Jedro

Ne drži, da se je šele z uveljavitvijo SZ-1 atrij lahko štel za sestavni del stanovanja. SZ-1 je to le uzakonil, za sestavni del pa se je štel že prej, če je bil predmet nakupa skupaj s stanovanjem.

Priposestvovanje na nepremičnini, ki je bila nekdaj v družbeni lastnini, je lahko pričelo teči že s sprejetjem Ustave RS (in ne šele z uveljavitvijo ZLNDL).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu (II. in III. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Toženka krije sama svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sodbo zavrnilo primarni tožbeni zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine (I. točka izreka), ugodilo pa je tožbenemu zahtevku, da sta H0 in MJ vsak do ½ solastnika atrija, sedaj parcelne številke 37/62, dvorišče v izmeri 66 m2, k.o. XX; da sta B in GZ vsak do ½ solastnika atrija, sedaj parcelne številke 37/63, dvorišče v izmeri 32 m2, k.o. XX; da je MK lastnica atrija, sedaj parcelne številke 37/65, dvorišče v izmeri 67 m2, k.o. XX in da je RM lastnik atrija, sedaj parcelne številke 37/68, dvorišče v izmeri 67 m2, k.o. XX (II. točka izreka). Odločilo je še, da je toženka dolžna tožnikom plačati 3.012,12 EUR pravdnih stroškov, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku paricijskega roka.

