Jedro

Toda Staninvest ... ni izkazal obstoja pogodbe, po kateri zastopa lastnike stanovanj. Zakon o stanovanjskem gospodarstvu, po katerem so stanovalci uresničevali svoje pravice in dolžnosti pri gospodarjenju s stanovanji in stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini v skupnosti stanovalcev in v stanovanjski skupnosti (prvi odstavek 72. člena) je namreč določal, da hišni svet, ki skrbi za smotrno gospodarjenje s stanovanji in stanovanjsko hišo, "sklepa pogodbe o oddaji nalog in opravil v zvezi z gospodarjenjem s stanovanjskimi hišami. To pomeni, da v pravdi ni izkazan obstoj pooblastilnega razmerja med tožečo stranko in podjetjem Staninvest p.o...

Izrek

Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je ohranilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Mariboru, opr. št. III J (pravilno III I) 3173/92 z dne 23.9.1993 v veljavi v delu, s katerim je bilo toženi stranki naloženo plačilo 36.221,60 tolarjev z zamudnimi obrestmi, ki so določene v zakonu in tečejo od dneva zapadlosti posameznega obroka do plačila, ter stroškov izvršilnega postopka. Tudi pravdne stroške v znesku 5.400 tolarjev je naložilo v plačilo toženi stranki. Odločitev sodišča prve stopnje je potrdilo tudi drugostopenjsko sodišče, ki je zavrnilo pritožbo tožene stranke kot neutemeljeno, in sklenilo, da mora toženec kriti svoje stroške pritožbenega postopka.

Proti sodbi pritožbenega sodišča je tožena stranka pravočasno vložila revizijo. Uveljavlja vse revizijske razloge in predlaga spremembo sodbe, tako da se zavrne tožbeni zahtevek, ali njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Navaja, da je že pred sodiščem prve stopnje ugovarjala aktivni legitimaciji tožeče stranke, ker skupnost stanovalcev ni aktivno legitimirana za izterjavo stroškov prenove strehe in dimnikov in ker Staninvest ... ni upravičen zastopati te skupnosti. Toda sodišče prve stopnje je menilo, da je pooblaščenec tožeče stranke v letu 1980 postal generalni upravljavec vsega stanovanjskega fonda v občini in da je to lastnost ohranil tudi po sprejemu Stanovanjskega zakona (SZ, Ur.l. RS, št. 18/91 do 23/96), ker še ni bila sklenjena pogodba iz 22. člena SZ. V pritožbi je tožena stranka dodatno opozorila, da Staninvest ... nikoli (torej tudi ne pred sprejemom SZ) ni upravljal hiše v Ulici ..., ker v njej ni bilo nobenega stanovanja, ki bi bil v lasti Občine ... in ker ni bila sklenjena pogodba o upravljanju, tako da ni mogoče govoriti o tem, da bi bil Staninvest ... upravičen zastopati skupnost stanovalcev stanovanjske hiše v ..., toda drugostopenjsko sodišče se na to ni oziralo. Pritožbene navedbe je zavrnilo s skoraj enako obrazložitvijo kot prvo sodišče, zaradi česar mu revident očita kršitev prvega odstavka 375. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP 1977, Ur. list SFRJ, št. 4/77 do 27/90 in RS, št. 55/92). Ker je pritožbeno sodišče na izvajanje tožene stranke o tem, da toženec ni pasivno legitimiran, ker v času, ko so se izvajala dela, ni bil imetnik stanovanjske pravice, odgovorilo, da je imel status imetnika stanovanjske pravice, pa revident navaja, da je taka ugotovitev zmotna in v nasprotju z gradivom v spisu, zaradi česar gre za kršitev iz 13. točke drugega odstavka 354. člena ZPP 1977. Pojasnjuje, da je bilo stanovanje vseskozi v lasti fizičnih oseb in ni bilo nikoli nacionalizirano, tako da je bil revident lahko le imetnik pravice uporabe stanovanja in ne imetnik stanovanjske pravice, sploh pa je bil imetnik te pravice njegov pokojni oče, po očetovi smrti v letu 1988 pa je toženec uporabljal stanovanje po drugem odstavku 18. člena Zakona o stanovanjskih razmerjih (ZSR, Ur.l. SRS, št. 35/82 in 14/84). Zato meni, da bi moralo sodišče pregledati pravdni spis II P 46/96, kjer se je to ugotavljalo, in da ne bi smelo razsoditi brez toženčevega zaslišanja. Dodaja, da sta sodišči prezrli ugovor o višini vtoževanega zneska oziroma deležu, ki odpade nanj, in ker se s tem nista ukvarjali, je podana bistvena kršitev po 13. točki drugega odstavka 354. člena ZPP 1977. V zvezi z zmotno uporabo materialnega prava navaja, da sodišči ne bi smeli uporabiti Zakona o stanovanjskem gospodarstvu (ZSG, Ur.l. SRS, št. 3/81 do 8/90), ker je v 159. členu SZ izrecno določeno, da ZSG preneha veljati z dnem uveljavitve SZ, spor pa je bil sprožen po 19.10.1991. Tudi določilo 141. člena SZ, na katerega se sklicuje sodišče prve stopnje, ki predpisuje, da stanovanjska pravica preneha s sklenitvijo najemne pogodbe, ne pomeni, da se vse do sklenitve najemne pogodbe še naprej uporablja ZSR. Po revidentovem mnenju bi morali biti za to, da bi bilo mogoče uporabiti ZSG, kumulativno izpolnjeni trije pogoji in sicer: da je bilo popravilo izvršeno v času veljavnosti ZSG, da je imel revident status imetnika stanovanjske pravice oz. pravice uporabe in da se je spor začel pred uveljavitvijo SZ. V danem primeru pa ni spora le o enem, in si-cer, da je bilo popravilo izvršeno v letu 1990. Po 390. člena ZPP 1977 je bila revizija vročena toženima strankama, ki nanjo nista odgovorili, in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo.

