Pogodbena kazen je v zakonu določena za primer nepravočasne in ne za primer nepravilne izpolnitve.
Skladno s prvo točko prvega odstavka 18. člena ZVKSES se izročitev nepremičnine v posest veže na pravočasnost in ne na pravilnost izpolnitve.
I.Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.
II.Tožena stranka nosi svoje pritožbene stroške, tožeči stranki pa je dolžna povrniti pritožbene stroške v višini 153 EUR, v 8 dneh, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za izpolnitev do plačila.
1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da je toženka dolžna tožnici plačati 654,85 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 14. 10. 2020 do plačila (I. točka izreka) ter ji povrniti stroške postopka (II. točka izreka), ki bodo odmerjeni naknadno. Takšno odločitev je sprejelo, ker je ugotovilo, da je toženka tožnici nepremičnino (stanovanje) izročila z 11 dnevno zamudo in zgoraj navedeni znesek predstavlja pogodbeno dogovorjeno kazen za zamudo.
2.Toženka se pritožuje zaradi absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ter zmotne uporabe materialnega prava. Navaja, da gre za nedopustno sodbo presenečenja. Sodišče prve stopnje bi moralo ugotoviti nesklepčnost tožbe, saj tožnica sploh ni obrazložila, katere dokumentacije ni prejela, torej ni jasno, česa ji toženka ni pravilno izročila. Poleg tega je prekršilo določila o prekluziji, saj je upoštevalo tožničino prvo pripravljalno vlogo, v kateri je nedopustno navajala nova dejstva in predlagala nove dokaze. Ponavlja, da je tožnici izročila vse zahtevane dokumente pred potekom roka za izročitev, motor, ki je bil postavljen na parkirnem mestu s strani neznane tretje osebe pa tožničinega parkiranja ni omejeval. Sodišče je spregledalo, da je bila zahtevana dokumentacija skladno z zakonskimi določili pravočasno izročena upravniku. Zato so razlogi za zamudo pri prevzemu nepremičnine na tožničini strani.
3.V zvezi z napačno uporabo materialnega prava navaja, da je bila izročitev nepremičnine izvedena znotraj 15 dnevnega zakonskega roka, da je toženka omogočila izročitev skladno s 16. členom Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES), da je pogodbena kazen določena za nepravočasno izpolnitev, ne pa za nepravilno izpolnitev, ter da se 17. člen ZVKSES lahko nanaša le na 16. člen tega zakona in ne na 18. člen, na kar je opozorila že v postopku pred sodiščem na prvi stopnji, sodne prakse, ki jo je sodišče izpostavilo, pa ni mogoče uporabiti za ta konkretni primer. Poleg tega toženka posledic ne more nositi, saj je bila za izročitev prodajne mape odgovorna nepremičninska agencija. Zato predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podredno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje sodišču prve stopnje, tožnica pa ji je dolžna povrniti stroške postopka na prvi stopnji in pritožbene stroške.
4.Tožnica v odgovoru prereka navedbe v pritožbi, predlaga njeno zavrnitev ter priglaša pritožbene stroške. Izrecno navaja, da se ne strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da gre pri izročitvi parkirnega mesta za stvarno napako in ne za zamudo pri izročitvi.
5.Pritožba ni utemeljena.
Glede postopkovnih napak
6.Sodišče prve stopnje je pravilno zaključilo, da je sklepčnost tožbe podana. Pritožbeno sodišče po vpogledu v tožbo (list. št. 1 in nasl.) ugotavlja, da so tožbene navedbe res skope, vendar zadostne, saj je tožnica opisala življenjski dogodek (dejansko stanje), podala pravno podlago (prodajna pogodba), nato pa napravila zaključek, da je pri izročitvi nepremičnine (stanovanja in parkirnega mesta)¹prišlo do zamude za 11 dni. Podala je izračun zamudne kazni, na vse to pa pravilno postavila zahtevek. Tožnica je v tožbeni podlagi izrecno zapisala, da ji je toženka kot prodajalka na podlagi prodajne pogodbe med drugim dolžna izročiti predpisane certifikate, garancijske liste in izjave ter izjave o skladnosti za opremo in naprave.
