Jedro

Toženec kot lastnik nepremičnine, na kateri stojijo sanitarije s predprostorom, je v skladu z načelom povezanosti zemljišča in objekta tudi lastnik sanitarij s predprostorom.

Klet ni samostojna stvar, zato ne more biti predmet stvarnih pravic.

Ovire za izvršljivost dela sodbe, s katerim je bilo odločeno, da je toženec dolžan izprazniti kletni prostor, ne more predstavljati okoliščina, da bodo dela, ki bodo potrebna za izpraznitev kleti, prekoračila vrednost same kleti.

Izrek

Pritožbi se zavrneta in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pravdni stranki sami krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se toženi stranki A. B. odpoveduje najemno razmerje po najemni pogodbi z dne 27. 11. 1995 za kletni prostor, ki se nahaja v stanovanjski stavbi na L., parc. št. 269/2.S, k.o. K. (I.1. točka izreka); tožencu je naložilo, da je dolžan v roku 60 dni od pravnomočnosti sodbe izprazniti kletni prostor in ga prostega oseb in stvari prepustiti v posest tožniku M. H. (I.2. točka izreka); da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v 15. dneh plačati najemnino od 1. 2. 2005 dalje v znesku 665,26 EUR s pripadajočimi obrestmi (I.3. točka izreka) ter ji povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 1.281,85 EUR, v primeru zamude s pripadajočimi obrestmi (I.4 točka izreka).

V II.1 točki izreka sodbe, v kateri je odločilo o nasprotni tožbi, je razsodilo, da je toženec po nasprotni tožbi M. H. dolžan v roku 60 dni od pravnomočnosti sodbe tožniku po nasprotni tožbi A. B. izročiti sanitarije s predprostorom, ki se nahajajo na parc. št. 269/3.S k.o. K. severneje od sanitarij s predprostorom, ki jih ima v posesti in lasti M. H. ter mu jih je dolžna prepustiti v posest. Odločilo je še, da je M. H. dolžan v roku 15 dni plačati A. B. pravdne stroške v znesku 435,00 EUR, v primeru s pripadajočimi obrestmi (II.2 točka izreka sodbe).

Zoper sodbo se pritožujeta tožeča stranka oziroma tožena po nasprotni tožbi (v nadaljevanju tožeča stranka) ter tožena stranka oziroma tožeča po nasprotni tožbi (v nadaljevanju tožena stranka).

Tožena stranka se pritožuje zoper I. točko izreka sodbe iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 in nasl., v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, s stroškovno posledico, podrejeno pa, da v tem delu sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek. Tožbeni zahtevek je nesklepčen in neizvršljiv, saj bi moral tožnik zajeti s tožbo tudi toženčevo ženo, ki prav tako uporablja sporno klet, poleg tega pa je tudi solastnica premičnin, ki se nahajajo v kleti in ki jih mora toženec odstraniti. Toženec ne more sam poskrbeti za izpraznitev sporne kleti, ker se temu upira njegova žena. Sodišču nadalje očita, da ni izvedlo ogleda ter opravilo izmere spornega prostora. Sodišče bi moralo opraviti izmero kleti, saj je bila velikost kleti med strankama sporna. Če bi opravilo izmero, bi ugotovilo, da iz površine, ki se navaja, ni možno sklepati, da gre za sporni prostor. Ker sodišče tega dokaza ni izvedlo, tudi napačno razloguje, da klet meri 11,66 m2. Sodišče je spregledalo del besedila najemne pogodbe, iz katerega izhaja, da najemodajalec dovoljuje povezavo s preostalimi prostori najemnika. V kolikor ne bi bil mišljen prostor garaže, potem nobena povezava ne bi bila potrebna, saj ni nobenih drugih prostorov, ki bi jih bilo možno povezovati. Če bi sodišče izvedlo ogled, bi ugotovilo, da je toženec vgradil med spornim prostorom in garažo vrata, kar dokazuje, da je imel v lasti in posesti sporni prostor. Če toženec kleti ne bi kupil in vzel v najem sosednega prostora, potem si ne bi delal stroškov in spornega prostora vključil v projekt za pridobitev gradbenega dovoljenja ter vanj postavil kotlovnice in drugih napeljav, saj bi bila takšna investicija povsem ekonomsko zgrešena. Glede teh trditev izpodbijana sodba nima razlogov. Predmet najemne pogodbe je bila polovica garaže v izmeri 11,66 m2, pri čemer prav izmera garaže kaže na to, da je bil predmet najema del garaže in ne klet. Garažo pa je toženec tožniku že izročil. Sodišče je nadalje zanemarilo, da je bil tožnik na dražbi seznanjen, da je toženec kupil klet. To je zapisano tudi v prodajni pogodbi iz leta 1998, sklenjeni med M. D. d.d. in tožnikom. Izpraznitev spornega prostora pa je sicer tudi neizvršljiva. Toženec je v kleti namestil cisterno za olje, napeljal je vodo do peči ter električno in vodovodno napeljavo. Da bi toženec lahko to izpraznil, bi moral porušiti zunanji zid in notranji zid, uničiti bi moral lovilec olj ter napeljave. Takšni gradbeni posegi in dela pa bi zagotovo nekajkrat prekoračili vrednost spornega prostora. O teh navedbah sodba nima razlogov, zaradi česar se ne da preizkusiti. Prav tako sodba nima razlogov o višini prisojene najemnine. Priglaša pritožbene stroške.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlaga njeno zavrnitev ter povrnitev stroškov odgovora na pritožbo.

