Jedro

Pri sporni prodajni pogodbi sta podana objektivni in subjektivni element oderuštva, saj je bila kupnina, dogovorjena s prodajno pogodbo, v očitnem nesorazmerju z vrednostjo samega stanovanja, ker je bila dogovorjena kupnina stanovanja bistveno nižja od njegove dejanske vrednosti, ter, da je toženka namenoma izkoristila neizkušenost tožnice, njeno zaupanje in neugoden položaj, da bi ji tožnica prodala stanovanje za ceno, bistveno nižjo od dejanske.

Tožeča stranka v tožbi ni dolžna navesti pravne podlage tožbenega zahtevka (navesti mora ustrezne dejanske trditve), če pa jo, sodišče nanjo ni vezano (tretji odstavek 180. člena ZPP). Tožnica se je v obravnavani zadevi pri uveljavljanju ničnosti pogodbe opirala na splošno določilo 86. člena OZ in res ni navedla pravne podlage iz 119. člena OZ, vendar pa je podala zadostno trditveno podlago za presojo zahtevka po materialno pravni določbo 119. člena OZ o oderuški pogodbi, kot jo je povzelo sodišče prve stopnje.

Izrek

Revizija se zavrne.

Toženka je dolžna v 15 dneh od vročitve te sodbe povrniti tožnici njene stroške revizijskega postopka v znesku 1.578,68 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka, do plačila.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je odločilo, da je nična prodajna pogodba, ki sta jo dne 4. 1. 2005 sklenili pravdni stranki in ki je bila notarsko overjena 5. 1. 2005 (I. točka izreka). Zavrnilo pa je tožbeni zahtevek zoper toženko za izstavitev zemljiškoknjižne listine, na podlagi katere bi bila v zemljiški knjigi pri zemljiškoknjižnem vložku št. ... k. o. ... za nepremičnino - del stavbe 47.E, št. 47 v pritličju, na naslovu ... (v nadaljevanju stanovanje), možna vknjižba pravice v korist in na ime tožnice (II. točka izreka). Odločilo je, da je toženka dolžna povrniti tožnici odmerjene pravdne stroške s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (III. točka izreka).

2. Sodišče druge stopnje je zavrnilo toženkino pritožbo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu (I. in III. točka izreka) ter odločilo, da pravdni stranki trpita vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

3. Toženka vlaga zoper sodbo sodišča druge stopnje revizijo zaradi bistvenih kršitev določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da Vrhovno sodišče reviziji ugodi in sodbi obeh sodišč spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožnici pa naloži v plačilo stroške tega postopka s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi, oziroma podrejeno, da sodbi obeh sodišč razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Navaja, da tožnica ni podala trditvene podlage za oderuško pogodbo in posledično ničnost pogodbe, ampak je uveljavljala njeno ničnost zaradi nasprotovanja moralnim načelom, ker tožnica ni prejela kupnine po sklenjeni pogodbi. Zatrjevanje neizpolnitve pogodbe pa ni razlog za ugotavljanje njene ničnosti. Plačilo kupnine bi lahko zahtevala s tožbo. Sodišče je s tem, ko je presojalo pogodbo v okviru določb o oderuški pogodbi, ugotavljalo nekaj, česar tožnica ni zatrjevala. Tudi ugotovljena tožničina osebna stiska, ker ji je pred desetimi leti umrl mož, zaradi česar je bila žalostna, ker se ni razumela s svojimi otroki in ker je bila starejša in neizkušena, ne more predstavljati osebne stiske, ki bi opravičevala subjektivni element oderuške pogodbe. Sodišče tožničine osebne stiske ni konkretiziralo, tožnica osebne stiske niti ni zatrjevala. Sodišče tudi ne pojasni, kakšna naj bi bila pisma, zaradi katerih naj bi bila tožnica v stiski in zakaj naj bi bila za tožnico grozilna. Tožnica je bila poslovno sposobna in je sama popolnoma lahko skrbela zase. Dvakrat je bila opozorjena na vrednost stanovanja v pogodbi in jo je sklenila, ne glede na to, da je ob branju njenega besedila ugotovila, da na pogodbi piše, da je nepremičnina ocenjena na 9.181.440,00 SIT, in da jo je referentka na Davčni upravi opozorila, da je primerna kupnina 9 milijonov SIT. Tožnica se je zavedela, da je dogovorjena kupnina za stanovanje nižja od ocenjene vrednosti in je na tako ceno pristala. Sodišče se do teh navedb ni opredelilo. Za tožnico še nadaljnja štiri leta dogovorjena cena ni bila sporna. Tožnica je tudi sama želela, da bi stanovanje prodala (v stanovanju ni živela in je zgolj hotela izboljšati svoje premoženjsko stanje) in da bi ga kupila toženka. Tožnica je v tožbi pojasnila, da jo je toženka vodila na kavo, kosilo, jo peljala na obalo, dostavljala zdravila in podobno, vendar se sodišče do tega ni opredelilo. Med strankama ni bilo sporno, da je toženka skrbela za tožnico. Ker je toženka za tožnico skrbela, jo obiskovala in vozila na izlete že deset let pred sklenitvijo pogodbe, je bila dogovorjena nižja kupnina, saj je tožnica tako delno „pobotala“ svoje stroške, ki jih je toženka zanje plačevala. Samo dejstvo, da je cenilec ocenil vrednost stanovanja, ne pomeni, da je prodajna cena tudi vedno enaka realni. Stanovanje namreč ni bilo vzdrževano, izvedenec si stanovanja sploh ni ogledal, toženka pa je po nakupu v stanovanje vlagala, zaradi česar je vrednost stanovanja povečala. Sodišče se je oprlo zgolj na dokaze, ki gredo v korist sodni odločbi, nasprotnih dokazov pa ni presojalo. Sodišče se tudi ni opredelilo do dejstva, da tožnica ni pojasnila, da glede na to, da trdi, da navedene pogodbe ni prebrala (čeprav v tožbi trdi, da jo je in da so ji jo tudi drugi), zakaj je potem zahtevala plačilo manjkajočega dela kupnine in kako je vedela, kolikšen del kupnine mora zahtevati.

