Jedro

Ker toženka tudi v dodatnem izpolnitvenem roku ni vložila vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja, so nastopile pravne posledice neizpolnitve v dodatnem roku iz tretjega odstavka 105. člena v zvezi s prvim odstavkom 104. člena OZ. Zaradi razveze prodajne pogodbe so prenehale vse obveznosti, ki so bile predmet pogodbe. Tožniki zato utemeljeno uveljavljajo reparacijo z izbrisno tožbo (drugi odstavek 111. člena OZ). Z razvezo je namreč odpadla pravna podlaga za izpolnitev, zato ni podlage, da prejemnik izpolnitev obdrži. Kršitelj pogodbe, ki je izpolnitev že prejel, mora prejeto vrniti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki nosita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je vknjižba lastninske pravice in stvarne služnosti dostopa do dimnikov na posameznih delih stavbe št. 180 k.o. ... materialnopravno neveljavna, ter da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje z izbrisom lastninske pravice prvo tožene stranke (v nadaljevanju prvo toženka) ter z izbrisom stvarne služnosti in se na posameznih delih vknjiži solastninska pravica na splošnih skupnih delih stavbe v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov v stavbi 180 k.o. ... (točka I izreka). Pod točko II izreka je ugotovilo, da je vknjižba hipoteke drugo tožene stranke (v nadaljevanju drugo toženec) pri nepremičninah iz točke I izreka materialnopravno neveljavna ter odločilo, da se vzpostavi prejšnjo zemljiškoknjižno stanje z izbrisom hipoteke vknjižene v korist drugo toženca ter pod točko III odločilo, da bo o stroških postopka odločeno s posebnim sklepom po pravnomočnosti sodbe.

2. Tožena stranka (prvo toženka in drugo toženec) vlaga pritožbo iz vseh razlogov 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Očitek nepravilne uporabe materialnega prava utemeljuje s tem, da je sodišče pri pravnih naziranjih napačno sledilo izpovedbi priče B. B., referentki, ki je obravnavala vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja za podstrešni stanovanji in sicer, da je prvo toženka imela vsa potrebna soglasja in da bi namesto umika vloge za izdajo gradbenega dovoljenja v novembru 2018 lahko predlagala spremembo gradbenega dovoljenja in bi soglasja k prvotni projektni dokumentaciji veljala tudi za soglasja k spremenjeni projektni dokumentaciji. V nadaljevanju podaja pojasnila v zvezi s spremembo Zakona o graditvi objektov (v nadaljevanju ZGO-1) oziroma Gradbenega zakona (v nadaljevanju GZ), ki se je pričel uporabljati 1. 6. 2018. Soglasje etažnih lastnikov je vezano na projektno dokumentacijo, kar edino omogoča pravno varnost. Sodišče o pravilni uporabi določil ZGO-1 in GZ ne bi smelo svoje odločitve opreti na izpovedbo priče B. B. Nadalje sodišče ob odločitvi, ko ni ugotovilo ovire - pridobitve novih soglasij, na spremenjeno projektno dokumentacijo pri opravi del na delu podstrešja, ni upoštevalo določil Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) o solastnini oziroma etažni lastnini in določil Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) v tej zvezi. Očitek zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja utemeljuje z očitki, da sodišče ni upoštevalo specifične dejanske situacije, da se je na podstrešju, ki ga je odkupila prvo toženka, nahajalo stanovanje tožnika C. C. ter da bi po sporu s tem tožnikom bilo potrebno pridobiti nova soglasja in upoštevati določila SPZ o lastninski pravici, četudi bi vlogo za gradbeno dovoljenje podala, ne bi mogla zgraditi nove enote, ker bi bilo potrebno pridobiti vse ustrezne služnosti za izvedbo del od C. C. Razlogi za neizpolnitev so v nagajanju tega etažnega lastnika. Sodišče je nadalje opustilo presojo razlogov in nastop spremenjene okoliščine - odstopa tožnika C. C. v smislu 114. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Sodišče je nepravilno zaključilo, da ni bilo ovir za pridobitev gradbenega dovoljenja na delu podstrešja. Toženca sta poskušala pridobiti zagotovila, da bosta izgradnjo podstrešnega stanovanja lahko realizirala in nato vložila novo zahtevo za gradbeno dovoljenje. Tega, glede na zapis v e-korespondenci, prvo toženka vse do danes ni mogla storiti. Glede absolutne kršitve pravil postopka navaja, da sodba ne vsebuje obrazložitve o vseh za odločitev pomembnih okoliščinah. Kasnejše dogovarjanje, torej po poteku naknadnega roka za izpolnitev s tožnikom C. C. izkazuje, da tožniki niso šteli, da so odstop izvršili, hkrati pa izkazuje prizadevanje prvo toženke po izpolnitvi.