Zoper II. točko izreka sodba se pritožuje tožnik zaradi zmotne uporabe 92. člena Stvarnopravnega zakonika (Ur. l. RS; št. 87/03 in nasl., v nadaljevanju SPZ), zmotno ugotovljenega dejanskega stanja ter kršitev določb postopka po 14. točki 2. odstavka 339. člena ZPP. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi zavrne, s stroškovno posledico. Stališče sodišča, s katerim je utemeljilo izpodbijano odločitev, je zmotno in v nasprotju s kupoprodajno pogodbo, s katero je tožnik kupil nepremičnino parc. št. 269/2, k.o. K. ter iz katere jasno izhaja, kaj navedena nepremičnina obsega. Navedena pogodba je bila sklenjena na podlagi interne javne dražbe, na kateri toženec kot dražitelj ni imel nobene pripombe glede predmeta javne dražbe. Meni, da je z elaboratom in odločbo Geodetske uprave o parcelaciji ovrgel trditev toženca, da je lastnik dela nepremičnine na parc. št. 269/2.S, k.o. K. in sicer sanitarij s predprostorom. Glede na to, da je postal tožnik lastnik sanitarij s predprostorom s prodajno pogodbo, toženec nima nobene dejanske in pravne podlage za svojo trditev, da so sanitarije na njegov parceli in so zato njegova last. Opozarja tudi, da je bil toženec prisoten pri parcelaciji nepremičnine in dobro ve, kaj je kupil po prodajni pogodbi iz leta 1993, ki je bila sklenjena neposredno po parcelaciji. Spornega prostora ni dobil niti na podlagi pravnega posla niti s priposestvovanjem, prostora pa tudi ni imel v posesti. Sodišče je očitno prezrlo, da je tožnik na podlagi pogodbe iz leta 1998 postal lastnik stavbe, v kateri so tudi sanitarije s predprostorom oziroma nerazumno je, kako sodišče zaključi, da tožnik ni postal lastnik spornega prostora z omenjeno pogodbo. Opozarja, da sta toženec in S. S. s prodajno pogodbo iz leta 1993 kupila stanovanje v izmeri 144,60 m2, na parc. št. 269/3.S, k.o. K.. Lastninska pravica na nepremičnini se ne pridobi s projektno dokumentacijo, fotografijami in prikazom parcel. Ker je izrek sodbe v nasprotju z razlogi sodbe in dokazi ter ker ni razlogov o odločilnem dejstvu, to je o tem, na kakšni podlagi sodišče zaključi, da je toženec lastnik spornega prostora, je podana tudi kršitev iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Prodajni pogodbi iz leta 1993 in 1998 ter Geodetska odločba ne dokazujejo, da je lastnik sanitarij toženec, ampak tožnik. Odločitev je zato v nasprotju z izvedenimi dokazi. Ker torej toženec ni lastnik sanitarij s predprostorom, bi moralo sodišče njegov zahtevek po nasprotni tožbi zavrniti. Priglaša pritožbene stroške.

Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožbi nista utemeljeni.

K pritožbi tožene stranke zoper I. točko izreka sodbe: Tožeča stranka s tožbo odpoveduje toženi stranki najemno pogodbo z dne 27. 11. 1995, s katero je bil dan toženi stranki v najem kletni prostor, ki se nahaja v stavbi, ki stoji na parc. št. 269/2.S, k.o. K., last tožeče stranke, ter zahteva izpraznitev in izročitev kletnega prostora in pa tudi plačilo neplačanih najemnin. Toženec zahtevku nasprotuje. Trdi, da je prostor, in sicer polovico garaže, ki ga je dobil v najem, tožniku izročil že leta 2000, prostor, ki ga ima še vedno posesti in ki naj bi bil potrditvah tožnika predmet najema, pa je kupil. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenih dokazov, zlasti najemne pogodbe in prodajane pogodbe z dne 5. 11. 1998, s katero je tožnik kupil nepremično parc. št. 269/2.S, k.o. K., oziroma razlage teh pogodb, zaključilo, da je bila predmet najema klet in ne polovica garaže. Tožena stranka takšen zaključek v pritožbi izpodbija, vendar pa oceni pritožbenega sodišča neutemeljeno. Dokazna ocena sodišča prve stopnje je prepričljiva in življenjsko sprejemljiva, ima pa tudi vso potrebno dokazno oporo. Pritožbeni očitki obravnavane dokazne ocene ne uspejo omajati.

V pritožbi toženec najprej izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje o velikosti kleti, pri čemer sodišču očita, da ni opravilo ogleda kleti in kleti izmerilo, čeprav je bila površina kleti med pravdnima strankama sporna. Da sodišče prve stopnje ni opravilo ogleda, ne drži. Iz zapisnika o naroku za glavno obravnavno in ogledu na kraju samem z dne 27. 5. 2009 (list. št. 45-55) namreč jasno izhaja, da je bil ogled opravljen. Res je sicer, da sodišče prve stopnje izmere površine kleti na ogledu ni naredilo, vendar tega niti ni bilo dolžno, saj pravdni stranki, ki sta bili sicer navzoči na ogledu, merjenja kleti niti na ogledu niti pred ogledom nista predlagali. Tožena stranka je šele v ponovljenem postopku predlagala oziroma opozorila, da bi se morala opraviti izmera kleti, kar pa je v smislu 286. člena ZPP prepozen dokaz in ga sodišče prve stopnje zato ni bilo dolžno izvesti.

