Jedro

ZPSPP daje najemniku možnost, da ima v primeru, če najemodajalec ne izroči najemniku poslovnega prostora v takem stanju, v kakršnem bi ga moral po pogodbi izročiti, poleg ostalega tudi pravico, da odstopi od pogodbe.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek tožnika, da mu je toženka dolžna plačati 31.260,00 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe do plačila. Tožniku je naložilo, da je dolžan toženki povrniti stroške postopka 1.708,76 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo se tožnik pritožuje sam in po svojem pooblaščencu. Navaja, da sta pravdni stranki sklenili najemno pogodbo za poslovni prostor, za najemna razmerja pa se uporabljajo določbe ZPSPP, po katerih se najemna pogodba za poslovni prostor sklene v pisni obliki. Toženka ni dokazala, da je bil rok 1. 7. 2004 zanjo tako pomemben, da je predstavljal bistveno sestavino pogodbe. Sodišče je napačno ugotovilo, da je bil samo tožnik avtor pogodbe. Dokazni postopek je pokazal, da je obstajal dogovor o najemnini, ki se bo izvršila z adaptacijo. Dogovorjena višina adaptacijskih del je znašala 30.000,00 EUR, prav tako sta stranki ocenili ceno mesečnega najema 500,00 EUR. Neživljenjske so navedbe, da adaptacija ne bi mogla biti opravljena s podaljškom elektrike iz hiše. Prav tako bi lahko cvetličarna nemoteno obratovala začasno s podaljškom iz hiše. Tožena stranka je vedela, da mora od pogodbe odstopiti pisno, česar pa ni nikoli storila. Tožeča stranka nikoli ni zlorabila svojih pravic. Lokal je prepustila in čakala, da ga tožena stranka uredi kot in kadar bo želela. Tožena stranka ni nikoli vrnila ključev, niti odstopila od sklenjene pogodbe, poslovne prostore pa je imela ves čas v posesti. V dodatku k pritožbi tožnik sam še posebej obširno razlaga, zakaj se z odločitvijo in obrazložitvijo sodbe ne strinja.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Glede bistva spora med pravdnima strankama je prvostopenjsko sodišče ugotovilo sledeča dejstva, na katera je oprlo odločitev: pravdni stranki sta 14. 5. 2004 sklenili pogodbo za adaptacijo in najem prostora na ... v ..., tožnik kot lastnik prostora v prizidku svoje hiše, toženka pa kot najemnica; pogodbo je sestavil tožnik, toženka jo je tipkala po njegovem nareku; pogodba ne vsebuje niti višine najemnine, niti višine stroška za adaptacije, tudi ustnega dogovora med strankama, da toženka v lokalu izvede adaptacijo v vrednosti 30.000,00 EUR, ni bilo; v prostoru na dan podpisa pogodbe ni bilo elektrike, ker je A. A. števec odstranila zaradi neplačanega dolga; ponoven priklop je A. A. izvedla 22. 7. 2004; toženka brez elektrike ni mogla izvajati adaptacij, niti opravljati poslovne dejavnosti cvetličarstva; toženka je odstopila od pogodbe in tožniku vrnila ključe prostora, ker ji tožnik do 1. 6. 2004 ni zagotovil priklopa električnega toka v prostoru.

6. Tožnik v pritožbi vztraja, da mu je toženka dolžna na podlagi dogovora v pogodbi plačati 30.000,00 EUR, ki predstavlja 5-letno najemnino za poslovni prostor in hkrati strošek adaptacije, ki je toženka ni izvedla, ob tem pa mu poravnati tudi strošek 1.260,00 EUR za elektriko. V pritožbi predvsem graja dokazno oceno prvostopenjskega sodišča in mu med ostalim očita, da izkrivlja vsebino sklenjene pogodbe in ne razume bistva dogovora med pravdnima strankama.

