Jedro

Ker je predmet lastninjenja stanovanje, je predpis, na podlagi katerega se je stanovanje olastninilo Stanovanjski zakon iz leta 1991 in ne Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek po tožbi, da sta toženi stranki dolžni izprazniti in tožniku izročiti prosto svojih stvari klet v pritličju in stanovanje v drugem nadstropju, z oznako 4.E v izmeri 34,27 m², na naslovu G., v 15 dneh pod izvršbo in plačati tožniku nerazdelno znesek 16.875,39 EUR, skupaj z zamudnimi obrestmi od dneva vložitve tožbe do plačila v 15 dneh pod izvršbo. Delno je ugodilo zahtevku iz nasprotne tožbe in ugotovilo, da je toženka S.M. pridobila lastninsko pravico na nepremičnini z identifikacijsko oznako 4.E opisano v vložku št. 1.674/4 k.o. P., ki v naravi predstavlja kopalnico v pritličju in stanovanje v tretjem nadstropju označeno z zeleno barvo, na naslovu G., in sicer do ene polovice ter v sorazmernem deležu tudi skupnih delov stavbe v korist vsakokratnega lastnika posameznega dela stavbe. Višji tožbeni zahtevek iz nasprotne tožbe je zavrnilo in odločilo, da je tožeča stranka po tožbi dolžna toženima strankama po tožbi plačati 1.224 EUR pravdnih stroškov in drugi toženki po nasprotni tožbi S.M. še 3.049 EUR pravdnih stroškov, vse v roku 15 dni v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka tega roka do plačila.

2. Tožeča stranka v pritožbi zoper sodbo izpodbija zavrnilni del in ugodilni del iz nasprotne tožbe in predlaga spremembo sodbe tako, da se njenemu zahtevku po tožbi v celoti ugodi, ter naloži toženi stranki izpraznitev stanovanja in plačilo nadomestila, zavrne pa v celoti zahtevek iz nasprotne tožbe in stroške povezane s to tožbo naloži v plačilo toženi stranki, oziroma tožeči stranki po nasprotni tožbi. V pritožbi očita napačno uporabo materialnega prava in zmotno ter nepopolno ugotovitev dejanskega stanja. Sodišče je zmotno uporabilo določbo 28. in 72. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju: ZTLR), oziroma ni uporabilo 29. člena tega zakona. Spregledalo je, da je bila pri nepremičnini vpisana družbena lastnina v uporabi tožeče stranke vse do leta 2000. Ni sporno dejstvo, da je tožnik, oziroma njegov pravni prednik bil dejansko posestnik in uporabnik predmetne nepremičnine, kar potrjuje izpoved prič B.N., D.P. in K.P., ki so povedali, da so v tem stanovanju bili delavci T., zato je ta nepremičnina na podlagi 3. člena Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju: ZLNDL) bila last T. in ne Občine. Za pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja so potrebni posest, dobrovernost in potek časa, na družbeni lastnini pa se na podlagi 29. člena ZTLR sploh ni mogla priposestvovati lastninska pravica. To so bistvene okoliščine tega spora. Sodišče bi moralo ugotoviti, kdaj je začela teči priposestvovalna doba, oziroma kdaj je družbena lastnina prešla v zasebno. Pravno upravičenje na premoženje v družbeni lastnini je bilo preoblikovano v klasično lastninsko razmerje, na podlagi določb ZLNDL, zato priposestvovanje ni moglo začeti teči pred 1.7.2001, ko je Zakon o dopolnitvi ZLNDL določil, da se v primeru, da je pravica uporabe na nepremični v korist pravne