Jedro

Tudi za te hipoteke, pridobljene po členih 242 do 245 ZIZ velja, da morajo biti, ko se nepremičnina končno vpiše v zemljiško knjigo, vpisane v zemljiško knjigo, in sicer ali na predlog lastnika nepremičnine ali po uradni dolžnosti, če iz listine, ki je podlaga za vpis, izhaja, da je na nepremičnini ustanovljena zastavna pravica. Ker se je lastniško zemljiškoknjižno stanje spremenilo, načelo zaupanja v zemljiško knjigo preprečuje predlagatelju zdajšnji vpis hipoteke.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi sklep sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Predlagatelj I., je na podlagi notarskega zapisa opr. št. SV 1 z dne 5.5.2011 predlagal pri nepremičninah - posameznem delu št. 9, v stavbi št. 382 k.o. ... in pri posameznem delu št. 210, v stavbi št. 1005 k.o. ..., ki sta obe last S. d.o.o., vknjižbo hipoteke in zaznambo neposredne izvršljivosti. Prvostopenjsko sodišče je po zemljiškoknjižni sodniški pomočnici odločilo, da vpis ni dovoljen, ker iz sklepa o zavarovanju, ki ga je izdalo Okrajno sodišče v Ljubljani dne 12.9.2011 pod opr. št. Z 281/2011 izhaja, da se nanaša na dolžnika M.R. in ne na zemljiškoknjižnega lastnika teh nepremičnin, družbo S. d.o.o. 2. Ugovor predlagateljic proti taki odločitvi je bil z izpodbijanim sklepom z dne 9.6.2016 zavrnjen.

3. Proti odločitvi se pritožuje predlagatelj po pooblaščencu. V pritožbi poudarja, da je v zavarovanje svoje denarne terjatve proti M.R. iz naslova neposredno izvršljivega notarskega zapisa, na podlagi sklepa o zavarovanju Z 281/2011 z dne 12.9.2011 in z rubežem dveh nepremičnin, ki takrat nista bili vpisani v zemljiško knjigo, pridobil zastavno pravico na navedenih nepremičninah. M.R. se ni nikoli vpisal v zemljiško knjigo, po vzpostavitvi etažne lastnine in naknadnem vpisu posameznih delov stavbe v zemljiško knjigo se je na podlagi nepretrgane verige kupoprodajnih pogodb najprej vpisal B. d.o.o. in zatem družba S. d.o.o.. Pritožnik meni, da mora sodišče pri odločanju o dovolitvi vpisa zastavne pravice, ki je bila zakonito pridobljena in ustanovljena v skladu z določbami ZIZ na takrat še ne vknjiženih nepremičninah, uporabiti poleg določil ZZK-1 tudi določbe Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ), in sicer določbe od 242. do 245. člena v zvezi z 211. členom. Zapisnik o rubežu ima pomen in učinek zaznambe sklepa o izvršbi oz. v konkretnem primeru pomen pridobitve zastavne pravice. Po 245. členu ZIZ ima ustanovitev zastavne pravice za posledico, da se lahko izvršba oz. zavarovanje na to nepremičnino opravi tudi proti tistemu, ki jo je pridobil kasneje. Prvi odstavek 150. člena ZZK-1 izrecno določa, da je vpis dovoljen, če sodna odločba učinkuje proti osebi, v korist katere je vknjižena pravica. Predlagateljica je predlagala prav to, da se namreč dovoli vpis zastavne pravice pri S. d.o.o., v korist katere je vknjižena lastninska pravica, ker sodna odločba - sklep o ustanovitvi zastavne pravice učinkuje tudi proti njej. Določila ZIZ predstavljajo glede vodenja postopkov zavarovanja in izvršbe na nepremičnine napram določilom ZZK-1 tako imenovani lex specialis. Uporabljajo se za vse nepremičnine, tako knjižene, kot nevknjižene. Sodišče brez kakršnekoli pravne podlage napotuje predlagatelja, naj varstvo svojih pravic iz naslova pravnomočno pridobljenega zastavnega zavarovanja zahteva izven zemljiškoknjižnega postopka. To preprosto ni možno. Potem, ko je nepremičnina enkrat vknjižena v zemljiško knjigo, se lahko ves pravni promet in vsi nadaljnji postopki glede zavarovanja izvršbe na tej nepremičnini vodijo zgolj in samo preko in znotraj zemljiške knjige. Dejstvo je, da je sedanji zemljiškoknjižni lastnik S. d.o.o. pravni posel sklenil s takrat vpisanim zemljiškoknjižnim lastnikom B. d.o.o. kot pravnim prednikom, ki je vedel za vse postopke zavarovanja in izvršbe. Nezanemarljivo dejstvo je tudi, da sta dolžnik M.R. ter ustanovitelj in direktor družbe B. d.o.o. povezana v ožjem sorodstvenem razmerju. Sedanji zemljiškoknjižni lastnik ni bil zadosti skrben, saj je iz vpogleda v verigo kupoprodajnih pogodb predhodnih nevknjiženih lastnikov razvidno, da je bila nepremičnina predhodno že večkrat močno obremenjena. Listine o pravnem prometu s predmetnima nepremičninama je predlagatelj uspel pridobiti šele konec leta 2015. Izvršitelj M.H. je opravil rubež obeh nevknjiženih nepremičnin v pravnomočno končanih izvršilnih zadevah Z 281/2011 in In 983/2011. Na obeh zapisnikih o rubežu je nesporno zapisano, da sta oba zapisnika nabita na sodno desko Okrajnega sodišča v Ljubljani. Rubež obeh nepremičnin je bil nato objavljen v Uradnem listu dne 9.12.2011. Nepremičnini v letu 2011 nista mogli biti vpisani v zemljiško knjigo, ker je bil postopek vzpostavitve etažne lastnine na posameznih delih stavbe s strani prvotnega investitorja zaključen šele jeseni 2014, ko se je kot lastnik vpisal B. d.o.o. Dolžnik M.R. je bil eden od vmesnih izvenknjižnih lastnikov obeh nepremičnin, zaporedje v nepretrgani verigi sklenjenih kupoprodajnih pogodb, ki so bile potrebne, da se je vpis na S. d.o.o. lahko izvedel, pa je bilo znano tudi družbi S. preden je sklenila kupoprodajno pogodbo. Vse dokler v zemljiški knjigi ni bil vpisan prvotni investitor I. d.d., na predlog katerega je bila vpisana etažna lastnina, upnik ni mogel predlagati vpisa svoje zastavne pravice.

