Jedro

Dejstvo izstopa tožene stranke iz skupne obratovalnice z dnem 31. 3. 1992 iz poslovnih prostorov na naslovu G. ni povzročilo prenehanja najemne pogodbe za toženo stranko. Najemno razmerje je namreč civilnopravno razmerje inter partes. Če v vlogi ene od strank tega razmerja nastopa občina kot upravni organ, odločbe, ki jih sprejema v okviru svoje upravne funkcije, ne vplivajo avtomatično na razmerja, v katerih nastopa kot drugi strani prirejena stranka in ne kot oblastveni organ.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. I 14668/2002 z dne 10. 2. 2002 v veljavi v 1. in 3. točki izreka.

II. Tožena stranka je dolžna v roku 15 dni od prejema te sodbe povrniti tožeči stranki stroške pravdnega postopka v višini 968,76 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

III. Tožena stranka je dolžna v roku 15 dni od prejema te sodbe povrniti tožeči stranki stroške pritožbenega postopka v višini 215,55 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo v celoti razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani I 14668/2002 z dne 10. 12. 2002, zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke za plačilo glavnice v znesku 2.733,56 EUR in zakonsko določenih zamudnih obresti (I. točka izreka) in tožeči stranki naložilo v plačilo pravdne stroške začasne zastopnice tožene stranke v višini 1.107,23 EU v roku 15 dni.

2. Zoper navedeno sodbo je tožeča stranka pravočasno vložila pritožbo iz razlogov absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano odločbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi in nasprotni stranki naloži plačilo stroškov postopka. Podredno je predlagala razveljavitev izpodbijane sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Začasna zastopnica tožene stranke na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je utemeljena.

5. V obravnavani zadevi gre za spor majhne vrednosti (prvi odstavek 495. člena ZPP), zato je o pritožbi odločala sodnica posameznica (peti odstavek 458. člena ZPP).

6. Skladno z določbo prvega odstavka 458. člena ZPP je sodbo v sporu majhne vrednosti mogoče izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava.

7. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da tožeča stranka ni predložila celotne pogodbe in celotnega aneksa za sporni poslovni prostor v velikosti 77,70 m2 in da ni z zadostno verjetnostjo izkazala, da je obstajalo pogodbeno razmerje med tožečo in toženo stranko v vtoževanem obdobju od novembra 2001 do maja 2002, ker naj tožena stranka zaradi izdane odločbe o izstopu iz skupne obratovalnice ne bi bila več stranka sklenjene najemne pogodbe. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da so navedeni zaključki sodišča prve stopnje materialnopravno zmotni.

8. Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, v nasprotnem primeru ni veljavna (12. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih – ZPSPP). Skladno s prvim odstavkom 87. člena Zakona o obligacijskih razmerjih - ZOR velja pri najemni pogodbi zahteva po obličnosti tudi za vse njene poznejše spremembe in dopolnitve. Pogodba, ki ni sklenjena v predpisani obliki, nima pravnega učinka, če iz namena predpisa, s katerim je določena oblika, ne izhaja kaj drugega (70. člen ZOR). Ni sporno, da sta tožena stranka in M. (M.) C. s tožečo stranka sklenila najemno pogodbo št. 1930 z dne 2. 3. 1987 in aneks št. 1930 z dne 25. 10. 1989 za poslovni prostor v izmeri 33,39 m2, medtem ko naknadni dogovor za najem prostora v izmeri 77,70 m2 ni bil sklenjen v pisni obliki. Ker pa se je pogodba kljub pomanjkljivosti v njeni obliki dejansko izvrševala, saj je tožena stranka redno plačevala najemnine za površino 77,70 m2 vse do avgusta 1998 in računov, ki so se nanašali na prostor v navedeni velikosti tudi nikoli ni zavrnila, so skladno s 73. členom ZOR nastopili pogoji za konvalidacijo pogodbe.

