Jedro

Pogodbena klavzula nima narave predpogodbe iz prvega odstavka 33. člena OZ. Iz nje namreč ne izhaja zaveza tožeče stranke, da bo kasneje (v 30 dneh pred prenehanjem veljavnosti najemne pogodbe iz leta 2002) na predlog tožene stranke (tu tožeče stranke) sklenila glavno (najemno) pogodbo.

Najemna pogodba je jasna in ne potrebuje razlage v smislu ugotavljanja prave volje pogodbenih strank (82. člen OZ).

Sodišče prve stopnje je zaradi zastopanja dveh strank na podlagi tar. št. 1200 ZOdvT toženi stranki pravilno priznalo stroške v višini povečane nagrade (za količnik 0,3) za postopek po začasni odredbi (tar. št. 3461; skupaj količnik 0,6 ali 117,00 EUR) in za postopek po tožbi (tar. št. 3100; skupaj količnik 1,6 ali 312,00 EUR), zmotno pa tudi pri nagradi za naroka za obravnavanje začasne odredbe in tožbe. Po tar. št. 1200 ZOdvT se povečanje zaradi zastopanja več strank prizna le pri nagradi za postopek in nagradi za posel, ne pa tudi pri ostalih nagradah.

Administrativne stroške je višje sodišče priznalo v višini 20,00 EUR, ker se zahtevek za povračilo izdatkov nanaša na zadevo in ne na posamezno obliko pravovarstvene zahteve (sodišče prve stopnje je v tem delu zmotno sledilo stroškovniku in priznalo dvojne stroške po tar. št. 6002).

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi tako, da se v III. točki znesek 1.071,77 EUR spremeni v 905,24 EUR, v preostalem, izpodbijanem a nespremenjenem delu pa se pritožba zavrne in odločitev sodišča prve stopnje potrdi.

II. Stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom (I.) ustavilo postopek za izdajo začasne odredbe in (II.) tožbeni zahtevek na ugotovitev obstoja najemnega razmerja med strankami tega postopka ter tožbeni zahtevek na sklenitev najemnega razmerja, kot je to povzeto v izreku izpodbijanega sklepa, v celoti zavrnilo; ter (III.) tožeči stranki naložilo plačilo stroškov pravdnega postopka v višini 1.071,77 EUR s pripadki.

2. Tožeča stranka se je zoper odločitev pritožila iz vseh pritožbenih razlogov, zlasti pa zaradi bistvenih kršitev pravil postopka (8., 14. in 15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP) ter zmotne uporabe materialnega prava (82., 83. in 162. člen OZ).

3. Tožena stranka je odgovorila in pritrdila sodišču prve stopnje glede razlage 12. člena Najemne pogodbe, uporabe 82. in 83. člena OZ ter prisilnih predpisov, ki so v pomembnem trenutku urejali najemno razmerje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Višje sodišče je izpodbijano sodbo in sklep preizkusilo v okviru zatrjevanih pravno pomembnih pritožbenih razlogov (prvi odstavek 360. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP) in razlogov, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti po določbi drugega odstavka 350. člena, v zvezi s prvim odstavkom 366. člena ZPP.

6. Pritožnica (tožeča stranka) sicer pravilno opozarja, da 162. člen Obligacijskega zakonika – OZ ureja vprašanje odškodninske odgovornosti zaradi kršitve kontrahirne dolžnosti, vendar to ne spremeni pravilnosti stališča sodišča prve stopnje, da tudi iz drugih predpisov ne izhaja, da bi bila tožena stranka zavezana k sklenitvi pogodbe o najemu poslovnih prostorov.