Glede površine kleti pa je sicer treba pojasniti, da tudi če bi se izkazalo, da klet meri 13,10 m2, kot trdi toženec, in ne 11,66 m2, kot je ugotovilo sodišče prve stopnje na podlagi najemne pogodbe, to ne bi bilo odločilnega pomena z vidika ugotavljanja, kateri prostor je bil predmet najema. Glede na to, da bi šlo le za majhno razliko med dejansko površino in površino kleti, ki je navedena v najemni pogodbi, bi bilo (še vedno) ključnega pomena poimenovanje predmeta najema v najemni pogodbi. Iz najemne pogodbe pa jasno izhaja, da je bil predmet najema kletni prostor in ne morebiti polovica garaže. Če bi bila predmet najema polovica garaže, bi to bilo zapisano vsaj v prodajni pogodbi, s katero je bila tožniku prodana nepremičnina parc. št. 269/2.S, k.o K., vendar pa to iz prodajne pogodbe ne izhaja. Iz le-te je razvidno, kot je pojasnilo že sodišče prve stopnje, da je prodajalec ločil garažo in klet ter da je bil predmet najema kletni prostor (in ne garaža). Upoštevaje navedeno po oceni pritožbenega sodišča v tej zvezi tudi ne more biti odločilno dejstvo, na katero opozarja pritožnik, da polovica garaže meri ravno 11,66 m2. Zaključka sodišča prve stopnje, da je bila predmet najema kletni prostor, pa toženec nadalje ne more izpodbiti s sklicevanjem na 5. člen najemne pogodbe, iz katerega izhaja, da najemodajalec dovoljuje, da najemnik poveže prostor, ki je predmet pogodbe, s prostori, ki so v lasti najemnika. Gre le za posredni dokaz, na podlagi katerega pa po oceni pritožbenega sodišča ni mogoče sklepati, da je bila predmet najema garaža. Toženec sicer meni, da je logično, da je bila mišljena povezava med kletjo, ki je njegova last in garažo, ki jo je dobil v najem, vendar pa takšna razlaga ne prepriča oziroma ni edina možna, saj iz navedenega člena pogodbe sploh ni jasno, za kakšno povezavo in med katerimi prostori konkretno gre. Lahko bi šlo tudi za povezavo med najetim prostorom in prostori toženca v stavbi na sosednji nepremičnini parc. št. 269/3.S k.o K., katere lastnik je toženec, s cevmi za centralno kurjavo, na kar je opozarjal tožnik.

V zvezi s pritožbenimi navedbami, s katerimi toženec vztraja, da je lastnik kleti, kar naj bi tudi kazalo na to, da predmet najema ni bila klet, temveč garaža, pa pritožbeno sodišče odgovarja, je sodišče prve stopnje pravilno pojasnilo, da toženec s sklenitvijo aneksa k prodajni pogodbi z dne 22. 3. 1993 ni pridobil lastništva na kleti, saj se v zemljiški knjigi ni vknjižil kot solastnik nepremičnine parc. št. 269/2.S, k.o. K.. Klet kot taka ne more biti predmet samostojne prodajne pogodbe oziroma lastninske pravice, ker je le del hiše in s tem sestavina zemljišča. Okoliščine, na katere opozarja pritožnik, da je toženec na svoje stroške v kleti naredil kotlovnico in napeljavo ter vgradil vrata med garažo in kletjo, tega zaključka ne morejo omajati. Ker ima izpodbijana sodba glede (ne)lastništva kleti zadostne razloge, ki omogočajo njen preizkus, pa tudi ni podana zatrjevana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka.

Neutemeljen je nadalje pritožbeni očitek, da je tožba nesklepčna in neizvršljiva, ker je tožnik tožil le toženca, ne pa tudi njegove žene, ki klet prav tako uporablja, je pa tudi solastnica stvari, ki se v kleti nahajajo. Tožnik je upravičeno s tožbo, s katero je uveljavljal tri zahtevke na podlagi najemne pogodbe, zajel le toženca in ne tudi njegove žene, saj je bil najemnik (pogodbena stranka) le toženec. Ob tem velja še dodati, da dejstvo, da tožnik s tožbo ni zajel tudi toženčeve žene, ne pomeni, da bo lahko slednja klet še naprej uporabljala, saj izpraznitev velja za vse osebe, ki klet uporabljajo v soglasju z najemnikom. Med te pa nedvomno spada tudi toženčeva žena.

Ovire za izvršljivost dela sodbe, s katerim je bilo odločeno, da je toženec dolžan izprazniti kletni prostor, pa tudi ne more predstavljati okoliščina, na katero opozarja toženec, da bodo dela, ki bodo potrebna za izpraznitev kleti, prekoračila vrednost same kleti. Res je sicer, da bo imel toženec določene stroške z izpraznitvijo kleti, vendar pa ta okoliščina z vidika izvršljivosti sodbe ni pomembna in nanjo ne vpliva, zaradi česar se sodišču prve stopnje v razlogih sodbe do te okoliščine tudi ni bilo dolžno opredeljevati. Dejstvo je, da mora toženec zaradi odpovedi najemne pogodbe klet izprazniti. Izpraznitev kleti pa pomeni, da mora poleg prenehanja uporabe kleti, klet tudi izročiti v stanju, v kakršnem je bila ob sklenitvi pogodbe, brez preostalih stvari (premičnin) in oseb. Kako bo to naredil in koliko stroškov mu bo pri tem nastalo, pa na to njegovo obveznost in posledično na izpodbijano odločitev ne vpliva.

