Jedro

Materialnopravno pravilen zaključek sodišč, da z nakupom najemnika – stečajnega dolžnika kot pravne osebe najemno razmerje ni prešlo na kupce stečajnega dolžnika, temveč je formalno še naprej ostalo pri v stečaju prodani pravni osebi. Na podlagi prodaje dolžnika kot pravne osebe po tedaj veljavnem 146. členu ZPPSL je namreč stečajni dolžnik tudi po prodaji ohranil pravno osebnost, ostal vpisan v sodnem registru kot pravna oseba, ostal lastnik premoženja, spremenil se je le njegov ustanovitelj, torej imetnik deležev (kupec) in izbrisala označba, da je družba v stečaju, kupnina od prodaje pa je postala del stečajne mase kot procesne kategorije brez pravne osebnosti, iz katere se lahko poplačajo upniki. Kupci torej niso pridobili obligacijskih pravic stečajnega dolžnika.

V skladu z določbama 10. in 11. člena ZPSPP je veljavnost sklenitve najemne pogodbe vezana na lastninsko pravico najemodajalca. Le lastnik lahko veljavno sklepa najemne pogodbe. V skladu z določbo 22. člena ZPPSP lahko le on tudi poda soglasje za sklenitev podnajemne pogodbe. Ker se v spornem primeru ne zatrjuje oziroma ne ugotavlja niti obstoja pogodbenega razmerja med najemnikom in nadaljnjimi uporabniki predmetnih prostorov (torej celo ne med njimi sklenjenih podnajemnih razmerij v smislu določb ZPSPP), bi torej pravna veljavnost razmerij, na podlagi katerih toženec utemeljuje svoje upravičenje do brezplačne uporabe prostorov, bila lahko utemeljena zgolj na podlagi sklenjenega najemnega razmerja med lastnico in prvim novim uporabnikom - prvim kupcem pravne osebe v stečaju in nato veljavno sklenjenimi podnajemnimi razmerji med naštetimi nadaljnjimi uporabniki prostorov, vključno z zadnjim – tožencem, ali pa kar direktno na podlagi sklenjene najemne pogodbe med lastnico in tožencem. Nobeno veljavno razmerje torej ni moglo nastati že zgolj – ker lastnica ni dala soglasja za sklepanje novih najemnih pogodb oziroma podnajemnih pogodb. Nadaljnji uporabniki so sporne prostore uporabljali brez veljavne pravne podlage, na podlagi medsebojnih dogovorov.

Sodišči pravno zmotno menita, da soglasje lastnika za veljavno sklenitev podnajemnih pogodb ni bilo potrebno. 22. člen ZPPSP določa prav nasprotno. Specialna določba 28. člena ZPSPP pa odpovednega razloga zaradi pomanjkanja soglasja najemodajalca za sklenitev podnajemne pogodbe za poslovne stavbe in poslovne prostore ne vsebuje, določb ZOR, niti v času sklepanja nadaljnjih pogodbenih razmerij veljavnih določb OZ, pa zaradi navedene drugačne specialne ureditve ZPSPP v tem delu ni mogoče uporabiti. Zato je sankcija za na ta način sklenjena podnajemna razmerja lahko le ničnost.

Izrek

I. Reviziji se ugodi, sodbi sodišč druge in prve stopnje se razveljavita, kolikor se nanašata na odločitev glede prvotožeče, drugotožeče in četrtotožeče stranke ter se zadeva v tem delu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. O stroških revizijskega postopka bo odločeno s končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbene zahtevke, da je toženec dolžan plačati prvemu tožniku 12.756,80 EUR, drugemu tožniku in peti tožnici vsakemu 6.377,40 EUR ter tretji in četrti tožnici vsaki 3.688,00 EUR, skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 3. 2011 dalje. Tožnikom je naložilo plačilo pravdnih stroškov toženca.

2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnikov zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Odločilo je, da tožniki sami krijejo svoje stroške pritožbenega postopka.

3. Revizija je bila dopuščena s sklepom Vrhovnega sodišča RS II DoR 159/2015 z dne 16. 7. 2015 in sicer glede vprašanja: preizkusa pravilnosti presoje o obstoju veljavnega pravnega naslova za uporabo sporne nepremičnine s strani toženke in posledične ocene o neobstoju elementa neopravičene obogatitve.

