Jedro

Tožnik utemeljeno ugovarja, da v obravnavani zadevi ni podlage, da se uporabi (zgolj) ZG. „Pretežnostno načelo“, po katerem se v primeru združevanja kmetijskih zemljišč in gozdov v enotni predmet pravnega posla, lahko izključi uporabo enega ali drugega zakona pri odobritvi takega pravnega posla, ne izhaja niti iz ZKZ niti iz GZ. To, da se ZKZ in GZ ne moreta uporabiti istočasno, ne drži. Noben od zakonov tudi ne predvideva svoje uporabe glede presoje izpolnjevanja pogojev za odobritev pravnega posla za zemljišča, ki sodijo v okvir drugega zakona, tako da se materialnih določb ZKZ v zvezi s tem ne more uporabiti za gozd in ZG ne za kmetijska zemljišča. Glede na navedeno je treba pri odločanju o odobritvi pravnega posla „paketne prodaje“ po presoji Vrhovnega sodišča oba zakona uporabiti sočasno.

Izrek

I. Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Sevnica št. 330-268/2017/13 z dne 18. 7. 2017 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna povrniti tožeči stranki stroške tega postopka v višini 347,70 EUR, v 15-ih dneh od vročitve sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Prvostopenjski organ je z izpodbijano odločbo odobril pravni posel v delu kmetijskih in gozdnih zemljišč s parc. št. 740, 735/3 in 727/7, vse k.o. ..., ter s parc. št. 477 k.o. ... za ceno 17.000,00 EUR, sklenjen 7. 3. 2017 med A.A. kot prodajalko in B.B. kot kupcem (točka 2.3. izreka), ter zavrnila zahtevo C.C. (točka 2.1. izreka) in tožnika D.D. (točka 2.2. izreka) za odobritev pravnega posla nakupa navedenih nepremičnin za isto kupnino.

2. Iz obrazložitve izhaja, da je organ 10. 2. 2017 prejel ponudbo prodajalke za prodajo predmetnih zemljišč, od katerih je nepremičnina parc. št. 740 k.o. ... kmetijsko zemljišče površine 2.601 m2, parc. št. 735/3 k.o. ... površine 6.862 m2 je 80 % kmetijsko zemljišče, 20 % pa zemljišče razpršene poselitve, medtem ko sta parc. št. 727/7 k.o. ... površine 11.702 m2 in parc. št. 477 k.o. ... površine 3.345 m2 po namenski rabi v pretežni meri gozd. Glede na namensko rabo zemljišča gre skupaj za 8.191 m2 kmetijskega zemljišča, 14.947 m2 gozda ter 1.372 m2 površin razpršene poselitve, kar pomeni, da je predmet prodaje v pretežnosti gozdno zemljišče. Izjavo o sprejemu ponudbe so podali tožnik, ki je uveljavil prednostno pravico kot kmet, katerega zemljišče meji na zemljišče, ki se prodaja in kot njegov zakupnik, B.B., ki je uveljavljal prednost pri nakupu kot lastnik, čigar zemljišče meji na gozd, ki se prodaja, in C.C., ki je uveljavljal prednost kot kmet, katerega zemljišče, meji na zemljišče, ki je naprodaj, kot drug kmet ter kot drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja.

3. Prvostopenjski organ povzema stališča tožnika, ki je uveljavljal, da se prodaja kmetija in je zato treba uporabiti Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Že novembra 2016 je namreč od prodajalke odkupil objekt, ki deloma stoji na dveh zemljiščih, ki sta predmet prodaje, januarja 2012 pa je od pokojnega moža prodajalke odkupil preostale parcele (717, 718, 719, 720, 721 k.o. ...), ki tvorijo kmetijo na kmetijskem gospodarstvu ..., ki je bila v lasti zakoncev A.A. in C.C. Vsa navedena zemljišča obdeluje že vrsto let, po najemni pogodbi pa tudi zemljišči parc. št. 735/3 in 740 k.o. ..., ki sta predmet prodaje. V kompletu se res prodajata še dve gozdni parceli, ki sta del kmetije, vendar predstavljata le njen neznaten del in ne moreta povzročiti, da bi se pri odobritvi pravnega posla uporabile določbe Zakona o gozdovih (v nadaljevanju ZG). Tudi, če se površine preračunajo na primerljive kmetijske površine (saj hektar gozda ni primerljiv s hektarjem travnika, pašnika ali njive), so gozdna zemljišča v manjšini.

