Jedro

Možnost za prodajo nepremičnine po delih je treba upoštevati že v fazi ugotavljanja vrednosti nepremičnine, saj mora biti temu ustrezno izdelana tudi cenitev, ki je podlaga ugotovitvi vrednosti nepremičnine tudi po posameznih delih, takšna ugotovitev vrednosti pa je potem podlaga za določitev načina in pogojev prodaje nepremičnine po delih.

Izrek

Pritožba upnika se zavrne in se v izpodbijanem delu (točka 2 izreka) potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sklepom, najprej datiranim z dne 15. 10. 2008, nato pa s sklepom o popravi popravljenem v datumu izdaje sklepa na 16. 9. 2008, v tč. 2 izreka zavrnilo upnikov predlog za prodajo posameznih objektov, ki stojijo na parc. št. ..., vl. št. ... k.o. L. Proti temu sklepu se upnik pravočasno pritožuje. Navaja, da je odločitev sodišča prve stopnje napačna, ker ne upošteva temeljnega načela hitrega poplačila upnika v izvršilnem postopku, predlog je bil vložen 27. 12. 1993, sprememba na nepremičnino 18. 7. 1995, upnik pa na račun poplačila s strani dolžnika ni prejel še ničesar, pri čemer upnik prikrajšan že zaradi odločbe Ustavnega sodišča RS, št. U 300/4, zato je v interesu dolžnika, da se postopek zavlačuje, zaradi česar je vložena tudi pritožba na Mednarodno sodišče za človekove pravice. Ko je sodišče odločilo o predlogu za izvršbo na nepremičnine, je imel vsak objekt svojo parc. št. in je tako tudi zaznamovalo sklep o izvršbi v zemljiški knjigi. Dolžnik je prav zaradi oviranja te izvršbe predlagal združitev vseh parcel – objektov in zemljišča) v eno parc. št. ... k.o. L., da bi preprečil prodajo in poplačilo upnika. Da naj se nepremičnine prodajo ločeno, je upnik predlagal sodišču že z vlogo z dne 17. 7. 2008 in bi lahko sodišče do dneva dražbe naročilo geometrsko odmero zemljišča. Po določbi čl. 178 ZIZ je mogoča tudi prodaja nepremičnine po delih ali skupinah delov zato, da je mogoče doseči višjo ceno ali hitrejše poplačilo upnika. Tega pa sodišče pri odločanju ni upoštevalo, pri čemer upnik tudi meni, da je sodišče kršilo dol. čl. 184 ZPP (očitno prav ZIZ), po tej določbi so namreč predpisani pogoji za prodajo, pri čemer je sklicevanje sodišča na 18. čl. SPZ in 2. čl. ZEN nepravilno in nasprotuje tudi določbi čl. 184 ZIZ. Ko je sodišče opravljalo rubež nepremičnin z zaznambo sklepa o izvršbi je opravilo zaznambo po vsaki posamezni nepremičnini, zaradi česar sodišče predloga upnika ne bi smelo zavrniti. Pritožbi predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa ter vrnitev zadeve prvostopnemu sodišču v ponovno obravnavo.

Pritožba ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je zavrnilo upnikov predlog za prodajo nepremičnine parc. št. ..., vpisane v vl. št. ... k.o. L. po delih, s katerim je predlagal, da naj sodišče dopusti draženje posameznega objekta na parc. št. ... in po domiku odredi geometrsko odmero zemljišča objekta in nato vpis lastninske pravice v korist ponudnika. Iz ugotovitev sodišča prve stopnje v pritožbeno izpodbijanem sklepu, ki niso pritožbeno izpodbijane, tudi izhaja, da po dovolitvi izvršbe na štiri nepremičnine (op. prej samostojne parcelne številke), vpisane v vl. št. ... k.o. L., teče po ukinitvi treh parcel sedaj izvršba le na eno parc. št. ..., vpisano v vl. št. ... k.o. L., na kateri stojijo sedaj vsi prvotno zgrajeni objekti in morebitni novonastali objekti.

Sodišče prve stopnje je predlog upnika zavrnilo z obrazložitvijo, da je način prodaje, ki ga upnik predlaga, v nasprotju s temeljnim načelom nepremičninskega prava, po katerem je lahko predmet stvarnih pravic samo individualno določena samostojna stvar (7. čl. SPZ), upnikov predlog pa je v nasprotju tudi z dol. čl. 18 SPZ, po katerem je nepremičnina prostorsko omejen del zemeljske površine skupaj z vsemi sestavinami, te pa opredeljuje 2. čl. Zakona o evidentiranju nepremičnin, ki navaja, da so zemljišču pripadajoče sestavine stavbe in delih stavb, ki so evidentirani v katastru stavb. V konkretni zadevi gre za izvršbo s prodajo dolžnikovega solastnega deleža na parceli z več objekti, česar pa, glede na cit. predpise ni mogoče prodajati po geodetsko neodmerjenih delih, glede na cit. zakonske določbe bi namreč bila prodaja posameznih objektov oz. dolžnikovega solastnega deleža na njih mogoča šele po predhodni odmeri ustreznega dela obstoječe parcele št. ...

Pritožbeno ni sporno, da je predlog, o katerem je odločalo sodišče prve stopnje z izpodbijanim sklepom, predlog upnika z dne 17.7.2008, ta pa je bil vložen 18.7.2008 (listovna št. ... spisa). Glede na spisovne podatke je vložen po razpisani drugi javni dražbi, ki je bila razpisana dne 1.7.2008. Sodišče prve stopnje z zavrnitvijo obravnavanega predloga ni kršilo niti določila čl. 178 ZIZ niti določila čl. 184 ZIZ, kar neutemeljeno očita pritožba.