7.Sodišče tudi ni prekršilo določil o prekluziji s tem, ko je tožničino prvo pripravljalno vlogo v celoti dopustilo, vključno s predlaganimi dokazili. Pritožbeno sodišče pritrjuje obrazložitvi, da je s to vlogo tožnica zgolj konkretizirala navedbe v tožbi. Nove navedbe, predvsem glede parkirnega mesta in motorja, ki je na njem stal, ter predložena dokazila pa so predstavljali odgovor na toženkine navedbe v njenem odgovoru na tožbo. Sodišče prve stopnje je tako skladno z uveljavljeno sodno prakso pravilno dopustilo tožbo in eno pripravljalno vlogo na tožničini strani ter odgovor na tožbo in eno pripravljalno vlogo na toženkini strani, pri čemer tudi pritožbeno sodišče v pripravljalnih vlogah ne najde trditvene in dokazne podlage, ki bi presegla navedbe v tožbi in odgovoru na tožbo. Pritožbene navedbe v zvezi s postopkovnimi kršitvami so zato v celoti neutemeljene.
8.Tudi ne gre za sodbo presenečenja, kot zatrjuje tožnica v pritožbi, saj je sodišče na naroku 21. 10. 2024 (list. št. 67 in nasl.) strankam predstavilo relevantno pravno podlago, to so določbe ZVKSES, Obligacijskega zakonika (OZ) in prodajne pogodb ter je v tem okviru dokazni postopek tudi izpeljalo. Vprašanje, ki ga izpostavlja pritožba, to je, ali se skladno z zakonskimi določili in predstavljeno sodno prakso neizročitev listin šteje za nepravilno ali za nepravočasno izpolnitev, saj gre le pri slednji za zamudo, pa je vprašanje pravilne uporabe materialnega prava, kar bo obrazloženo v nadaljevanju.
Glede dejanskega stanja
9.Sodba, izdana v postopku v sporu majhne vrednosti, se sme izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP).
10.Pritožbeno sodišče je vezano na ugotovitve sodišča prve stopnje, da je do izročitve zakonsko predpisane dokumentacije v celoti¹prišlo 13. 10. 2020, ter da tožnica zaradi zasedenosti parkirnega prostora z motorjem s strani neznane tretje osebe tega do 13. 10. 2020 ni mogla uporabljati na običajen način. Vse pritožbene navedbe v zvezi s tako ugotovljenim dejanskim stanjem so zato nedopustne.
Glede materialnega prava
11.Glede roka izročitve je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo 1. odstavek 16. člena ZVKSES. Ta določa, da mora biti rok izročitve določen v pogodbi. V pogodbi je določen tridnevni rok izročitve od dne plačila nepremičnine (prvi odstavek XI. točke prodajne pogodbe - A2). Skladno s 4. odstavkom 4. člena ZVKSES je dopusten tudi drugačen dogovor, kot je določen v ZVKSES, če je v očitnem interesu kupca. Zato se toženka ne more sklicevati na zakonsko določen 15 dnevni rok. Pogodbena volja obeh strank je bila, da toženka tožnici izroči stanovanje in parkirno mesto v roku treh dni po plačilu kupnine. Sodišče je pravilno ugotovilo, da je ta rok potekel 2. 10. 2020. Materialno pravo je bilo v tem delu pravilno uporabljeno.
12.Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo določila ZVKSES tudi glede izročitve nepremičnine, to je 16. člen, 17. člen in 18. člen ZVKSES. Pravilno je obrazložilo, da se skladno s 4. odstavkom 16. člena šteje, da je prodajalec pravočasno izpolnil obveznost izročiti nepremičnino kupcu, (1) če so bili do izteka roka za izročitev nepremičnine kupcu, ki je določen v prodajni pogodi, izpolnjeni vsi pogoji iz prejšnjega odstavka (uporabno dovoljenje, lastnosti nepremičnine ter sklenitev pogodbe z upravnikom, če je obstajala dolžnost določiti upravnika) in (2) če je prodajalec kupcu najkasneje v naslednjih 15 dneh omogočil, da opravi prevzem nepremičnine. Prevzem (način izročitve) nepremičnine je določen v 18. členu v štirih točkah, to je, (1) da mu omogoči posest nepremičnine, (2) izroči kopijo uporabnega dovoljenja, (3) izroči predpisane certifikate, garancijske liste in izjave o skladnosti za opremo in naprave (4) ter projekte izvedenih del.
