Jedro

Tožeča stranka je z nakupom nepremičnine večstanovanjske stavbe vstopila v pravice prejšnjih lastnikov, torej tudi v pravice najemodajalca, kar pomeni, da stranki veže najemno razmerje, ki ga je imel toženec iz časa lastništva G… in poznejšimi lastniki in je na podlagi tako veljavne pogodbe tožena stranka dolžna tožeči stranki plačevati neprofitno najemnino. Posebno sklepanje najemne pogodbe s tožencem zato ni bilo potrebno.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega postopka v višini 280,91 EUR v 15 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od naslednjega dne po poteku 15-dnevnega roka do plačila. Svoje stroške pritožbenega postopka nosi tožena stranka sama.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je v ponovljenem postopku razsodilo, da se odpove najemna pogodba za stanovanje v izmeri 48,50 m2 (sedaj 41,50 m2), ki se nahaja v 1. nadstropju večstanovanjskega objekta na naslovu S…, ki od dne 30.3.2005 učinkuje med tožečo in toženo stranko ter se je tožena stranka dolžna v roku 60 dni izseliti iz navedenega stanovanja, tožeči stranki pa plačati njene pravdne stroške v višini 767,65 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka, iz vseh pritožbenih razlogov in predlaga, da Višje sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno, da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je odločitev sodišča, da je bil toženec z opozorilom z dne 27.5.2008 ponovno opozorjen, da krši najemno pogodbo in je zato podana pravna podlaga za odpoved najemne pogodbe po 4. točki 1. odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona, protispisna. V spisu ni dokazov o tem, da naj bi prešlo med pravdnima strankama do dogovora o najemni pogodbi, torej o višini neprofitne najemnine in o tem, da naj bi zatrjevanih 77,26 EUR mesečne najemnine zapadlo v plačilo zadnjega dne v mesecu. Čeprav je tožena stranka zatrjevala, da med pravdnima strankama ni bil sklenjen noben dogovor o najemni pogodbi, je sodišče prve stopnje zaslišalo samo toženo stranko, drugih dokazov ni izvajalo, zato je dejansko stanje zmotno in nepopolno ugotovljeno. Toženec je povedal, da med pravdnima strankama ni bilo nikoli dogovora o najemni pogodbi, iz zapisnika o glavni obravnavi opr. št. P 31/2007 z dne 19.2.2009 je razvidno, da je bilo dejstvo, koliko znaša dolžna neprofitna najemnina za stanovanje, ki ga zaseda toženec, med pravdnima strankama sporno še dne 19.2.2009. Sodišče teh dokazov ni upoštevalo, čeprav so bili izvedeni, ampak je zaključilo, da je med pravdnima strankama obstajala ustno sklenjena najemna pogodba. Med strankama nikoli ni bila sklenjena nobena najemna pogodba, četudi je tožeča stranka z nakupom predmetne nepremičnine v letu 2005 vstopila v pravni položaj prejšnjega lastnika, to še ne pomeni, da je obstajala kakršnakoli najemna pogodba. Sodišče bi moralo upoštevati, da je imel toženec s prejšnjim lastnikom G… le ustno pogodbo, da je na podlagi ustne najemne pogodbe vse do 22.12.1997 redno nakazoval po položnicah dolžno neprofitno najemnino G…, potem pa ne več, ker se je G… z dopisom z dne 26.1.1998 odpovedal pobiranju najemnine. Toženec v obdobju od 1.1.1998 dalje od nobenega lastnika ni dobil nobenega predloga najemne pogodbe, s tožečo stranko nikoli ni bil ustno dogovorjen o najemu, tudi nobenega računa, poziva ali opomina za plačilo neprofitne najemnine od tožeče stranke ni nikoli dobil. Pogoj za odpoved najemne pogodbe po 4. točki 1. odstavka 103. člena Stanovanjskega zakona je razen pisnega opozorila iz 3. odstavka 103. člena SZ tudi kršitev najemne pogodbe, toženec je ni mogel kršiti, ker nobenega dogovora o najemu s tožečo stranko nikoli ni imel. Sodišče bi moralo raziskati, na čigavi strani tičejo vzroki, zaradi katerih niti do ustne sklenitve najemne pogodbe med pravdnima strankama ni nikoli prišlo. Sodišče je nekritično sledilo navedbam tožeče stranke, da je bil toženec o dejstvu zamude plačila najemnine obveščen s prejemom tožbe v pravdnem postopku opr. št. P 513/2005, ta tožba ne more predstavljati zatrjevanega dogovora o višini dolžne mesečne neprofitne najemnine in o zapadlosti obrokov mesečne najemnine v plačilo. Tem manj zato, ker pravnomočna sodba Okrajnega sodišča v Kranju, opr. št. P 513/2005 z dne 15.3.2007 v zvezi s sodbo Višjega sodišča v Ljubljani, opr. št. I Cp 3622/2007 potrjuje samo to, da tožeča stranka do svojega zahtevka na izpraznitev stanovanja in plačila uporabnine ni bila upravičena. S pisnim opozorilom po 103. členu mora biti najemnik, ki krši najemno pogodbo, ponovno opozorjen, da krši najemno pogodbo, toženec pa to ni mogel biti, ker nobene najemne pogodbe, niti ustno sklenjene, nikoli med pravdnima strankama ni bilo.

