Jedro

Ker tožnica s pisno predpogodbo ni bila zavezana k pripravi osnutka glavne pogodbe, toženec pa tekom postopka ni zatrdil, da bi v šestmesečnem obdobju po poteku roka za izpolnitev predpogodbe bodisi sam pripravil osnutek glavne pogodbe ali na kakršenkoli drug način predložil v podpis tožnici osnutek, ki bi bil skladen z določbami predpogodbe, pri čemer se je s tožnico kljub vsebini z njene strani sestavljenih osnutkov še naprej dogovarjal za sklenitev glavne pogodbe, je pravilen zaključek, da tožnici ni mogoče očitati, da so na njeni strani razlogi za nesklenitev glavne pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje stroške v postopku s pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da mora toženec plačati tožnici 12.518,78 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10. 6. 2007 dalje do plačila (I. točka izreka izpodbijane sodbe) ter povrniti njene pravdne stroške v višini 1.205,45 EUR s pripadki (II. točka izreka izpodbijane sodbe).

2. Zoper takšno odločitev se iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) (1) pritožuje toženec. Uveljavlja kršitev iz 12. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker meni, da je bilo o isti stvari med strankama že pravnomočno odločeno. Ker sodišče prve stopnje ni upoštevalo odločbe v zadevi II Cp 3905/2009, uveljavlja tudi obstoj kršitev iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. V nadaljevanju uveljavlja kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Opozarja, da sodišče prve stopnje ni zaslišalo predlagane priče D. M., z zaslišanjem katerega je toženec želel dokazati, da je tožnica prodajala nepremičnino naprej preko oglasov, ter ni pribavilo in vpogledalo v spis Okrožnega sodišča v Ljubljani II P 392/2008, v katerem je bilo pravnomočno razsojeno, da je za nesklenitev glavne pogodbe odgovorna tožnica. Z vpogledom v te dokumente je toženec želel prikazati, da je tožnica pri svojih navajanjih kontradiktorna, kar bi sodišče prve stopnje moralo upoštevati pri ugotavljanju odgovornosti za nesklenitev glavne pogodbe. Meni tudi, da bi moralo sodišče prve stopnje po uradni dolžnosti pribaviti za sodni postopek potrebne sodbe in sklepe, kakor tudi listine iz citiranega spisa. V nadaljevanju podrobno navaja okoliščine, zaradi katerih naj bi bila zmotna ugotovitev sodišča prve stopnje, da tožnica ni odgovorna za nesklenitev glavne pogodbe. Med drugim izpostavlja, da se je udeležil sestanka pri notarki v nedeljo zvečer, kar kaže na njegovo željo po sklenitvi pogodbe. Meni, da ni mogoče slediti tožničinim navedbam, da toženec pogodbe pri notarki ni prebral. Tožnica za takšne trditve ni predlagala dokaza z zaslišanjem notarke, pa čeprav je na glavni obravnavi pojasnila, da gre za njeno prijateljico. Dokazno oceno sodišča prve stopnje ocenjuje kot nerazumljivo glede na potek dogodkov in faksirano sporočilo. Sodišče prve stopnje ni pojasnilo, zakaj šteje izpovedbo tožnice za bolj prepričljivo od izpovedbe toženca. Nadalje navaja, da je tožnica v zadevi P 392/2008-II izrecno izjavila, da je bilo med strankama dogovorjeno, da bo tožnica svoje stanovanje v L. prenesla na toženca kot del kupnine v višini 150.000,00 EUR, kar izhaja tudi iz podpisane predpogodbe. Sodišče prve stopnje se ne vpraša, zakaj tožnica ni hotela prenesti svojega stanovanja na toženca. Več kot očitno je vedela, da toženec ne bo želel obremeniti svoje nepremičnine, zato je bil v predpogodbi dogovorjen prenos stanovanja v L. kot kompenzacija dela kupnine. Opozarja tudi, da tožnica v spis ni posredovala osnutka pogodbe, ki jo je toženec dobil na vpogled na prvem sestanku pri notarki. S predložitvijo pogodbe bi se sodišče prve stopnje prepričalo, da je tožnica že v ta prvi osnutek vnesla določilo o hipotekarni obremenitvi nepremičnine in da do podpisa pogodbe pri notarki ni prišlo izključno zaradi tega določila, ki je v nasprotju z določili predpogodbe. Hkrati opozarja na izpovedbo tožnice, v skladu s katero se je na njeni strani spremenila finančna konstrukcija za plačilo kupnine, ker njena hči ni hotela prodati stanovanja v G. V izpodbijani sodbi je zmotno ugotovljeno, da je tožnica sprva nameravala plačati kupnino iz lastnih sredstev in da se je odločila zaprositi za kredit šele po tem, ko zaradi nasprotovanja svoje hčerke ni mogla prodati svojega stanovanja. Tožnica odgovarja za prevzeto obvezo. Spremenjene okoliščine, da hči ni pustila prodati stanovanja v G., ne morejo vplivati na obveznost tožnice. Iz trditev tožnice izhaja, da ta nikdar ne bi mogla plačati kupnine, kot je bilo to dogovorjeno v predpogodbi. Prav tako je zmotna ugotovitev sodišča prve stopnje, da je bil toženec pripravljen skleniti pogodbo ne glede na nameravani najem hipotekarnega kredita. Tožnica je že pri sestanku pri notarki in kasneje tudi pri odvetniku vedela, da toženec ne bo podpisal pogodbe s hipoteko. Z dolgotrajnim vztrajanjem si je tožnica prizadevala zgolj, da bi ji uspelo nepremičnino toženke prodati in s tem zaslužiti 10.000,00 EUR z višjo kupnino, za katero je prodajala nepremičnino. Sodišče prve stopnje je tudi zmotno navedlo, da iz predpodgodbe ne izhaja obveznost tožnice, da sestavi pogodbo. Toženec je v nasprotju z očitkom sodišča prve stopnje nasprotne navedbe podal že v postopku P 392/2008-II, v listine katerega pa sodišče prve stopnje ni vpogledalo. Tožnica je jasno izpovedala, da se ji je kot pravnici zdelo samo po sebi umevno, da bo pogodbo pripravila sama, čeprav je v vseh svojih vlogah zanikala, da bi prevzela ustno obvezo, da bo pogodbo pripravila. Razen tega je zatrdila, da je toženec samo kritiziral osnutke pogodbe, kar potrjuje dejstvo, da je vedela, da toženec ne bo pristal na obremenitev stanovanja s hipoteko. Glede na vse navedeno bi sodišče prve stopnje moralo zaključiti, da je tožnica prevzela obveznost sestaviti glavno pogodbo skladno z določili predpogodbe, česar pa ni naredila, niti ni plačala kupnine, zaradi česar je odgovorna za nesklenitev glavne pogodbe. Ker je krivda za neizpolnitev glavne pogodbe izključno na tožnici, je tožena upravičena obdržati aro skladno z določbami Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ) (2) o ari. Priglaša stroške s pritožbo.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje. Priglaša stroške z odgovorom na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Tožnica v obravnavani zadevi zahteva povrnitev dane are zaradi odpadle pravne podlage. Med strankama ni sporno, da je tožnica dala tožencu aro v vtoževani višini v izkaz in utrditev obveznosti po predpogodbi, v skladu s katero naj bi njeni stranki kasneje sklenili glavno pogodbo o prodaji nepremičnine. Prav tako ni sporno, da glavna pogodba ni bila sklenjena ne v dogovorjenem roku ne v šestmesečnem roku od dne, ko naj bi bila po predpogodbi sklenjena glavna pogodba. Med strankama pa je sporno, ali je tožnica odgovorna za neizpolnitev predpogodbe (tj. za nesklenitev glavne pogodbe), zaradi česar bi imel toženec pravico zadržati prejeto aro na podlagi prvega odstavka 65. člena OZ, tožničin zahtevek za njeno vračilo pa bi bil neutemeljen.

