Samo zamislim si kaj bi rada da piše v sodbi, to vpišem v iskalnik, in dobim kar sem iskala. Hvala!
Tara K., odvetnica
Najemna pogodba lahko v skladu s 23. člena ZPSPP preneha sporazumno. Sporazum o prenehanju je lahko izrecen, lahko pa tudi molčeč.
Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.
Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo sklep o izvršbi opr.št. II I 618/94 z dne 19.4.1994 v 1. in 3. točki izreka razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo. Zoper sodbo se zaradi nepravilne uporabe materialnega prava pritožuje prvotožeča stranka. Sodišču predlaga, naj izpodbijano sodbo spremeni in zahtevku ugodi. Pritožnik navaja, da je sodišče sicer pravilno ugotovilo, da najemna pogodba, ki je sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo, pri čemer odpovedni rok ne sme biti krajši od enega leta. Ob tem pa se čudi, češ da je sodišče nerazumljivo štelo, da pogodbe ni treba odpovedati sodno, čeprav 26. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP določa sodni postopek odpovedovanja najemnih pogodb. Četudi pa bi obveljalo stališče sodišča prve stopnje, da najemnik lahko odpove zgolj s tem, da najemodajalcu mimo sodišča posreduje svojo izjavo o odpovedi, pa je treba upoštevati dejstvo, kdaj najemnik poslovni prostor izroči najemodajalcu. Pritožba je utemeljena. Pritožba ima prav, ko opozarja, da Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP (Ur.l. SRS 18/74) predvideva sodno odpoved pogodbe o najemu poslovnih prostorov (1. odstavek 26. člena ZPSPP). Prvo sodišče, ki tega pravila ni upoštevalo, je napačno uporabilo materialno pravo, ko je štelo, da je najemna pogodba med pravdnima strankama prenehala na podlagi enostranske odpovedi najemnika z dne 15.6.1992 po enoletnem odpovednem roku. Ker je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek zavrnilo na napačni materialnopravni podlagi, se z drugimi dejstvi, ki pa so odločilnega pomena, niti ni ukvarjalo, zato je ostalo dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Iz tega razloga (355. člen Zakona o pravdnem postopku - ZPP) je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek. Ker so sporni prostori še nerazdeljeno bivše premoženje Mesta Ljubljane, so tožniki skupni lastniki in zato enotni sosporniki. V skladu z 196. členom ZPP se zato učinek pritožbe prvotožeče stranke (razveljavitev sodbe) razteza tudi na ostale. Odgovor na vprašanje, ali je tožeča stranka upravičena do plačila najemnine ali ne, je v prvi vrsti odvisen od tega, ali med strankama še obstaja najemno razmerje ali ne. Sodna odpoved po določbi 26. člena ZPSPP ni edina možnost prenehanja najemne pogodbe. Najemna pogodba namreč lahko vsak čas preneha tudi sporazumno (1. odstavek 23. člena ZPSPP), prav tako pa preneha tudi, če preneha predmet najema (2. odstavek 23. člena ZPSPP). Določbo o sporazumnem prenehanju najemne pogodbe je treba razlagati tudi v skladu z namenom pravnega pravila o določitvi sodne poti za odpoved najemne pogodbe ter upoštevaje normativno moč dejanskega razmerja med najemnikom in najemodajalcem. Na podlagi določil drugega odstavka 26. člena ZPSPP ter 2. in 4. odstavka 29. člena ZPSPP je mogoče sklepati, da je bil zakonodajalčev namen določitve sodne odpovedi po eni strani v zaščiti najemnikovega položaja (formaliziran način postopka od odpovedi pogodbe pa do končne izpraznitve prostorov), po drugi strani pa v tem da se obenem z odpovedjo sodno (izdaja naloga) določi tudi rok, v katerem je najemnik prostore dolžan izprazniti. Kadar pa odpoveduje najemnik (29/4 člen ZPSPP), takrat izdaja naloga ni potrebna. Sporazum o prenehanju najemne pogodbe je lahko izrecen, lahko pa je tudi molčeč. Za molčeč način sporazumnega prenehanja najemne pogodbe bo šlo predvsem takrat, ko najemno razmerje dejansko preneha (najemnik prostore izprazni, najemodajalec pa jih prevzame). V takšnem primeru je namreč prenehanje pogodbe že realizirano, čemur bi zato nasprotovalo, če bi najemodajalec na podlagi pogodbe, ki se ne izvršuje več, ločeno zahteval izpolnjevanje ene izmed dolžnikovih obveznosti (plačevanje najemnine). Ob tem pa pritožbeno sodišče dodaja le še to, da povedano seveda ne pomeni, da je mogoče določbo o sporazumnem prenehanju razlagati kot samovoljno dejanje ene izmed strank, ki s tem drugo postavi pred izvršeno dejstvo. Ker pa se z navedenimi dejstvi sodišče prve stopnje ni ukvarjalo, saj je zahtevek zavrnilo na podlagi napačne uporabe materialnega prava, bo moralo to storiti v ponovljenem postopku.