4. Organ tožnikova stališča zavrača, češ da gre pretežno za gozdna zemljišča, tj. po namenski rabi je predmet prodaje 8.191 m2 kmetijskega zemljišča in 14.947 m2 gozda. Zato je v postopku ugotavljanja predkupne pravice treba upoštevati določbo desetega odstavka 47. člena ZG, po katerem status kmeta ni relevanten. Tožnik je kot lastnik parc. št. 734/1 in 734/2 k.o. ... mejaš s parc. št. 735/3 k.o. ..., ki pa po namenski rabi ni gozd, medtem ko je B.B. kot lastnik parc. št. 727/41 k.o. ... mejaš s parc. št. 727/7 k.o. ..., ki je gozdna parcela. Zavrača tudi tožnikove trditve, da gre za kmetijo, ker je kmetija oblika kmetijskega gospodarstva, kjer se nosilec in člani kmetije ter zaposleni ukvarjajo s kmetijsko dejavnostjo. V obravnavani zadevi pa iz registra kmetijskega gospodarstva izhaja, da kmetijsko gospodarstvo na naslovu ... nima v uporabi kmetijskih zemljišč, stanje glav živine na kmetiji pa je 0. Zato se nepremičnine, ki so predmet prodaje, ne morejo šteti za kmetijo in je organ dolžan glede na pretežnost namenske rabe uporabiti ZG.

5. Drugostopenjski organ je pritožbo zoper izpodbijano odločbo zavrnil, saj meni, da je prvostopenjski organ glede na nepremičnine, ki se prodajajo kot celota, določbe obeh zakonov in ustaljeno sodno prakso, pravilno uporabil pretežnostni kriterij. Zavrnil je tudi tožnikov zahtevek za povrnitev stroškov postopka, ker tožnik s svojo pritožbo ni uspel. 6. Tožnik se s takšno odločitvijo ne strinja. V tožbi vztraja, da bi morala toženka predkupne upravičence in prednostne pravice v primerih, ko gre za prodajo kmetije, ugotavljati na podlagi 23. člena ZKZ in ne na podlagi ZG. Navaja, da gre v konkretnem primeru za prodajo kmetije, tj. kompleksa nepremičnin, ki jih tožnik že vrsto let obdeluje. Na teh zemljiščih se nahajajo tudi vsi kmetijski objekti, vključno z drvarnico za orodje, skladiščem, hlevom in kozolcem. Navedba, da kmetijsko gospodarstvo na naslovu ... nima v uporabi kmetijskih zemljišč ni relevantna, kajti pomembna je njihova dejanska obdelanost, obdeluje pa jih tožnik, do česar se toženka ni opredelila. Kmetijsko gospodarstvo KMG-MID 100502977 znano z domačim imenom "..." je še vedno aktivno, tako da ni jasno, kako je toženka zaključila, da ne gre za kmetijo. Logično je, da zemljišča, ki jih obdeluje tožnik, sodijo v njegovo kmetijsko gospodarstvo št. KMG 100257371 in zato niso v uporabi KMG na naslovu .... Število glav živine ne more biti relevanten kriterij za karkoli, sploh pa ne za opredeljevanje, ali je neko zemljišče mogoče šteti kot kmetijo.