7. Za odločanje v tej zadevi je pomembna sodba Vrhovnega sodišča III Ips 3/2015 z dne 21. 6. 2016. Revizijsko sodišče je v sporu med istima strankama zaradi izpraznitve poslovnega prostora zavrnilo revizijo tožene stranke (v tem sporu tožeče stranke in sedaj pritožnice). Revizija je bila dopuščena glede vprašanja, ali in na kakšen način lahko v pogodbi, ki velja določeno obdobje, stranki dogovorita tudi že predpogodbo za nadaljnje obdobje ter določita pogoje, pod katerimi se takšna pogodba realizira. Vrhovno sodišče je s tem tudi glede bistvenih pritožbenih argumentov v tej zadevi že zavzelo stališče, ki ga višje sodišče v celoti sprejema, zato ga v večjem obsegu, kot je navedeno v nadaljevanju, ne ponavlja.

8. V konkretni zadevi je bilo pritožbeno sporno, ali vsebina 12. člena Najemne pogodbe, ki določa, da se v 30 dneh pred prenehanjem veljavnosti najemne pogodbe najemno razmerje obnovi na predlog najemnika poslovnega razmerja, pomeni (i) avtomatično podaljšanje pogodbe, sicer sklenjene za določen čas, (ii) oziroma ta določba predstavlja predpogodbo in bi bila na njeni podlagi tožena stranka dolžna s pritožnico skleniti novo najemno pogodbo. Vrhovno sodišče je v citirani sodbi že povedalo, da ta pogodbena klavzula nima narave predpogodbe iz prvega odstavka 33. člena OZ. Iz nje namreč ne izhaja zaveza tožeče stranke (tu tožene stranke), da bo kasneje (v 30 dneh pred prenehanjem veljavnosti najemne pogodbe iz leta 2002) na predlog tožene stranke (tu tožeče stranke) sklenila glavno (najemno) pogodbo.

9. Prav tako je Vrhovno sodišče v omenjeni odločbi odgovorilo, da je z vidika vprašanja obstoja predpogodbe določba drugega odstavka 12. člena Najemne pogodbe jasna in ne potrebuje razlage v smislu ugotavljanja prave volje pogodbenih strank (82. člen OZ). Zato ni podana zatrjevana absolutno bistvena kršitev 8. točke drugega odstavka 399. člena ZPP, ki naj bi jo sodišče storilo, ker ni izvedlo predlaganih zaslišanj prič (glej dokazni sklep na list. št. 57), ki naj bi izpovedale, da sta imeli stranki ob sklepanju pogodbe leta 2002 namen skleniti pogodbo za nedoločen čas. Poleg tega je sodišče prve stopnje pravilno opozorilo, da take pogodbe konkretna najemodajalka (občina) niti ni smela skleniti. V 10. členu takrat veljavnega pravilnika (Pravilnik o oddajanju poslovnih prostorov v najem Občine Kočevje, Ur. l. RS, št. 48/1995 z dne 18. 8. 1995) je bilo jasno določeno, da se poslovni prostori oddajo v najem za določen čas – za dobo desetih let. Po poteku tega časa bi stranki lahko sklenili novo najemno pogodbo, ki pa je niso. Iz povedanega tudi izhaja, da je zmotno pritožničino materialnopravno stališče o avtomatičnem podaljšanju pogodbenega razmerja na podlagi določbe 12. člena Najemne pogodbe.

10. Pritožnica zatrjuje absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki naj bi jo sodišče prve stopnje storilo s tem, da ni obrazložilo trditve v 8. točki obrazložitve izpodbijane sodbe. V tej točki je zapisalo, da tudi če bi stranki v pogodbo zapisali tako ekskluzivno pravico do sklenitve najemne pogodbe, bi ji sodišče zaradi delne ničnosti (na podlagi 88. člena OZ) odreklo pravno varstvo. Ker sodišče prve stopnje odločitve v bistvenem ni oprlo na vprašanje ničnosti morebitne zaveze k sklenitvi najemne pogodbe, sodišče prve stopnje ni moglo storiti očitane absolutno bistveno kršitve določb postopka. Morebitna ničnost pogodbenega določila v tej zadevi ni bilo odločilna. Tako kot je sodišče zapisalo 8. točko, je s tem hotelo poudariti očitno neutemeljenost zahtevka.

