Jedro

Iz besedila drugega odstavka 5. člena SZ-1 izhaja, da so skupni deli le gradbeni elementi, ki tvorijo konstrukcijo večstanovanjske hiše in ne vsi gradbeni elementi, spuščeni strop pa je po standardu SIST ISO 6707-1 strop, ki zmanjšuje višino prostora, ali strop, ki zagotavlja prostor za inštalacije.

Če za predlagano izvedbo okenskih odprtin v strehi gradbeno dovoljenje ni treba pridobiti (če npr. ne posega v konstrukcijo strehe ipd.), je treba ugotoviti, ali gre kljub temu za posel, ki presega okvir rednega upravljanja, ki po prvem odstavku 29. člena SZ-1 zahteva soglasje treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastninske deleže.

Izrek

I. Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Ljubljana št. 351-227/2012-13 z dne 12. 11. 2012 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v znesku 80,00 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe.

Obrazložitev

Prvostopenjski upravni organ je z izpodbijano odločbo zavrnil tožnikovo vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja za rekonstrukcijo stanovanjske enote – galerije št. CM.S2 (posamezni del št. 12) v tretjem nadstropju večstanovanjskega objekta ... (stavba št. ...) s parc. št. 1253/10 k.o. ….

Iz obrazložitve je razvidno, da je tako odločitev sprejel na podlagi ugotovitve, da ni izpolnjen pogoj za izdajo gradbenega dovoljenja iz 6. točke prvega odstavka 66. člena Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO-1). Po presoji upravnega organa tožnik ni izkazal pravice graditi, saj za predlagani gradbeni poseg ni predložil soglasja vseh etažnih lastnikov, kot to določa drugi odstavek 29. člena Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Ugotovil je, da se z obravnavanim posegom med drugim spreminja raba predmetnega dela objekta (iz neizkoriščene v stanovanjsko), da sporni del objekta pred rekonstrukcijo ni tvoril funkcionalne celote s tožnikovim stanovanjem in da gre za izvedbo del, ki pomenijo poseg v skupne dele, hkrati pa gre za poseg, za katerega je treba pridobiti gradbeno dovoljenje.

Drugostopenjski upravni organ je tožnikovo pritožbo zavrnil. Ker gre pri predlagani rekonstrukciji za dela, za katera je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, in za pridobitev dodatne bivalne površine, ki vpliva na obseg tožnikove etažne lastnine, je zavrnil tožnikovo sklicevanje na 15. člen SZ-1 ter pojasnil, da bi tožnik glede na drugi odstavek 29. člena SZ-1 pravico graditi lahko izkazal le s soglasjem vseh etažnih lastnikov.

Tožnik se z navedeno odločitvijo ne strinja in v tožbi oporeka stališču, da bi bil sporni prostor nad stanovanjem, ki je predviden za postavitev galerije, v solastnini etažnih lastnikov. Šlo naj bi za prazen prostor, tj. zgolj za volumen, saj je bil strop nad njegovim stanovanjem spuščen le zaradi manjše izgube toplote in zato, da je bila cena m2 tega stanovanja enaka ceni m2 drugih stanovanj v objektu. Trdi, da bi tudi po izvedbi posega kvadratura njegovega stanovanja ostala enaka, da bi se spremenila le njegova višina, poleg tega pa naj bi tožnik obravnavani volumen priposestvoval, saj ga uporablja že od nakupa in vselitve. Zato meni, da je vsekakor izkazal pravico graditi, saj je pridobil soglasja lastnikov več kot polovice solastniških deležev objekta. Pojasnjuje, da soglasja niso dali le lastniki, ki se ga izogibajo, zato upravnemu organu očita, da v ugotovitvenem postopku ni pozval vseh zainteresiranih, da se na obravnavi izjavijo. Meni še, da bi upravni organ moral opraviti ogled in izvesti dokaz z izvedencem, ki ga je predlagal. Sodišču predlaga, naj odpravi odločbi organov prve in druge stopnje ter zadevo vrne organu prve stopnje v ponovni postopek, toženki pa naloži povrnitev stroškov postopka.

Toženka na tožbo ni odgovorila.

Tožba je utemeljena.

V obravnavani zadevi med strankama ni sporno, da gre za rekonstrukcijo, torej za gradbeni poseg, za katerega je po 3. členu ZGO-1 predpisano gradbeno dovoljenje. Sporno je, ali je tožnik s predloženimi soglasji etažnih lastnikov večstanovanjske hiše izkazal pravico graditi, ki je po 6. točki prvega odstavka 66. člena ZGO-1 eden izmed pogojev za izdajo gradbenega dovoljenja. Tožnik meni, da soglasja vseh etažnih lastnikov ni treba predložiti in da zadoščajo soglasja etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico lastniških deležev na skupnih delih (drugi odstavek 15. člena SZ-1).

