Jedro

Če je ustna menjalna pogodba nična, nobena od strank ne more zahtevati njene pisne sklenitve. Če bi namreč lahko stranka zahtevala sklenitev menjalne pogodbe, potem bi to pomenilo, da nična pogodba vendarle daje vsaj zahtevek na sklenitev pisne pogodbe. To pa bi bilo naravnost v nasprotju z njeno ničnostjo.

Če je bila izpolnjena ustno sklenjena pogodba, ki bi sicer morala biti pisna, je pogodba vseeno lahko nična. Mora pa ničnost očitno izhajati iz namena, za katerega je bila oblika predpisana. Pri nepremičninskih pravnih poslih torej iz namenov, zaradi katerih je bila predpisana oblika, očitno izhaja, da neoblično sklenjeni pravni posel ne more ozdraveti.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

Vsaka stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Prvostopenjsko sodišče je zavrnilo tako glavni kot tudi podrejeni zahtevek. Z glavnim zahtevkom je tožeča stranka zahtevala sklenitev menjalne pogodbe, s podrejenim pa zahtevek na izstavitev za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice sposobne listine. Plačilo pravdnih stroškov je naložilo tožeči stranki.

Zoper sodbo vlaga pritožbo tožeča stranka. Uveljavlja pritožbene razloge po 1. odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 kasnejšimi spremembami; 73/2007-UPB3, 45/2008-ZArbit; v nadaljevanju: ZPP). Meni, da je prvostopenjsko sodišče kršilo 285. člen ZPP, ker na edinem naroku za glavno obravnavo ni zaslišalo ne strank, ne prič.

V zvezi z zavrnitvijo primarnega tožbenega zahtevka meni, da je prvostopenjsko sodišče zmotno uporabilo 58. člen Obligacijskega zakonika (Ur. l. RS, št. 83/2001, 32/2004 in 40/2007; v nadaljevanju: OZ). Poleg tega meni, da prvostopenjsko sodišče ni upoštevalo za začetek teka zastaranja odločilne okoliščine. To pa je bil dogovor strank, da bosta pisno menjalno pogodbo sklenili v letu 2006. Pritožba se ne strinja niti z zavrnitvijo podrejenega zahtevka. Meni, da pravila o zastaralnem roku za terjatev na izstavitev listine ne posegajo v pravila o obličnosti pri sklepanju pravnih poslov. Glede na to, da je so bile v tej zadevi podane predpostavke za konvalidacijo menjalne pogodbe, je sodišče neutemeljeno zavrnilo podrejeni tožbeni zahtevek.

Na pritožbo je tožena stranka odgovorila. Predlagala je zavrnitev pritožbe.

Pritožba ni utemeljena.

Po trditvah tožeče stranke naj bi bili tožeča in tožena stranka v februarju 2005 sklenili ustno pogodbo. S to pogodbo naj bi bili zamenjali parceli s parc. št. 785/1 in 785/2, k.o. ..... za parcelo s parc. št. 756, k.o. ….., razliko v vrednosti obeh parcel naj bi po dogovoru tožeča stranka izravnala s svojo storitvijo (izdelavo ometov) v korist tožene stranke. Ta pogodba se bo v nadaljevanju imenovala menjalna pogodba, čeprav je po svoji pravni naravi mešano menjalno-podjemna pogodba. Po trditvah tožeče stranke se naj bi obe stranki dogovorili tudi, da bosta v letu 2006 sklenili pisno menjalno pogodbo, do česar pa potem ni prišlo. V letu 2007 je bila tožena stranka pozvana, da sklene menjalno pogodbo, podpis menjalne pogodbe pa je tožena stranka odklonila, in zanikala kakršenkoli dogovor glede njene sklenitve. Po trditvah tožeče stranke je tožena stranka tudi že prevzela posest nad obema parcelama, ki naj bi po menjalni pogodbi postali njena last. Tožena stranka je zanikala, da bi tožeča ali tožena stranka pridobili posest na zamenjanih parcelah. Priznala pa je, da je tožeča stranka izdelala omete.

Prvostopenjsko sodišče resničnosti večine prej navedenih trditev ni ugotavljalo, ker je zavzelo takšno pravno stališče, da to niti ni bilo potrebno. Kakšno je bilo, bo pojasnjeno v nadaljevanju te sodbe.