11. Pritožnica se pritožuje tudi glede ustavitve postopka z začasno odredbo. V tem delu, glede na končni izid, s pritožbo nikakor ne more uspeti. Tudi sicer neutemeljeno očita absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, saj umik predloga za zavarovanje ni bil podan v smeri umika zavarovanja denarne terjatve. Na naroku 26. 10. 2015 je pritožnica umaknila predloga za začasno odredbo; le-ta se je nanašala na nedenarno terjatev, kot to izhaja iz predloga za izdajo začasne odredbe (glej list. št. 5 in 6). S tem je višje sodišče hkrati odgovorilo na zatrjevano kršitev 22. člena Ustave in 6. člena EKČP. 12. Glede odločitve o stroških pritožnica navaja, da je sodišče zmotno priznalo nagrado za narok po tar. št. 3467 Zakona o odvetniški tarifi – ZOdvT s količnikom 0,6 zaradi zastopanja več strank in nagrado za narok po tar. št. 3102 ZOdvT s količnikom 1,5 zaradi zastopanja več strank, saj do tega ni upravičena (primeroma navaja stališče VSL v sklepu II Cp 120/2013 z dne 16. 1. 2013) in meni, da je iz tega razloga utemeljeno povišati le nagrado za postopek in nagrado za posel (tar. št. 1200 ZOdvT). Navaja še, da se tožena stranka sklicuje na odvetniško tarifo, ki se v tej zadevi glede na 20. člen ne more uporabljati, pri izdatkih in DDV-ju pa tudi ni navedene pravne podlage.

13. Sodišče prve stopnje je zaradi zastopanja dveh strank na podlagi tar. št. 1200 ZOdvT toženi stranki pravilno priznalo stroške v višini povečane nagrade (za količnik 0,3) za postopek po začasni odredbi (tar. št. 3461; skupaj količnik 0,6 ali 117,00 EUR) in za postopek po tožbi (tar. št. 3100; skupaj količnik 1,6 ali 312,00 EUR), zmotno pa tudi pri nagradi za naroka za obravnavanje začasne odredbe in tožbe. Po tar. št. 1200 ZOdvT se povečanje zaradi zastopanja več strank prizna le pri nagradi za postopek in nagradi za posel (primerjaj VSL v sklepih II Cp 120/2013, I Cp 2517/2015 in II Cp 2960/2015), ne pa tudi pri ostalih nagradah. Višje sodišče je zato nagrado za narok za obravnavanje tožbe odmerilo v višini 234,50 EUR (tar. št. 3102; količnik 1,2), nagrado za narok za obravnavanje začasne odredbe pa v višini 58,50 EUR (tar. št. 3467; količnik 0,3). Vse je povečalo za administrativne stroške 20,00 EUR (tar. št. 6002), ker se zahtevek za povračilo izdatkov nanaša na zadevo in ne na posamezno obliko pravovarstvene zahteve (sodišče prve stopnje je v tem delu zmotno sledilo stroškovniku in priznalo dvojne stroške po tar. št. 6002). Po tar. št. 6007 je stranka upravičena tudi do plačila izdatkov, ki predstavljajo plačilo DDV. Skupaj je tožena stranka upravičena do plačila stroškov pred sodiščem prve stopnje v višini 905,24 EUR. S tem je višje sodišče hkrati odgovorilo na pritožbene navedbe glede pravne podlage prisojenih stroškov.

14. Višje sodišče toženi stranki ni priznalo stroškov odgovora na pritožbo, ker v odgovoru ni bistveno prispevala k odločitvi višjega sodišča in torej niso bili potrebni (155. člen ZPP). Odločitev o pritožnikovih stroških temelji na prvem odstavku 154. člena ZPP; vse v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP.