Jedro

Zaradi zmotnega materialnopravnega pristopa prvostopno sodišče ni dovolj popolno raziskalo za odločitev pomembnega dejanskega stanja niti ni pravdnim strankam v okviru materialnega procesnega vodstva dalo dovolj možnosti za navedbo vseh odločilnih dejstev, dopolnitev nepopolnih navedb strank o pomembnih dejstvih ter ponudbo oz. dopolnitev dokazil kljub pravilnemu stališču, da vseh hkrati prodanih nepremičnin (stavbnih zemljišč in kmetijskih zemljišč) ni mogoče obravnavati kot zaključene celote, z razveljavitvijo kupoprodajne pogodbe zaradi kršitve predkupne pravice v celoti (tudi v delu, v katerem je bila prodaja parcel s statusom kmetijskih zemljišč izvedena pravilno) ter naložitvijo prvi toženki, da kupoprodajno pogodbo za vse nepremičnine pod enakimi pogoji sklene s tožnicama, dejansko vse navedene nepremičnine obravnavalo enotno in jih s tako odločitvijo vse podredilo režimu, ki velja za mednje zajeti stavbni zemljišči.

Izrek

I. Pritožbama se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje razveljavi ter vrne zadeva sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da se razveljavi kupoprodajna pogodba, sklenjena dne 27. 10. 2009 med prvotoženo stranko (v nadaljevanju prvo toženko) in drugotoženo stranko (v nadaljevanju drugim tožencem), predmet katere je prodaja nepremičnin pri vl. št. 79 in 283 k.o. D. v deležu do 1/8 (I. točka izreka). Nadalje je prvi toženki naložilo, da je dolžna s tožečima strankama (v nadaljevanju tožnicama) skleniti prodajno pogodbo za nepremičnine pri vl. št. 79 in 283 k.o. D., do 1/8, za ceno 3.846,48 EUR pod pogoji kupoprodajne pogodbe, sklenjene dne 27. 10. 2009 med prvo toženko in drugim tožencem, in jima izstaviti zemljiškoknjižno listino z vsebino, podrobneje navedeno v izreku prvostopne sodbe, na podlagi katere bo na nepremičninah pri vl. št. 79 in 283 k.o. D. mogoč vpis lastninske pravice na ime tožnic za vsako v deležu do 1/16, sicer bo sklenitev pogodbe in izstavitev listine nadomestila prvostopna sodba (II. točka izreka). Prvostopno sodišče je še ugotovilo, da je neveljavna vknjižba lastninske pravice Dn 7894/2009 na nepremičninah pri vl. št. 79 in 283 k.o. D. v korist drugega toženca, povsod v deležu do 1/8 (III. točka izreka) ter odločilo, da se izbriše vknjižba lastninske pravice Dn 7894/2009 na vseh nepremičninah pri vl. št. 79 in 283 k.o. D. v korist drugega toženca ter se vzpostavi prejšnje stanje v zemljiški knjigi (IV. točka izreka). Tožencema je naložilo, da sta dolžna v 15 dneh od prejema prvostopne sodbe tožnicama nerazdelno povrniti stroške postopka v znesku 1.566,62 EUR skupaj s pripadki (V. točka izreka).