Glavni tožbeni zahtevek (zahtevek na sklenitev menjalne pogodbe) Prvostopenjsko sodišče je zahtevek na sklenitev menjalne pogodbe zavrnilo iz dveh razlogov: ker naj bi bila terjatev na sklenitev menjalne pogodbe zastarala in pa zato, ker ni mogel nastopiti učinek konvalidacije (rš. 8 prvostopenjske sodbe). Prvostopenjsko sodišče je namreč mnenja, da ima oblika v zvezi z nepremičninami absoluten pomen in da zato ozdravitev pravnega posla ne pride v poštev (rš. 7). Zastaralni rok iz 350. člena OZ naj bi po mnenju prvostopenjskega sodišča veljal le v primeru, v katerem ima upnik na podlagi veljavnega posla terjatev do dolžnika, da mu izstavi listino. Ker pa v tem primeru tožeča stranka listine ni imela, je njen zahtevek neutemeljen (r. št. 9 prvostopenjske sodbe). Poleg tega menjalna pogodba ne more ozdraveti (r. š. 7).

Za sklenitev katerekoli pogodbe, ki ustvarja pravni temelj za prenos lastninske pravice na nepremičnini, je 52. člen OZ predvidel obliko. Takšne splošne določbe njegov predhodnik, to je Zakon o obligacijskih razmerjih ni imel. Če je bila menjalna pogodba sploh sklenjena, bi nedvomno morala biti sklenjena v pisni obliki (52. člen OZ). Če je predpisana kakršnakoli oblika, in se ta oblika ne spoštuje, je pogodba praviloma nična (1. odstavek 55. člena OZ). Če je pogodba nična, nima takšnih pravnih učinkov, kot bi jih lahko imela sklenjena pogodba. Še zlasti stranki ne moreta zahtevati njene izpolnitve. Tega sicer OZ ne določa izrecno, je pa glede tega mogoče sklepati iz določb OZ. 1. odstavek 87. člen OZ namreč določa, da mora pogodbena stranka vrniti prejeto, če je to mogoče, ali pa nadomestiti vrednost. Nesmiselno bi bilo, da bi stranki lahko na temelju nične pogodbe najprej zahtevali izpolnitev, ki bi jo potem na temelju 1. odstavka 87. člena OZ morali takoj vrniti. Da na temelju nične pogodbe ni mogoče zahtevati pogodbeno obljubljene dajatve ali storitve, po vsemu sodeč vlada soglasje tako v sodni praksi, kot tudi v literaturi.

Če je torej ustna menjalna pogodba nična, nobena od strank ne more zahtevati njene pisne sklenitve. Če bi namreč lahko stranka zahtevala sklenitev menjalne pogodbe, potem bi to pomenilo, da nična pogodba vendarle daje vsaj zahtevek na sklenitev pisne pogodbe. To pa bi bilo naravnost v nasprotju z njeno ničnostjo. Že zato je bilo treba glavni tožbeni zahtevek zavrniti. Če je namreč bila ustna menjalna pogodba sklenjena in ni bila uresničena, potem je bila nična. Tožeča stranka v tem primeru ne more zahtevati sklenitve pisne menjalne pogodbe in je zato odveč vsako razmišljanje o tem, ali je takšen zahtevek zastaral in kdaj je začel teči zastaralni rok. Če pa pogodba sploh ni bila sklenjena, potem pa je zahtevek tožeče stranke neutemeljen že iz tega razloga. Če pa bi bila menjalna pogodba ozdravela (konvalidirala), potem bi bil lahko utemeljen kvečjemu podrejeni tožbeni zahtevek.