osebe, oziroma njenega pravnega naslednika vpisana v zemljiški knjigi, vpis lastninske pravice v zemljiški knjigi opravi po uradni dolžnosti. Predlog za vpis je bil vložen 22.5.2000. Od tega datuma pa do 14.12.2005 ni poteklo zakonsko obdobje desetih let, ki je potrebno za pridobitev lastninske pravice, na podlagi priposestvovanja. Toženca nista dokazala, da se je 12.12.2001 iztekla potrebna desetletna priposestvovalna doba, ker pred 22.5.2000 ni začela niti teči, oziroma je bil tek, ker je šlo za družbeno lastnino, izključen. Zato je bil tožbeni zahtevek na izselitev utemeljen, prav tako pa tudi zahtevek na plačilo nadomestila. Sodišče je kršilo postopek, saj je o odločilnih dejstvih nasprotje med tem, kar se navaja v razlogih sodbe, o vsebini listin, zapisnikov o izvedbi dokazov in med samimi listinami ter zapisniki. Iz sodbe ni jasno, zakaj se sodišče ni opredelilo do navedb, da tožnik ni bil zavezan do privatizacije in posledično do prodaje stanovanja po Stanovanjskem zakonu iz leta 1991. Zoper prvega pravnega prednika T., je bil leta 1989 začet postopek stečaja, ki je bil končan s prodajo stečajnega dolžnika leta 1991, leta 1993 je prvi pravni prednik v stečaju bil pripojen drugemu pravnemu predniku in stečaj je učinkoval na lastninski status. Prodaja pravne osebe v stečajnem postopku je imela za posledico spremembo lastninskega statusa sredstev pravne osebe, kar so predstavljala tudi stanovanja, ki so bila pred tem v družbeni lastnini, po koncu stečaja pa so bila transformirana v lastninsko pravico. Sodišče se tudi ni opredelilo do izpovedi priče D.P., ki je povedala, da je bilo to stanovanje v uporabi oziroma lasti T., samo nadzor je opravljal nad stanovanjem stanovanjski sklad občine. Samoupravna stanovanjska skupnost je bila torej le upravnik nepremičnine, ni pa bila nepremičnina v njeni uporabi. Sodišče je tudi zmotno tolmačilo izvedene dokaze in zmotno uporabilo materialno pravo. V skladu z 112. členom Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju: SZ), je pravni prednik pridobil lastninsko pravico na sporni nepremičnini. Ob uveljavitvi SZ je imela tožeča stranka na stanovanju pravico uporabe in je z uveljavitvijo Stanovanjskega zakona zato tožeča stranka postala lastnica tega stanovanja. Pravni prednik tožencev je bil na dan uveljavitve SZ imetnik stanovanjske pravice, imel je pravico do odkupa, vendar bi to pravico moral uveljavljati proti pravemu lastniku. Ker ni kupil stanovanja od prave osebe, tudi niso mogli začeti teči pogoji za priposestvovanje. Sodišče je zmotno razlagalo izvedene dokaze glede dobrovernosti. Stanovanje je leta 1991 dobil najemnik v najem, na podlagi odločbe sodišča, torej je bilo pravnemu predniku tožencev znano, kdo ima pravico uporabe, oziroma družbeno lastnino na predmetni nepremičnini, poleg tega je takratni sklep Temeljnega sodišča v Piranu temeljil na neveljavnem ZSR prenehal veljati 10.11.1991. Pravni prednik tožeče stranke je vse od leta 1958 imel pravico uporabe na spornem stanovanju. Stanovanja v tem objektu so se oddajala delavcem T., v sporni hiši so bila tri stanovanja in ker je bilo že zemljiškoknjižno stanje za to stanovanje