7. Iz odločbe ne izhaja, kako je toženka prišla do zaključka, da gre za pretežno gozdna zemljišča glede na namensko rabo oziroma katere kriterije je pri tem upoštevala. Zato je ni mogoče preizkusiti in je bila s tem tožniku kršena pravica do učinkovitega sodnega varstva in pravnega sredstva. Dve gozdni parceli, ki se prodajata skupaj s kmetijskima zemljiščema, ki predstavljajo kmetijo, že po logiki stvari ne moreta povzročiti, da bi prišlo do uporabe ZG. To bi bilo tudi v nasprotju z namenom in smislom ZKZ. Tako kriterij vrednosti vseh štirih nepremičnin, kot tudi izračun primerljivih kmetijskih površin (za kar je treba uporabljati določila 2. člena Zakona o dedovanju kmetijskih gospodarstev; v nadaljevanju ZDKZ) govorita v prid kmetijskim zemljiščem. Če naj se primerjajo zemljišča po kvadraturi, tega ni mogoče storiti s preprosto primerjavo kvadrature, ampak jih je treba najprej spraviti na skupni imenovalec oziroma primerljive kmetijske površine. Zato bi bila primerna uporaba faktorjev, kot jih določa ZDKZ. Upoštevaje te faktorje pa kmetijski zemljišči obsegata 0,4262 ha primerljive površine in obe gozdni parceli le 0,1881 ha primerljive površine. Gre za evidentno razliko v prid kmetijskim zemljiščem, o čemer se toženka prav tako ni izjasnila. Predlaga, da sodišče prvostopenjsko in drugostopenjsko odločbo odpravi in vrne zadevo v ponovno odločanje prvostopenjskemu organu. Uveljavlja tudi stroške postopka.

8. Toženka v odgovoru na tožbo vztraja pri razlogih, zaradi katerih je zavrnila pritožbo.

9. Tožba je utemeljena.

10. V obravnavani zadevi ni sporno, da je prodajalka v t.i. „paketno prodajo“ po postopku, določenem v ZKZ, ponudila več zemljišč in sicer parc. št. 740 k.o. ..., ki je kmetijsko zemljišče, parc. št. 735/3 k.o. ..., ki je 80 % kmetijsko zemljišče, 20 % pa zemljišče razpršene poselitve, parc. št. 727/7 k.o. ..., ki je gozd in 477 k.o. ..., ki je v pretežni meri gozd. V postopku ni bilo ugotovljeno, niti zatrjevano, da gre za del zaščitene kmetije v smislu 2. člena ZDKG, ki se po 18. členu ZKZ v prometu praviloma ne sme deliti. To, ali gre za kmetijo, je sicer med strankama sporno, ker pa za pravilno odločitev ni relevantno, sodišče tega dejstva ni ugotavljalo.

11. Relevantno in med strankama sporno je vprašanje pravilne uporabe materialnega prava, in sicer ali je toženka pri presoji, kateri od sprejemnikov ponudbe ima prednostno pravico pri nakupu, pravilno uporabila „pretežnostno načelo“ in posledično določbe desetega odstavka 47. člena GZ ali pa bi morala uporabiti določbe 23. člena ZKZ.

12. Po desetem odstavku 47. člena GZ ima, (...) lastnik, katerega zemljišče meji na gozd, ki se prodaja, prednostno pravico pri nakupu tega gozda. Če prednostne pravice ne uveljavi, ima prednostno pravico drug lastnik, katerega gozd je najbližje gozdu, ki se prodaja. Po prvem odstavku 23. člena ZKZ pa lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo.

13. Vrhovno sodišče je v zadevi X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020 poudarilo, da noben predpis ne omejuje prodajalca kmetijskih zemljišč in gozda, da oblikuje predmet prodaje na podlagi lastne, svobodne poslovne volje. Tako je bilo v presoji prodajalke, ali bo prodajala zgolj nepremičnine ene ali druge vrste, ali pa bo oblikovala „paketno prodajo“ več nepremičnin obeh vrst. Vendar pa se mora prodajalec ob tej odločitvi poleg ekonomskih vidikov take prodaje zavedati tudi pravnih omejitev, ki jih nalagajo predpisi. To velja tudi za primer, ko je ob „paketni prodaji“ kmetijskih zemljišč in gozda soočen z omejitvami, ki jih glede navedenega določata tako ZKZ kot tudi ZG.

