Jedro

Pravica uporabe, ki se je na podlagi ZLNDL preoblikovala v lastninsko pravico, se je lahko prenašala tudi izvenknjižno.

Določba 9. člena Zakona o prometu z zemljišči in stavbami je za pogodbo o prenosu pravice uporabe sicer zahtevala pisno obliko, a sodna praksa je priznavala pravni učinek tudi tistim pogodbam, ki so bile sklenjene ustno, a so bile v pretežnem delu ali v celoti realizirane (teorija realizacije).

Če na možnost drugačne pravne kvalifikacije in s tem povezano vprašanje pravno odločilnih dejstev nakaže že nasprotna stranka, opozorilo sodišča v okviru materialnega procesnega vodstva na dopolnitev trditvene in dokazne podlage ni potrebno.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločanje o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek za ugotovitev, da je tožeča stranka lastnica nepremičnine parc. št. 244/5 k.o. x, ID znak: 000 v naravi predstavlja garažo št. 4 v skupni izmeri 16 m2, v nizu garaž v Ljubljani, na naslovu D. do celote. Pravdne stroške tožene stranke v višini 1.047,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi je naložilo v plačilo tožeči stranki.

2. Pritožbo vlaga tožeča stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP). Predlaga spremembo sodbe tako, da se tožbenemu zahtevku v celoti ugodi in toženi stranki naloži v plačilo pravdne stroške s pripadajočimi obrestmi. Podrejeno se zavzema za razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Navaja, da je izpodbijana sodba zanjo sodba presenečenja. S ponovno otvoritvijo že zaključene glavne obravnave zaradi ugotavljanja dejstva dejanske uporabe garaže z zaslišanji strank in priče je sodišče dalo vedeti, da je tožbeni zahtevek utemeljen in to povedalo tudi po zaključku glavne obravnave. V okviru materialnega procesnega vodstva ni nakazalo, da dvomi o tem, na kakšen način je pravni prednik tožeče stranke D. Č. pridobil pravico uporabe na garaži. Podana je kršitev 285. člena ZPP in 22. člena Ustave RS. Iz predloženih listin (uporabno dovoljenje, vloga za izdajo uporabnega dovoljenja) izhaja, da je Č. pridobil pravico uporabe še pred izdajo uporabnega dovoljenja na podlagi odstopne izjave prvotnega investitorja. Nasprotne ugotovitve sodišča (da tožeča stranka ni izkazala pravno priznanega načina pridobitve pravice uporabe v prejšnjem družbenem sistemu) so dejansko in pravno zmotne ter nepojasnjene (ni razlogov, zakaj za pridobitev pravice uporabe ne zadošča uporabno dovoljenje), v nasprotju same s seboj ter z listinami v spisu (absolutni bistveni kršitvi pravil postopka po 14. in 15. točki drugega odstavka 339. člena ZPP). Zmotno je materialnopravno stališče, da gradbeno in uporabno dovoljenje nista akta iz 4. člena ZVNDL, z njima se je izkazovala pravica uporabe. Neprimerno je sklicevanje na sodbo VSRS II Ips 154/2002, ker je šlo tam za drugačen pravni položaj (za pridobitev gradbenega dovoljenja je bilo treba izkazati še pridobitev pravice uporabe, medtem ko je bila pravica uporabe v obravnavani zadevi izkazana že pred izdajo uporabnega dovoljenja na podlagi odstopne izjave Mirana Iskre). Tožbeni zahtevek je utemeljen na podlagi 12. člena Zakona o temeljih lastninskopravnih razmerjih (ZTLR) – gradnja na zemljišču, ki je družbena lastnina. D. Č. je pridobil pravico uporabe s samo gradnjo na zemljišču v družbeni lastnini. Zmotno je ocenjena izjava Geološkega zavoda z dne 24.8.1966. Gre za ustrezen podporni dokaz celotne kronologije, ki je privedla do pravice uporabe D. Č. Nejasne, nerazumljive in zmotne so ugotovitve o ničnosti pogodbe z dne 2.10.2000. Ne nasprotuje morali, ustavi niti prisilnim predpisom. Tudi drugih ničnostnih razlogov ni. Sodba je tudi v tem delu nerazumljiva in se je ne da preizkusiti. Pravno in dejansko zmotna ter nejasna je odločitev o priposestvovanju. Tožeča stranka je garažo kupila od D.Č. v dobri veri in po seznanitvi z vsemi okoliščinami glede gradnje, dovoljenj in uporabe, kar jo je utrjevalo v prepričanju, da je imel tudi razpolagalno sposobnost. Ni ji mogoče očitati nedobrovernosti niti lahkomiselnosti. Prepričana je bila, da je kupila garažo od lastnika, ki se še ni uspel vpisati v zemljiško knjigo, kar je bilo v času družbene lastnine pogosto. Neutemeljena in nelogična je ugotovitev, da je zgolj uveljavitev Stvarnopravnega zakonika (SPZ) vplivala na nedobrovernost tožeče stranke. Ni razumljivo, zakaj sodišče dvomi v dobrovernost Č.. Končno so zmotne tudi ugotovitve o nepopolni intabulacijski klavzuli v pogodbi z dne 3.10.2000. Podana je v drugem odstavku 2. člena pogodbe skladno s tedanjo zakonodajo.