urejeno vse od leta 1958 oziroma 1968, bi tako stranski intervenient, kot tudi M.H., kot pravni prednik obeh tožencev in zatem tudi toženca, morali ob sklenitvi kupoprodajne pogodbe z dne 29.11.1992 in 7.10.1998 vedeti, da gre za protipravno razpolaganje z nepremičnino, ki je v lasti tretje osebe. Zemljiškoknjižni podatki so javni in so nesporno dokazovali, da je pri tem stanovanju vknjižena družbena lastnina v uporabi tožeče stranke. Na podlagi 112. člena Stanovanjskega zakona je zato lastninska pravica pripadala tožeči stranki. Stranki pogodbe sta vedeli, da pripada pravica uporabe tožeči stranki, saj sta v prvem členu pogodbe zapisali, da uvodoma ugotavljata, da je prodajalec lastnik stanovanja v stanovanjski hiši v P. Sledi podatek o vpisu tega stanovanja v zemljiški knjigi, zato bi se M.H. in toženca lahko prepričali v čigavi lasti oziroma uporabi, je bilo predmetno stanovanje. O vpisu bi se lahko prepričali v zemljiški knjigi, pa tudi izpisek, na katerega se sklicuje opis v pogodbi, bi lahko pridobili iz zemljiške knjige. Zato je bil M.H. nedobroveren že ob sklenitvi prve pogodbe in tudi toženca nista mogla misliti, da sta pridobila lastninsko pravico, če M.H. ni bil vpisan v zemljiško knjigo kot lastnik. Če sta kljub temu tako mislila, pa to ni opravičljivo, saj opravičljiva zmota ne more temeljiti na nepoznavanju prava. Njuno ravnanje ni opravičljivo, ker sta izpovedala, da ob sklenitvi pogodbe nista preverjala zemljiškoknjižnega stanja stanovanja oziroma, da se zaradi neurejenega zemljiškoknjižnega stanja nista vpisala kot lastnika, ker jima Občina ni priskrbela listine, na podlagi katere bi bila lahko izvedena vknjižba lastninske pravice na ime novih tožencev, kot se navaja v zahtevku iz nasprotne tožbe. Predmetno stanovanje je bilo vpisano v zemljiško knjigo. Že z vpogledom v zemljiško knjigo bi lahko vsak povprečen človek vedel, da je nepremičnina last tožeče stranke oziroma, da je bila pravica uporabe kot družbena lastnina vpisana nanjo. Posest tožencev zato ni bila zakonita in dobroverna, saj se kot zakonita posest šteje tista posest, ki temelji na veljavnem pravnem naslovu, kot dobroverna pa je tista posest, če, in ko posestnik ne ve in tudi ne more vedeti, da stvar, ki jo ima v posesti ni njegova. Tožena stranka ni dokazala na podlagi kakšnega pravnega naslova je pridobila posest. Dokaz zakonitosti posesti pa nosi tožena stranka. Predpostavke za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini s priposestvovanjem zato niso izpolnjene. Priposestvovanje vse do leta 2000, ko je bila v zemljiški knjigi vpisana družbena lastnina, tudi ni moglo teči. Sodišče bi moralo odločitev opreti tudi na določbo drugega odstavka 44. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju: SPZ), ki določa, da pravica pridobljena s priposestvovanjem ne sme iti na škodo tistemu, ki je v dobri veri in zaupanju v javne knjige pridobil pravico, še preden je bila s priposestvovanjem pridobljena pravica vpisana v javno knjigo, v povezavi z 10. členom, ki določa, da kdor v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisane v zemljiški knjigi, ne sme zaradi tega trpeti škodljivih posledic.