2. Zoper tako prvostopno odločitev se pravočasno pritožujeta oba toženca.

3. Prva toženka v pritožbi, vloženi po svojem zakonitem zastopniku, prvostopno sodbo izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov. Navaja, da se je sodišče v razlogih sodbe oprlo le na določila Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) in Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), v ničemer pa ni upoštevalo določil Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ), čeprav so predmet kupoprodajne pogodbe glede na potrdila o namenski rabi v večini kmetijska zemljišča. Po prepričanju pritožnice bi moralo prvostopno sodišče upoštevati tudi določila ZKZ in razčleniti, v katerem delu oz. glede katerih nepremičnin se pogodba razveljavi, ne pa da je „razveljavilo vse povprek“. Tudi prvostopno sodišče je v 10. točki obrazložitve ocenilo, da nepremičnin parc. št. *98 (v nadaljevanju 98.S) in *99 (v nadaljevanju 99.S) k.o. D. ni mogoče obravnavati kot zaključene celote z ostalimi nepremičninami, vendar je v izreku kljub temu razveljavilo celotno pogodbo, za kar po mnenju pritožnice ni navedlo zadostnih razlogov. Izpostavlja, da je v kupoprodajni pogodbi, ki sta jo predložili tožnici, v 3. členu opredeljena vrednost nepremičnin na podlagi cenilnega poročila z dne 5. 8. 2009 (ki ga pritožbi prilaga), iz katerega je mogoče določiti vrednost za posamezno nepremičnino oz. parc. št.. Navaja, da prvostopno sodišče ni v ničemer upoštevalo predlaganih dokazov tožencev, s čimer naj bi nepopolno ugotovilo dejansko stanje in zmotno uporabilo materialno pravo. Prvostopno sodišče naj bi zahtevek za izbris (izpodbijane vknjižbe) presojalo zgolj na podlagi izpovedbe druge tožnice oz. zgolj na podlagi njenih predvidevanj, medtem ko je predlagane dokaze drugega toženca zavrnilo, s čimer naj bi zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Primarno predlaga razveljavitev izpodbijane sodbe. Pritožbenih stroškov ne priglaša. 4. Drugi toženec prvostopno sodbo s pritožbo, vloženo po svojem pooblaščencu, izpodbija iz vseh pritožbenih razlogov. Po njegovem prepričanju je bilo dokazno breme o statusu zemljišč parc. št. 98.S in 99.S k.o. D. kot stavbnih zemljišč na strani tožnic, kolikor sta zatrjevali, da teh zemljišč ne bi smeli obravnavati kot sestavni del kmetije oz. kmetijskih zemljišč, temveč kot stavbna zemljišča ter jih izločiti iz postopka ponudbe in odobritve pravnega posla. Prvostopno sodišče naj bi glede tega bistvenega materialnopravnega vprašanja nekritično in materialnopravno nepravilno sledilo tožnicam o tem, da naj bi navedeni zemljišči predstavljali stavbišči in ne del kmetije, s tem pa zmotno ugotovilo dejansko stanje. Sporni zaključek je prvostopno sodišče sprejelo na podlagi ponudbe za prodajo z dne 19. 8. 2009, prodajne pogodbe z dne 27. 10. 2009 ter priloženega potrdila o namenski rabi zemljišč. Prvostopno sodišče naj bi podatek o katastrski kulturi za navedeni zemljišči (stavbišče) zmotno uporabilo kot dokaz, da gre za stavbni zemljišči, za kar po mnenju pritožnika ni imelo zakonske podlage. Navedene listine po prepričanju pritožnika z ničemer ne dokazujejo, da sta slednji zemljišči v času objavljene ponudbe za prodajo in sklenitev prodajne pogodbe dejansko predstavljali stavbni zemljišči, temveč naj bi iz njih zgolj izhajalo, da se ti zemljišči nahajata v poselitvenem območju - območju stanovanj, ne pa izrecno, da gre za stavbni zemljišči. Pritožnik nadalje izpostavlja, da je Zakon o prostorskem načrtovanju (v nadaljevanju ZPNačrt) izrecno določal dve predpostavki, po katerih je šteti neko zemljišče kot stavbno zemljišče, ki v obravnavani zadevi nista bili izpolnjeni. Prvostopno sodišče naj bi zato opredelitev, da gre za stavbni zemljišči, sprejelo brez vsakršne dejanske listinske podlage v spisu, tak zaključek naj bi bil tudi v nasprotju s potrdilom prve toženke o namenski rabi z dne 8. 5. 2009 (absolutna bistvena kršitev procesnih določb). Posledično je po mnenju pritožnika zmotno uporabljeno materialno pravo glede kršitve domnevne predkupne pravice tožnic. Pritožnik se tudi ne strinja s prvostopnim zaključkom, da bi bilo iz razloga, ker je bila v kupni pogodbi določena enotna cena za vse parcele, in ker ne bi bilo mogoče natančno izračunati višine kupnine, potrebno razveljaviti celotno pogodbo in ne zgolj pogodbo za sporni stavbni zemljišči. Tak prvostopni zaključek je v nasprotju z določili ZKZ, pa tudi v nasprotju s 512. členom OZ, ki predkupnemu upravičencu daje zgolj pravico zahtevati, da se stvar pod enakimi pogoji proda njemu. Glede na vse navedeno je po mnenju pritožnika nepravilna prvostopna odločitev tudi v ostalih točkah izreka. Predlaga spremembo izpodbijane sodbe v smeri zavrnitve tožbenega zahtevka v celoti in priglaša pritožbene stroške.