3. Tožena stranka je odgovorila na pritožbo. Predlaga njeno zavrnitev in zahteva povrnitev stroškov z odgovorom na pritožbo s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Tožeča stranka v tem postopku zahteva ugotovitev lastninske pravice na nepremičnini s parc. št. 244/5 k.o. X, v naravi garaža št. 4 v nizu garaž na D. v Ljubljani. Trdila in dokazovala je, da jo je pridobila s pogodbo, ki jo je sklenila 2.10. 2000 s svojim pravnim prednikom (prodajalcem) D. Č., ki jo je pridobil originarno – na podlagi in z uveljavitvijo Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini 25.7.1997 (ZLNDL) kot imetnik pravice uporabe v prejšnjem sistemu družbene lastnine. Podrejeno je uveljavljala pridobitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja. Tožena stranka se je branila z ugovori, da pravni prednik tožeče stranke nikoli ni bil lastnik garaže ali imetnik pravice uporabe in da zato ni z njo veljavno razpolagal, tožeča stranka pa ni mogla pridobiti lastninske pravice od njega. Trdila je še, da je imel pravico uporabe na sporni nepremičnini njen pravdni prednik in da je na tej podlagi on pridobil lastninsko pravico na sporni nepremičnini.

6. Sodišče je v celoti sledilo ugovorom tožene stranke in tožbeni zahtevek zavrnilo. Ocenilo je, da D. Č. na dan uveljavitve ZLNDL 25.7.1997 ni imel pravice uporabe na garaži, da je pogodba s tožečo stranko z dne 2.10.2000 zaradi pomanjkanja njegove razpolagalne sposobnosti nična in da pogoji za priposestvovanje zaradi neizkazane zakonite lastniške posesti, nedobrovernosti ter pomanjkanje priposestovalne dobe niso podani. Pritrdilo je tudi ugovoru tožene stranke o pomanjkanju njene pasivne legitimacije.