Neutemeljen je končno tudi pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje ni podalo razlogov, ki se nanašajo na višino prisojene najemnine. V materialnem pravu ni podlage za to, da bi sodišče po uradni dolžnosti preverjalo, ali dogovorjena najemnina odgovarja tržnim razmeram, kot zmotno meni pritožnik, zaradi česar sodišču prve stopnje tudi ni moč očitati, da v tej smeri ni podalo razlogov. Zadostna je zato obrazložitev sodišča prve stopnje, iz katere izhaja, da je bila tožniku priznana najemnina v višini, kot je bila dogovorjena z najemno pogodbo.

K pritožbi tožeče stranke zoper II. točko izreka sodbe: Toženec z nasprotno tožbo zahteva, da mu tožnik vrne oziroma izroči v posest sanitarije s predprostorom, ki stojijo na njegovi nepremičnini parc. št. 269/3.S, k.o K.. Toženčeva nasprotna tožba je po svoji naravi vrnitvena tožba, s katero se varuje lastninska pravica (primerjaj 92. člen SPZ). Vrnitvena tožba ni usmerjena na ugotavljanje lastninske pravice, temveč na vrnitev lastnikove stvari v njegovo posest. Da bo lastnik s svojim vrnitvenim zahtevkom uspel, pa mora med drugim dokazati, da je lastnik stvari, katere vrnitev zahteva ter da ima dejansko oblast nad to stvarjo toženec. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da ima tožnik v posesti sporne sanitarije s predprostorom. Sporno pa je bilo, ali so toženčeva last. Tožnik je namreč trdil, da je on lastnik spornega prostora, saj je s prodajno pogodbo z dne 5. 11. 1998 kupil celotno nepremičnino parc. št. 269/2.S, k.o K., na kateri stoji stavba, katere del so tudi sanitarije s predprostorom. Sodišče prve stopnje na podlagi izvedenih dokazov, in sicer prikaza parcel, predloženih fotografij (priloga B14) ter projektne dokumentacije, zaključilo, da tožnikove navedbe o tem, da je na podlagi prodajne pogodbe postal lastnik sanitarij s predprostorom, ne držijo, saj navedena prostora stojita na nepremičnini parc. št. 269/3.S, k.o. K., katere zemljiškoknjižni lastnik je toženec. Tožnik se s takšnim zaključkom sodišča prve stopnje v pritožbi ne strinja, vendar njegovi očitki po oceni pritožbenega sodišča niso utemeljeni.