4. Revizija je bila na podlagi 375. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) vročena tožnici, ki je nanjo odgovorila. Predlaga, da jo Vrhovno sodišče zavrže oziroma zavrne, njej pa prizna stroške revizijskega postopka s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Toženka izpodbija dokazno oceno nižjih sodišč, kar pa v reviziji ni dovoljeno. Sodišči sta pravilno ugotovili elementa (objektivnega in subjektivnega) oderuštva pri sporni pogodbi. Objektivni element predstavlja razliko v dajatvah oziroma razliko v pogodbeni in dejanski ceni stanovanja. To izhaja iz vrednosti, ki jo je odmeril državni organ (DURS) in cenitve, ki jo je opravil sodni cenilec. Toženka je isto stanovanje tudi kasneje prodala za 50 % višjo ceno A. A. Glede subjektivnega elementa je bilo jasno dokazano, da je bila tožnica v trenutku podpisa pogodbe zaradi svoje lahkomiselnosti, zaupljivosti ter osamljenosti v odvisnosti od toženke. Tožnica je bila neuka pravnih poslov, toženka pa je za vse te okoliščine vedela in jih je aktivno izkoristila za pridobitev premoženjske koristi. Tožnica je v postopku uveljavljala ničnost pogodbe, sodišče pa je svojo odločitev zgolj oprlo na drugo pravno podlago, kar pa ni prekoračitev tožničinega zahtevka. Tudi sicer je po 370. členu ZPP zaradi prekoračitve tožbenega zahtevka revizija dopustna samo, če je bila kršitev storjena šele v postopku pred sodiščem druge stopnje, zato so toženkine navedbe nedovoljene že zaradi tega.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Iz relevantnih dejanskih ugotovitev nižjih sodišč, na katere je revizijsko sodišče vezano (tretji odstavek 370. člena ZPP), izhaja: - Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da sta dne 4. 1. 2005 sklenili prodajno pogodbo za stanovanje; da je bila v prodajni pogodbi določena kupnina 21.699,22 EUR (prej 5.200.000,00 SIT); da je toženka isto stanovanje dne 18. 5. 2009 prodala naprej na podlagi prodajne pogodbe, sklenjene z A. A., ki je v zemljiški knjigi sedaj vpisana kot lastnica spornega stanovanja, in da sta pravdni stranki navezali stike v času opravljanja dela pri Rdečem križu. - Davčna uprava Republike Slovenije (v nadaljevanju DURS) je ob odmeri davka opozorila na prenizko vrednost stanovanja, v času sklenitve pogodbe ga je ocenila na 9.181,440,00 SIT (38.031,00 EUR).

- Realna (tržna) vrednost stanovanja na dan sklenitve prodajne pogodbe, to je dne 4. 1. 2005, je bila 12.395.253,00 SZ (51.862,00 EUR).

- Toženka je bila tista, ki se je z željo po nakupu stanovanja prva obrnila na tožnico. Toženka je bila do tožnice zelo prijazna in se je z njo pogosto sestajala.

- Toženka je imela vodilno in odločilno vlogo pri sklenitvi prodajne pogodbe. Ni res, da je toženka v celoti sledila tožničinim željam. Toženka je sestavila osnutek pogodbe in določila ceno stanovanja. Za ceno stanovanja se je zanimala in je bila seznanjena s stanjem na nepremičninskem trgu. Zato bi morala vedeti, da je bilo stanovanje prenizko ocenjeno in da bi morala plačati višjo vrednost stanovanja.

