Jedro

Plačilo najemnine in stroškov spada med glavne določbe najemne pogodbe.

Določba o pisnosti pogodbe za najem poslovnih prostorov je v interesu obeh pogodbenih strank. Iz tega razloga bi bil ustni dogovor veljaven le, če se ob zmanjšanju ali olajšanju obveznosti ene stranke ne bi hkrati poslabšal položaj druge pogodbene stranke.

Z dogovorom o plačilu najemnine in stroškov iz dane varščine bi se bistveno otežil položaj najemodajalca, saj je namen varščine v tem, da se iz tega naslova krijejo stroški morebitnega uničenja opreme ali povzročitve škode na objektu, s črpanjem teh sredstev pa se zavarovanje najemodajalca zmanjšuje.

Morebitni ustni dogovori o bistvenih sestavinah pogodbe (v obravnavanem primeru da se zapadle in neporavnane obveznosti poplačujejo iz dane varščine) v primeru, ko je za sklenitev predpisana pisna oblika, po materialnem pravu ne morejo biti veljavni.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsaka stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odločilo, da sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 43819/2012 z dne 2. 4. 2012, ostane v 1. odstavku izreka v veljavi zaradi plačila 3.086,24 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 291,72 EUR od 29. 2. 2012 dalje do plačila, od zneska 2.520,00 EUR od 10. 3. 2012 dalje do plačila in od zneska 274,52 EUR od 25. 3. 2012 dalje do plačila ter v 3. odstavku izreka zaradi plačila 86,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13. 4. 2012 dalje do plačila (I. točka izreka). Nadalje je odločilo, da tožena stranka nosi sama svoje stroške postopka (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se po svojem pooblaščencu pravočasno pritožuje tožena stranka v celoti iz vseh dopustnih pritožbenih razlogov ter pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, tožeči stranki pa naloži, da toženi stranki povrne stroške pritožbenega postopka, ki jih tudi priglaša. 3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo v celoti zavrne in toženi stranki naloži v plačilo stroške pritožbenega postopka v roku 8-ih dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od nastopa zamude dalje do plačila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V tem gospodarskem sporu gre za spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku, ZPP). V sporih majhne vrednosti je sodbo mogoče izpodbijati samo iz razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava.

6. Sodišče prve stopnje je izdalo izpodbijano sodbo z naslednjimi dejanskimi ugotovitvami, na katere je pritožbeno sodišče vezano: - stranki sta dne 10. 5. 2006 sklenili Pogodbo o oddaji in najemu, na podlagi katere je tožena stranka kot najemnik od tožeče stranke kot najemodajalke najela nepremičnino parc. št. 000 k. o. X., ki v naravi predstavlja stavbo št. 1 s pripadajočim zemljiščem na naslovu V., - med strankama ni bilo spora o tem, da je bila pogodba sklenjena za določen čas, in sicer od 20. 5. 2006 do 30. 4. 2011, in da je tožena stranka predmetno nepremičnino uporabljala tudi po izteku tega roka, zaradi česar se je pogodba za določen čas na podlagi drugega odstavka 27. člena Zakona o poslovnih zgradbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) pretvorila v pogodbo za nedoločen čas.

7. Tožeča stranka na podlagi omenjene pogodbe vtožuje plačilo računov št. 10291 in št. 10467, s katerima zaračunava tekoče stroške za meseca januar in februar 2012 in plačilo računa št. 10350, ki ga je toženi stranki izstavila za plačilo najemnine za mesec marec 2012. Tožena stranka temelju in višini izdanih računov ni oporekala, sklicevala pa se je na to, da sta se s tožečo stranko ustno dogovorili, da se bo tožeča stranka za obveznosti tožene stranke iz Pogodbe o oddaji in najemu, ki bodo nastale po 30. 6. 2011, poplačala iz varščine v znesku 12.589,00 EUR, ki jo je tožeči stranki nakazala dne 25. 5. 2006. 8. Iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhaja, da je glede na to, da 12. člen ZPSPP določa, da mora biti pogodba o najemu poslovnih prostorov pisna in da zakon v primeru, da pogodba ni sklenjena v pisni obliki, določa neveljavnost takšne pogodbe, sodišče prve stopnje najprej presojalo, ali je zatrjevanje ustnega dogovora sploh pravno relevantno dejstvo, ki bi lahko vplivalo na odločitev o utemeljenosti tožbenega zahtevka.