4. Zoper navedeno pravnomočno odločbo, kolikor se nanaša na njihove tožbene zahtevke vlagajo dopuščeno revizijo prva, druga in četrta tožeča stranka. Uveljavljajo revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb pravdnega postopka ter predlagajo, da revizijsko sodišče reviziji ugodi in izpodbijano sodbo v delu, ki se nanaša na vlagatelje revizije razveljavi ter vrne zadevo prvostopnemu sodišču v ponovno obravnavo. Ne strinjajo se s stališčem sodišč, da je dogovor z dne 30. 9. 2007 veljaven pravni naslov. Že zapis pogodbe z dne 1. 12. 1992 sklenjen med H. in Občino G. ni bil dogovor o odplačnem najemu poslovne stavbe, temveč je šlo za neodplačni lastninski prenos nepremičnin in za dogovor o brezplačnem koriščenju dela neodplačno prenesenih nepremičnin. Dogovor po vsebini ne predstavlja niti najemne pogodbe po 567. členu Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju ZOR), po katerem se z najemno pogodbo najemodajalec zavezuje, da bo najemniku izročil določeno stvar v uporabo, ta pa se zavezuje, da mu bo za to plačeval določeno najemnino, česar pa predmetni dogovor ne vsebuje. Najemodajalec je lahko tisti, ki ima pravico razpolagati s poslovnim prostorom – to je lastnik nepremičnin. Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) veže v 10. in 11. členu pravico do oddajanja na lastnika. Po 12. členu ZPSPP najem poslovne stavbe in poslovnih prostorov nastane s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom. Najemna pogodba mora biti sklenjena v pisni obliki, če ni, ni veljavna. Vsebino pogodbe opredeljuje 19. člen ZPSPP. Obvezo najemnika, da uporablja predmet najema v skladu s pogodbo, opredeljuje 20. člen ZPSPP, zato podnajem brez soglasja lastnika ni dopusten. Zato gre pri omenjeni pogodbi lahko le za pogodbo, ki ima podlago v stvarnopravnem pravu in jo je do sprejetja Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) urejal Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR) oziroma pravna pravila ODZ. Pravica rabe je bila opredeljena kot služnostna pravica rabiti tujo stvar brez poškodbe stvari, vendar samo za svojo osebno potrebo (p.p. 504 ODZ). Takšna pravica ni prenosljiva. Lastnik dovoli uporabo svoje lastnine brezplačno. Pravica rabe pa ni prenosljiva, zato ta pravica ni mogla preiti na nikogar. Nobena dogovora ni bilo med A., B. in C. ter Občino G., niti ne med H. v stečaju glede uporabe sporne nepremičnine. B. in C. sta kmetovalca, ki do leta 2000 sploh nista bila tam prisotna. A.A. je bil delavec H. do uvedbe stečajnega postopka v letu 1999. Kot zaposleni delavec ni imel upravičenj. Iz izpovedb prič izhaja, da z dnem uvedbe stečajnega postopka na H., d.d. ni bilo nikogar, ki bi imel interes, da bi poslovne prostore uporabljal. Občina se za premoženje ni brigala, razen stanovanjskega dela, ker je imela oddana neprofitna stanovanja. Denacionalizacijski upravičenec še ni mogel uveljavljati lastninskih upravičenj, ker še ni bila izdana odločba o vračanju premoženja. Brezvladje so izkoristili B., A., C.. B. in C. sta za potrebe opravljanja svoje kmetijske dejavnosti pričela v letu 2000 uporabljati pisarne, sobe za nastanitev svojih sezonskih delavcev in jedilnico ter skladišče. A. se je odločil, da začne svojo podjetniško pot, ustanovil je družinsko podjetje. Ni dokazov, da bi kdorkoli upravičenje iz pogodbe z dne 1. 12. 1992 na veljaven pravni način prenesel na tretjo osebo. Zato sodišči za svoje zaključke nimata podlage v dokazih v spisu in gre za protispisne trditve, ki ne ustrezajo niti vsebini listin (kršitev iz 14. in 15. točke prvega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku; v nadaljevanju ZPP). Sodišči napačno zaključujeta, da so imele navedene tri osebe pravico do uporabe poslovnih prostorov iz navedene pogodbe, ki ni bila prenosljiva brez soglasja lastnika nepremičnine. V spisu tudi ni listin in izjav, da bi stečajni upravitelj H. d.d. v stečaju izjavil, da ohranja navedeno pogodbo v veljavi. Zato so tudi ti zaključki protispisni. Stečajni upravitelj Hohnec za pogodbo ni vedel, stečajni dolžnik pa teh prostorov ni več potreboval. Njihova uporaba je bila opuščena z dnem uvedbe stečajnega postopka. Tožeči stranki te pogodbe ni bilo treba izpostavljati, ker njeno vsebino ne povezuje niti s pojmom najema niti z vplivom na veljavnost dogovora z dne 30. 