6. Tožnica je v drugi pravdi P 392/2008-II že vtoževala od toženca vrnitev dvojne are na podlagi trditev, da je toženec odgovoren za neizpolnitev predpogodbe. Takšen zahtevek je Višje sodišče v Ljubljani s sodbo II Cp 3905/2009 z dne 10. 2. 2010 zavrnilo. Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi pravilno zavrnilo toženčev ugovor res iudicata. V zadevi P 392/2008-II je bila namreč pravna in dejanska podlaga tožbe drugačna od tiste v konkretnem primeru. Pravno odločilno je bilo dejstvo, da je tisti, ki je prejel aro, odgovoren za neizpolnitev predpogodbe. V obravnavani zadevi pa je tožnica zahteva vračilo plačanega zneska na podlagi neupravičene pridobitve (prvi odstavek 190. člena OZ). Uveljavljana kršitev iz 12. točke drugega odstavka 339. člena ZPP zato ni podana.

7. Prav tako nista podani uveljavljani kršitvi iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče prve stopnje se je namreč do navedenega ugovora opredelilo v točki 6 svoje obrazložitve, zaradi česar je izpodbijano odločitev mogoče preizkusiti. Nestrinjanje toženca s takšnimi razlogi pa lahko predstavlja kvečjemu procesno kršitev iz 12. točke, ki – iz že pojasnjenih razlogov – v konkretnem primeru ni podana. Glede očitane kršitve iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP pa velja poudariti, da je ta izrazito procesno tehnične narave, saj je podana zgolj takrat, ko sodišče v svoje razloge zmotno povzame vsebino listin ali zapisnikov. Tega pa toženec v pritožbi ne zatrjuje, zato tudi takšnemu pritožbenemu očitku ni moč slediti.

8. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno zavrnilo dokazni predlog z zaslišanjem priče D. M. Takšen dokaz je toženec predlagal zaradi ugotavljanja, da je imela tožnica namen nadalje prodajati nepremičnino, za nakup katere si je prizadevala, kar pa za odločitev v obravnavani zadevi – kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje – ni pravno relevantno. Predstavlja lahko kvečjemu nagib, zaradi katerega je tožnica sklenila predpogodbo, kar pa na njeno veljavnost, kakor tudi na veljavnost morebitne kasnejše pogodbene zaveze ne more vplivati. Prodaja tuje stvari namreč z zakonom ni prepovedana.

9. Toženec v pritožbi opozarja še na neizvedbo dokaza z vpogledom v spis Okrožnega sodišča v Ljubljani v zadevi II P 392/2008, zavrnitve katerega pa sodišče prve stopnje ni obrazložilo. Toženec v pritožbi v zvezi s pojasnjenim sicer ne uveljavlja obstoja relativne bistvene kršitve postopka, temveč zaradi neizvedbe predlaganega dokaza graja kršitev pravice do izjave. Vendar takšna procesna situacija v konkretnem primeru ne narekuje razveljavitve izpodbijane odločitve. Kasatoričen poseg bi namreč v tem primeru pretirano posegel v pravico stranke do hitrega in ekonomičnega postopka upoštevajoč dejstvo, da sodišče prve stopnje takšnemu dokaznemu predlogu zaradi njegove nekonkretiziranosti upravičeno ni moglo slediti. Toženec namreč v postopku pred sodiščem prve stopnje ni določno navedel, v katere listine spisa v zadevi II P 392/2008 naj sodišče prve stopnje vpogleda. Navedeno je sicer pojasnil v pritožbi, kar pa je upoštevajoč 337. člen ZPP prepozno. Z dolžnostjo konkretizacije takšnega dokaznega predloga v smislu določne navedbe listin, v katere naj sodišče vpogleda, bi moral biti toženec ob dolžni skrbnosti seznanjen, saj gre za standard obrazloženosti, ki je v sodni praksi poenoten in ustaljen.

10. Očitek, da bi moralo sodišče pribaviti listine iz takšnega spisa po uradni dolžnosti, pa zanemarja pomen razpravnega načela v pravdnem postopku (7. člen ZPP), v skladu s katerim je pribava procesnega gradiva v domeni strank v postopku. Drži sicer, da se sodišče seznani s svojimi odločitvami v drugih zadevah po uradni dolžnosti, kar pa obsega zgolj izdane odločbe, ne pa tudi stanja spisa.

11. Nazadnje je neutemeljen tudi očitek zmotne ugotovitve dejanskega stanja in posledične zmotne uporabe materialnega prava glede razlogov za neizpolnitev predpogodbe. Toženec v pritožbi ponuja svojo dokazno oceno, pri čemer opozarja na indice, ki naj bi utemeljevali drugačen zaključek, kot ga je sprejelo sodišče prve stopnje. Predvsem opozarja na vsebino predpogodbe, v kateri je bilo med drugim določeno, da bo tožnica del kupnine plačala z denarjem, ki ga bo prejela iz naslova prodaje svojega stanovanja v L., oziroma s kompenzacijo lastninske pravice na takšnem stanovanju z delom dogovorjene kupnine za toženčevo nepremičnino. Opozarja, da toženka navedenega stanovanja ni prodala (ker je hči temu nasprotovala), zaradi takšne spremenjene okoliščine po sklenitvi predpogodbe pa ni mogla več zagotoviti finančne konstrukcije za nakup stanovanja. Ker tožnico dogovor po predpogodbi veže, le-ta pa ga ni mogla izpolniti, toženec meni, da navedeno ne more iti v njegovo škodo.

12. Vendar sodišče druge stopnje pritrjuje razlogom izpodbijane sodbe, da iz dinamike dogovarjanja glede vsebine glavne pogodbe po sklenitvi predpodgodbe, ki jo je zatrdila in v svoji izpovedbi potrdila tožnica, izhaja, da vnos določila o najemu hipotekarnega kredita za financiranje kupa v osnutek glavne pogodbe, ki ga je pripravila tožnica, ni predstavljal razloga, zaradi katerega toženec ne bi želel skleniti glavne pogodbe. Po seznanitvi toženca s takšno namero tožnice sta se namreč pravdni stranki še naprej dogovarjali o osnutku glavne pogodbe, pri čemer so se takšna pogajanja zaključila šele potem, ko se je tožnica seznanila z obremenitvijo toženčeve nepremičnine zaradi zaznambe izvršbe v zemljiški knjigi ter je toženca z dopisom obvestila, da nepremičnine nima namena kupiti, dokler takšno breme na nepremičnini ne bo izbrisano iz zemljiške knjige. Po poplačilu dolga in izbrisu navedene hipoteke je bila v zemljiški knjigi opravljena zaznamba novega izvršilnega postopka, zaradi česar se toženec ni več oglašal tožnici na telefon.