4. Družba S. d.o.o. je vložila odgovor na pritožbo, v katerem navaja, da ni dolžnik predlagatelja in da očitno predlagatelj v postopku in v poslih z M.R. ni ravnal dovolj skrbno.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Pritožbeno sodišče na prvem mestu ugotavlja, da je predlagateljica predlog za vpis utemeljevala na podlagi notarskega zapisa opr. št. SV 1 z dne 5.5.2011, ki pa ne predstavlja pravnega posla o ustanovitvi hipoteke, temveč gre zgolj za notarski zapis o neposredno izvršljivi posojilni pogodbi. Upnik je očitno zahteval zavarovanje posojila z zastavno pravico šele v sodnem postopku, v katerem je sodišče izdalo sklep o zavarovanju Z 281/2011. Predlog za vknjižbo hipoteke z zaznambo neposredne izvršljivosti ni bil sklepčen, saj zgolj notarski zapis ne utemeljuje predlaganega vpisa. Prvi odstavek 140. člena ZZK-1 namreč terja, da mora predlagatelj v samem zemljiškoknjižnem predlogu navesti listine, ki so podlaga za zahtevani vpis, pravilno navedbo listin, ki so podlaga vpisu, pa mora, kot je to določeno v 152. členu ZZK-1, vsebovati tudi sklep sodišča. 7. Ne glede na to pa je prvostopenjsko sodišče, ker je bila predlogu priložena tudi druga listina - sklep o zavarovanju, predlagateljev predlog obravnavalo vsebinsko, zato je temu sledilo tudi pritožbeno sodišče. 8. V obravnavanem primeru gre za pridobitev zastavne pravice na nepremičnini, ki ni bila vpisana v zemljiško knjigo. Glede tako imenovanih notarskih hipotek (iz 249. do 255. člena ZIZ) je Stvarnopravni zakonik (SPZ) v prehodni določbi - drugem odstavku 274. člena določil, da se z njegovo uveljavitvijo prenehajo uporabljati določila 23. poglavja ZIZ - določbe členov od 249 do 255, razen določil za nepremičnine, ki niso vpisane v zemljiško knjigo in se uporabljajo do njihovega vpisa v zemljiško knjigo. S predlogom za vpis nepremičnine v zemljiško knjigo pa mora na podlagi tretjega odstavka 274. člena SPZ lastnik predlagati tudi vpis take zastavne pravice.

9. V obravnavanem primeru ne gre za notarsko hipoteko, temveč hipoteko pridobljeno po členih 242 do 245 Zakona o izvršbi in zavarovanju, kar pomeni, da se za pridobitev hipoteke na nevpisanih nepremičninah smiselno uporabi 211. člen ZIZ, po katerem ima zapisnik o rubežu nepremičnine, ki je razglašen na sodni deski in je objavljen v Uradnem listu Republike Slovenije pomen zaznambe izvršbe. Pritožnik se vse do vložitve obravnavane pritožbe ni skliceval na objavo konkretnega rubeža v uradnem listu. Ne glede na to pa je potrebno poudariti, da tudi za te hipoteke velja, da morajo biti, ko se nepremičnina končno vpiše v zemljiško knjigo, vpisane v zemljiške knjigo in sicer ali na predlog lastnika nepremičnine ali po uradni dolžnosti, če iz listine, ki je podlaga za vpis, izhaja, da je na nepremičnini ustanovljena zastavna pravica. To je mogoče razumeti iz tretjega odstavka 274. člena SPZ, ki se sklicuje ne le na tiste zastavne pravice, ki so nastale po 249. do 255. členu ZIZ, temveč govori tudi o „vseh drugih zastavnih pravicah, ki so na tej nepremičnini nastale pred uveljavitvijo tega zakona“.

10. Ko sta bili nepremičnini, ki sta predmet tega postopka, prvič vpisani v zemljiško knjigo, ni bila sočasno vpisana tudi hipoteka. Lastniško zemljiškoknjižno stanje se je od tedaj dalje spremenilo, temeljno zemljiškoknjižno načelo – načelo zaupanja v zemljiško knjigo, pa preprečuje predlagatelju zdajšnji vpis hipoteke.

11. Neutemeljeno pritožbo je zato pritožbeno sodišče zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka drugega odstavka 161. člena ZZK-1).