3. Drugotožena stranka S.M. je odgovorila na pritožbo, oporekala je pritožbenim navedbam, predvsem tistim, v katerih skuša tožeča stranka prikazati, da je bilo stanovanje vse do leta 2000 v družbeni lastnini. Navaja, da je pravni prednik tožencev M.H. pridobil lastninsko pravico na tem stanovanju, ko ga je kupil od Občine, ki mu je sama ponudila stanovanje v odkup, ker se je štela za lastnico. Vse kar se je dogajalo s pravnim prednikom tožeče stranke ne vpliva na priposestvovanje tožene stranke oziroma njenega pravnega prednika. Vse do leta 2006, ko je toženka dobila dopis tožeče stranke za izselitev, se za to stanovanje ni nihče zanimal. Pred odkupom so stanovalci plačevali stroške za stanovanje Občini, zato so tudi iz tega dejstva utemeljeno sklepali, da je ona lastnica. Sklicevanje tožeče stranke na podatke zemljiške knjige, kjer je bila vpisana družbena lastnina, ni relevantno, saj je bila splošna neurejenost zemljiške knjige v tistem času znana, zato ta okoliščina ne more vplivati na dobrovernost kupcev. Toženca ne moreta sedaj odgovarjati za dejanja Občine (intervenienta), ki mu je bila plačana kupnina za stanovanje, kar gotovo prvi kupec ne bi storil, če bi dvomil v lastništvo Občine. Gre za osebo javnega prava, ki ji je kupec logično zaupal, saj je pričakoval, da pozna pravo in pravilno razlaga predpise. Toženka zato predlaga, da pritožbeno sodišče zavrne pritožbo tožeče stranke.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V konkretni zadevi gre za konflikt med zunaj knjižno pridobitvijo lastninske pravice tožene stranke in pridobiteljem lastninske pravice tožeče stranke, ki je v zemljiški knjigi imel do leta 2000 vpisano pravico uporabe, zatem pa se je na podlagi določb ZLNDL vknjižila nanj lastninska pravica. Za razrešitev vprašanja, kdo ima v tej situaciji prednost, je po mnenju pritožbenega sodišča pomembna določitev trenutka preoblikovanja družbene lastnine v zasebno lastno. Ker je predmet lastninjenja stanovanje, je predpis, na podlagi katerega se je stanovanje olastninilo Stanovanjski zakon iz leta 1991 (v nadaljevanju SZ, objavljen v Ur. list RS št. 18/91) in ne Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL), ki je bil sprejet leta 1997, torej kasneje. ZLNDL je splošen predpis, po katerem naj bi se opravilo lastninjenje le v tistih primerih, ko se predmet ni lastninil po drugem (matičnem) predpisu. ZLNDL je bil v razmerju do drugih predpisov zgolj subsidiarno uporaben.

6. Za konkreten primer se je torej lastninjenje izvedlo po Stanovanjskem zakonu (Ur. list RS št. 18/91), ki je v osmem poglavju določal lastninjenje in privatizacijo stanovanj in stanovanjskih hiš ter stanovanjskih podjetij. V 111. členu je določal, da postanejo z dnem uveljavitve tega zakona lastnice družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš, na katerih so imele pravico uporabe delovne skupnosti državnih organov, organov družbene skupnosti in bivših družbenopolitičnih organizacij, ter lastnice družbenih stanovanj in stanovanjskih hiš namenjenih za nosilce družbenih funkcij, ter drugih družbenih stanovanj, na katerih imajo Republika Slovenija in občine pravico uporabe. V 112. členu pa je določal, da postanejo druge pravne osebe, ki imajo pravico uporabe na družbenih stanovanjih in stanovanjskih hišah z dnem uveljavitve tega zakona lastnice teh stanovanj. Ker je imela v letu 1991 pravico uporabe na stanovanju, ki je predmet tega spora tožeča stranka, drži pritožbeni očitek, da bi v skladu z določbo 112. člena SZ lastninska pravica morala pripadati tej pravni osebi. Ni pa sporno, da pravni prednik tožeče stranke v letu 1991 ni poskrbel za to svojo pravico, ampak je stanovanje v letu 1992 prodala Občina, ki se je imetniku stanovanjske pravice predstavila kot lastnica.