14. Tožnik utemeljeno ugovarja, da v obravnavani zadevi ni podlage, da se uporabi (zgolj) ZG. Kot navaja Vrhovno sodišče v omenjeni sodbi, „pretežnostno načelo“, po katerem se v primeru združevanja kmetijskih zemljišč in gozdov v enotni predmet pravnega posla, lahko izključi uporabo enega ali drugega zakona pri odobritvi takega pravnega posla, ne izhaja niti iz ZKZ niti iz GZ. To, da se ZKZ in GZ ne moreta uporabiti istočasno, ne drži. Noben od zakonov tudi ne predvideva svoje uporabe glede presoje izpolnjevanja pogojev za odobritev pravnega posla za zemljišča, ki sodijo v okvir drugega zakona, tako da se materialnih določb ZKZ v zvezi s tem ne more uporabiti za gozd in ZG ne za kmetijska zemljišča. Glede na navedeno je treba pri odločanju o odobritvi pravnega posla „paketne prodaje“ po presoji Vrhovnega sodišča oba zakona uporabiti sočasno.

15. Hkratna uporaba ZKZ in ZG pri odobritvi posla „paketne prodaje“ kmetijskih zemljišč in gozda po stališču Vrhovnega sodišča pomeni, da se morata uporabiti tako pravilo prednostnega vrstnega reda kupcev (predkupnih upravičencev) iz 23. člena ZKZ kot tudi iz 47. člena ZG. Na tej podlagi mora pristojna upravna enota ugotoviti, katera od oseb, ki so ob sprejetju ponudbe uveljavljale predkupno pravico, je na podlagi navedenih materialnopravnih določb ZKZ upravičena do nakupa ponujenih kmetijskih zemljišč ter katera je na podlagi določb GZ upravičena do nakupa gozda iz navedene „paketne“ prodaje. Le če je upravičena oseba glede nakupa obeh vrst nepremičnin na navedeni pravni podlagi ista, je mogoče tak pravni posel odobriti skladno z zakonom, sicer pa je treba odobritev z odločbo zavrniti. V odsotnosti drugačne zakonske ureditve je to edini način, da je spoštovano tako pravilo iz ZKZ kot tudi GZ glede pogojev za odobritev navedenega pravnega posla ob enotni ponudbi in sprejetju ponudbe za obe nepremičnini.

16. Iz navedenega izhaja, da je toženka zmotno uporabila materialno pravo. Posledično je tudi nepopolno ugotovila dejansko stanje. Glede na navedeno je sodišče na podlagi 4. in 2. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) tožbi ugodilo in izpodbijani upravni akt odpravilo. Po tretjem odstavku istega člena sodišče v takem primeru vrne zadevo organu, ki je upravni akt izdal, v ponoven postopek.

17. Ker je bilo že na podlagi tožbe, izpodbijanega akta in upravnega spisa očitno, da je treba tožbi ugoditi in upravni akt odpraviti, je sodišče na podlagi prve alineje drugega odstavka 59. člena ZUS-1 odločilo na seji, brez glavne obravnave.

18. Tožnik zahteva še odpravo 2. točke izreka drugostopenjskega akta, s katerim je bilo odločeno o zavrnitvi zahteve za povračilo stroškov pritožbenega postopka. Sodišče o tem zahtevku ni posebej odločalo, ker zahtevek za povrnitev stroškov ni samostojna pravna celota, ampak je akcesorni zahtevek, ki v celoti deli usodo glavne stvari1. S tem, ko je sodišče izpodbijani akt odpravilo, je odpravljena tudi odločitev o stroških postopka, tako, da bo morala toženka o stroških postopka odločiti ponovno, upoštevaje 114. člen ZUP.

19. Ker je sodišče tožbi ugodilo, je v skladu s tretjim odstavkom 25. člena ZUS-1 tožnik upravičen do povračila stroškov sodnega postopka v pavšalnem znesku po Pravilniku o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (v nadaljevanju Pravilnik). Zadeva je bila rešena na seji in tožnika je v postopku zastopal odvetnik, zato se mu priznajo stroški v višini 285,00 EUR (drugi odstavek 3. člena Pravilnika) ter 22 % DDV, ki znaša 62,70 EUR, skupaj 347,70 EUR. Stroške je dolžna povrniti toženka v roku 15 dni od vročitve sodbe. V skladu s prvim odstavkom 299. člena Obligacijskega zakonika zakonske zamudne obresti od stroškov postopka tečejo od poteka roka za njihovo prostovoljno plačilo.

1 Glej X Ips 2/2014 z dne 23. 12. 2015, I Up 222/2017 z dne 7. 2. 2018