5. Tožnici se v odgovoru na pritožbo drugega toženca zavzemata za zavrnitev obeh pritožb ter potrditev izpodbijane prvostopne sodbe. Priglašata stroške odgovora na pritožbo.

6. Pritožbi sta utemeljeni.

7. Sodišče druge stopnje ob uradnem preizkusu zadeve po drugem odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) ter v okviru v pritožbah uveljavljanih pritožbenih razlogov ugotavlja in zaključuje, da sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni zagrešilo po uradni dolžnosti upoštevnih niti v pritožbah izpostavljenih bistvenih kršitev procesnih določb. Zaradi zmotnega materialnopravnega pristopa pa prvostopno sodišče ni dovolj popolno raziskalo za odločitev pomembnega dejanskega stanja niti ni pravdnim strankam v okviru materialnega procesnega vodstva dalo dovolj možnosti za navedbo vseh odločilnih dejstev, dopolnitev nepopolnih navedb strank o pomembnih dejstvih ter ponudbo oz. dopolnitev dokazil, kot bo vse podrobneje obrazloženo v nadaljevanju.

8. V obravnavani zadevi sta tožnici med drugim terjali razveljavitev med tožencema sklenjene kupoprodajne pogodbe z dne 27. 10. 2009 (v nadaljevanju kupoprodajna pogodba), s katero naj bi bila kršena predkupna pravica tožnic na stavbnih zemljiščih (parc. št. 98.S in 99.S k.o. D.), ki sta bili kot del predmeta prodaje (poleg ostalih - kmetijskih zemljišč, pripisanih pri vl. št. 79 in 283 k.o. D.) zajeti v sporni kupoprodajni pogodbi za prodajo solastniškega deleža prve toženke na teh zemljiščih do 1/8, ter prodajo pod enakimi pogoji njima. Med pravdnimi strankami v postopku na prvi stopnji niti ni bilo sporno, da sta zemljišči, glede prodaje katerih tožnici zatrjujeta kršitev njune predkupne pravice, stavbišči, sta pa oba toženca navajala, da tudi sporni nepremičnini skupaj z ostalimi hkrati prodajanimi (kmetijskimi) zemljišči predstavljata zaključeno celoto, kmetijo. Prodaja le-te naj bi po stališču obeh tožencev zapadla pod režim ZKZ (torej specialni zakon, ki pa je glede obveznosti predkupnega zavezanca v razmerju do solastnika kot predkupnega upravičenca milejši - kot je pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje v točki 10 obrazložitve svoje odločitve - saj za obvestitev solastnika o nameravani prodaji zadošča objava ponudbe pri upravni enoti). Obširne pritožbene navedbe drugega toženca, da naj sporni zemljišči sploh ne bi imeli statusa stavbnih zemljišč, se zato pokažejo kot nedopustna pritožbena novota (prvi odstavek 337. člena ZPP), glede na njegovo v postopku na prvi stopnji podano trditveno podlago pa tudi kot pritožnikovo očitno sprenevedanje. Da je šlo pri spornih zemljiščih parc. št. 98.S in 99.S k.o. D. za stavbišči, torej za stavbni zemljišči(1), je namreč sodišče prve stopnje pravilno zaključilo na podlagi podatkov v spisu. Parc. št. 98.S in 99.S k.o. D. sta kot stavbišči izrecno označeni tako v ponudbi za prodajo kmetijskega zemljišča (priloga A6) kakor tudi v izpodbijani med tožencema sklenjeni kupoprodajni pogodbi z dne 27. 10. 2009 (priloga A5). Iz zadnji listini priloženega potrdila o namenski rabi zemljišča za parc. št. 98.S in 99.S k.o. D. z dne 8. 5. 