7. Pritožbeno sodišče sprejema ugotovitev izpodbijane sodbe, da je bil prvi kupec stanovanja, to je pravni prednik tožene stranke, ki je leta 1992 odkupil stanovanje po določbah Stanovanjskega zakona, dobroverni kupec. Takrat je izkoristil pravico, ki mu jo je dal SZ, da kot imetnik stanovanjske pravice odkupi stanovanje. Stanovanje mu je v odkup ponudila Občina, ki ji je pred tem plačeval najemnino, zato mu ni mogoče očitati neskrbnega ravnanja, ko je sklenil kupoprodajno pogodbo s tem prodajalcem, pa četudi je bila v zemljiški knjigi vpisana pravica uporabe na drugo pravno osebo. V letu 1991 stanje vpisov v naših zemljiških knjigah ni bilo urejeno, kar je bilo splošno znano. Poleg tega je promet s pravico uporabe potekal izvenknjižno. Pravni prednik tožeče stranke ni poskrbel, da bi v letu 1991 po določbah SZ spremenil pravico uporabe, ki jo je imel, v lastninsko pravico. Na stanovanjih v družbeni lastnini je prišlo že na podlagi kogentnih določb SZ do lastninjenja, zato se tožeča stranka ne more po letu 1991 opirati na določbo 29. člena ZTLR, ki je prepovedovala priposestvovanje družbene lastnine. Stanovanja po letu 1991 niso bila več »stvar, ki je v družbeni lastnini«. Zato so zmotne pritožbene navedbe, da pred letom 2000 priposestvovalna doba ni mogla začeti teči. Priposestvovalna doba je začela teči, ko je imetnik stanovanjske pravice stanovanje odkupil po SZ, to pa je bilo že 18.11.1992. 8. Drži pritožbena navedba, da bi moral kot zavezanec za prodajo nastopati pravni prednik tožeče stranke, če je imel on na stanovanju pravico uporabe. Vendar ob ugotovljenih okoliščinah konkretnega primera, bi lahko svojo pravico uveljavljal po sklenjeni prodajni pogodbi le proti Občini, ki je sklenila kupoprodajno pogodbo z imetnikom stanovanjske pravice in prevzela kupnino, ki bi sicer šla pravemu zavezancu za prodajo. Tožeča stranka, pa je šele 5.1.2006 toženi stranki pisala, da je lastnica spornega stanovanja. Do spora glede lastništva stanovanja je prišlo torej že po poteku priposestvovalne dobe, saj je tožena stranka lastninsko pravico na tem stanovanju priposestvovala že konec leta 2002, zato je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo pravilno odločilo, ko je tožbeni zahtevek tožeče stranke, da je tožena stranka dolžna izprazniti stanovanje kot neutemeljen zavrnilo, in ugodilo zahtevku druge toženke oziroma tožnice iz nasprotne tožbe na ugotovitev, da je solastnica tega stanovanja na podlagi priposestvovanja.

9. Tudi dejstvo, da je nad pravnim prednikom tožeče stranke tekel v letu 1991 stečajni postopek, ni bistven za odločitev v tej zadevi. Družbenim stanovanjem, ki so prešla v stečajno maso in so tam ostala do uveljavitve Stanovanjskega zakona, se je z dnem uveljavitve Stanovanjskega zakona lastninski status spremenil, tako da so tudi na takšnih stanovanjih imetniki stanovanjske pravice pridobili pravico do odkupa stanovanja. Tudi potem, ko je bil stečajni dolžnik prodan, kot pravna oseba, je ta pravica na strani lastnika pa dolžnost prodaje, še vedno ostala. Zato je imetnik stanovanjske pravice imel pravico do odkupa stanovanja, ne glede na to, ali je pravni prednik tožeče stranke bil v stečajnem postopku ali ne. To pravico, ki mu jo je dal SZ, je pravni prednik tožene stranke izkoristil. Okoliščina, da mu je stanovanje prodajala Občina in ne pravna oseba, ki je imela pravico uporabe, čeprav vpisano v zemljiški knjigi, pa ne more biti v škodo imetniku stanovanjske pravice, ki je imel že na podlagi Stanovanjskega zakona, torej na podlagi zakonskih določb, pravico do odkupa takega stanovanja, in to ne glede na spor o tem, kdo od več imetnikov pravice uporabe je ob lastninjenju postal lastnik stanovanja, ki ga je po zakonu moral prodati, če je imetnik stanovanjske pravice to uveljavljal. 10. Brez podlage se tožeča stranka sklicuje še na določbo drugega odstavka 44. člena SPZ, saj za okoliščine tega primera ta določba ne pride v poštev. Pritožba tožeče stranke zato ni utemeljena. Sodišče prve stopnje je na ugotovljeno dejansko stanje materialno pravo pravilno uporabilo, pritožbeno sodišče pa tudi ni ugotovilo kakšne absolutne bistvene kršitve postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti, zato je potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (člen 353 ZPP).