7. Ne držijo pritožbeni očitki o sodbi presenečenja in o opuščenem materialnem procesnem vodstvu v zvezi s pravico uporabe pravnega prednika tožene stranke. Dejstva o pridobitvi pravice uporabe D. Č. je sodišče ocenjevalo v okviru trditvene podlage obeh pravdnih strank. Pritrdilo je naziranju tožene stranke. Tožbenemu sklicevanju na izjavo z dne 24.8.1966 ter v letu 1968 izdano gradbeno in uporabno dovoljenje je izrecno nasprotovala z ugovori, da navedene listine niso (bile) temelj za prenos pravice uporabe in da slednja ni bila odstopljena skladno s tedanjo zakonodajo. Ob takih - jasnih – ugovorih tožene stranke je tožeča stranka lahko računala s tem, da bo sodišče sprejelo argumente tožene stranke in ne njenih. O ugovorih tožene stranke se je tožeča stranka v nadaljnjem postopku tudi izjavila in svoje navedbe dodatno utemeljevala ter dokazovala. Če na možnost drugačne pravne kavalifikacije in s tem povezano vprašanje pravno odločilnih dejstev nakaže že nasprotna stranka, opozorilo sodišča v okviru materialnega procesnega vodstva na dopolnitev trditvene in dokazne podlage ni potrebno. Vodenje postopka, ki je po pritožbenem mnenju nakazovalo drugačno končno odločitev, kot je bila nato dejansko sprejeta (ponovna otvoritev glavne obravnave, izražanje mnenje sodnice izven glavne obravnave, ki v zapisniku glavne obravnave ni zabeleženo v smislu odprtega sojenja) ob dejstvu, da se je imela tožeča stranka možnost izjaviti o vseh ugovorih tožene stranke, ki jim je sodišče v izpodbijani sodbi sledilo, in da je to tudi storila, ne predstavlja očitane absolutne bistvene kršitve pravil pravdnega postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP niti relativne bistvene kršitve pravil postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP v zvezi z 285. členom ZPP ter kršitve 22. člena Ustave RS.

8. Pač pa je treba pritrditi pritožbi, da sodba nima jasnih in razumljivih razlogov o pravici uporabe pravnega prednika ob uveljavitvi ZLNDL in da je dokazna ocena o tem nepopolna, materialno pravne ugotovitve, da pravni prednik tožeče stranke ob uveljavitvi ZLNDL ni imel pravice uporabe, in da se ta ni pretvorila v lastninsko pravico v njegovo korist, pa so vsaj preuranjene.

9. Pravilna je ugotovitev, da vpis pravice uporabe v zemljiško knjigo ni bil konstitutivne narave. Zato vknjižba pravica uporabe v zemljiški knjigi na pravnega prednika tožene stranke, ki jo je v obravnavanem primeru ugotovilo sodišče prve stopnje, ni pravno odločilna. Kljub določbam Zakona o vknjižbi nepremičnin v družbeni lastnini (ZVNDL), na katerega se je (samo – in zato zmotno) oprlo sodišče prve stopnje, se je pravica uporabe v sistemu družbene lastnine prenašala tudi izvenknjižno. Dejanski imetniki pravice uporabe pogosto niso bili razvidni iz zemljiške knjige. V vsakem primeru posebej je zato treba ugotoviti, kdo je imel ob uveljavitvi ZLNDL dejansko pravico uporabe na spornih nepremičninah (primerjaj odločbo Ustavnega sodišča RS Up – 1381/08). Pravno odločilnih dejstev o tem pa sodišče ni v zadostni meri raziskalo niti ugotovilo.

10. Drži, da tožeča stranka ni predložila pravnomočne odločbe sodišča ali drugega organa niti overjene pogodbe o prenosu uporabe na D. Č. Izjava z dne 24.8.1966 ter gradbeno in uporabno dovoljenje po pravilnih ugotovitvah sodišča prve stopnje (in ne pritožbe) tem pogojem ne zadostujejo. Pač pa je treba pritrditi pritožbi, da je napačna ocena in ugotovitev, da tožeča stranka z njimi ne more dokazovati izvenknjižnega prenosa pravice uporabe na svojega pravnega prednika. Tožeča stranka je namreč z navedenimi listinami (z izjavo o odstopu pravice uporabe zemljišča v korist desetim graditeljem garaž z dne 24.8.1966, z zapisnikom o tehničnem pregledu – A 16, z uporabnim dovoljenjem z dne 21.5.1968, izdanim D. Č. za zgrajeno garažo – A 17 in dokumentacijo, priloženo k njegovi vlogi za pridobitev uporabnega dovoljenja – A 18, iz katere izhaja, da mu je pravico gradnje garaže odstopil eden od prvotnih desetih upravičencev do gradnje garaže) in s trditvami, da v sistemu družbene lastnine ni veljalo načelo povezanosti zemljišča in objekta, pač pa obratno: da zemljišče sledi objektu, dokazovala prav izvenknjižno pridobitev pravice uporabe v korist D. Č. in realizacijo potrebne pisne pogodbe med njim in njegovim pravnim prednikom.