9. Sodišče prve stopnje je najprej presojalo to vprašanje na podlagi drugega odstavka 51. člena Obligacijskega zakonika (OZ), kjer je določeno, da če zakon zahteva, da mora biti pogodba sklenjena v določeni obliki, to velja tudi za vse poznejše spremembe in dopolnitve. Izjemi od tega pravila sta določeni v tretjem in četrtem odstavku istega člena. Tako so veljavne poznejše ustne dopolnitve o stranskih točkah, o katerih oblična pogodba nič ne govori, če to ni v nasprotju z namenom, zaradi katerega je oblika predpisana (tretji odstavek 51. člena OZ), ter poznejši ustni dogovori, s katerimi se zmanjšujejo ali olajšujejo obveznosti ene ali druge stranke, če je posebna oblika predpisana samo v interesu pogodbenih strank (četrti odstavek 51. člena OZ).

10. Sodišče prve stopnje je glede na trditveno podlago tožene stranke, da sta se s tožečo stranko ustno dogovorili o drugačnem načinu plačevanja najemnine in stroškov, kot je to določeno v pogodbi, ter upoštevaje da je tožeča stranka ves čas postopka zanikala takšen ustni dogovor, presodilo, da spada plačilo najemnine in stroškov med glavne določbe najemne pogodbe, zato v predmetni zadevi ni mogoče uporabiti tretjega odstavka 51. člena OZ. Nadalje je presodilo, da ne pride v poštev niti uporaba četrtega odstavka 51. člena OZ, saj je po mnenju sodišča določba o pisnosti pogodbe za najem poslovnih prostorov v interesu obeh pogodbenih strank. Iz tega razloga bi bil ustni dogovor veljaven le, če se ob zmanjšanju ali olajšanju obveznosti ene stranke ne bi hkrati poslabšal tudi položaj druge pogodbene stranke. V obravnavanem primeru pa bi se po presoji sodišča prve stopnje z dogovorom o plačilu najemnine in stroškov iz dane varščine bistveno otežil položaj najemodajalca, saj je namen varščine v tem, da se iz tega naslova krijejo stroški morebitnega uničenja opreme ali povzročitve škode na objektu, s črpanjem teh sredstev pa se zavarovanje najemodajalca zmanjšuje. Zato je sodišče prve stopnje zaključilo, da takšen ustni dogovor, kot ga je zatrjevala tožena stranka, tudi če bi bil sklenjen, ne bi bil pravno veljaven, ker ni bil sklenjen v predpisani obliki. Iz tega razloga sodišče tudi ni izvedlo dokaza z zaslišanjem zakonitega zastopnika tožene stranke in priče A. O. 11. Tožena stranka v pritožbi kot bistveno uveljavlja, da je sodišče prve stopnje izpodbijano sodbo izdalo brez izvedbe glavne obravnave. Meni, da ZPP v 454. členu ne določa, da bi stranka v sporu majhne vrednosti morala izrecno zahtevati izvedbo naroka, kar po splošnih pravilih in metodah razlage civilnega prava pomeni, da mora takšna zahteva izhajati tudi iz konkludentnih ravnanj posamezne ali obeh pravdnih strank. Pojasnjuje, da sta obe stranki v podkrepitev svojih navedb predlagali izvedbo dokazov z zaslišanjem določenih oseb. Po mnenju pritožnice že sam predlog za izvedbo testimonialnih dokazov po naravi stvari implicira zahtevo stranke, da se opravi narok za glavno obravnavo. Ker naj bi obe pravdni stranki zahtevali izvedbo testimonialnih dokazov, sodišče pa naroka ni opravilo, naj strankam ne bi dalo možnosti obravnavanja pred sodiščem, ter naj bi s tem zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 8. in 10. točki drugega odstavka 339. člena ZPP.