13. Takšen sklop indicev je tudi po prepričanju sodišča druge stopnje bolj prepričljiv od sklopa indicev, ki jih zatrjuje toženec. Le-ta namreč ne prereka ugotovitve sodišča prve stopnje, da se toženki ni več oglašal po telefonu po vpisu zadnje hipoteke na njegovo nepremičnino. Prav tako ne izpodbija ugotovitve, da je v izvršbi poravnal svoj dolg (zaradi katerega je bila v zemljiško knjigo vpisana prva hipoteka) potem, ko ga je tožnica z dopisom seznanila, da prodajne pogodbe za njegovo nepremičnino ne bo sklenila, dokler v zemljiški knjigi ne bo izbrisana zaznamba izvršbe. Nespornost takšnih okoliščin med strankama v tem postopku, ki potrjujejo izpovedbo tožnice, je sodišče prve stopnje pravilno prepričalo v verodostojnost njene izpovedbe. Zato ni moč slediti pritožbenemu očitku o nerazumljivosti takšne dokazne ocene. Na podlagi opisanega ravnanja toženca je tudi logično in po kriterijih splošnosti in razumnosti prepričljivo sklepanje, da je imel toženec navkljub tožničinemu vnosu določila o najemu hipotekarnega kredita za financiranje kupa v osnutek glavne pogodbe, še vedno namen skleniti prodajno pogodbo s tožnico. Od takšne namere pa je odstopil po vknjižbi druge hipoteke na njegovo nepremičnino.

14. Četudi se je toženka s predpogodbo zavezala prodati svoje stanovanje zaradi plačila dela kupnine, sicer pa s prenosom lastninske pravice na tem stanovanju v korist toženca kompenzirati obveznost plačila dela kupnine, je treba upoštevati, da predstavlja takšna zaveza dogovor o vsebini glavne pogodbe, ne pa vsebino izpolnitvenega ravnanja po predpogodbi. Izpolnitveno ravnanje po predpogodbi predstavlja sklenitev glavne pogodbe z dogovorjeno vsebino. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo, da se tožnica s sklenitvijo predpogodbe ni zavezala k sestavi osnutka glavne pogodbe. Takšna zaveza namreč iz pisne predpogodbe ne izhaja. Toženec v pritožbi sicer vztraja, da je med strankama obstajal takšen usten dogovor. Vendar je treba opozoriti, da bi bil takšen usten dogovor, četudi bi bil dejansko sklenjen, v obravnavanim primeru, ko naj bi bil predmet glavne pogodbe prenos lastninske pravice na nepremičnini, neveljaven. Za veljavnost predpogodbe se namreč zahteva enaka obličnost kot za veljavnost glavne pogodbe (drugi odstavek 33. člena OZ). Za pogodbo, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, pa se zahteva pisna oblika (52. člen OZ).

15. Ker torej tožnica s pisno predpogodbo ni bila zavezana k pripravi osnutka glavne pogodbe, toženec pa tekom postopka ni zatrdil, da bi v šestmesečnem obdobju po poteku roka za izpolnitev predpogodbe bodisi sam pripravil osnutek glavne pogodbe ali na kakršen koli drug način predložil v podpis tožnici osnutek, ki bi bil skladen z določbami predpogodbe, pri čemer se je s tožnico kljub vsebini z njene strani sestavljenih osnutkov še naprej dogovarjal za sklenitev glavne pogodbe, je pravilen zaključek, da tožnici ni mogoče očitati, da so na njeni strani razlogi za nesklenitev glavne pogodbe. Posledično pa se toženec tudi ne more braniti zahtevka za vrnitev prejete are (prvi odstavek 65. člena OZ). Podlaga, na kateri jo je prejel, je odpadla. Odločitev, da mora vtoževani znesek zato vrniti, je pravilno oprta na 190. členu OZ.

16. Ker torej uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, prav tako pa niso podani po uradni dolžnosti upoštevni razlogi iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je sodišče druge stopnje pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

17. Glede na to, da toženec s pritožbo ni uspel, mora stroške v postopku s pritožbo kriti sam (154. člen ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Sodišče druge stopnje tožnici ni priznalo stroškov z odgovorom na pritožbo, ker ti upoštevajoč vsebino odgovora za odločitev o pritožbi niso bili potrebni (prvi odstavek 155. člena ZPP).

(1) Ur. l. RS, št. 26/1999 in nasl. (2) Ur. l. RS, št. 83/2001 in nasl.