9. 2007. Stečajni upravitelj pa je potrdil trditve tožeče stranke, da sporni poslovni prostori niso bili predmet prodaje skupaj s prodajo pravne osebe, da nikomur ni dovolil uporabljati poslovnih prostorov in da kot stečajni upravitelj z nikomer ni sklenil najemnih pogodb. Omenjal je premoženje, ki pa se nahaja v neposredni bližini omenjenih poslovnih prostorov, glede katerih je bil zavezanec za vračilo H. v stečaju. Tudi te prostore so uporabljali B., A., C. pa še več drugih kmetov, ki niso imeli upravljalskih upravičenj. Šlo je za objekte: obiralni stroj, strojne hale, garaže, itd., ki so danes tudi v lasti tožnikov in B., C. in A. plačujejo za uporabo prostorov najemnino tožnikom na podlagi sklenjene najemne pogodbe. V spisu tudi ni listine, ki bi navedenim dala upravičenja skrbnika. Nakup pravne osebe v stečaju nima pravne teže za presojo veljavnosti dogovora z dne 30. 9. 2007. Pravna oseba v stečaju ni prevzela upravičenj stečajnega dolžnika, takšnega dokaza v spisu ni. Pravica do brezplačnega koriščenja spornega dela stavbe, vsebovana v dogovoru z dne 1. 12. 1992 je prenehala veljati z dnem uvedbe stečajnega postopka. Od takrat naprej stečajni dolžnik ni več opravljal poslovne dejavnosti in ni potreboval spornih prostorov. Tako za najemno kot tudi podnajemno pogodbo je potrebna pisna oblika (16. člen ZPSPP), za podnajemno še soglasje lastnika, česar v spisu prav tako ni. 22. člen ZPSPP določa, da če v pogodbi ni drugače določeno, nima najemnik pravice prizidati poslovnih prostorov ali jih oddati v podnajem brez dovoljenja najemodajalca ter mora po prenehanju najemnega razmerja izročiti najemodajalcu poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, v kakršnem ga je prevzel. Po 32. členu ZPSPP pa veljajo določbe, ki se nanašajo na najem, tudi za podnajem. Tožena stranka v spis ni predložila pogodbe, po kateri bi lastnik Občina G. oddala A., C. in B. v najem poslovne prostore. Zato le-ti niso imeli zakonite podlage za uporabo tuje lastnine. Tudi ni predložila pogodbe, po kateri bi jim H. v stečaju dalo poslovne prostore v podnajem. V spornem primeru ni šlo za spremembo lastnika nepremičnine, pač pa za spremembo upravičenca do uporabe nepremičnine oziroma najemnika. Pri spremembi najemnika pa ni avtomatizma glede prehoda pravic in obveznosti iz najemne pogodbe na najemnika temveč pogodba preneha. Ker najema ni, tudi ne more biti podnajema. S tem, ko je H. zaradi stečaja prenehal uporabljati poslovne prostore, pravice uporabe iz pogodbe z dne 1. 12. 1992 ni bilo mogoče veljavno prenesti na tretjo osebo. Do prenosa stanovanjskega fonda in do prenosa poslovnega fonda (poslovnih prostorov, ki so bili vključeni v stanovanjske nepremičnine) je prišlo zato, ker je H. bil v postopku lastninjenja in tega fonda ni hotel lastniniti. H. je bilo znano, da gre za premoženje, ki bo predmet vračanja v postopku denacionalizacije, ki je takrat že potekala in to premoženje ni bilo zajeto v lastninsko preoblikovanje podjetja, zato tudi ni moglo biti predmet razpolaganja s strani stečajnega upravitelja. Iz upravnega denacionalizacijskega spisa je mogoče ugotoviti, da je bila celo izdana začasna odredba po Zakonu o lastninskem preoblikovanju podjetij, ki je bivšemu H. prepovedalo lastninjenje premoženja. Za poslovno stanovanjski objekt, pripadajoč h stanovanjskemu kompleksu ..., pa začasna odredba ni bila izdana, ker je premoženje prešlo po pogodbi z dne 1. 12. 1992 na Občino G., na katere pa Zakon o lastninskem preoblikovanju podjetij ni imel vpliva. Vendar pa pogodba z dne 1. 12. 