Tožeča stranka v pritožbi vztraja, da iz kupoprodajne pogodbe iz leta 1998, s katero je kupil nepremičnino parc. št. 269/2.S, k.o. K., elaborata iz leta 1993, ki je bil podlaga za parcelacijo zemljišča na parceli št. 269/2, k.o. K., na podlagi katere sta nastali dve novi parceli, katere lastnika sta pravdni stranki ter odločbe G. u. o parcelaciji, izhaja, da je lastnik sanitarij s predprostorom tožnik in ne toženec, vendar pa po oceni pritožbenega sodišča navedeni dokazi lastništva tožnika ne dokazujejo. Iz prodajne pogodbe iz leta 1998 sicer izhaja, da je tožnik kupil sporna prostora, vendar to še ne pomeni, da stojita na njegovi nepremičnini in da je njun lastnik. Prav tako tega ni mogoče zaključiti na podlagi elaborata in odločbe G. u. o parcelaciji, iz katerih izhaja zgolj stanje oziroma površina prvotne parc. št. 269/2 k.o. K. ter stanje (dveh) novo nastalih parcel (parc. št. 269/2.S in 269/3.S, obe k.o. K.). Tožnik s sklenitvijo prodajne pogodbo iz leta 1998 ni pridobil lastninske pravice na spornih prostorih, saj se v zemljiški knjigi ni vknjižil kot solastnik nepremičnine parc. št. 269/3.S, k. o. K. Poleg tega sanitarije s predprostorom kot take tudi ne morejo biti samostojen predmet prodaje oziroma stvarne pravice (lastninske pravice), saj niso samostojna stvar, ampak so sestavina zemljišča, na katerem so postavljene. Tožnik bi lahko kvečjemu uveljavljal, da je na spornem delu zemljišča pridobil lastninsko pravice s priposestovanjem, vendar ustreznih trditev v tej smeri ni podal. Po drugi strani pa je uspelo lastništvo na spornem prostoru dokazati tožencu. Med pravdnima strankama K. in da je na podlagi prodajne pogodbe dosegel vpis (so)lastninske pravice na tej nepremičnini v zemljiški knjigi. Skladno s 11. členom SPZ se domneva, da je lastnik (celotne) nepremičnine tisti, ki je vpisan v zemljiško knjigo. Te domneve pa tožeči stranki z nedokazanimi trditvami o tem, da je tožnik lastnik sanitarij s predprostorom, ni uspelo ovreči, zaradi česar je sodišče prve stopnje upravičeno štelo, da je toženec lastnik celotne parcele št. 269/3.S, k.o K.. Na podlagi navedenega dejstva ter na podlagi nadaljnje ugotovitve, da stojita sporna prostora na parc. št. 269/3.S k.o. K., pa je nato ob upoštevanju načela o povezanosti zemljišča in objekta iz 8. člena SPZ, pravilno zaključilo, da je toženec tudi lastnik sanitarij s predprostorom. Pritožnikovo stališče, da toženec ni lastnik sanitarij s predprostorom, saj jih ni pridobil niti na podlagi pravnega posla niti na podlagi priposestvovanja, zato ni utemeljeno. Ker iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhajajo razlogi o tem odločilnem dejstvu, pa tudi ne drži pritožbeni očitek, da sodišče prve stopnje ni obrazložilo, na kakšni podlagi je toženec postal lastnik spornih prostorov. Pritožbeno sodišče nadalje ne vidi nasprotja med ugotovitvijo sodišča prve stopnje o lastništvu sanitarij in izvedenimi dokazi, ki jih izpostavlja tožnik v pritožbi, niti ni ta ugotovitev v nasprotju z ugotovitvijo, da je tožnik kupil leta 1998 sanitarije s predprostorom, saj sklenitev pravnega posla ne zadostuje za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini. Zatrjevana kršitev iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP zato ni podana.

Pritožnik še opozarja, da se lastninska pravica ne pridobi s projektno dokumentacijo, fotografijami in prikazom parcel, s čimer se sicer pritožbeno sodišče strinja, vendar pa pritožnik zmotno meni, da je sodišče prve stopnje na podlagi teh dokazov ugotavljalo lastninsko pravico toženca. S pomočjo navedenih dokazov je namreč zgolj ugotavljalo, na kateri nepremičnini ti prostori stojijo. Za dokazovanje tega dejstva pa so bili ti dokazi primerni.

Pritožbeno sodišče tako zaključuje, da niso podani razlogi, s katerimi pravdni stranki izpodbijata sodbo sodišča prve stopnje, prav tako pa tudi ne razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti. Zato je na podlagi 353. člena ZPP pritožbi kot neutemeljeni zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Tožeča in tožena stranka s pritožbama nista uspeli, zato sami krijeta vsaka svoje stroške, nastale v zvezi s sestavo in vložitvijo pritožbe (1. odstavek 154. člena v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP). Tožeča stranka sama krije tudi svoje stroške, nastale v zvezi odgovorom na pritožbo, saj odgovor ni pripomogel k reševanju pritožbe in je bil nepotreben (1. odstavek 155. člena ZPP v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP).