Jedro

Tožena stranka je imela za preureditev poslovnega prostora soglasje tožeče stranke. Ni kršila najemne pogodbe, saj ni bila dolžna vrniti poslovnega prostora v stanju, kot ga je prejela v letu 2007.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje (II. in III. točka izreka) potrdi.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki plačati pritožbene stroške v znesku 545,58 EUR, v 15 dneh od prejema te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po poteku paricijskega roka do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo predlog za prekinitev postopka (I. točka izreka), razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 170126/2013 z dne 30. 10. 2013 v 1. in 3. točki izreka in zavrnilo tožbeni zahtevek (II. točka izreka), in tožeči stranki naložilo, da povrne toženi stranki njene pravdne stroške (III. točka izreka).

2. Zoper sodbo (II., III. točka izreka odločbe) se pritožuje tožeča stranka zaradi zmotne uporabe materialnega prava in zmotne ugotovitve dejanskega stanja in predlaga, da pritožbeno sodišče njeni pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi, podrejeno pa, da jo razveljavi ter zadevo vrne v novo sojenje sodišču prve stopnje. Pritožba v bistvenem nasprotuje zaključku sodbe, da je tožena stranka za spremembo poslovnih prostorov, ki jih je imela v najemu (namestitev predelnih sten) imela ustrezno pisno soglasje najemodajalca (tožeče stranke). Po določilih med strankama sklenjene najemne pogodbe z dne 26. 10. 2007 z aneksi in po Zakonu o najemu poslovnih stavb in poslovnih prostorov mora biti dano dovoljenje najemodajalca za adaptacijo ali drugačne spremembe (prezidave) v pisni obliki. Pravdni stranki sta v 11. členu pogodbe izrecno zapisali, da je dolžan najemnik za morebitna adaptacijska dela ali za spremembe poslovnega prostora ali na vgrajeni opremi ali notranjih instalacijah, predhodno pridobiti pisno soglasje najemodajalca. Gre za različne načine spreminjanja poslovnega prostora, za katera mora najemnik zaradi določitve obsega in vrste dovoljenih sprememb predhodno pridobiti pisno soglasje najemodajalca. Dodatno sta stranki svojo voljo po pisni odobritvi sprememb na poslovnih prostorih kvalificirali s tem, da sta zapisali obstoj dodatnega pogoja pred izdajo soglasja za spreminjanje poslovnega prostora, in sicer sklenitev posebnega pisnega dogovora o (ne)pravici do povrnitve vlaganj najemniku ob izselitvi (tretji odstavek 11. člena najemne pogodbe). Nepravilno je zato stališče sodišča prve stopnje, da je tožena stranka upravičeno izvedla spremembe poslovnih prostorov z uresničitvijo domnevnega ustnega dogovora B. B. z C. C. Slednje sodba utemeljuje le s sklicevanjem na izpoved B. B. C. C. je ob soočenju prepričljivo zanikal sklenitev takšnega dogovora. Povedal je tudi, da v času sklepanja aneksa ni imel nobene funkcije v tožeči stranki (prokurist je postal v letu 2011) in da se ni nikoli z nikomer dogovarjal o kakršnem koli posegu v poslovni prostor. Najemno pogodbo in vse tri anekse k pogodbi je s toženo stranko sklepala direktorica tožnice A. A. in ne C. C. Pridobitev pisnega soglasja za adaptacijo in sklenitev posebnega pisnega dogovora, sta bila pred začetkom adaptacije nujna tudi zato, da je ob prenehanju najema mogoče ugotoviti obseg morebitne dovoljene adaptacije in zaradi jasnosti glede povrnitve vlaganj. Sodba sicer pravilno ugotavlja, da je tožena stranka spremenila najete poslovne prostore, materialnopravno zmotno pa šteje, da je tožena stranka na podlagi (neobstoječega) ustnega dogovora in brez upoštevanja zakonskih in pogodbenih določil upravičeno prezidala in spreminjala najete poslovne prostore. Ravnanje tožene stranke je bilo protipravno. V 2. členu aneksa št. 3 k najemni pogodbi sta stranki izrecno zapisali, da se poslovni prostor daje v najem prazen oziroma z opremo, ki je definirana po primopredajnem zapisniku 19. 11. 2007. S tem sta po samovoljno izvedenih prezidavah poslovnih prostorov jasno določili, da je treba poslovni prostor vrniti v stanju, kot je bil 19. 11. 2007 izročen. Odstranitve predelnih sten tožeča stranka ni zahtevala, ker je bila takrat na poslovnih prostorih že storjena škoda in je ni bilo več mogoče preprečiti. Ni želela, da bi prišlo do prekinitve najemnega razmerja, ker je bila sklenjena dalj časa trajajoča najemna pogodba, tožena stranka pa je redno plačevala dogovorjeno najemnino. Po določbi tretje alineje 8. člena najemne pogodbe je najemnik dolžan poravnati stroške, ki so posledica nepravilne uporabe. Kakšni so bili stroški samovoljnega in protipravnega posega tožene stranke v poslovne prostore je mogoče ugotoviti že s pregledom specificiranega vtoževanega računa tožeče stranke in specificiranih računov izvajalca, ki se nanašata na odpravo povzročene škode. Navedena škoda je jasno evidentirana tudi v prevzemnem zapisniku z dne 13. 3. 2013, strošek za odpravo škode pa je razviden tudi iz računov D. d.o.o. z dne 13. 5. 2013 in 27. 6. 2013, izvajalca, ki je odpravljal škodo in izračuna tožeče stranke z dne 28. 6. 2013, v kateri so specificirani stroški odprave škode. Glede obstoja škode in njene višine je tožeča stranka ponudila dokaze, med drugim je predlagala tudi zaslišanje izvajalca D. d.o.o., in predstavnika nepremičninske agencije E. d.o.o., ki je po izselitvi toženke oddajal poslovne prostore. Tožena stranka, kljub večkratnim pozivom tožeče stranke sama ni odpravila škode, zato jo je po najetem izvajalcu odpravila tožeča stranka in je upravičena do povrnitve stroškov. Dodatno zahteva še plačilo pavšalnega zneska ene izgubljene mesečne najemnine v višini, kot jo je plačevala tožena stranka (2.502,00 EUR), saj ni imela možnosti za oddajo poškodovanih poslovnih prostorov pred 27. 6. 2013. Ni ji treba upoštevati izgubljenega dobička ob dejstvu, da je zaradi čakanja po pozivih toženki na odpravo škode, škoda večja od pavšalno zahtevane škode zaradi neoddanih poslovnih prostorov.

3. Tožena stranka je na pritožbo odgovorila in se obrazloženo opredelila do pritožbenih očitkov in priglasila stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodba zavrnitev tožbenega zahtevka utemeljuje s tem, da ni podana odškodninska odgovornost tožene stranke, ker ni kršila najemne pogodbe in da tožeča stranka ni zmogla trditvenega bremena o tem, kateri stroški sanacije poslovnega prostora so posledica poslabšanja poslovnega prostora, za katero odgovarja tožena stranka.

6. Dejanske ugotovitve sodbe so: - da sta pravdni stranki sklenili najemno pogodbo 26. 10. 2007 in več aneksov k njej; - da je bil predmet najemne pogodbe poslovni prostor na T.; - da sta se pogodbenika dogovorila, da bo za morebitna adaptacijska dela ali spremembe poslovnega prostora najemnik (tožena stranka) dolžan pridobiti pisno soglasje najemodajalca (tožeča stranka); - da je tožena stranka med najemom (leta 2009) spremenila poslovni prostor tako, da je postavila predelne stene iz Knauf plošč in s tem pridobila več manjših prostorov; - da je bil z aneksom št. 2 k najemni pogodbi z dne 15. 6. 2009 najem podaljšan do 1. 7. 2011, da se je predmet najema, poslovni prostor povečal za 56,5 m2, in je bila najemniku dovoljena sprememba notranjosti prostora po dogovoru; - da je bil pred sklenitvijo tega aneksa sklenjen (ustni) dogovor o preureditvi poslovnega prostora, ki je bil realiziran; - da je bilo v aneksu k najemni pogodbi št. 3 z dne 1. 6. 2012 določeno, da se poslovni prostor daje v najem v stanju na dan 30. 6. 2012, prazen oziroma z opremo, ki je definirana po primopredajnem zapisniku z dne 19. 11. 2007; - da je na ta dan poslovni prostor že imel predelne stene, ki so bile postavljene leta 2009; - da je tožena stranka najemno pogodbo odpovedala 13. 12. 2012 in se je najemno razmerje izteklo 13. 3. 2013, ko je bil sestavljen tudi primopredajni zapisnik; - da tožeča stranka do prekinitve najema ni zahtevala odstranitve predelnih sten; - da so neutemeljene zahteve tožeče stranke, da bi morala tožena stranka vrniti poslovni prostor v stanju, kot je bilo ob sklenitvi pogodbe v letu 2007 (brez predelnih sten).