11. V času, za katerega tožeča stranka zatrjuje pridobitev pravice uporabe na sporni nepremičnini, je promet z nepremičninami urejal Zakon prometu z zemljišči in stavbami (ZPZS; URL FLRJ 26/54 s spremembami). Stavbnih zemljišč v družbeni lastnini ni bilo mogoče odtujevati. Na njih se je lahko pridobila le pravica uporabe (drugi odstavek 1. člena ZPZS). S prenosom lastninske pravice oziroma pravice uporabe stavbe, zgrajene na dodeljenem stavbnem zemljišču, je na tistega, ki je pridobil stavbo, prešla tudi pravica uporabe zemljišča (38. člen ZPZS). Stavbno zemljišče je lahko dajala v uporabo občina ob pogojih in na način iz šestega poglavja ZPZS, med drugim tudi delovnim organizacijam za postavitev stavb, ki so jim bile potrebne ( 37. člen ZVPS). V končni fazi je izdal odločbo o oddaji stavbnega zemljišča v uporabo upravni organ občine za premoženjskopravne zadeve (40. člen ZPZS). Tudi delovne organizacije so pod pogoji iz tretjega poglavja istega zakona pravico uporabe na stavbnem zemljišču lahko odtujile občanom. Pogodba o prenosu pravice uporabe je morala biti po 9. členu ZPZS sklenjena v pisni obliki. Sodna praksa je po teoriji realizacije že tedaj priznavala pravni učinek tudi tistim pogodbam, ki so bile sklenjene ustno, a so bile v pretežnem delu ali v celoti realizirane. Izpolnjenim ustnim pogodbam ni bilo mogoče odreči veljavnosti. Šlo je za prikrito praznino, za katero sankcija iz drugega odstavka 9. člena ZPSZ o ničnosti pogodbe ni veljala (primerja sodbo VS RS II Ips 249/2005 z dne 12.1.2006; II Ips 229/2013 z dne 17.10.2013).

12. Pravno relevantnih dejstev v zvezi z izvenknjižnim prenosom pravice uporabe in o realizaciji pogodbe o njenem prenosu na pravnega prednika tožeče stranke sodišče zaradi napačnih materialnopravnih izhodišč, ko je izhajalo iz predpostavke o nujnosti pisne pogodbe o pravici uporabe ni ugotavljalo. Prav tako v tej smeri ni ocenjevalo predloženih listin in ugotovljenega dejstva o Č. (nemoteni) posesti garaže (in ne posesti pravnega prednika tožene stranke) vse od izgradnje garaže naprej. Gre za pravno odločilna dejstva, ki vplivajo na pravno presojo o tem, kdo od pravdnih strank oziroma njunih pravnih prednikov je imel ob uveljavitvi ZLNDL pravico uporabe na sporni nepremičnini in na koga se je ob uveljavitvi tega zakona pretransformirala v lastninsko pravico. Odsotnost posesti je pri družbenih pravnih osebah, kar je bil sodeč po procesnem gradivu pravni prednik tožene stranke, praviloma izključevala pravico uporabe. Ta je bila zasnovana kot izrazito ekonomska kategorija. Neločljivo in organsko je bila vezana na njeno ekonomsko bistvo (primerjaj VSRS II Ips 559/205). Torej so tudi ob dejanskih ugotovitvah, da je bila nepremičnina ves čas v posesti tožeče stranke oziroma njenega pravnega prednika, nadaljnje ugotovitve, da D. Č. ob uveljavitvi ZLNDL ni imel pravice uporabe oziroma lastninske pravice in s tem tudi ne razpolagalne sposobnosti za nadaljnje razpolaganje z nepremičnino, najmanj preuranjene.

