Jedro

Tudi če sta stranki v najemni pogodbi prenesli odškodninsko odgovornost na najemnika, takšen medsebojni dogovor strank najemne pogodbe ne more učinkovati proti osebam, ki niso sodelovale pri sklepanju najemne pogodbe, na kar upravičeno opozarja obravnavana pritožba.

Izrek

Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba sodišča prve stopnje v celoti razveljavi ter se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje v celoti zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na plačilo zneska 190.757,74 EUR s pp, poleg tega pa je tudi odločilo, da mora tožeča stranka v 15-ih dneh povrniti toženi stranki pravdne stroške v znesku 3.967,07 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Zoper to sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka po svojem pooblaščencu in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo v celoti razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi opozarja, da je sodišče prve stopnje sicer pravilno ugotovilo, da so si najemniki poslovne prostore sami pregradili, večinoma z žičnato ograjo, medtem ko sta A.M. in družba T. d.o.o. poslovni prostor delno zazidala ter si uredila električno napeljavo. Po mnenju sodišča prve stopnje je takšno ravnanje predstavljalo utečeno prakso najemnikov pri toženi stranki in zanj niso potrebovali posebnega pisnega soglasja, saj je toženi stranki ta praksa morala biti poznana. Kljub temu pa je sodišče prve stopnje kontradiktorno zaključilo, da najemodajalki ni možno očitati odgovornosti za nastali dogodek, saj ne more odgovarjati za vsa potencialno nevarna ravnanja svojih najemnikov. Takšen zaključek sodišča prve stopnje je materialnopravno zmoten. Iz 3. člena najemne pogodbe, ki sta jo sklenila tožena stranka in najemnik A.M. ter družba T. d.o.o. jasno izhaja, da sme najemnik v času najema opraviti v skladiščnem prostoru notranja ureditvena dela z montažnimi elementi, pri čemer pa ne sme posegati v konstrukcijo in stabilnost stavbe. Vsa ureditvena dela lahko najemnik opravi v soglasju in pod nadzorom pooblaščenega delavca najemodajalca. Iz navedenega je mogoče zaključiti, da je za kakršenkoli poseg najemnik potreboval soglasje najemodajalca, nato pa je delo potekalo izključno pod nadzorom predstavnika tožene stranke, ki je bil za to tudi ustrezno usposobljen. Tudi iz izpovedbe priče M.M. izhaja, da je bil pri toženi stranki nadzor organiziran tako, da ga je izvajala posebej organizirana centralna služba za varstvo pri delu in požarno varnost. Ustrezno usposobljeno osebje je tudi pregledovalo napeljave in zamenjevalo žarnice ter izvajalo popravila. Ravno tako je tožena stranka prek svoje službe skrbela za požarno varnost. Tudi iz samega Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju: ZPSPP) jasno izhaja, da najemnik nima pravice prezidati najetih prostorov ali jih oddati v podnajem, razen če mu je to omogočeno z najemno pogodbo. Jasno je, da je tožena stranka nad uporabo in vzdrževanjem skladiščnih prostorov izvajala nadzor, sama je zagotavljala varnost pri delu in požarno varnost. Z najemno pogodbo je bilo tudi izrecno določeno, da morajo najemniki za vsa predvidena dela pridobiti njeno soglasje. Do požara je prišlo zaradi stika na dotrajanih električnih vodih, spričo česar je mogoče zaključiti, da je tožena stranka opustila dolžno nadzorstvo. Tožeča stranka opozarja, da iz določbe 14. člena ZPSPP izhaja ureditev, ki se nanaša le na medsebojna razmerja najemodajalca in najemnika ter na njuno eventualno medsebojno poslovno odškodninsko odgovornost. Pritožba tožeče stranke je utemeljena.