Določilo čl. 178 ZIZ v V. odst. res omogoča prodajo nepremičnine po delih, to pa takrat, če se pri cenitvi pokaže, da je s prodajo nepremičnine po delih ali po skupinah delov možno doseči večjo ceno ali hitrejše poplačilo in se takrat za določitev načina in pogojev prodaje upošteva najugodnejša tako ugotovljena vrednost. To pa pomeni najprej, da se mora možnost za prodajo nepremičnine po delih upoštevati že v fazi ugotovitve vrednosti nepremičnine, saj mora biti temu ustrezno izdelana tudi cenitev, ki je nato podlaga ugotovitvi vrednosti nepremičnine tudi po posameznih delih, takšna ugotovitev vrednosti pa je potem tudi podlaga za določitev načina in pogojev prodaje nepremičnine po delih. V danem primeru je bil obravnavani predlog podan šele po razpisani odredbi o prodaji nepremičnine na drugi javni dražbi, sklep o ugotovitvi vrednosti deleža nepremičnin, ki je predmet prodaje, ki je tudi že pravnomočen, pa tudi vsebuje le ugotovitev tržne vrednosti ½ parcelne številke ... k.o. L. in ne njenih posameznih delov in objektov.

Že na tem mestu pa je poudariti, da tudi v primeru, če so podani pogoji, ki morajo izhajati že iz cenitve same, za prodajo po delih ali po skupinah delov, mora biti to upoštevano že pri ugotovitvi vrednosti nepremičnin, ki je podlaga odredbi o prodaji nepremičnin, pri vsem tem pa je potrebno upoštevati, da mora izvršilno sodišče v izvršilnem postopku kupcu nepremičnine zagotoviti lastninsko pravico na prodani nepremičnini, ki je vpisana v zemljiški knjigi v polnem obsegu, torej mora zagotoviti tudi vknjižbo lastninske pravice na kupca v zemljiški knjigi. Zato mora pri opredeljevanju dela ali skupine delov nepremičnin biti upoštevano tudi, da ti predstavljajo parcelo ali skupino parcel, saj mora biti nepremičnina za vknjižbo v zemljiški knjigi označena z ustreznim identifikacijskim znakom, s katerim je vpisana v zemljiški knjigi, to pa je v danem primeru glede na zemljiškoknjižno stanje parcelna številka. Zato so razlogi sodišča prve stopnje, iz katerih smiselno izhaja, da za prodajo na takšen način, kot se zavzema upnik, ni pogojev, pravilni, saj posamezni objekti nimajo samostojne parcelne številke, kar pa onemogoča realizacijo in ustrezno zagotovitev vknjižbe lastninske pravice v zemljiški knjigi na nepremičnini v primeru takšne prodaje.

Sodišče prve stopnje pa z zavrnitvijo upnikovega predloga tudi ni kršilo dol. čl. 184 ZIZ, ki določa dražbene pogoje. Na tem mestu je glede na vsebino pritožbenih trditev najprej tudi pojasniti, da je sodišče v primeru, ko se prodaja na dražbi v zemljiški knjigi vpisana nepremičnina, ob razpisu dražbe vezano na aktualne podatke zemljiške knjige, saj aktualni zemljiškoknjižni podatki gotovo sodijo v natančen opis nepremičnine, ki je predmet prodaje, kar pa je obvezna sestavina odredbe o prodaji (čl. 184/I tč. 1 v zvezi s čl. 181/I ZIZ). Zato ob navedenem sodišče prve stopnje ni kršilo dražbenih pogojev, ko je upoštevalo zemljiškoknjižno stanje nepremičnine in oznake nepremičnin v zemljiški knjigi v času prodaje nepremičnine, ne pa v času dovolitve izvršbe na nepremičnino. Tudi sodišče v izvršilnem postopku namreč zemljiškoknjižno stanje zavezuje, zato za odločitev o predlogu upnika tudi ne morejo biti pravno upoštevne pritožbene navedbe, ki se nanašajo na razloge, zaradi katerih je potrditvi upnika prišlo do združevanja parcel. Način prodaje določi sodišče z odredbo o prodaji (čl. 181 ZIZ), zoper katero pa ni dopustnega pravnega sredstva (čl. 9/VII ZIZ). V odredbi o prodaji določenega načina prodaje tako po izdaji odredbe o prodaji ni več mogoče izpodbijati, stranka lahko ob pogojih iz določila čl. 178/IV ZIZ predlaga le ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnine, ne more pa več vplivati na način prodaje nepremičnine. Na način prodaje nepremičnine lahko vpliva po določilu čl. 183 ZIZ najkasneje do izdaje odredbe o prodaji. Tako se pokaže, da je predlog tudi iz tega razloga utemeljeno zavrnjen.

Ob navedenem je tako zavrnitev predloga upnika za prodajo nepremičnin parc. št. ... k.o. L. po posameznih objektih pravilna, pritožba pa ob obrazloženem neutemeljena.

Pritožbeno sodišče v pritožbenem preizkusu tudi ni zasledilo kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti, zato jo je kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep sodišča prve stopnje (čl. 365 tč. 2 ZPP v zvezi s čl. 15 ZIZ).