13. Na te ugotovitve je nadalje sodišče (zmotno) vezalo tudi ugotovitev o ničnosti pravnega posla med tožečo stranko in Č., češ da je slednji prodajal nepremičnino, ki ni bila njegova in da zato tožeča stranka ni imela lastniške posesti na sporni garaži. Tudi če bi Č. razpolagal z nepremičnino, ki naj ne bi bila njegova, taka pogodba ni nična. Razpolaganje s stvarjo, ki ni last odsvojitelja, je mogoče (primerjaj II Ips 348/2007 z dne 11.3.2010). Prodaja tuje stvari veže pogodbenika. Kupec, ki ni vedel in ni bil dolžan vedeti, da je stvar tuja, pa lahko odstopi od pogodbe, če zaradi tega ne more doseči njenega namena, in zahteva odškodnino (primerjaj 440. člen Obligacijskega zakonika – OZ). Takšna pogodba v obligacijskem smislu ne veže tretjega (lastnika). To pa ne pomeni, da tožeča stranka v obravnavanem primeru zoper toženo stranko kot zemljiškoknjižno imetnico pravice uporabe ne bi imela tožbenega zahtevka na ugotovitev lastninske pravice na podlagi ZLNDL. Kdor meni, da je lastnik določene nepremičnine na podlagi katerega koli pridobitnega naslova (ali načina), lahko toži zamljiškoknjižnega lastnika za ugotovitev lastninske pravice in/ali za izstavitev zemljiškoknjižne listine (primerjaj sklep VSRS II Ips 102/2008 z dne 24.3.2011). Tudi odločitev o zgrešeni pasivni legitimaciji je torej zmotna.

14. Zaradi nepravilne uporabe materialnega prava je dejansko stanje v zvezi s pridobitvijo lastništva na sporni nepremičnini na podlagi ZLNDL ostalo nepopolno ugotovljeno, sodba pa tudi nima razlogov o pravno odločilnih dejstvih, da bi jo bilo mogoče preizkusiti (absolutna bistvena kršitev pravil postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP).

15. To je narekovalo razveljavitev sodbe (354. in 355. člen ZPP). Pritožbeno sodišče navedenih kršitev ne more odpraviti samo niti prvič samo ugotavljati navedenih sklopov pravno odločilnih dejstev, saj bi na ta način pravdnim strankam odvzelo pravico do pritožbe. Zato je zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

16. V njem naj oceni procesno gradivo z vidika navedenih pravnih osnov in ponovno oceni, kdo od pravnih prednikov pravdnih strank je imel ob uveljavitvi ZLNDL pravico uporabe na sporni nepremičnini oziroma presodi utemeljenost tožbenega zahtevka na podlagi ZLNDL kot zakonski osnovi za pridobitev lastninske pravice z lastninjenjem nepremičnine v družbeni lastnini. Pri tem naj bo pozorno na stališče sodne prakse, da je priposestvovanje nepremičnin, ki so bile predmet lastninjenja na podlagi enega od zakonov o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini, že načelno izključeno (primerjaj II Ips 1066/2008 z dne 10.9.2012, II Ips 345/2008 z dne 10.9.2012, II Ips 184/2011 z dne 12.12.2012, II Ips 549/2009 z dne 18.4.2013, II Ips 29/2013 z dne 25.7.2013). Svojo odločitev bo moralo ponovno obrazložiti z jasnimi in popolnimi razlogi o vseh ugotovljenih pravnorelevantnih dejstvih. Ponovno bo moralo odločati tudi o pravdnih stroških, pri tem pa upoštevati tudi stroške tega pritožbenega postopka (tretji odstavek 165. člena ZPP).