2. Zoper obsodilni del sodbe in stroškovno odločitev vlaga pravočasno pritožbo toženka iz vseh pritožbenih razlogov. Sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da zavrne tudi ugotovitveni tožbeni zahtevek, podredno pa, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, tožnikom pa naloži povrnitev pravdnih stroškov toženke. Opozarja, da je med pravdnima strankama nesporno, da so atriji vse do leta 2002, ko se je dotedaj enotna zemljiška parcela razdelila, ležali na parceli št. 37, k.o. XX. Ta pa je bila najmanj do 25. 07. 1997 v družbeni lastnini. Na stvari, ki je družbena lastnina, se lastninska pravica ne more priposestvovati. V skladu s stališčem sodne prakse, kot izhaja iz sklepa Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 3231/2010, je za odločitev teka priposestvovanja odločilno, kdaj se je parcela, ki je družbena lastnina, olastninila. To je odvisno od ugotovitev ustreznega zakona, na podlagi katerega je prišlo do olastninjenja. Nepremičnina parc. št. 37, na kateri so v spornem času ležali vsi atriji, se ni olastninila pred začetkom veljavnosti Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL). Iz zemljiškoknjižnega izpiska je za to nepremičnino razvidno, da je bila lastninska pravica na toženko vknjižena šele 27. 01. 2004 in s tem ukinjena družbena lastnina. Desetletna priposestvovalna doba, ki jo je za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah za dobroverne in zakonite posestnike določal takrat veljavni zakon (1. odst. 28. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih - ZTLR, sedanji 43. člen Stvarnopravnega zakonika - SPZ) od začetka veljavnosti ZLNDL do 18. 01. 2006, ko je toženka tožnikom posredovala ponudbe za odkup atrijev, ni potekla. Za začetek teka priposestvovalne dobe nikakor ni mogoče upoštevati trenutka olastninjenja parcel, na katerih ležijo pritlična stanovanja tožnikov, ker je nesporno, da atriji na teh parcelah ne ležijo in torej lastninjenje navedenih nepremičnin nima in ne more imeti vpliva na začetek teka dobe, potrebne za priposestvovanje atrijev. Stališču, da naj bi bilo mogoče sporne atrije opredeliti kot sestavne dele pritličnih stanovanj in da sestavine ne morejo biti samostojen predmet stvarnih pravic, spričo česar imajo enako pravno usodo kot glavna stvar, v celoti nasprotuje dejstvo, da ZTLR ni nikoli kot ustreznega pravnega naslova za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah določal spojitve, ki je kot način pridobitve možna le pri premičninah. Tega ne določa niti sedaj veljavni SPZ. Opredelitvi atrijev kot sestavin stanovanj zelo jasno nasprotuje celo samo sodišče prve stopnje, saj razlikuje pravno usodo stanovanj tožnikov od pravne usode spornih atrijev. Tožniki so pridobili lastninsko pravico na stanovanjih na podlagi sklenjene verige pogodb. Če bi torej sodišče prve stopnje ne ločevalo pravnega položaja stanovanj in atrijev, bi ugotavljalo le, ali je sporne atrije dejansko mogoče šteti kot sestavine stanovanj v lasti tožnikov, nikakor se ne bi nadalje spuščalo v ugotavljanje teka priposestvovalne doba. Sodišče se zaveda, da atrijev ni mogoče šteti kot sestavin stanovanj, saj pravna podlaga za to ne obstoji. Prav tako ne obstoji nobena pravna podlaga, ki bi utemeljevala upoštevanje časa olastninjenja nepremičnin, na katerih ležijo stanovanja, kot začetek priposestvovalne dobe, potrebne za priposestvovanje nepremičnin, na katerih ležijo atriji. Niti ZTLR niti SPZ ne določata priposestvovanja na posameznih sestavnih delih stanovanja, temveč le na premičninah, nepremičninah in delih nepremičnin. Iz obrazložitve ni razvidno, da bi sodišče štelo atrij za del nepremičnine. S strani tožnikov ni bila nikoli podana tozadevna trditvena podlaga. Šele Stanovanjski zakon (SZ-1) je v 4. odst. 20. člena določil, da se deli zemljišča, ki imajo svojo parcelno številko in so s pravnim poslom ali odločbo sodišča določeni kot sestavni del stanovanja, štejejo za del stanovanja. Sporni atriji pa niso bili s pravnim poslom ali odločbo sodišča nikdar določeni kot sestavni deli stanovanj. Zmotno je zato stališče sodišča prve stopnje, da naj bi deli zemljišča, na katerih ležijo atriji, v spornem obdobju lahko predstavljali sestavne dele pritličnih stanovanj. Sporni atriji so v času pridobitve posesti predstavljali povsem samostojne in od stanovanj ločene nepremičnine, s svojo pravno usodo, neločljivo povezano z obstojem družbene lastnine na njih. Sodišče prve stopnje pa je tudi zmotno ugotovilo dejansko stanje v zvezi z obstojem dobrovernega lastniškega posestnika. Po stališču Višjega sodišča v Ljubljani, razvidnem iz sodbe I Cp 3671/2009, je dobroverni lastniški posestnik le tisti, ki je v opravičljivi zmoti o tem, da je lastnik stvari oziroma tisti, ki misli, da so se stekle predpostavke za pridobitev lastninske pravice. Iz razlogov sodbe je razvidno, da tožnica ob trditvi, da je mati nepremičnino kupila in vedela, da se ob tem ni vpisala v zemljiško knjigo, ne more uspešno zatrjevati dobre vere. Nesporno med pravdnima strankama je, da se tožniki ob nakupu spornih atrijev niso vpisali v zemljiško knjigo. Še več, vpisa lastninske pravice niso zahtevali niti po koncu parcelacije nepremičnine parc. št. 37, k.o. XX, niti po izdelavi elaborata za vpis etažne lastnine na njihovih stanovanjih. O opravičljivi zmoti zato ni mogoče govoriti. To dodatno potrjuje dejstvo, da v nobeni prodajni pogodbi atriji niso bili izrecno omenjeni. Iz pogodbe o prodaji stanovanja z dne 19. 11. 1991, ki se nanaša na tožnika RM je razvidno, da atrija tožnik ni nikoli kupil, saj v njej atrij ni upoštevan. Tožniki pa do prejema ponudb s strani toženke za odkup atrijev niso poskrbeli za vpis lastninske pravice na spornih atrijih. Toženka se tudi ne strinja s stališčem sodišča, da so tožniki razpolagali s prodajnimi pogodbami, za katere ne obstaja ovira za vpis. Ovira je ravno v tem, da atriji v pogodbah sploh niso omenjeni. Zato je utemeljevanje dobre vere na podlagi takih pogodb nesprejemljivo. Sicer pa si razlogi sodišča prve stopnje nasprotujejo in je tako podana kršitev določb postopka iz 14. točke 2. odst. 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Sodišče na eni strani navaja, da naj bi zaradi enotnosti in nedeljivosti materialnopravnega položaja stanovanja za stanovanjske prostore in atrije veljal enotni lastniški režim, nato pa na drugi strani lastninsko pravico na atrijih priznava na podlagi priposestovanja.