3. Tožeča stranka (v nadaljevanju tožniki) v odgovoru na tožbo zavračajo pritožbene očitke ter se zavzemajo za potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Že pred sodiščem prve stopnje ni bila sporna obveznost, ki jo je prvo toženka prevzela s Prodajno pogodbo z dne 28. 5. 2018 (v nadaljevanju Prodajna pogodba), ki jo je sklenila s tožniki kot prodajalci in na podlagi katere je postala zemljiškoknjižna lastnica štirih posameznih delov stavbe št. 180 k.o. ..., kar v naravi predstavlja podstrešje več stanovanjske hiše, v kateri so tožniki lastniki posameznih etažnih delov. Dogovorjeno kupnino v znesku 36.000,00 EUR, se je zavezala poravnati z izvedbo določenih obnovitvenih del na tej stavbi in sicer: obnoviti ostrešje in kritino te večstanovanjske stavbe po predračunu Č. Č. št. 5/2018 z dne 24. 1. 2018, v roku treh mesecev po pridobitvi gradbenega dovoljenja za obnovo strehe1. Nadalje ni sporno, da so tožniki poslali prvo toženki opomin2 s katerim so toženki kot kupki določili dodatni rok za izpolnitev njene, s prodajno pogodbo prevzete obveznosti in sicer dodatni rok za vložitev vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja do 31. 3. 2019 ter rok za obnovo strehe po specifikaciji iz II. člena Prodajne pogodbe v 3. mesecih po izdaji gradbenega dovoljenja. Tudi ni sporno, da je prvo toženka na ta opomin odgovorila3 in sicer med drugim, da je „vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja zgolj začasno umaknila ter bo popolno vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja vložila v kratkem, vsekakor že v tem mesecu“. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožnikom, ker je materialno pravno ocenilo, da so tožniki zaradi toženkine neizpolnitve, utemeljeno odstopili od sklenjene Prodajne pogodbe.

6. V skladu s 350. členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) preizkusi sodišče druge stopnje sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu ter v mejah pritožbenih razlogov, pri čemer uradni pritožbeni preizkus ni pokazal kršitev, podane pa tudi niso pritožbeno zatrjevane kršitve. Izpodbijana sodba nima pomanjkljivosti zaradi katerih se ne bi mogla preizkusiti, saj so v njej navedeni vsi razlogi o odločilnih dejstvih, ki so jasni in med seboj niso v nasprotju. Sodišče prve stopnje se je v sodbi opredelilo do vseh pravno relevantnih navedb pravdnih strank. Obširni pritožbeni očitki, „da je sodišče pri pravnih naziranjih“ glede uporabe Gradbenega zakona oziroma Zakona o graditvi objektov napačno sledilo izpovedbi priče B. B. ter pritožbene navedbe glede veljavnosti že pridobljenih soglasij v primeru spremembe projektne dokumentacije, se nanašajo na dejstva, ki niso pravno relevantna. Za presojo dejstva utemeljenosti odstopa od pogodbe je sodišče izpovedbo priče B. B. pravilno ocenilo in jo dokazno ovrednotilo le v delu, ko je priča izpovedala, da je prvo toženka v času umika vloge za izdajo gradbenega dovoljenja imela vsa potrebna soglasja etažnih lastnikov. Sodišče je verodostojnost pričine izjave podkrepilo tudi z njeno skladnostjo z dokumentacijo za izdajo gradbenega dovoljenja (priloga C1). Očitki zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, ki jih toženca podajata z neupoštevanjem „nagajanj etažnega lastnika – tretje tožnika C. C.“, ki soglasja za izgradnjo toženkinega stanovanja na podstrešju ne bi podal oziroma „bi ga podal pod pretvezo, da bi kasneje onemogočil izvedbo del toženki, z uveljavljanjem svojega stvarno pravnega varstva na njegovem delu podstrešja“, so presplošni, da bi sodišče nanje moralo odgovarjati, v pretežnem pa tudi nebistveni za odločitev o pritožbi. Tudi očitek, da sodišče ni „presojalo nastopa spremenjenih okoliščin ter, da sodba o tem nima razlogov“, je neutemeljen, ker sodišče uporabi materialno pravo po uradni dolžnosti, le v okviru dovolj specificiranih dejanskih trditev.

7. Sodišče prve stopnje je dokazno presojo dejstva, da toženka pogodbeno dogovorjene obveznosti ni izpolnila tudi v dodatno postavljenem roku, sprejelo na podlagi natančne ocene izvedenih dokazov ter jo preverljivo, logično argumentiralo v točkah od 19 do 21 obrazložitve. Prepričalo se je, da so tožniki toženki postavili dodatni rok za izpolnitev obveznosti, in sicer so ji v opominu z dne 15. 1. 2019 določili nov rok za vložitev vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja in sicer najkasneje do 31. 3. 2019 ter ob tem dodatni rok za obnovo strehe, kar je bila dolžna storiti tri mesece po pridobitvi gradbenega dovoljenja. S tem so tožniki kot pogodbi zvesta stranka izkazali svoj izpolnitveni interes, in sicer so prvo toženki omogočili izpolnitev v dodatno določenem roku. Ni pa več sporno, da prvo toženka tudi v naknadno določenem roku vloge za izdajo gradbenega dovoljenja za izvedbo, s prodajno pogodbo prevzetih obveznosti, ni vložila.

8. Toženka je ob umiku vloge za izdajo gradbenega dovoljenja imela soglasje vseh etažnih lastnikov za spremembo namembnosti podstrešja v stanovanjski del, zato svoje neizpolnitve s pogodbo prevzete obveznosti ne more opravičiti z zatrjevanjem o sporih z enim od tožnikov - C. C. oziroma z navedbami „da bi v primeru spremenjene projektne dokumentacije morala pridobiti nova soglasja etažnih lastnikov k projektu in četudi bi vlogo za gradbeno dovoljenje ponovno vložila, ne bi mogla zgraditi nove enote v delu podstrešja, saj bi bilo treba pridobiti vse ustrezne služnosti za izvedbo del od C. C., ki pa ji je začel nagajati, kar so razlogi za neizpolnitev“. Gre za posplošena toženkina predvidevanja, ki na odločitev sodišča ne morejo vplivati.

9. Te trditve bi lahko imele dokazno vrednost, če bi prvo toženka na upravni enoti potem, ko je prvo vlogo umaknila, čeprav so bila priložena zahtevana soglasja vseh tožnikov za spremembo namembnosti podstrešja v stanovanjski del4, vložila v naknadno določenem roku za izpolnitev, novo vlogo za izdajo gradbenega dovoljenja in bi upravni organi od nje zahteval nova soglasja tožnikov, ti pa bi soglasja, potrebna za izdajo gradbenega dovoljenja za obnovo strehe, zavrnili. Ker toženka tudi v dodatnem izpolnitvenem roku ni vložila vloge za pridobitev gradbenega dovoljenja, so nastopile pravne posledice neizpolnitve v dodatnem roku iz tretjega odstavka 105. člena v zvezi s prvim odstavkom 104. člena OZ5. Zaradi razveze prodajne pogodbe so prenehale vse obveznosti, ki so bile predmet pogodbe. Tožniki zato utemeljeno uveljavljajo reparacijo z izbrisno tožbo (drugi odstavek 111. člena OZ). Z razvezo je namreč odpadla pravna podlaga za izpolnitev, zato ni podlage, da prejemnik izpolnitev obdrži. Kršitelj pogodbe, ki je izpolnitev že prejel, mora prejeto vrniti.

10. Sodišče prve stopnje je že odgovorilo tudi na pritožbeni očitek, da bi moral dela na ostrešju opraviti izvajalec Č. Č. in sicer je pojasnilo, da je pri tem bistvena ugotovitev, da toženka s pogodbo prevzete obveznosti - obnove ostrešja in kritine stavbe, ni izvedla, saj ni pridobila gradbenega dovoljenja za izvedbo del na podstrešju, niti do roka, ki so ji ga tožniki naknadno postavili, niti ni končala prevzetih del v naknadno postavljenem roku in so zato očitki kateri izvajalec bi lahko gradbena dela izvajal, nebistveni.

11. Odločitev pod točko II., kjer je sodišče ugotovilo materialno pravno neveljavnost vknjižbe hipoteke v korist drugo toženca ter odredilo vzpostavitev prejšnjega stanja z izbrisom hipoteke, je sodišče druge stopnje preizkusilo le v okviru uradnega pritožbenega preizkusa, ker pritožba dejanskih ugotovitev, na katere je sodišče vezalo uporabo določbe 50. člena OZ, ne graja. Sodišče druge stopnje pritrjuje, da navidezna pogodba nima učinkov med pogodbenima strankama (prvi odstavek 50. člena OZ). Iz dejanskih ugotovitev izhaja, da je bila pravno poslovna volja obeh pogodbenih strank le zaigrana. Šlo je torej za hoteno in sporazumno neskladnost med voljo pogodbenikov na eni strani in na drugi strani izjavo te volje navzven in je bila dne 4. 3. 2019 med tožencema sklenjena posojilna pogodba6, ki je bila zgolj navidezna, torej neobstoječa. Zato je sodišče prve stopnje posledično, zaradi ničnosti sporazuma o zavarovanju denarne terjatve z ustanovitvijo hipoteke, materialno pravno pravilno ugotovilo neveljavnost vknjižbe hipoteke vpisane v zemljiški knjigi pri posameznih delih stavbe št. 180 k.o. ..., kot to izhaja iz točke II. izreka izpodbijane sodbe, ter odredilo vzpostavitev prejšnjega zemljiško knjižnega stanja z izbrisom hipoteke.

12. Sodišče druge stopnje je zato pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (določba 353. člena ZPP).

13. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi stroške v zvezi z njo, odgovor na pritožbo tožnikov pa ni pripomogel k rešitvi pritožbe, zato nosijo sami svoje pritožbene stroške (določbe 154., 155. in 165. člena ZPP).

1 Člen II. Prodajne pogodbe z dne 28.5.2018 – priloga A2 2 Opomin z dne 15.1.2018 – priloga A6. 3 Odgovor na opomin z dne 8.3.2019 – priloga A7. 4 Priloga C1 – soglasja vseh etažnih lastnikov, vložena na Upravno enoto dne 22.8.2018. 5 Določba 105. člena OZ: Če izpolnitev obveznosti v določenem roku ni bistvena sestavina pogodbe, obdrži dolžnik pravico, da tudi po izteku roka izpolni svojo obveznost, upnik pa, da zahteva njeno izpolnitev. Če hoče upnik odstopiti od pogodbe, mora pustiti dolžniku primeren dodatni rok za izpolnitev. 6 Notarski zapis Sv 135719 – priloga A10