- Tožnica ob nadaljnji prodaji stanovanja tretji osebi tri leta kasneje prodajne pogodbe ni sestavila sama, ampak jo je sestavil strokovnjak, pri odmeri davka se je DURS tokrat strinjala z določeno kupnino.

- Tožnica je bila po pogodbi dolžna stanovanje nemudoma izprazniti z dnem podpisa pogodbe, to je 4. 1. 2005. - Toženka tožnici ni izročila dodatnega denarnega zneska za opremo.

- Tožnica je bila v obdobju sklepanja prodajne pogodbe starejša oseba, ki je bila zelo osamljena, živela je sama, smrt moža jo je zelo prizadela. Bila je nevešča nepremičninskega poslovanja, lahkomiselna in naivna. Pred smrtjo je vse posle v zvezi z nepremičninami urejal njen mož. Toženki je zaupala zaradi zaposlitve pri Rdečem križu. Bila je v stiski zaradi družinskih sporov.

- Toženka je bila izkušena oseba, ki je opravljala pomembne in zahtevne naloge pri Rdečem križu. Tožnico je poznala že nekaj let in je vedela, da je zaradi smrti moža osamljena. Tožnica ji je omenjala družinske težave in spore z otroki (grozilna pisma), imeli sta zaupen odnos.

- Toženka je zlorabila neugoden tožničin položaj (njeno osebno stisko). Zavedala se je, da jo tožnica spoštuje in ji neizmerno zaupa. Seznanjena je bila s tem, da tožnica ni bila vešča sklepanja pogodb. Tožnica je vedela, da je stanovanje vredno več, pa je kljub temu določila v pogodbi nižjo ceno. Tožnico so zavedle k sklenitvi prodajne pogodbe njena neizkušenost in osebne okoliščine. Ni res, da je na tožnico vplival njen vnuk B. B. 7. Po prvem odstavku 119. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ) je nična pogodba, če kdo izkoristi stisko ali težko premoženjsko stanje drugega, njegovo nezadostno izkušenost, lahkomiselnost ali odvisnost in si izgovori zase ali za koga tretjega korist, ki je v očitnem nesorazmerju s tistim, kar je sam dal ali storil ali se zavezal dati ali storiti drugemu, je takšna pogodba nična. Za oderuško pogodbo gre torej takrat, ena pogodbena stranka namenoma izkoristi šibkejši položaj ali lastnost druge pogodbene stranke (subjektivni element oderuštva) za njeno nesorazmerno obremenitev (objektivni element oderuštva).

8. Revizijski očitek zmotne uporabe materialnega prava je glede na navedeno ugotovljeno dejansko stanje neutemeljen. Obe sodišči sta pravilno presodili, da sta pri sporni prodajni pogodbi podana oba elementa (objektivni in subjektivni) oderuštva, saj sta ugotovili, da je bila kupnina, dogovorjena s prodajno pogodbo, v očitnem nesorazmerju z vrednostjo samega stanovanja, ker je bila dogovorjena kupnina stanovanja bistveno nižja od njegove dejanske vrednosti, ter, da je toženka namenoma izkoristila neizkušenost tožnice, njeno zaupanje in neugoden položaj, da bi ji tožnica prodala stanovanje za ceno, bistveno nižjo od dejanske. Toženka nima prav, da tožničina osebna stiska, kot sta jo ugotovili obe sodišči (in tudi natančno obrazložili), in sicer stiska zaradi smrti moža, osamljenosti, nerazumevanja z otroki, starosti in neizkušenosti, ne more predstavljati osebne stiske, ki bi opravičevala objektivni element oderuške pogodbe. Glede na navedeno očitek o nekonkretiziranosti tožničine osebne stiske ne drži. Revizijske trditve, ki izpodbijajo ugotovitve nižjih sodišč o tožničini osebni stiski, dejanski vrednosti stanovanja in toženkini želji, da bi ji tožnica prodala stanovanje po nižji ceni in trditve, da je tožnica bila seznanjena s pravo vrednostjo stanovanja in vsebino pogodbe, pa so neupoštevne, saj z revizijo ni mogoče izpodbijati pravilnosti in popolnosti dokazne ocene in na njeni podlagi ugotovljenega dejanskega stanja (tretji odstavek 370. člena ZPP). Toženka v reviziji tudi ponavlja pritožbene navedbe, da se je sodišče oprlo zgolj na dokaze, ki gredo v korist sodni odločbi. Že pritožbeno sodišče je potrdilo dokazno oceno sodišča prve stopnje in ocenilo, da je pojasnjena s popolnimi, dovolj razumljivi in pravno pravilnimi razlogi (glej 12. točko obrazložitve sodbe pritožbenega sodišča).