13.Da je treba določila 16. člena, 17. člena in 18. člena ZVKSES razlagati kot celoto in povezano, je jasno povedalo revizijsko sodišče v zadevi VSRS sodba in sklep II Ips 7/2021 (B2). Iz te odločbe izhaja, da pride do veljavne izročitve nepremičnine le takrat, ko so izpolnjeni pogoji iz 16. člena, kot tudi pogoji iz 18. člena ZVKSES. Iz zadeve VSL sodba I Cp 1079/2013 med drugim izhaja, da je treba za pravočasno izročitev kupcu omogočiti posest nepremičnine, kar je določeno v 18. členu ZVKSES. Pritožbeno sodišče na pritožbeno stališče³ drugega senata iz navedene zadeve, ki je z zgoraj navedenim stališčem VSRS že preseženo, ni vezano. A tudi ta odločba potrjuje, da je pogodbena kazen v zakonu določena za primer nepravočasne in ne za primer nepravilne izpolnitve. Tako je tudi s sodno prakso potrjeno, da je sodišče pravilno uporabilo materialno pravo glede nepravočasne izročitve z zakonom določene dokumentacije.
14.Kadar gre odločitev sodišča prve stopnje v korist eni stranki, v konkretnem primeru tožnici, ta nima pravnega interesa za pritožbo, zato je pritožbeno sodišče dolžno odgovoriti na pravno relevantne navedbe v odgovoru na pritožbo. Na tem mestu pojasnjuje, da je materialno pravno stališče sodišča, da je šlo pri izročitvi parkirnega mesta za stvarno napako, napačna. Skladno s prvo točko prvega odstavka 18. člena ZVKSES se izročitev nepremičnine v posest veže na pravočasnost in ne na pravilnost izpolnitve. Ker toženka tožnici parkirnega mesta do 13. 10. 2020 ni izročila v posest tako, da ga bi ta lahko uporabljala na običajen način, je tudi v tem delu prišlo do nepravočasne in ne do nepravilne izpolnitve.
Sklepno
15.Ob zgoraj navedenem gre pritrditi zaključku sodišča prve stopnje, da je zaradi zamude pri izročitvi z zakonom določene dokumentacije pri izročitvi stanovanja prišlo do 11 dnevne zamude, zato je pravilno določilo pogodbeno kazen. Višine le te pritožba ne izpodbija. Že ta razlog zadostuje za pravilno odločitev. Zato dejstvo, da je sodišče materialno pravo zmotno uporabilo pri presoji izročitve parkirnega mesta v posest, odločitve v ničemer ne spreminja, nasprotno, potrjuje jo še z dodatnim razlogom.
16.Pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da ne držijo pritožbene navedbe, da toženka ne more nositi posledic nepravočasne izročitve, saj bi jih morala nositi nepremičninska agencija. Kot pojasnjeno, se je v kupni pogodbi toženka zavezala, da bo tožnici v roku v treh dni po plačilu kupnine izročila nepremičnini. Notranje razmerje med toženko in nepremičninsko agencijo na sklenjeno pogodbo med njo in tožnico v ničemer ne vpliva, posledično tudi ne na odločitev sodišča.
17.Večkrat ponovljena pritožbena trditev, da je vse listine, ki jih je prejela tožnica, pravočasno prejel tudi upravnik skladno z drugim odstavkom 18. člena ZVKSES in skladno s pogodbenimi določili, je prav tako neutemeljena. Kot je razvidno iz 16. člena ZVKSES in določil prodajne pogodbe, je šlo za izročitev dokumentacije za skupne dele, tožnica pa je ob zaslišanju prepričljivo pojasnila, zakaj potrebuje dokumentacijo, ki se nanaša na njeno nepremičnino (stanovanje in parkirni prostor kot posamezna dela).
18.Ker pritožba ni utemeljena, jo je pritožbeno sodišče, ker tudi ni našlo uradoma upoštevnih kršitev, zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo na podlagi 353. člena ZPP.
19.Ker toženka s pritožbo ni uspela, nosi svoje pritožbene stroške, tožnici pa je dolžna povrniti pritožbene stroške v višini 153 EUR, to je 250 točk, kar znaša 150 EUR, 3 EUR pa znaša 2 % materialnih stroškov (154. člen v povezavi s 165. členom ZPP).
-------------------------------
1¹ Tožnica uporabi dvojino: nepremičnini.
2² Ni sporno, da je nekaj dokumentacije tožnica prejela ob podpisu pogodbe (oziroma še pred podpisom v postopku pogajanj) na USB ključku in/ali v papirni obliki.
3³ Da je umeščenost določbe o pogodbeni kazni (17. člen ZVKSES) za določbo o roku za izročitev nepremičnine (16. člen ZVKSES), vendar pred določbo o načinu izročitve v (18. člen ZVKSES), kar pomeni, da se 18. člen ZVKSES nanaša na način izročitve in ne na čas izročitve.