3. Tožniki na pritožbo niso odgovorili.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje ne dvomi v dokazni zaključek sodišča prve stopnje, da so tožniki dokazali, da so bili sporni atriji predmet kupoprodajnih pogodb oziroma pogodb njihovih pravnih prednikov. Sodišče druge stopnje se v tem delu v celoti strinja z razlogi sodišča prve stopnje, in se, v izogib ponavljanju, nanje v celoti sklicuje. Zanje so plačali kupnino in jih imeli skupaj s pravdnimi predniki ves čas v posesti, ki so jo neovirano izvrševali, uporabljali in izkoriščali poleg pritličnih stanovanjskih prostorov. Atriji, ki so ležali na vzhodnem delu prvotne parcele št. 37, k.o. XX, ki je bila poleg ostalih parcel oddana za gradnjo stanovanjskega objekta (priloga A42), so ves čas ograjeni z betonskim zidom, nekateri delno pokriti, med seboj nepovezani, dostop do posameznega atrija pa je mogoč le iz pritličnih stanovanj in iz zunanjega zemljišča preko vgrajenih vrat v betonski zid. Glede na takšne okoliščine, ob tem, da je bila vsem tožnikom in njihovim pravdnim prednikom ob nakupu izročena tudi sklenjena veriga pogodb, vključno s Pogodbami o soinvestiranju in prodaji stanovanj iz leta 1984 (priloge A8, A23, A30, ki izrecno določajo kot predmet nakupa poleg stanovanjskih prostorov tudi atrij z dostopom iz stanovanja, katerih sestavni del so tudi grafični prikazi stanovanj s pripadajočim atrijem, ni nikakršnega dvoma, da se je vedelo, kaj je bil predmet prodaje, čeprav v pogodbah, ki so jih sklenili tožniki, z izjemo pogodb v zvezi s 5. tožnico MK (glej prilogi A24 in 25) atrij ni bil izrecno omenjen. Sicer pa ni bilo sporno, da je bilo podano soglasje volj pogodbenih strank (tožnikov in njihovih pravnih prednikov) tudi glede odkupa posameznega (ograjenega) atrija pred stanovanjem. Pogodbe so bile v celoti izpolnjene in jim je priznati pravni učinek. Ne gre prezreti, da toženka ni prerekala trditev tožnikov, da so s pogodbami, ki so jih oni sklepali, kupili tudi atrije, pač pa je le trdila, da atriji niso bili predmet odkupa po pogodbi o soinvestitorstvu in prodaji stanovanj iz leta 1984 (oziroma, da je bil navedba atrija v tej pogodbi napaka), česar pa izvedeni dokazni postopek ni potrdil. 6. Sodišče druge stopnje soglaša tudi z razlogi sodišča prve stopnje, da je posamezne atrije, ki so bili sicer šele konec leta 2002 geodetsko odmerjeni, mogoče opredeliti kot sestavni del posameznega pritličnega stanovanja. Atrij je neločljivo povezan s stanovanjem in tako predstavlja stanovanje z atrijem nedeljiv materialnopravni pojem. Glede na samo izgradnjo atrija in dostop do njega, atrija ni mogoče obravnavati drugače kot sestavni del stanovanja, ki so jih posamezni tožniki odkupili. Gre za pripadajoče zemljišče k stanovanju. Glede na povezanost atrija s stanovanjem v naravi ni mogoče sprejeti pritožbenih navedb, da atrij ne predstavlja dela stanovanja. Ravno dokazni postopek, predvsem z zaslišanjem priče AM, ki je bil zadolžen za pridobitev potencialnih kupcev, je pokazal, da je bilo predmet nakupa lahko le pritlično stanovanje z atrijem in ne morebiti zgolj stanovanje brez atrija. Dokazni postopek tako ločljivosti ni potrdil, pač pa to, da atriji po svojem namenu in obsegu služijo zgolj pritličnemu stanovanju. Neutemeljen je pritožbeni očitek, da se je šele z uveljavitvijo SZ-1 atrij lahko štel za sestavni del stanovanja (4. člen SZ-1), SZ-1 je to le uzakonil, za sestavni del pa se je štel že prej, če je bil predmet nakupa skupaj s stanovanjem.