Stanovanje je posamezen del večstanovanjske stavbe, lastnik tega stanovanja pa sme kot etažni lastnik v okviru izvrševanja svoje lastninske pravice brez soglasja ostalih etažnih lastnikov opraviti izvedbena dela v tem posameznem delu (prvi odstavek 15. člena SZ-1). Soglasje etažnih lastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev na skupnih delih večstanovanjske stavbe, je po drugem odstavku 15. člena SZ-1 predpisano za primere, ko izvedbena dela v posameznem delu pomenijo tudi poseg v skupne dele. Vendar to velja le, če gre za posege v skupne dele, ki ne presegajo okvir rednega upravljanja.

Po 18. členu SZ-1 so skupni deli večstanovanjske hiše solastnina etažnih lastnikov, zato za upravljanje z njimi velja posebna ureditev. Prvi odstavek 67. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) določa, da solastniki skupno upravljajo stvar v solastnini, peti odstavek tega člena pa, da je za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, potrebno soglasje vseh solastnikov. Ker je bilo v praksi težko doseči 100% soglasje solastnikov večstanovanjskih stavb, je SZ-1 v prvem odstavku 29. člena določil, da ne glede na določbo 67. člena SPZ o njih (torej o poslih, ki presegajo okvir rednega upravljanja) odločajo solastniki (etažni lastniki) s soglasjem več kakor treh četrtin glede na njihove solastniške deleže. Za nekatere posle, za katere je ocenil, da je njihov vpliv na posameznega solastnika še posebej pomemben, je ohranil zahtevo po soglasju vseh solastnikov (drugi odstavek 29. člena SZ-1). Zakonodajalec je torej ocenil, da gre v primerih, ko gre za gradbena dela in izboljšave na skupnih delih, za katere je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, za tako pomembne posege, da mora z njim soglašati vsak posamezen solastnik.

Zato je v obravnavani zadevi najprej treba odgovoriti na vprašanje, ali predvidena rekonstrukcija posega v skupne dele večstanovanjske hiše ali ne. Če predvidena rekonstrukcija posega v skupne dele večstanovanjske hiše, potem je pravica graditi izkazana le s soglasjem vseh etažnih lastnikov.

Po presoji sodišča okoliščina, da obravnavani del objekta, ki je predmet rekonstrukcije, ni odmerjen kot posamezen del objekta, ne zadošča za sklep, da ta del objekta ne pripada tožnikovemu stanovanju. Tudi dejstvo, da je fizično ločen od tožnikovega stanovanja, samo po sebi ne pomeni, da ne gre za del tega stanovanja. Upravni organ je namreč ugotovil, da del nad stropom tožnikovega stanovanja v etažnem načrtu ni opredeljen kot skupni prostor objekta, zato ga po presoji sodišča tudi upravni organ ne more obravnavati kot takega. Če prostor ni opredeljen, tudi ni mogoče ugotavljati spremembe njegove rabe (iz neizkoriščene v stanovanjsko). Poseg v „neopredeljen“ prostor sam po sebi tudi ne spreminja razmerja med skupnimi in posameznimi deli.

Ker po ugotovitvah upravnega organa obravnavani del objekta v etažnem načrtu sploh ni opredeljen kot prostor, bi moral tožnik soglasja vseh etažnih lastnikov predložiti le, če gre za poseg v druge skupne dele večstanovanjske stavbe, za katerega je potrebno gradbeno dovoljenje, ali če gre za spreminjanje rabe skupnih delov. Skupni deli večstanovanjske stavbe namreč niso le skupni prostori, temveč npr. tudi drugi skupni gradbeni elementi (drugi odstavek 5. člena SZ-1), med katerimi sta primeroma našteta tudi streha in strop, ali gradbeni elementi, ki lahko služijo tako posameznemu delu kot skupnim delom (četrti odstavek istega člena).