9. Dejstvo izstopa tožene stranke iz skupne obratovalnice z dnem 31. 3. 1992 iz poslovnih prostorov na naslovu G. ni povzročilo prenehanja najemne pogodbe za toženo stranko. Najemno razmerje je namreč civilnopravno razmerje inter partes. Če v vlogi ene od strank tega razmerja nastopa občina kot upravni organ, odločbe, ki jih sprejema v okviru svoje upravne funkcije, ne vplivajo avtomatično na razmerja, v katerih nastopa kot drugi strani prirejena stranka in ne kot oblastveni organ. Ni namreč mogoče enačiti vloge občine kot upravnega organa, ki izdaja dovoljenja oziroma odločbe v upravnem postopku, in vloge občine kot najemodajalca, ko kot stranka vstopa v obligacijskopravno razmerje kot enakopravna stranka drugim subjektom. Sodišče prve stopnje je torej napačno uporabilo materialno pravo, ko je štelo, da so toženi stranki z izdajo odločbe o izstopu iz obratovalnice obveznosti iz najemne pogodbe prenehale, saj navedena odločba na sklenjeno najemno razmerje ni v ničemer vplivala. Če bi se tožena stranka hkrati z izstopom iz obratovalnice želele razbremeniti tudi obveznosti iz najemne pogodbe, bi svojo voljo morala izraziti in uveljaviti na zakonsko oziroma s pogodbo predviden način. Ker tega ni storila pred prenehanjem najemnega razmerja 2. 6. 2003, je v odnosu do tožeče stranke še vedno nastopala kot nosilka pravic in obveznosti iz tega naslova.

10. Ni sporno, da sta najemno pogodbo za poslovni prostor sklenila T. in M. C., zato zgolj izpuščeni veznik ˝in˝ v izdanih računih ne pomeni, da se ti ne nanašajo na toženo stranko. Ker pa velja solidarna odgovornost najemnikov v primeru gospodarskih pogodb (413. člen ZOR), lahko najemodajalec plačilo najemnine zahteva od obeh skupaj ali pa katerega koli od njiju vse dotlej, dokler obveznost ni popolnoma izpolnjena (414. člen ZOR), medtem ko sama razdelitev obveznosti plačila najemnine med najemnikoma najemodajalca ne zadeva oziroma nanj ne vpliva in zato tudi ne more biti predmet presoje tega pravdnega postopka.

11. Iz navedb tožeča stranke izhaja, da je najemnino redno usklajevala v skladu z določilom 4. člena najemne pogodbe (tj. skladno z gibanjem rasti cen na drobno v Republiki Sloveniji oziroma ustreznim indeksom, ki ga je nadomestil), za kar je predložila tudi dokaze, zato ne držijo navedbe tožene stranke, da višine najemnine za sporno obdobje ni mogoče izračunati. Ker pa tožena stranka tudi tekom najemnega razmerja spornim izračunom nikoli ni oporekala, je zahtevek tožeče stranke tudi po višini utemeljen.

12. Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbi tožeče stranke ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo (385. člen ZPP).

13. Ker je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, je bilo potrebno spremeniti tudi odločitev o pravdnih stroških. Ker je tožeča stranka z zahtevkom v celoti uspela, ji je sodišče priznalo priglašene stroške pravdnega postopka, ki obsegajo nagrado za udeležbo na narokih dni 17. 2. 2011, 12. 4. 2012 in 15. 11. 2012, za vsakega po 300 točk, kar znaša 900 točk oziroma 413,10 EUR, nagrado za pritožbi z dni 11. 5. 2011 in 8. 6. 2012, za vsako 375 točk, kar znaša 750 točk oziroma 344,25 EUR, nagrado za končno poročilo stranki v višini 50 točk oziroma 22,95 EUR, materialne stroške v višini 27,00 EUR, vse povečano za 20% DDV, kar skupaj znaša 968,76 EUR. Navedeni znesek je tožena stranka dolžna plačati tožeči v roku 15 dni od prejema te sodbe, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.

14. Ker je tožeča stranka s pritožbo uspela, ji je tožena stranka dolžna povrniti stroške pritožbenega postopka, in sicer stroške za pritožbo v višini 375 točk oziroma 172,125 EUR, materialne stroške v višini 7,50 EUR in 20% DDV, kar skupaj znaša 215,55 EUR, vse v roku 15 dni od prejema te sodbe, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti do plačila.