7. Pravna ovira za pridobitev lastninske pravice na atriju, ki je bilo nekdaj del (vzhodni del parcele št. 37, XX) stavbnega zemljišča v družbeni lastnini, saj družbena lastnina na stavbnem zemljišču ni mogla preiti v sfero zasebne lastnine, kot je bilo to mogoče na stavbi ali delu stavb (4. in 8. člen Zakona o prometu z nepremičninami - ZPN), je odpadla s sprejemom Ustave Republike Slovenije 24. 11. 1991 (prim. sodbo VSR II Ips 668/2006). Od tedaj dalje je lahko pričela teči priposestvovalna doba na nepremičninah. Na stvari, ki je bila družbena lastnina, se namreč lastninska pravica ni mogla priposestvovati (29. člen ZTLR). Zato je pritrditi pritožbi, da je zmotno stališče sodišča prve stopnje, da za stanovanjske prostore in atrij v družbeni lastnini, samo zato, ker atrij predstavlja del stanovanja in je bil s stanovanjem predmet odkupa, velja enak lastniški režim. Neutemeljeno pa je pritožbeno stališče, da je priposestvovanje na atriju začelo teči šele z uveljavitvijo ZLNDL in tako do vložitve tožbe priposestvovalna doba 10 let, kot velja za dobrovernega lastniškega posestnika, ni mogla poteči. Kljub navedenemu zmotnemu stališču sodišča prve stopnje, pa je odločitev o pridobitvi lastninske pravice na atrijih na podlagi priposestvovanja pravilna. Sodišče druge stopnje se strinja z dokaznim zaključkom, da so bili tožniki v opravičljivi zmoti glede svoje lastninske pravice na atrijih. Prepričljiva je dokazna ocena, da so tožniki utemeljeno mislili, da so postali lastniki spornih atrijev, saj so tudi po presoji sodišča druge stopnje razpolagali z (veljavnim) pravnim naslovom. Glede na vsebino verige pogodb, ki je popolna, je razvidno, da so imeli tako prodajalci kot tudi kupci voljo, da se prenaša lastninska pravica, ne le na stanovanjih, pač pa tudi na spornih atrijih. Načeloma sicer res velja, da odsotnost vpisa v zemljiško knjigo izključuje dobrovernost stranke, vendar pa je treba vselej upoštevati okoliščine primera. Dejstvo je, da po končani gradnji soseske, tudi na delu nepremičnine parc. št. 37 (glej priloga A42), na kateri ležijo atriji, ki so del stanovanj v stavbi, vse do leta 2004 ni bilo poskrbljeno za oblikovanje in vzpostavitev etažne lastnine in delitev sporne parcele. Res je, da v urejenem stvarnopravnem sistemu zunajknjižno priposestvovanje nepremičnine, ki ga oseba kupi, pa se ne vknjiži, načeloma ni mogoče. Vendar so možne izjeme. Najbolj pogosta izjema je ravno takšna, ko je neurejeno zemljiškoknjižno stanje (se pravi neskladje med subjektivnim prepričanjem posestnika na eni ter objektivnim stanjem v zemljiški knjigi na drugi strani) v pretežni meri posledica neurejenega zemljiškoknjižnega stanja v preteklosti in ko zemljiška knjiga ni imela takšnega pomena. Ni izključena možnost zunajknjižnega priposestvovanja, četudi je subjektivna dobra vera plod sklenitve prodajne pogodbe, ki ni bila zemljiškoknjižno realizirana. Od sprejema ustave pa se je desetletna priposestvovalna doba iztekla do vložitve tožbe (v letu 2006). Ta pa se je iztekla tudi do vpisa poočitve delitve nepremičnine parc. št. 37 v zemljiško knjigo (v letu 2004) in vpisa etažne lastnine.