Vzdrževanje poslovnih stavb oziroma poslovnih prostorov je zakonodajalec uredil v 14. členu ZPSPP. Vzdrževanje bremeni lastnika stavbe oziroma prostorov, če se stranki najemne pogodbe ne dogovorita drugače. Vendar pa ta zakonska določba ureja le medsebojna razmerja najemodajalca in najemnika ter njuno morebitno (poslovno) odškodninsko odgovornost. Tudi če sta stranki v najemni pogodbi prenesli odškodninsko odgovornost na najemnika, takšen medsebojni dogovor strank najemne pogodbe ne more učinkovati proti osebam, ki niso sodelovale pri sklepanju najemne pogodbe, na kar upravičeno opozarja obravnavana pritožba. Odškodninska odgovornost je namreč odgovornost, ki temelji na zakonu, in se je odgovorna oseba ne more izogniti s pogodbenim prenosom na drugega(1).

Iz tega razloga tudi ni pravno pomembno (glede odškodninske odgovornosti v razmerju do tretjih oseb), ali je v obravnavani zadevi najemnik A.M. s.p. brez soglasja lastnika (tožene stranke) postavil določeno pregrado in električno napeljavo, pri čemer pa je sodišče prve stopnje v tej zvezi tudi ugotovilo, da je bilo toženi stranki znano, da so njeni najemniki v skladiščni hali postavljali pregradne stene (s katerimi so razmejevali najete poslovne prostore od drugih poslovnih prostorov), na katere so iz obstoječih stenskih priključkov skladiščne hale v svoje najete poslovne prostore napeljevali elektro inštalacijo za vtičnice in luči. Ker je bila ta praksa toženi stranki znana in ji ni nasprotovala (kot je to ugotovilo sodišče prve stopnje), niti ni pomembno, če v tej zvezi ni dala vnaprejšnjega pisnega soglasja.

Sodišče prve stopnje je sicer tudi pravilno ugotovilo, da je do požara v poslovnem prostoru, ki ga je imela v najemu tožeča stranka, prišlo zaradi tega, ker je v sosednjem poslovnem prostoru, last tožene stranke, nastal kratek stik oziroma napaka zaradi dotrajanosti električnega vodnika, ki je bil speljan (s strani najemnika) za omenjeno pregrado. Vendar pa ta odškodninska odgovornost v razmerju do tretjih oseb, ki so utrpele škodo, lahko bremeni le lastnika tistega poslovnega prostora, iz katerega izvira vzrok za nastalo škodo. Četudi sta se lastnik in najemnik tega poslovnega prostora z najemno pogodbo dogovorila drugače, takšen medsebojni dogovor ne more učinkovati proti osebam, ki niso sodelovale pri sklepanju najemne pogodbe.

Pa tudi sicer pritožba utemeljeno opozarja, da se v konkretnem primeru lastnik in najemnik (najemna pogodba v prilogi B1) sploh nista dogovorila, da se odgovornost za vzdrževanje poslovnega prostora prenese na najemnika. To nikakor ne izhaja iz določbe 4. člena najemne pogodbe, kot je to zmotno zaključilo sodišče prve stopnje. Skrb za red in čistočo najetega poslovnega prostora po oceni pritožbenega sodišča ni mogoče enačiti s tem, da je najemnik (pogodbeno) prevzel tudi dolžnost ustreznega vzdrževanja poslovnega prostora. Poleg tega je tožeča stranka po oceni pritožbenega sodišča tudi uspela dokazati(2), da je bila tožena stranka tista, ki je bila zadolžena za vzdrževanje celotnega skladiščnega prostora (in s tem tudi konkretnega poslovnega prostora, ki je bil sestavni del tega skladišča).

Ker se sodišče prve stopnje ni ukvarjalo z ostalimi ugovori tožene stranke (tudi s tistim, ki se nanaša na višino tožbenega zahtevka), je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo tako, da je izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (355. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju: ZPP).

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

op. št. 1: Enako: VSL sklep II Cp 3068/2009. op. št. 2: Izpoved priče M.M. glede organizacije službe za varstvo pri delu in požarno varnost pri toženi stranki: pregledovanje in popravilo električne napeljave in žarnic.