2009 je prvostopno sodišče pravilno razbralo, da se navedeni parceli v celoti nahajata v poselitvenem območju - območju stanovanj. Pri tem je v zvezi s pritožbenim sklicevanjem drugega toženca na ZPNačrt dodati, da ta zakon v 24. točki prvega odstavka 2. člena določa, da je stavbno zemljišče zemljiška parcela oz. več zemljiških parcel ali njihovih delov, na katerih je zgrajen objekt, oziroma zemljiška parcela, ki je z občinskim prostorskim načrtom namenjena za graditev objektov; ob tem pa ravno potrdilo o namenski rabi zemljišča vsebuje podatek o namenski rabi prostora, kot jo določa občinski prostorski načrt, ter podatek o prostorskih ukrepih, določenih na podlagi predpisov s področja urejanja prostora (prvi odstavek 105. člena ZPNačrt). Ker v konkretnem primeru potrdilo o namenski rabi zemljišča za parceli št. 98.S in 99.S k.o. D. določa, da se le-ti v celoti nahajata v poselitvenem območju - območju stanovanj, tudi po presoji sodišča druge stopnje v skladu s 24. točko prvega odstavka 2. člena ZPNačrt ni nobenega dvoma, da gre za stavbni zemljišči, kot je na podlagi vsega zgoraj navedenega pravilno zaključilo že sodišče prve stopnje. Neutemeljena je zato pritožbena graja drugega toženca, da naj bi bil tak prvostopni zaključek v nasprotju s potrdilom prve toženke o namenski rabi (zemljišča) z dne 8. 5. 2009, s čimer naj bi bila zagrešena absolutna bistvena kršitev procesnih določb. 9. Ob upoštevanju na prvi stopnji ugotovljenega dejanskega stanja je povsem sprejemljiv nadaljnji prvostopni zaključek, da spornih nepremičnin parc. št. 98.S in 99.S k.o. D. ni mogoče obravnavati kot zaključene celote z ostalimi sicer hkrati prodajanimi nepremičninami, ki so imele status kmetijskega zemljišča, niso pa imele statusa zaščitene kmetije(2), zaradi česar prodaja teh parcelnih številk (stavbnih zemljišč) ne zapade po režim ZKZ. Prvostopno sodišče se je v nadaljevanju obrazložitve svoje odločitve pravilno ukvarjalo z vprašanjem, ali sta bili tožnici kot solastnici in s tem predkupni upravičenki pri prodaji solastniškega deleža na stavbnih zemljiščih (tretji odstavek 66. člena SPZ) o nameravani prodaji le-tega ter o njenih pogojih pravilno obveščeni v skladu s 507. v zvezi s tretjim odstavkom 513. člena OZ, kakor tudi, ali jima je bil ustrezno ponujen nakup pod enakimi pogoji. Po pravilno ugotovljenem, da je bila opravljena prodaja in prenos lastninske pravice na (solastniškem deležu) navedenih nepremičnin, ne da bi bili tožnici kot predkupni upravičenki o tem ustrezno obveščeni (obrazložitev prvostopne sodbe v točki 10), pa je prvostopno sodišče z odločitvijo, da se zato razveljavi izpodbijana kupoprodajna pogodba v celoti in ne zgolj v delu, ki se nanaša na stavbna zemljišča, ter prvi toženki naloži sklenitev pogodbe s tožnicami pod enakimi pogoji za vsa zemljišča, zmotno uporabilo materialno pravo, kot v svojih pritožbah utemeljeno izpostavljata tudi pritožnika. Prvostopno sodišče je namreč hkrati pravilno ugotovilo, da je bila prodaja preostalih parcel s statusom kmetijskih zemljišč v isti kupoprodajni pogodbi izvedena pravilno (kar med pravdnimi strankami niti ni bilo sporno). Glede na že predhodno zavzeto utemeljeno stališče, da parc. št. 98.S in 99.S k.o. D. ni mogoče obravnavati kot zaključene celote z ostalimi hkrati prodajanimi nepremičninami (kmetijskimi zemljišči), je prvostopna odločitev o razveljavitvi kupoprodajne pogodbe v celoti le-temu nasprotujoča. Res je sicer, da je bila v izpodbijani kupoprodajni pogodbi določena enotna cena za vse parcele (tako za kmetijska kot tudi za obe stavbni zemljišči skupaj) in da posledično (vsaj zaenkrat) ni mogoče natančno izračunati kupnine, ki odpade na posamezno zemljišče, vendar pa ni mogoče reči, da pogojev prodaje zgolj za v kupoprodajni pogodbi zajeta stavbna zemljišča (oz. njihov solastniški delež do 1/8) ob ustreznem materialnem procesnem vodstvu (285. člen ZPP) ne bi bilo mogoče ugotoviti.