Podrejeni tožbeni zahtevek (na izstavitev za zemljiškoknjižni prenos potrebne listine) Če je bila sklenjena menjalna pogodba, potem bi bila lahko ozdravela po 58. členu OZ. Stališče prvostopenjskega sodišča je bilo, kot je bilo opisano že prej, glede tega drugačno. Tožeča stranka je to stališče izrecno grajala kot nepravilno in dosedanji sodni praksi nasprotujoče. Dosedanja sodna praksa je bila, kot pravilno trdi pritožba, drugačna. To ne velja le za sodbo VS RS, opr. št. II Ips 667/2007 (na katero se izrecno sklicuje pritožba), temveč je takšno stališče bilo značilno že za starejšo sodno prakso. Za izpolnitev prodajne pogodbe glede nepremičnine je bilo tudi v preteklosti treba ne le plačati kupnino, temveč je bilo potrebno prenos lastninske pravice tudi vpisati v zemljiški knjigi (nekoč §§ 425 in 431 ODZ, 33. člen ZTLR in sedaj 1. odstavek 49. člena SPZ). Na to, da izpolnitev v pretežnem delu prav pri nepremičninah niti ni mogoča brez vpisa v zemljiško knjigo, se sodna praksa doslej ni ozirala. Ne glede na to je dopuščala konvalidacijo. Dober pregled razvoja, ki je vodil do nastanka 73. člena ZOR in sedanjega 58. člena OZ je podala Polajnar Pavčnikova v: Plavšak, Juhart in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem, 1. knjiga, Ljubljana 2003, komentar k členu 58 (str. 373 in nasl.). Navedeni komentar vsebuje tudi dober pregled sodne prakse (str. 374 in nasl.). Zadnja odločba te vrste, ki jo je pritožbeno sodišče našlo in se nanaša prav na nepremičnine, je iz leta 2012 (VS RS, opr. št. II Ips 728/2008). Opozoriti pa velja, da se obe časovno gledano zadnji odločbi VS RS (opr. št. II Ips 667/2007 in II Ips 728/2008) nanašata na pogodbi, sklenjeni časovno daleč pred uveljavitvijo OZ. Gre za pogodbi, sklenjeni v letu 1981 (II Ips 667/2007) in 1991 (II Ips 728/2008), ko splošnega pravila o zahtevani pisni obliki pogodbe o prenosu nepremičnin (sedanjega 52. člena) v takratni zakonodaji sploh še ni bilo. Poleg tega se je, kolikor je mogoče sklepati iz opravilnih številk ene in druge zadeve, posest sklenitelja pogodbe izvrševala zelo dolgo časa; v prvem primeru vsaj 20 let, v drugem vsaj 10 let. 58. člen OZ ne preprečuje uporabe 52. člena OZ. Če je bila izpolnjena ustno sklenjena pogodba, ki bi sicer morala biti pisna, je pogodba vseeno lahko nična. Mora pa ničnost očitno izhajati iz namena, za katerega je bila oblika predpisana.

Oblika ima več nalog. Ena pomembnih nalog je tudi opozorilna (svarilna; gl. Možina in Polajnar Pavčnik v: Uvod v civilno pravo, Ljubljana 2011, str. 170). Z obliko se želi opozoriti stranke na posledice pravnega posla. Takšno opozorilo je v zvezi z nepremičninskimi posli nujno potrebno. Nepremičnine imajo praviloma večjo vrednost kot premičnine, večina oseb zato nima v lasti večjega števila nepremičnin. Pogosto je v lasti le ena sama nepremičnina, ki pomeni središče življenja in dejavnosti, to pa je stanovanje (stanovanjska hiša) ali pa poslovni prostor. Zato je opozorilo pred posledicami pravnega posla, ki ga prav omogoči pisna oblika, nujno potrebno in izredno koristno. Dejanski položaj, ki tudi odločilno vpliva na presojo, ali lahko kršitev 52. člena OZ konvalidira po 58. členu OZ, je torej pri nepremičninah bistveno drugačen kot pri premičninah.

Podobno pomemben, čeprav iz drugih razlogov, je dokazni namen. Za pridobitev lastninske pravice je potreben vpis v zemljiško knjigo. Vpisno načelo je sedaj jasno določeno 1. odstavku 49. člena Stvarnopravnega zakonika (Ur. l. RS, št. 87/2002, v nadaljevanju: SPZ) in pa tudi v 7. členu Zakona o zemljiški knjigi (Ur. l. 58/2003 in nasl.; v nadaljevanju: ZZK-1). Za vpis v zemljiško knjigo je potrebna listina (2. odstavek 49. člena SPZ in 29. člen ZZK-1). Le z njo se torej lahko dokaže pravni temelj za pridobitev stvarne pravice na nepremičnini – medtem ko podobnega registra in principa pri premičninah na splošno ni (prim. 1. odstavek 60. člena SPZ). Tudi iz tega razloga konvalidacija ustno sklenjene pogodbe o prenosu lastninske pravice ne pride v poštev.