8. A tudi brez uporabe pravil o priposestvovanju je zahtevek ob pravilni uporabi materialnega prava utemeljen. Tožniki so namreč trdili tudi, da je njihov pravni prednik na posameznih atrijih pridobil pravico uporabe (pripravljalna vloga z dne 25. 08. 2010). Iz zemljiškoknjižnega izpiska je razvidno, da je bila parc. št. 37, k.o. XX, na delu katere ležijo sporni atriji, ki imajo sedaj vsak svojo parcelno številko, družbena lastnina s pravico razpolaganja toženke, kar je bilo izenačeno s pravico uporabe. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je bil del te parcele (ki sedaj predstavljajo atrije), skupaj z ostalimi parcelami (33, 34 in 38) v družbeni lastnini kot stavbno zemljišče s pogodbo z dne 05. 01. 1983 oddan v uporabo za gradnjo stanovanjskih objektov (priloga A42). Pravni prednik toženke je na navedenih nepremičninah (preden je na njih zgradil leta 1985 stanovanjski objekt in ga izročil) posamezna stanovanja z atriji prodal pravnim prednikom tožnikov s pogodbami o soinvestitorstvu in prodaji stanovanj v letu 1984 (priloga A8, A23, A30). Z njimi je na pridobitelje posameznih pritličnih stanovanj prešla tudi pravica uporabe zemljišč, na katerem je bila zgrajena stavba, kar zajema tudi ograjene atrije. V skladu s 4. členom ZPN namreč na stavbnem zemljišču v družbeni lastnini ni bila mogoča pridobitev lastninske pravice, temveč pravica uporabe (6. člen ZPN). Pravica uporabe pa se je vselej prenašala samo skupaj z lastninsko pravico na stavbi (1. odst. 12. člena ZTLR). Glede na navedeno materialnopravno ureditev je jasno, da je s prvo pogodbo o investitorstvu in prodaji ter nadaljnjimi pogodbami pravica uporabe prešla na spornih zemljiščih – atrijih od pravnega prednika toženke na etažne lastnike pritličnih stanovanj, četudi to ni bilo zemljiškoknjižno izvedeno. Največkrat sta se v zemljiški knjigi izvedla le vpis družbene lastnine in vpis pravice uporabe oziroma razpolaganja (kot absolutni upravičenji) prvega imetnika, pozneje pa nič več. To pa ne pomeni, da je imetnik pravice uporabe ostal tisti, ki je vpisan. Za veljavnost prenosa oziroma pridobitev pravice uporabe namreč vpis v zemljiško knjigo v sistemu družbene lastnine ni bil konstitutivni pogoj. Prenosi te pravice so se torej lahko odvijali izvenknjižno. Prenesena pravica uporabe kot stvarnopravna pravica se je ob uveljavitvi ZLNDL preoblikovala v lastninsko pravico. Na ta presečni dan (25. 07. 1997) pa toženka ni imela več pravice uporabe oziroma ni bila več imetnik pravice uporabe, pač pa so to bili tožniki oziroma njihovi pravni predniki (1), ki so zemljišče tudi dejansko uporabljali. Odsotnost posesti pa praviloma izključuje pravico uporabe vknjiženega imetnika in s tem transformacijo lastninske pravice nanj. Posestnik pa leta 1997 že po navedbah toženke ni bila ona sama, temveč etažni lastniki. Vpis lastninske pravice na spornih atrijih na toženko (izveden leta 2004) na podlagi določil ZLNDL, ker je bila vknjižena kot imetnica pravice uporabe, tako ni bil pravilen. Zakoniti lastnik pa lahko v primeru napačne vknjižbe na podlagi ZLNDL svoje pravice izkoristi tudi z vložitvijo tožbe, kakršna je vložena v obravnavani zadevi.

9. Pritožba ni utemeljena, sodišče druge stopnje pa tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, zato je pritožbo zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodišča sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

10. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na 1. odst. 165. člena ZPP v zvezi s 1. odst. 154. člena ZPP. Ker tožena stranka s pritožbo ni uspela, ni upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov.

(1) Glede parc. št. 37/68 glej priloge A 12, 15, 16, glede parc. št. 37/63 glej priloge A 18, glede parc. št. 37/65 glej prilogo A 14, 25, glede parc.št. 37/68 glej prilogo A33.