Jedro

Drugi odstavek 24. člena ZDEN je izjema od načelnega varstava najemnih, zakupnih in tem podobnih razmerij iz 1. odst. navedenega zakona je določen v korist denacionalizacijskem upravičencu. Navedena določba se nanaša le na najemna razmerja, sklenjena za določen čas, ki je daljši od desetih let.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje. Tožeča stranka nosi sama stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da nalog o izpraznitvi poslovne stavbe oz. poslovnega prostora opr.št. P 276/99 z dne 26.1.2000 ostane v celoti v veljavi, tožena stranka pa je dolžna plačati tožeči stranki 26.681,00 SIT pravdnih stroškov z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 4.4.2000 dalje do plačila. Proti sodbi se je pravočasno pritožila tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov. Navaja, da je sodišče prve stopnje dejansko stanje ugotovilo nepopolno in zmotno. Najemna pogodba z dne 1.6.1993, po mnenju pritožbe, še vedno velja, saj so bili O. v času sklepanja pogodbe vknjiženi kot zemljiškoknjižni lastniki poslovnega lokala. O. so tako najemno pogodbo sklenili v okviru svojih pravic, ki jim gredo iz lastninske pravice na nepremičnini, začasna odredba na prepoved odtujitve pa po mnenju pritožbe v tej smeri ne pomeni nič. Edino rok, do katerega je bila pogodba sklenjena, je postal nemogoč, saj se pogoj, na katerega je rok vezan, ne more izpolniti. Tako bi bilo pravilno to določilo v pogodbi šteti kot nezapisano, kar pa pomeni, da je bila pogodba sklenjena za nedoločen čas in bi jo moralo sodišče kot takšno tudi upoštevati. Sodišče je nadalje napačno uporabilo materialno pravo. Zakon o denacionalizaciji v 24. čl. določa, da vrnitev stvari ne vpliva na najemna, zakupna in njim podobna razmerja, ki so bila ustanovljena z odplačnimi pravnimi posli, če pravni posel ali zakon ne določata drugače. Ne glede na to določbo pa lahko najemna, zakupna in njim podobna razmerja, katerih trajanje je določeno oz. dogovorjeno za dobo več kot 10 let, trajajo največ še 10 let od dneva pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji, razen če se upravičenec in najemodajalec ne sporazumeta drugače. Če se upošteva stališče sodišča, da je relevantna najemna pogodba, ki jo je toženka sklenila s Samoupravno stanovanjsko skupnostjo Škofja Loka dne 1.7.1988, potem je bila ta pogodba sklenjena za dobo več kot 10 let, saj je najemno razmerje trajalo več kot 10 let. V tem primeru pa velja določilo 2. odst. 24. čl. ZDEN, po katerem najemno razmerje traja še največ 10 let od dneva pravnomočnosti odločbe o denacionalizaciji, ta 10 letna doba pa bi potekla šele v letu 2003 oz. šele v letu 2007, če se upošteva dejstvo, da je tožnica svoje pravice iz denacionalizacije dobila s sodbo, ki je postala pravnomočna 16.12.1997. Pritožnica glede na navedeno predlaga spremembo izpodbijane sodbe in zavrnitev zahtevka tožeče stranke, podrejeno pa, razveljavitev in vrnitev zadeve prvemu sodišču v ponovno obravnavanje. Tožnica je v odgovoru na pritožbo prerekala navedbe v pritožbi in predlagala, da pritožbeno sodišče zavrne pritožbo in potrdi sodbo sodišča prve stopnje. Pritožba ni utemeljena. Tožena stranka je sklenila najemno pogodbo s Samoupravno stanovanjsko skupnostjo Škofja Loka (naprej SSS Škofja Loka) dne 1.7.1988. Z odločbo o denacionalizaciji je bil poslovni prostor vrnjen O. 24.5.1993, zaradi česar je toženka tudi z njimi sklenila najemno pogodbo 1.6.1993. Ta najemna pogodba pa je bila za razliko od najemne pogodbe iz leta 1988 sklenjena za določen čas, in sicer dokler ne bo sklenjena prodajna pogodba glede poslovnega prostora med O. in toženko. Glede na to, da je tožeča stranka s sodno odločbo z dne 16.12.1997 pridobila v last poslovni prostor, O. ne bi mogli nikoli prodati poslovnega prostora toženki. Zato je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da je med strankama relevantna najemna pogodba, ki jo je toženka sklenila s SSS Škofja Loka dne 1.7.1988. Tožeča stranka je namreč s sodno odločbo vstopila v položaj najemodajalca SSS Škofja Loka, v kar bi sicer tudi že od samega začetka, če v denacionalizacijskem postopku ne bi propadla. S sodno odločbo je tožnica namreč pridobila pravice, ki bi jih pridobila z odločbo o denacionalizaciji. Za odpoved najemnega razmerja je odločilno, ali je bila najemna pogodba sklenjena za določen ali nedoločen čas. Pogodba iz leta 1988, ki je edina relevantna za odločitev v tej zadevi, je bila sklenjena za nedoločen čas. Neutemeljene so navedbe pritožbe, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo. Zakon o denacionalizaciji v 1. odst. 24. čl. določa, da vrnitev stvari ne vpliva na najemna, zakupna in njim podobna razmerja, ki so bila ustanovljena z odplačnimi pravnimi posli, če pravni posel ali zakon ne določata drugače. 1. odst. 24. čl. ZDEN je tako skladen z določbami Zakona o obligacjskih razmerjih, ki se nanašajo na najem oz. zakup, po katerih stopi pridobitelj stvari na mesto zakupodajalca in nastajajo potem pravice in obveznosti iz zakupa med njim in zakupnikom (591. čl. ZOR). Drugi odst. 24. čl. ZDEN pa pomeni izjemo od načelnega varstva najemnih, zakupnih in tem podobnih razmerij iz 1. odst. Navedena določba se nanaša na najemna razmerja, ki so sklenjena za določen čas, daljši od 10 let, in je določena v korist denacionalizacijskemu upravičencu. Če drugega odstavka navedenega člena ne bi bilo, bi lahko denacionalizacijski upravičenec odpovedal najemno razmerje, ki je dogovorjeno za čas daljši od 10 let, šele po preteku dogovorjenega časa ali pa pod pogoji, določenimi v 28. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih. Drugi odstavek 24. čl. ZDEN pa tako omogoča denacionalizacijskemu upravičencu, da pridobi neposredno posest pred potekom dolgoročno dogovorjenega razmerja, in sicer v primeru, ko je sklenjeno najemno razmerje za dobo več kot 10 let. Tako 2. odst. določa, da t?ko najemno razmerje lahko traja največ še 10 let od dneva pravnomočnosti denacionalizacijske odločbe, razen če se upravičenec in najemojemalec ne sporazumeta drugače. Razmerja iz 2. odst., katerih rok trajanja bi po zakonu ali po pravnem poslu potekel pred rokom 10 let od pravnomočnosti odločbe, seveda potečejo z iztekom določenega oz. dogovorjenega roka. Da je 2. odst. določen v korist denacionalizacijskemu upravičencu, pa nakazuje tudi 3. odst., ki določa, da razmerja iz 2. odst. ni mogoče odpovedati pred potekom pogodbenega roka (torej gre za določen čas), dokler ima najemojemalec, ki je fizična oseba, stvar v najemu kot poglavitni vir preživljanja sebe ali svoje družine. Glede na to, da se 2. odst. 24. čl. ZDEN ne nanaša na najemna razmerja, sklenjena za nedoločen čas, in 1. odst. istega člena določa, da pridobitev stvari ne vpliva na obstoječa najemna razmerja, lahko denacionalizacijski upravičenec odpove najemno razmerje, sklenjeno za nedoločen čas, po določbah 29. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih v zvezi s 24. čl. istega zakona, ki določa, da najemna pogodba, sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Na podlagi odpovedi pa preneha najemno razmerje s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba, rok pa ne sme biti krajši od enega leta. Tožeča stranka je glede na to, da odpoveduje najemno razmerje za nedoločen čas, na katerega pa se, kot že rečeno, 2. odst. 24. čl. ZDEN ne nanaša, ravnala v skladu z določbami Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih in odpovedala najemno razmerje z zakonitim enoletnim odpovednim rokom. Stališče pritožbe, da lahko tožeča stranka odpove najemno pogodbo z dne 1.7.1988 šele po preteku 10 let od pravnomočnosti denacionalizacijske odločbe, je glede na navedeno materialnopravno zmotno, saj je takšno stališče v nasprotju z določbo 2. odst. 24. čl. ZDEN, ki je zgolj v korist denacionalizacijskemu upravičencu in ki pomeni izjemo od načela da vrnitev stvari ne vpliva na obstoječa najemna razmerja. Odločitev sodišča prve stopnje, da nalog o izpraznitvi poslovnega prostora opr. št. P 276/99 z dne 26.1.2000 ostane v celoti v veljavi, je zato materialnopravno pravilna. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sicer po izdaji prvostopenjske sodbe stopil v veljavo Zakon o dopolnitvah Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (21.4.2000), ki določa v 2. čl., da se sodni postopki, ki so ob uveljavitvi tega zakona že začeti, pa še niso pravnomočno končani, nadaljujejo po določbah tega zakona. Vendar pa glede na to, da toženec v pritožbi ni navajal dejstev in za ta dejstva ponudil dokaze, ki bi jih po 337. čl. ZPP lahko na novo navajal, saj so le ta postala relevantna po izdaji prvostopenjske sodbe, sodišču teh določb, ki se nanašajo na odpoved najemnega razmerja, ni bilo treba upoštevati. Glede na navedeno uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, prav tako pa pritožbeno sodišče ni ugotovilo nobenih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere mora paziti po uradni dolžnosti. Zato je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. čl. ZPP). Odločitev o stroških pritožbenega postopka tožeče stranke temelji na določbah 1. odst. 165. čl. in 1. odst. 155. čl. ZPP. Stroškov za odgovor na pritožbo ni mogoče šteti za potrebne pravdne stroške glede na vsebino pritožbe in odgovora na pritožbo. Zato je tožeča stranka dolžna sama nositi svoje stroške pritožbenega postopka.