Med strankama namreč ni sporno, da je nad tožnikovim stanovanjem spuščeni strop, vendar to ne zadošča za ugotovitev, da je ta skupni del večstanovanjske hiše, saj iz besedila drugega odstavka 5. člena SZ-1 izhaja, da so skupni deli le gradbeni elementi, ki tvorijo konstrukcijo večstanovanjske hiše in ne vsi gradbeni elementi, spuščeni strop pa je po standardu SIST ISO 6707-1 strop, ki zmanjšuje višino prostora, ali strop, ki zagotavlja prostor za inštalacije. Upravni organ bi se torej moral opredeliti do vprašanja, ali je spuščen strop nad tožnikovim stanovanjem del konstrukcije večstanovanjskega objekta, ali pa je spuščeni strop gradbeni element, ki je del mansardnega stanovanja, ki zmanjšuje njegovo višino, kot to tožnik tudi zatrjuje.

Za spremembo v razmerju med skupnimi in posameznimi deli zaradi spremenjene rabe spuščenega stropa bi šlo le v primeru, če bi organ ugotovil, da je obravnavani strop skupni del večstanovanjske hiše. Če gre za del tožnikovega stanovanja, pa dejstvo, da tožnik za rekonstrukcijo tega dela stanovanja potrebuje gradbeno dovoljenje, še ne pomeni, da lahko pravico graditi izkaže le s soglasjem vseh solastnikov. Izvajanje del v posameznem delu etažne lastnine, ki ne posega v skupne dele večstanovanjske hiše, namreč ne predstavlja posla upravljanja večstanovanjske stavbe, ampak izvrševanje lastninske pravice na posameznem delu etažne lastnine. Zato v takem primeru tudi ne pride do uporabe določb 29. člena SZ-1, ki se nanašajo na posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja večstanovanjske hiše. Organ druge stopnje sicer navaja, da predvidena rekonstrukcija posega tudi v streho objekta z izvedbo okenskih odprtin, vendar se ne organ prve stopnje ne organ druge stopnje nista opredelila do vprašanja, ali bi bilo za izvedbo okenskih odprtin v strehi treba pridobiti gradbeno dovoljenje. Če za predlagano izvedbo okenskih odprtin v strehi gradbeno dovoljenje ni treba pridobiti (če npr. ne posega v konstrukcijo strehe ipd.), pa je treba ugotoviti, ali gre kljub temu za posel, ki presega okvir rednega upravljanja, ki po prvem odstavku 29. člena SZ-1 zahteva soglasje treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastninske deleže. Soglasje več kot polovice etažnih lastnikov glede na njihove deleže pa je v 15. členu SZ-1 predvideno le za takšna dela v posameznem delu, ki so zgolj izvedbene narave (kar pomeni vzdrževalna dela, spremembe in izboljšave), ki sicer lahko pomenijo poseg v skupne dele, vendar pa pri tem posegu ne sme iti za posle iz 29. člena SZ-1 (enako stališče je to sodišče zavzelo že v sodbi I U 1024/2011, na katero se sklicuje tudi drugostopenjski upravni organ).

Po presoji sodišča je upravni organ v obravnavani zadevi stališče, da gre za poseg v skupen del večstanovanjske hiše sprejel zaradi napačne uporabe določb SZ-1, ne da bi predhodno ugotovil, za kateri skupen del večstanovanjske hiše gre oziroma, ali gre pri posegu v streho večstanovanjskega objekta za posel, ki presega okvir rednega upravljanja in zakaj. Zato je tudi njegova ugotovitev, da tožnik ni izkazal pravice graditi, ker ni predložil soglasja vseh etažnih lastnikov, preuranjena, saj stališče, da gre za posel, ki presega okvir rednega upravljanja iz drugega odstavka 29. člena SZ-1, nima opore v ugotovljenih dejstvih.

Glede na navedeno je sodišče zaradi nepravilno oz. nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja tožbi ugodilo, izpodbijano odločbo odpravilo (2. točka prvega odstavka 64. člena ZUS-1) ter zadevo vrnilo upravnemu organu v ponovni postopek (tretji odstavek istega člena).

Ker je sodišče ugodilo tožbi in odpravilo izpodbijani upravni akt, je tožnik v skladu s tretjim odstavkom 25. člena ZUS-1 glede na opravljena procesna dejanja in način obravnavanja zadeve upravičen do povračila stroškov postopka v pavšalnem znesku v skladu s Pravilnikom o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (v nadaljevanju Pravilnik).

Ker je bila zadeva rešena na seji, tožnika pa v postopku ni zastopal pooblaščenec, ki je odvetnik, se mu priznajo stroški v višini 80,00 EUR (prvi odstavek 3. člena Pravilnika). Plačana sodna taksa za postopek bo vrnjena po uradni dolžnosti (opomba 6.1/c taksne tarife Zakona o sodnih taksah, ZST-1).