9. Ne drži revizijski očitek, da se pritožbeno sodišče ni opredelilo do navedb, da je bila dogovorjena nižja kupnina, ker je toženka skrbela za tožnico. Pritožbeno sodišče pravilno ni upoštevalo toženkinih pritožbenih navedb, da je bila v pogodbi zapisana nižja kupnina zaradi pomoči, ki naj bi jo sama nudila tožnici v daljšem časovnem obdobju. Ta navedbe namreč predstavljajo prepozno novoto, ker toženka trditev v smeri pogodbe o preužitku ni podala na prvi stopnji, ampak jih je prvič navedla šele v pritožbi, kjer tega ni opravičila (prvi odstavek 337. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je toženki v zvezi s pritožbenim očitkom o ugotavljanju s strani tožnice nezatrjevanih dejstev v zvezi s tožničinimi osebnimi okoliščinami (huda osebna stiska zaradi smrti moža, slabih odnosov z otroki, groženj s pismi) tudi pojasnilo, da se je nanje sklicevala in jih dokazovala toženka sama. Zato očitek o neobrazloženosti v tem delu ni utemeljen.

10. Neutemeljene so trditve o prekoračitvi tožbenega zahtevka v postopku pred sodiščem prve stopnje. Kot je toženki pravilno pojasnilo že pritožbeno sodišče, tožeča stranka v tožbi ni dolžna navesti pravne podlage tožbenega zahtevka (navesti mora ustrezne dejanske trditve), če pa jo, sodišče nanjo ni vezano (tretji odstavek 180. člena ZPP). Tožnica se je v obravnavani zadevi pri uveljavljanju ničnosti pogodbe opirala na splošno določilo 86. člena OZ in res ni navedla pravne podlage iz 119. člena OZ, vendar pa je podala zadostno trditveno podlago za presojo zahtevka po materialno pravni določbo 119. člena OZ o oderuški pogodbi, kot jo je povzelo sodišče prve stopnje (glej 6. stran obrazložitve sodbe sodišča prve stopnje). Podala je namreč trditve o obstoju očitne nesorazmernosti med izpolnitvijo in nasprotno izpolnitvijo (da kupnina za stanovanje ni dosegla niti 50 % cene stanovanj na trgu) in o posebnih okoliščinah na njeni strani, torej svoji osebni stiski (o njeni nezadostni izkušenosti kot starejše in nevešče osebe pri nepremičninskih poslih, da je toženka za te okoliščine vedela in jih je namenoma izkoristila za pridobitev koristi v svojo korist, saj je pod ceno kupljeno stanovanje v kratkem prodala za bistveno višjo ceno). Vrhovno sodišče se strinja s pritožbenim sodiščem, da je tožnica kot oškodovanka s temi navedbami zadostila trditvenemu bremenu za presojo zahtevka po določbah o oderuški pogodbi.

11. Glede na toženkine navedbe v odgovoru na revizijo, da je revizija zaradi prekoračitve tožbenega zahtevka dopustna samo, če je bila ta kršitev storjena šele v postopku pred sodiščem druge stopnje (drugi odstavek 370. člena ZPP), Vrhovno sodišče še pojasnjuje, da je to sicer res, vendar pa je toženka to kršitev neuspešno uveljavljala v pritožbenem postopku, zato je moralo Vrhovno sodišče na njen revizijski očitek vsebinsko odgovoriti.

12. Če sodišče zavrne pravno sredstvo, odloči tudi o stroških, ki so nastali med postopkom v zvezi z njim (prvi odstavek 165. člena ZPP). V konkretnem primeru toženka do povrnitve revizijskih stroškov ni upravičena, ker z revizijo ni uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP), dolžna pa je tožnici (na isti pravni podlagi), ki je argumentirano odgovorila na revizijo, povrniti stroške revizijskega postopka v skupnem znesku 1.578,68 EUR skupaj s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi. Stroške je revizijsko sodišče odmerilo v skladu z Zakonom o odvetniški tarifi, in sicer: strošek nagrade za postopek z revizijo v znesku 1.274,00 EUR (tar. št. 3300 Tarife), pavšalni znesek za plačilo poštnih in telekomunikacijskih storitev v znesku 20,00 EUR (tar. št. 6002 Tarife) in 22 % DDV v znesku 284,68 EUR (tar. št. 6007 Tarife). Toženka je dolžna plačati odmerjene stroške v petnajstdnevnem paricijskem roku, ki prične teči naslednji dan po vročitvi te sodbe (prvi, drugi in tretji odstavek 313. člena ZPP).