Revizijsko sodišče je opravilo revizijski postopek po pravilih ZPP 1977, čeprav je 14. julija 1999 začel veljati Zakon o pravdnem postopku (ZPP 1999, Ur. list SRS, št. 26/99), ker je treba po prvem odstavku 498. člena ZPP 1999 nadaljevati postopek po dotedanjih predpisih, če je bila pred uveljavitvijo ZPP 1999 na prvi stopnji izdana sodba, s katero se je končal postopek pred sodiščem prve stopnje.

Revizija je utemeljena.

V tožbi je navedena kot tožeča stranka skupnost stanovalcev, ki je bila pred uveljavitvijo SZ pravna oseba in jo je po prvem odstavku 73. člena ZSG zastopal predsednik hišnega sveta. Ker je bila tožba vložena po uveljavitvi SZ, ki ne pozna več skupnosti stanovalcev, temveč v 22. členu določa, da v večstanovanjskih hišah lastniki sklenejo pisno pogodbo o upravljanju, je tožena stranka ugovarjala aktivni legitimaciji. V zvezi s tem sta sodišči prve in druge stopnje pravilno ugotovili, da 145. člen SZ začasno podaljšuje obstoj skupnosti stanovalcev in delo pooblaščene organizacije za upravljanje, do sklenitve pogodbe iz 22. člena SZ oziroma do sklepa sodišča. Toda Staninvest p.o. ... ni izkazal obstoja pogodbe, po kateri zastopa lastnike stanovanj. Zakon o stanovanjskem gospodarstvu, po katerem so stanovalci uresničevali svoje pravice in dolžnosti pri gospodarjenju s stanovanji in stanovanjskimi hišami v družbeni lastnini v skupnosti stanovalcev in v stanovanjski skupnosti (prvi odstavek 72. člena) je namreč določal, da hišni svet, ki skrbi za smotrno gospodarjenje s stanovanji in stanovanjsko hišo, "sklepa pogodbe o oddaji nalog in opravil v zvezi z gospodarjenjem s stanovanjskimi hišami organizacijam združenega dela oziroma delovnim skupnostim in delovnim ljudem, ki samostojno opravljajo dejavnost z osebnim delom s sredstvi v lasti občanov" (6. alineja 76. člena ZSG). Zato bi moral Staninvest ..., ki je v tožbi naveden kot "pooblaščeno podjetje", oziroma njegov direktor B. M., izkazati pooblastilo za vložitev tožbe in za zastopanje Skupnosti stanovalcev stanovanjske hiše v Ulici ... pred sodiščem. To pomeni, da v pravdi ni izkazan obstoj pooblastilnega razmerja med tožečo stranko in podjetjem Staninvest ....

Ker se tako izkaže, da tožeče stranke, ki je bila pravna oseba, ni zastopal pooblaščeni predsednik hišnega sveta, podjetje Staninvest p.o... pa ni izkazalo pooblastila za zastopanje, je podana bistvena kršitev iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP 1977. Zato je vrhovno sodišče po prvem in tretjem odstavku 394. člena ZPP 1977 razveljavilo sodbo sodišča druge stopnje in sodbo sodišča prve stopnje, ter zadevo vrnilo prvemu sodišču v nov postopek.

V novem postopku bo treba najprej ugotoviti, kdo je pravni naslednik Skupnosti stanovalcev stanovanjske hiše v Ulici ... oziroma kdo je bil tedaj predsednik hišnega sveta, nato pa bo treba odpraviti pomanjkljivosti, ki se nanašajo na pooblastilno razmerje. Ne gre prezreti revidentovih opozoril, da v hiši ni bila podpisana pogodba s Staninvest p.o.... in da ni bilo pogojev za to, da bi bila krajevna skupnost po prvem odstavku 77. člena ZSG prenesla upravljanje na organizacijo združenega dela, ki je opravljala strokovne naloge in opravila pri gospodarjenju s stanovanjskimi hišami. Šele ko bo sodišče ugotovilo, da so podane procesne predpostavke, bo lahko odločalo o vsebini spora, pri čemer spet ne gre prezreti ugovorov toženca o njegovem statusu v času, ko so se opravljala dela, katerih plačilo se zahteva.

Ko bo sodišče ponovno odločilo o zadevi, naj odloči tudi o stroških revizijskega postopka, za katere je pridržana odločitev po tretjem odstavku 166. člena ZPP 1977.