Tožeča stranka v odgovoru na pritožbo tej nasprotuje in predlaga njeno zavrnitev.

Pritožba ni utemeljena.

Neutemeljena je pritožbena navedba, da naj bi bila odločitev sodišča prve stopnje protispisna in da v spisu ni dokazov, da naj bi prišlo med pravdnima strankama z učinkom od 3.3.2005 do dogovora o najemni pogodbi. Sodišče prve stopnje je namreč pravilno ugotovilo, da je tožeča stranka z nakupom nepremičnine večstanovanjske stavbe na naslovu S…, vstopila v pravice prejšnjih lastnikov, torej tudi v pravice najemodajalca, kar pomeni, da stranki veže najemno razmerje, ki ga je imel toženec iz časa lastništva G… in poznejšimi lastniki in je na podlagi tako veljavne pogodbe tožena stranka dolžna tožeči stranki plačevati neprofitno najemnino. Posebno sklepanje najemne pogodbe s tožencem zato ni bilo potrebno in s strani tožeče stranke tudi ne zatrjevano, tudi sodišče prve stopnje tega ni ugotovilo. Tožena stranka je v postopku sama navedla, da glede vsebine konvalidirane ustne pogodbe drži tisto, kar je bilo navedeno v razlogih sodbe P 513/2005, to je, da je podan pravni temelj za prebivanje toženca v predmetnem stanovanju. Ta pravni temelj pa je (ustna) konvalidirana najemna pogodba. Drugačne pritožbene navedbe niso utemeljene. Tožena stranka prihaja sama s seboj v nasprotje, ko navaja, da obstaja temelj za njeno bivanje v stanovanju, po drugi strani pa, da tudi, če je tožeča stranka vstopila v pravni položaj prejšnjega lastnika stanovanja z nakupom predmetne nepremičnine v letu 2005, to ne pomeni, da je med strankama obstajala kakršnakoli najemna pogodba oziroma dogovor o najemni pogodbi. Dejansko stanje glede obstoja najemne pogodbe je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo.

Neutemeljeno se tožena stranka sklicuje tudi na to, da naj bi bilo dejansko stanje zmotno in nepopolno ugotovljeno zato, ker je sodišče zaslišalo samo toženo stranko, drugih dokazov pa naj ne bi izvajalo, pri čemer svoje navedbe sploh na konkretizira. Sodišče prve stopnje je izvedlo vse s strani tožene stranke predlagane dokaze, v izvajanje dokazov pa ne sodi le zaslišanje strank, pač pa tudi vpogled v predložene listine in dokumentacijo v spisu.