Z uporabo 52. člena OZ se sicer uresničujejo tudi pomembni javnopravni interesi. Pisna oblika zagotavlja dokaz, da je bil sklenjen pravni posel in omogoča izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila. S tem pa tudi daje temelj za vodenje pravilne zemljiške knjige. Temu cilju, namreč vzpostavitvi takšne zemljiške knjige, ki bi ustrezala materialnopravnemu stanju, je bilo po letu 2000 namenjeno veliko truda. Sprejetih je bila vrsta zakonov in sprememb zakonov, katerih cilj je prav to. Ti zakoni so poleg OZ in SPZ še zlasti ZPPLPS, ZZK-1 (z novelami), in ZVEtL. Če bi se še naprej vztrajalo pri tem, da lahko ustno sklenjena pogodba ozdravi zaradi izpolnitve, potem se v številnih primerih, kot že doslej ne bo mogoče izogniti dolgotrajnim sodnim sporom, najprej glede vprašanja, ali je bila sploh sklenjena ustrezna pogodba, in potem nemara še glede izstavitve zemljiškoknjižnega dovoljenja. To pa močno nasprotuje javnemu interesu, ki je zanesljivo ne le v vselej pravilni zemljiški knjigi, temveč tudi v izogibanju nepotrebnih sodnih sporov. Poleg tega je javnopravnih interesov še precej več: med drugim lahko država pridobi davek na promet zemljišč ali DDV le, če je davčnemu organu predložena pisna pogodba. Poleg tega se s pisnostjo zagotovi tudi upoštevanje vrste predkupnih pravic in pravic do prednostnega nakupa, ki jih v zvezi s posameznimi posebnimi vrstami nepremičnin (npr. kmetijskimi zemljišči) določa vrsta zakonov. Javnopravne koristi so vsaj ogrožene, praviloma pa celo onemogočene, če se s preširoko uporabo 58. člena OZ ravna tako, kot da 52. člena OZ sploh ne bi bilo.

Morebitna korist stranke, ki meni, da je z ustno pogodbo prišla do pravnega temelja za pridobitev stvarnopravne pravice, pač ne more pretehtati nad temi zasebno- in javnopravnimi interesi. Pri nepremičninskih pravnih poslih torej iz namenov, zaradi katerih je bila predpisana oblika, očitno izhaja, da neoblično sklenjeni pravni posel ne more ozdraveti (58. člen OZ). Prvostopenjsko sodišče je torej zavzelo pravilno pravno stališče. Prvostopenjsko sodišče je ravnalo pravilno, ker je zavrnilo podrejeni tožbeni zahtevek. Če je bila ustna menjalna pogodba sklenjena, je nična, in zato ni mogoče zahtevati izstavitve zemljiškoknjižnega dovolila. Če pa sploh ni bila sklenjena, pa ni niti nastalo obveznostno razmerje, na temelju katerega bi lahko tožeča stranka od tožene stranka kaj zahtevala (1. odstavek 9. člena OZ).

Pritožbene graje glede procesnih kršitev Ne glede na to, da je očitno, da prvostopenjsko sodišče ni kršilo določb 285. člena ZPP, ker ni zaslišalo strank in prič, bo na to pritožbeno trditev pritožbeno sodišče še izrecno odgovorilo.

Če sodišče ne zasliši predlaganih strank in prič, s tem ne krši 285. člena ZPP, ampak kvečjemu 1. odstavek 213. člena ZPP. O tem pa, kateri dokazi se izvedejo, odloča sodišče (tako izrecno 2. odstavek 213. člena ZPP) in nikakor ne stranke. Ker je prvostopenjsko sodišče zavzelo pravilno materialnopravno stališče, zaradi katerega zasliševanje strank in prič ni bilo potrebno, ni kršilo nobenih procesnih določb. Pritožba je torej neutemeljena. Višje sodišče jo je zavrnilo in je potrdilo sodbo sodišča prve stopnje na temelju 1. odstavka 351. in na temelju 353. člena ZPP.

Pritožbeni stroški Povrnitev pritožbenih stroškov lahko zahteva le stranka, ki v pravdi uspe (1. odstavek 154. člena ZPP). Če ne uspe, ne more zahtevati njihove povrnitve. Ker pritožba ni bila uspešna, pritožnica ni upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov.

Ker odgovor tožene stranke na pritožbo v ničemer ni pripomogel k njeni rešitvi, mora tožena stranka sama nositi stroške, ki so ji nastali z odgovorom (1. odstavek 155. člena ZPP).