12. Pritožbeno sodišče zavrača naveden pritožbeni očitek kot neutemeljen. Poudarja, da mora stranka v sporih majhne vrednosti izvedbo naroka izrecno zahtevati, pri čemer ni mogoče šteti, da dokazni predlog za zaslišanje strank ali prič pomeni takšno zahtevo, saj ni nujno, da bo sodišče predlogu ugodilo (primerjaj, sodba VSL II Cpg 756/2014). Pritožbene navedbe, da je sodišče prve stopnje kršilo določbe pravdnega postopka, ker je izdalo izpodbijano sodbo brez naroka za glavno obravnavo in izvedbe dokazov z zaslišanjem predlaganih prič, tako niso utemeljene. Skladno z določbami 454. člena ZPP namreč sodišče izda odločbo brez razpisa naroka, če po prejemu odgovora na tožbo oziroma po prejemu pripravljalnih vlog ugotovi, da med strankami ni sporno dejansko stanje in da ni drugih ovir za izdajo odločbe (prvi odstavek 454. člena ZPP), kot tudi v primeru, če po prejemu odgovora na tožbo oziroma pripravljalnih vlog ugotovi, da je o spornem dejanskem stanju mogoče odločiti že na podlagi predloženih pisnih dokazov, nobena stranka pa izvedbe naroka v vlogah iz 452. člena ZPP ni zahtevala (drugi odstavek 454. člena ZPP). Glede na navedeno zakonsko podlago lahko torej sodišče - v nasprotju s pritožbenim stališčem tožene stranke - tudi v primeru spornega dejanskega stanja ob izpolnjenih predpostavkah iz drugega odstavka 454. člena ZPP izda sodbo brez razpisa naroka, kot je to storilo v obravnavanem primeru. Sicer pa tudi iz številnih odločb višjih sodišč v primerljivih zadevah z obravnavano tematiko izhajajo enaki razlogi kot iz predmetne sodbe (primerjaj, sodbe Višjega sodišča v Ljubljani I Cpg 135/2013 z dne 7. 10. 2013, I Cpg 166/2013 z dne 4. 10. 2013, I Cpg 1256/2012 z dne 13. 9. 2013). Pravna teorija in sodna praksa sta si torej enotni, da mora stranka izvedbo naroka izrecno zahtevati, pri čemer ni mogoče šteti, da dokazni predlog z zaslišanjem strank ali prič pomeni takšno zahtevo, saj ni nujno, da bo sodišče predlogu ugodilo.(1) Tožena stranka v pritožbi niti ne trdi, da bi narok izrecno zahtevala, o spornem dejanskem stanju pa je bilo tudi po presoji pritožbenega sodišča mogoče odločiti že na podlagi trditev in pisnih dokazov. Pritožbeno sodišče tako zaključuje, da je glede na nesklepčnost ugovora tožene stranke - obstoj zatrjevanega ustnega dogovora za odločitev o zadevi niti ni pravno relevantno dejstvo, sodišče prve stopnje ravnalo pravilno, ko dokazov v zvezi s tem ni izvajalo.

13. Tožena stranka nadalje neutemeljeno očita, da je materialnopravno zmotno stališče sodišča prve stopnje, da je ugovor tožene stranke – zatrjevan ustni dogovor o spremembi pogodbe, nesklepčen. Zatrjuje, da sodišče prve stopnje ne obrazloži, kako konkretno in zakaj naj bi v predmetni zadevi plačilo zapadlih in neporavnanih obveznosti iz dane varščine poslabšalo ali otežilo položaj ene ali druge pogodbene stranke, in da zaradi zmotne materialnopravne presoje sodišče prve stopnje ni izvedlo dveh odločilnih dokazov z zaslišanjem prič.

14. Pritožbeno sodišče na navedeni očitek odgovarja, da je stališče sodne prakse glede nesklepčnosti ugovora tožene stranke ustaljeno (primerjaj, VSL sodba in sklep II Cpg 1549/2013, sodba VSL I Cpg 415/2011, sodba VSK Cp 988/2007, sklep VS RS III Ips 93/2011). Kot je bilo že predhodno pojasnjeno, pravni temelj za sklenitev pogodbe predstavlja ZPSPP. Ta v 2. odstavku 12. člena določa, da mora biti najemna pogodba sklenjena v pisni obliki. V kolikor nima takšne oblike, ni veljavna. Skladno z 2. odstavkom 51. člena OZ pa oblika, predpisana za sklenitev pogodbe, velja tudi za vse njene sočasne in poznejše spremembe ali dopolnitve. Veljavne so torej le tiste spremembe in dopolnitve, ki so sprejete v takšni obliki. Morebitni ustni dogovori o bistvenih sestavinah pogodbe (v obravnavanem primeru da se zapadle in neporavnane obveznosti poplačujejo iz dane varščine) v primeru, ko je za sklenitev predpisana pisna oblika, po materialnem pravu ne morejo biti veljavni. Sodišče prve stopnje je po presoji pritožbenega sodišča tudi jasno in celovito obrazložilo, zakaj bi se s poplačilo iz dane varščine bistveno otežil položaj tožeče stranke, nadalje je pojasnilo v čem je namen varščine ter svojo obrazložitev oprlo na odločbe sodišč (primerjaj, 10. točka obrazložitve in op. št. 1 izpodbijane sodbe).

15. Glede na pravilnost odločitve sodišča prve stopnje o glavni stvari se izkaže kot neutemeljen pritožbeni očitek tudi glede stroškov postopka, ki naj bi jih po mnenju pritožnice ob neuspehu morala nosila tožeča stranka.

16. Pritožba tožene stranke glede na navedeno ni utemeljena in ker pritožbeno sodišče ni našlo kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), jo je zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

17. Tožena stranka s pritožbo ni uspela, zato sama krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Ker odgovor na pritožbo ni v ničemer pripomogel k odločanju pritožbenega sodišča, in tako ni bil potreben za postopek, krije tožeča stranka sama svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 155. člena ZPP).

(1) Primerjaj, Betetto, N., v: Ude, L. in drugi, Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2009, str. 722.