7. Na podlagi tako ugotovljenega dejanskega stanja sodba zaključi, da tožena stranka ni kršila najemne pogodbe, ker je spremembe v poslovnem prostoru opravila ob soglasju najemodajalke in jih ob prenehanju najemnega razmerja ni bila dolžna odstraniti.

8. Ključno vprašanje, ki v pritožbenem postopku ostaja sporno je, ali je tožena stranka za preureditev poslovnega prostora imela soglasje tožeče stranke. Pritožba vztraja, da pisnega soglasja ni imela in zato (ob prenehanju najema) bila dolžna prostore vrniti v stanju, kot jih je prejela v letu 2007 (brez predelnih sten).

9. Pritožbeno sodišče soglaša z zaključkom sodbe, da je tožeča stranka s preureditvami poslovnega prostora, ki ga je imela tožena stranka v najemu soglašala. Zavzeto stališče ima podlago v dovolj popolno in pravilno ugotovljenem dejanskem stanju, materialnopravno pravilno pa je oprto na določbe najemne pogodbe z aneksi, določbe Zakona o poslovnih stavbah in prostorov (ZPSPP) in Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ).

10. Sodba ima zadostne in pravilne razloge (9. stran obrazložitve), zakaj izpoved zakonitega zastopnika tožene stranke B. B., da je bilo že pred sklenitvijo aneksa št. 2 k najemni pogodbi s tožečo stranko (C. C.) dogovorjeno, da se doda še en prostor in da lahko poslovni prostor preuredijo s predelnimi stenami. Dokazna ocena sodbe ne temelji le na (prepričljivejši) izpovedi B. B., kot neutemeljeno očita pritožba. Kot odločilno, da je bilo zadoščeno dogovoru strank o pisnem soglasju najemodajalca za postavitev sten(1), sodba šteje zapis v aneksu k najemni pogodbi št. 2 z dne 15. 6. 2009(2) – z njim je bilo (pisno) dogovorjeno, da se predmet najema poveča za 56,5 m2, da se najem podaljša do 1. 7. 2011, in da se dovoli najemniku sprememba notranjosti prostora po dogovoru. S sklicevanjem pritožbe, da je C. C. prepričljivo zanikal sklenitev domnevnega ustnega dogovora z B. B., in da slednji za sklepanje aneksov k pogodbi ni bil pooblaščen (prokurist je od leta 2011), ne nudi podlage za zavzemanje pritožbe, da bi bil potreben še poseben pisni dogovor po sklenitvi aneksa. Še zlasti ne, ker je tožena stranka (po sklenitvi aneksa), že v letu 2009, kar med strankama ni sporno, postavila predelne stene, tožeča stranka pa njihove odstranitve ni zahtevala.(3) Razlogovanje pritožbe, da ni želela, da bi prišlo do prekinitve najemne pogodbe (najemna pogodba je bila sklenjena za daljši čas, tožena stranka je najemnino plačevala), govori kvečjemu v prid verodostojnosti izpovedbe B. B. Slednji je namreč povedal, da v kolikor se za dodatne prostore in za preureditev obstoječih prostorov z namestitvijo predelnih sten ne bi uspel dogovoriti, najemne pogodbe ne bi podaljšal in bi prostore iskal drugod. Tudi (ne)sklenitvi posebnega pisnega dogovora o pravici do povrnitve vlaganj najemniku ob izselitvi pred spremembami poslovnega prostora (tretji odstavek 11. člena pogodbe), ni mogoče pripisati takega pomena, kot ga pripisuje pritožba. Predmet odločanja v predmetnem postopku namreč ni povrnitev vlaganj.

11. Ob (neizpodbijani) ugotovitvi, da je v času sklepanja aneksa k najemni pogodbi št. 3 1. 6. 2012 poslovni prostor vseboval predelne stene, določbe, ki se v relevantnem delu glasi: „Da se poslovni prostor daje v najem v stanju na dan 30. 6. 2012, prazen oziroma z opremo, ki je definirana po primopredajnem zapisniku z dne 19. 11. 2007,“ ni mogoče razlagati, kot hoče prikazati pritožba, da sta s tem zapisom po toženkinih samovoljnih izvedenih prezidavah poslovnih prostorov jasno določili, da je potrebno poslovni prostor vrniti v stanju kot je bil 19. 11. 2007 izročen. Ugotovitev o (zatrjevani) samovoljnosti izvedenih pozidav v poslovnih prostorih aneks št. 3 nima, v njem pa tudi ni opredeljeno, da mora tožena stranka predelne stene, ki so takrat nedvomno že bile postavljene, odstraniti. Pravilna je zato odločitev sodbe, da izročitev poslovnega prostora brez odstranjenih sprememb, ne predstavlja kršitve pogodbe.

12. V skladu z drugim odstavkom 21. člena ZPSPP najemnik ni odgovoren za poslabšanje stanja poslovnega prostora, do katerega je prišlo zaradi normalne rabe, ki je v skladu z določbami najemne pogodbe. Dokazi trditev ne nadomeščajo, zato pritožba s sklicevanjem nanje, pravilnosti stališča o pomanjkljivi trditveni podlagi ne more uspešno izpodbiti.

13. Po navedenem je pravilna odločitev sodbe, da tožene stranke ne morejo bremeniti stroški, ki jih je tožeča stranka zaračunala za odpravo napak škode v poslovnem prostoru po računu tožeče stranke 4/6 – 2013, in tudi ne zaračunana mesečna najemnina kot izgubljen dobiček zaradi porabe časa pri popravilu in odstranjevanju škode po računu št. 5/6-2013. Za zatrjevano nemožnost oddaje zaradi poškodovanih poslovnih prostorov pred 27. 6. 2013, tožena stranka ne odgovarja. Kot pravilno obrazloži že sodba, se je tožeča stranka sama odločila, da bo predelne stene odstranila in poslovnega prostora ne bo oddajala v najem v stanju, kot ga je prejela od tožene stranke.

14. Ker uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani in ni razlogov, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno ter na podlagi 353. člena ZPP potrdilo izpodbijano sodbo (II., III. točka izreka).

15. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato do povrnitve pritožbenih stroškov ni upravičena (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Povrniti pa mora toženi stranki stroške za odgovor na pritožbo, in sicer nagrado za postopek po tarifni številki 3210 v višini 427,20 EUR, pavšalni znesek za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev v višini 20,00 EUR, 22% DDV, kar skupno znaša 545,58 EUR.

16. Odločitev o obveznosti plačila zamudnih obresti od dolgovanih stroškov temelji na 378. členu OZ, glede začetka teka zamudnih obresti pa na pravnem mnenju občne seje Vrhovnega sodišča RS z dne 13. 12. 2006. Op. št. (1): V skladu z drugim odstavkom 11. člena najemne pogodbe bi tožena stranka morala za postavitev sten pridobiti pisno soglasje tožeče stranke kot najemodajalca.

Op. št. (2): Po navedbah pritožbe je aneksa k najemni pogodbi št. 2 (in 3) podpisala direktorica tožeče stranke A. A. Op. št. (3): Ustni dogovor je bil tudi realiziran (58. člen OZ).