7. Dokazno oceno sodišča prve stopnje glede vsebine pogodbe in ustnih dogovorov med pravdnima strankama ter kasnejšega poteka dogodkov pritožbeno sodišče v celoti sprejema, saj je logična in ustrezno obrazložena. Pisna najemna pogodba med pravdnima strankama vsebuje dogovor o najemu tožnikovega prostora v prizidku hiše za določen čas petih let ter pobotanje najemnine z obnovitvenimi deli, ki bi jih izvedla toženka. Kakšen je bil ustni dogovor med pravdnima strankama o višini najemnine oziroma predvidene adaptacije, po presoji pritožbenega sodišča niti ni pomembno, saj je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je tožbeni zahtevek potrebno zavrniti že zato, ker je toženka utemeljeno odstopila od pogodbe oziroma dogovorov. Res je očitno napačna in v nasprotju s toženkino izpovedbo ugotovitev, da naj bi pogodbo sestavil tožnik, toženka pa jo zgolj natipkala. Vendar ta okoliščina ni odločilna in odločitev na njej ne sloni, zato na pravilnost sodbe ne more vplivati.

8. Sodišče prve stopnje v sodbi večkrat pravilno pojasni, zakaj verjame izpovedbi toženke in njenega očeta, ne pa glede bistvenih okoliščin povsem nasprotni izpovedbi tožnika. Njena izpoved in razlogi, s katerimi utemeljuje odstop od pogodbe, je razumna. Poslovni prostor je želela najeti za cvetličarno, s poslovanjem bi morala pričeti 1. 7. 2004, ker bi kasneje morala opravljati mojstrski izpit. V prostoru ni bilo elektrike in ji tožnik priklopa do dogovorjenega datuma, ko bi morala pričeti adaptirati prostor, ni zagotovil. Zato se je z očetom pri tožniku oglasila, ustno mu je naznanila odstop od pogodbe ter mu vrnila ključe prostora. Tožnik slednje zanika in neutemeljeno poudarja, da bi bil veljaven le pisni odstop od pogodbe. Njegova izpoved pa ne prepriča, zato pritožbeno sodišče ne vidi razloga za dvom v dokazno oceno. Tožnik ne zanika, da v času ogleda in vse do 22. 7. 2004 v spornem prostoru ni bilo elektrike. Izgovor, da to ni pomembno in da bi toženka lahko adaptirala prostor in poslovala v njem do priklopa preko električnega podaljška iz njegovega stanovanja, ne omaje pravilne odločitve in je očitno neprimeren. Prav tako nerazumno je tožnik na eni strani zatrjeval, da bi toženka lahko brez kakršnihkoli težav pričela s poslovanjem oziroma uporabo najetega lokala tudi brez adaptacij, na drugi strani pa pogodba vsebuje ugotovitev o izredni dotrajanosti prostora. Končno je res nenavadno navajanje tožnika, da je štel toženko kot najemnico do poteka petih let od sklenitve pogodbe, čeprav toženka v vsem tem obdobju lokala ni uporabljala in ga pred tem tudi ni adaptirala, tožbo pa je vložil tik pred potekom petletnega zastaralnega roka.

9. Glede materialnopravne podlage se pritožba sklicuje na določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), ki med ostalim tudi urejajo predmet in nastanek najemnega razmerja. ZPSPP v 14. členu vsebuje obveznost najemodajalca, da izroči najemniku, če se stranki nista drugače dogovorili, poslovni prostor v takem stanju, da ga je mogoče uporabiti v namen, ki je določen s pogodbo, in ga v takem stanju vzdrževati. V 15. členu pa ZPSPP daje najemniku možnost, da ima v primeru, če najemodajalec ne izroči najemniku poslovnega prostora v takem stanju, v kakršnem bi ga moral po pogodbi izročiti, poleg ostalega tudi pravico, da odstopi od pogodbe.

10. Vsi pritožbeni očitki tožnika se tako izkažejo za neutemeljene. Pritožbeno sodišče tudi po uradni dolžnosti upoštevnih bistvenih kršitev določb postopka ni ugotovilo (drugi odstavek 350. člena ZPP), zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).