Kot je ugotovilo sodišče prve stopnje, je tožena stranka vedela (najpozneje 14.11.2005), da tožeči stranki dolguje neprofitno najemnino, sodišče prve stopnje je navedlo pravilne razloge tudi o tem, da bi (glede na to, da je bila višina neprofitne najemnine med strankama sporna) tožena stranka lahko sama ugotovila višino neprofitne najemnine, vendar pa tožena stranka tožeči stranki od leta 2005 do vključno maja 2008 ni plačala ničesar. Glede na to, da je tožeča stranka vstopila v obstoječe razmerje konvalidirane najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas, sporna višina najemnine med pravdnima strankama ne more privesti do drugačnega zaključka, kot ga želi doseči tožena stranka, torej, da med strankama najemna pogodba sploh ni obstajala. Sodišče je pravilno upoštevalo, da je imel toženec s prejšnjim lastnikom sklenjeno ustno najemno pogodbo (obstajalo je najemno razmerje), zmoten pa je pritožbeni zaključek, da se je najemno razmerje (že z G…) prekinilo. Če bi se res prekinilo, tožena stranka tudi podlage za bivanje v spornem stanovanju ne bi več imela.

Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da je bila v skladu z veljavno sklenjeno najemno pogodbo, prvotno sklenjeno med pravnim prednikom tožeče stranke in toženo stranko, tožena stranka dolžna tekoče za vsak mesec plačevati neprofitno najemnino, do zadnjega dne v mesecu za tekoči mesec. Tožena stranka zato neutemeljeno navaja, da toženec najemne pogodbe ni mogel kršiti, ker nobenega dogovora s tožečo stranko nikoli ni imel. Kot že povedano, je tožeča stranka vstopila v položaj prejšnjega lastnika.

V skladu s 1. odstavkom 103. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1, Ur. l. RS, št. 69/2003) lahko lastnik odpove najemno pogodbo zaradi krivdnih razlogov, med drugim tudi (4. točka), če najemnik ne plača najemnine ali stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine, v roku, ki ga določa najemna pogodba, če rok ni določen, pa v 60 dneh od prejema računa. Sodišče je ugotovilo, da je bil rok za plačevanje najemnine zadnjega dne v mesecu za tekoči mesec, ugotovilo je tudi, kot je bilo že navedeno, da od leta 2005 do vključno maja 2008 toženec tožeči stranki iz naslova najemnine ni plačal ničesar. Krivdni odpovedni razlog iz 4. točke 1. odstavka 103. člena SZ-1 je torej tožeča stranka dokazala. Dokazala pa je tudi, da je pred tožbo pisno opozorila najemnika, ki je kršil najemno pogodbo. Sodišče prve stopnje je glede tega ugotovilo, da opozorilo pred odpovedjo najemne pogodbe (priloga A5) vsebinsko ustreza 3. odstavku 103. člena SZ-1. Navedeni opomin je namreč vseboval tako kršitev, kot način odprave odpovednega razloga ter tudi primeren rok za odpravo odpovednega razloga (30 dni). V izogib ponavljanju, se sodišče druge stopnje sklicuje na pravilne razloge sodišča prve stopnje. Tudi v zvezi s tem drugačne pritožbene navedbe niso utemeljene. Tožba v zadevi P 513/2005 res ne more predstavljati dogovora o višini dolžne mesečne najemnine in o zapadlosti obrokov ter ostalih elementih najemne pogodbe, podlaga je v že navedeni ustni konvalidirani pogodbi oziroma najemnem razmerju, v katerega je vstopila tožeča stranka, kot je bilo že obrazloženo, z navedeno tožbo pa je sedanji tožnik, kot je navedlo sodišče prve stopnje, povsem jasno izrazil svojo voljo po pobiranju najemnine.

Pritožbene navedbe torej niso utemeljene. Sodišče prve stopnje je pravilno in popolno ugotovilo dejansko stanje, pravilno je uporabilo tudi materialno pravo. Ker sodišče druge stopnje ob preizkusu izpodbijane sodbe tudi ni ugotovilo kršitev določb postopka, na katere v skladu z 2. odstavkom 350. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 in spremembe, ZPP) pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato nosi sama svoje stroške pritožbenega postopka ter je dolžna povrniti pritožbene stroške tožeče stranke (165. člen ZPP v zvezi s 154. členom ZPP). Ti predstavljajo stroške za zastopanje po odvetniku in sicer za sestavo odgovora na pritožbo v višini 280,91 EUR (500 točk, kar znaša 229,50 EUR, 2 % administrativni stroški znašajo 4,59 EUR, DDV pa 46,28 EUR).