10. Z izpodbijano odločitvijo je prvostopno sodišče sprejelo sicer diametralno, vendar enako napačno odločitev, kot je bila izpodbijana prodaja vseh zemljišč po režimu za kmetijska zemljišča. Prvostopno sodišče je namreč kljub pravilnemu stališču, da vseh hkrati prodanih nepremičnin (stavbnih zemljišč in kmetijskih zemljišč) ni mogoče obravnavati kot zaključene celote, z razveljavitvijo kupoprodajne pogodbe zaradi kršitve predkupne pravice v celoti (tudi v delu, v katerem je bila prodaja parcel s statusom kmetijskih zemljišč izvedena pravilno) ter naložitvijo prvi toženki, da kupoprodajno pogodbo za vse nepremičnine pod enakimi pogoji sklene s tožnicama, dejansko vse navedene nepremičnine obravnavalo enotno in jih s tako odločitvijo vse podredilo režimu, ki velja za mednje zajeti stavbni zemljišči. 11. V skladu s prvim odstavkom 512. člena OZ lahko predkupni upravičenec s tožbo izpodbija prodajno pogodbo, s katero je kršena njegova predkupna pravica. Tožba predkupnega upravičenca na razveljavitev prodajne pogodbe, ki krši predkupno pravico, mora biti sestavljena iz dveh delov. Prvi del je oblikovalni, z njim pa se zahteva razveljavitev prodajne pogodbe, s katero je kršena predkupna pravica. Drugi del tožbe je dajatveni. Predkupni upravičenec mora zahtevati, da prodajalec iz razveljavljene pogodbe z njim sklene novo prodajno pogodbo pod enakimi pogoji, kot so bili dogovorjeni v razveljavljeni pogodbi. Kot se je pravilno izrekla sodna praksa, je mogoče oblikovalnemu zahtevku ugoditi samo, če je skupaj z njim postavljen tudi dajatveni zahtevek.(3) Iz pravkar povzetega po presoji sodišča druge stopnje izhaja dvoje: predkupni upravičenec lahko zahteva razveljavitev le tiste kupoprodajne pogodbe oz. njenega dela, s katerim je dejansko kršena njegova predkupna pravica.(4) Možnost posega v tuje obligacijsko razmerje, ki jo ima predkupni upravičenec, je v obligacijskem pravu izjema, ki terja ozko razlago. Ker oblikovalnemu zahtevku na razveljavitev kupoprodajne pogodbe zaradi kršitve predkupne pravice ni mogoče ugoditi, če ni hkrati postavljen tudi dajatveni zahtevek na sklenitev nove prodajne pogodbe pod enakimi pogoji s predkupnim upravičencem, je breme dokaza takih (enakih) pogojev za prodajo stvari na predkupnem upravičencu. V konkretni zadevi navedeno pomeni, da bi moralo prvostopno sodišče ob zavzetem pravilnem stališču, da nepremičnin parc. št. 98.S in 99.S k.o. D. ni mogoče obravnavati kot zaključene celote z ostalimi hkrati prodajanimi nepremičninami (kmetijskimi zemljišči), tožnici pozvati, da temu ustrezno prilagodita tožbeni zahtevek in podata ustrezno dejansko podlago za ugotovitev pogojev prodaje v sporni kupoprodajni pogodbi, ki so se nanašali zgolj na sporni stavbni zemljišči, (samo) glede katerih je bila po pravilnem stališču sodišča prve stopnje kršena njuna predkupna pravica. Sicer šele v pritožbi drugega toženca izpostavljeno cenilno poročilo bi bilo lahko podlaga za izračun višine kupnine, ki odpade na posamezno od (stavbnih) zemljišč, s čimer pa se sodišče prve stopnje zaradi zmotnega materialnopravnega pristopa ni ukvarjalo in je posledično opustilo tudi materialno procesno vodstvo v tej smeri.

12. Ker je ostalo zaradi zgoraj opisane zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje nepopolno ugotovljeno, sodišče druge stopnje pa glede na naravo stvari in okoliščine primera ocenjuje, da samo ne more dopolniti postopka oz. odpraviti omenjenih pomanjkljivosti, je vse navedeno v skladu s 355. členom ZPP narekovalo razveljavitev izpodbijane prvostopne sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. V njem naj sodišče prve stopnje v okviru materialnega procesnega vodstva razišče zgoraj izpostavljene pravno relevantne okoliščine, pri tem pa ne glede na prvi odstavek 286. člena ZPP pravdnim strankam omogoči, da navedejo pravno relevantna dejstva, ki zaradi prvostopne zmotne uporabe materialnega prava in s tem v zvezi opustitve materialnega procesnega vodstva v prvem sojenju niso bila navedena, ter zanje ponudijo dokazila.

13. Razveljavitev prvostopne odločitve v zvezi z zatrjevano kršitvijo predkupne pravice (I. in II. točka izreka prvostopne sodbe) je narekovala razveljavitev z njo povezane in od nje odvisne odločitve glede zahtevka na ugotovitev neveljavnosti vknjižbe in vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja vpisov (izbrisna tožba - III. in IV. točka izreka), kakor tudi prvostopne stroškovne odločitve (V. točka izreka).

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se v skladu s tretjim odstavkom 165. člena ZPP pridrži za končno odločbo.

Op.št.(1): Ob tem v zvezi z uporabljenima izrazoma stavbišče in stavbno zemljišče sodišče druge stopnje le pripominja, da je stavbišče termin, uporabljen v že razveljavljenem Zakonu o urejanju naselij in drugih posegov v prostor (ZUN), in v skladu z drugim odstavkom 46. člena tega zakona pomeni del stavbnega zemljišča, na katerem stoji oziroma na katerem je predviden objekt ali naprava (torej fundus).

Op.št.(2): Pri čemer je prvostopno sodišče pravilno opozorilo, da je v skladu s tretjo alinejo prvega odstavka 18. člena ZKZ dovoljena tudi delitev zaščitene kmetije, če se odtujijo stavbna zemljišča. Op.št.(3): Povzeto po Obligacijski zakonik (OZ): s komentarjem, 3. knjiga, 2004, str. 319-320. Op.št.(4): Slednje izhaja že iz splošnega načela pacta sunt servanda oz. dolžnosti izpolnitve obveznosti (9. člen OZ). V skladu z drugim odstavkom 9. člena OZ obveznost ugasne samo s soglasno voljo udeležencev v obligacijskem razmerju ali na podlagi zakona.