1992 ne daje nobenih upravljalskih upravičenj osebam B., A., C.. Zato le-ti niso mogli zakonito razpolagati s tujo nepremičnino. Sodišče je veljavnost dogovora z dne 30. 9. 2007 presojalo v nasprotju z določbami ZPSPP, ker dogovor ne daje upravičenj do koriščenja nepremičnin, vrnjenih v denacionalizacijskem postopku in ne more ustvariti nobenih pravnih učinkov in posledic za lastnika nepremičnine, ki ni bil stranka dogovora. Pravnomočna odločba o denacionalizaciji ne določa omejitve izročitve v posest. Občina je vse najemnike stanovanj obvestila o tem, da so stanovanja vrnjena lastnikom in odpovedala najemne pogodbe. Nove pogodbe je sklepala tožeča stranka. Glede poslovne stavbe pa občina ni nikogar obveščala, ker ni bilo potrebe, saj ni bilo najemnika. Dogovor z dne 30. 9. 2007 ni veljavno sklenjen dogovor, ker ni sklenjen z lastnikom Občino G. in toženo stranko. Tudi ni dokazov, da je občina oddala poslovne prostore s pravico uporabe B., A. in C., s pravico, da to pravico prenese na tretjo osebo. Gre za protispisne trditve sodišča, ki predstavljajo bistveno kršitev pravil postopka. Zmotno je uporabljeno tudi materialno pravo. Dogovor z dne 30. 9. 2007 vsebuje dogovor o vlaganjih tožeče stranke v objekt last Občine G., dva meseca po kasneje pa postane nepremičnina last D.D.. Tudi vlaganja nimajo zakonske podlage. Šlo je za nezakonite posege v objekt, saj občina soglasja ni dala. Iz dokaznega postopka ni mogoče ugotoviti, zakaj naj bi B., A. in C. lahko bili upravniki. O tem bi moral obstajati dogovor med lastnikom in upravnikom premoženja glede pravic in obveznosti upravnika in glede morebitnih razpolagalnih pravic. Sodišče napačno povezuje občino in pravni subjekt v stečaju z dogovorom z dne 30. 9. 2007. Pravna oseba je lahko kupila le premoženje, ki je bilo v lasti družbe H. v stečaju. Stečajni upravitelj je povedal, da pravna oseba v stečaju ni uporabljala predmetnih nepremičnin po uvedbi stečajnega postopka in da za pogodbo z dne 1. 12. 1992 ni vedel. Sodišče zmotno povezuje konzorcij zadrug, ki so kupile pravno osebo H. v stečaju s predmetnim sporom. Povezave ni med novo kupljeno pravno osebo v stečaju in tem sporom oziroma Občino G. Kupljena pravna oseba je dobila le nove lastnike, nove delničarje. Na pravno osebo niso prešle nobene upravljalske pravice iz premoženja, ki je bilo v lasti Občine G. A., B. in C. niso nadaljevali uporabe nepremičnine, temveč so pričeli povsem na novo uporabljati tujo lastnino za svoje privatne namene. Pravno zmotno je stališče sodišč, da lahko konvalidira pogodba, ki ne obstaja. Mešata nepremičnine, ki so bile v lasti H. v stečaju in lasti Občine G. Tudi v nasprotju s podatki spisa trdita, da so upravičenja A., B. in C. izvirala iz tega, da je KZ Petrovče nadaljevala hmeljarsko dejavnosti na območju, kjer so se nepremičnine nahajale, potem pa so s tem nadaljevali njeni člani. Tudi ta trditev je protispisna, ker je bila KZ P. le eden od kupcev pravne osebe v stečaju in delničar te družbe, ki pa na območju obravnavanih nepremičnin nikoli ni opravljala kmetijske dejavnosti in tudi ni imela zakonske podlage za veljavno uporabo lastnine Občine G. Sodišče ni navedlo, na podlagi katerega predpisa šteje, da imajo člani posamezne zadruge upravljalska upravičenja do koriščenja tuje lastnine. Pogodbo z dne 1. 12. 1992 je povezalo s pravico H. v stečaju, kupca pravne osebe v stečaju in člana kupca pravne osebe v stečaju, kar vse naj bi imelo zakonito podlago v pogodbi z dne 1. 12. 1992, ki je konvalidirala v upravljalsko upravičenje pravnih in fizičnih oseb ter da zato dogovor z dne 30. 9. 2007 veljavno daje tožencu pravico, da koristi nepremičnino tožnikov. Takšno stališče pa ruši temeljne postulate civilnega in stvarnega prava. Odločitev v zvezi z veljavnostjo pravnega naslova za uporabo lastnine tožnikov nasprotuje celo listinam, ki se nahajajo v spisu. Da dogovor nima zakonite podlage potrjuje tudi izrek odločbe UE G. z dne 10. 12. 2007. Vsi dogovori o uporabi nepremičnine so potekali brez dogovorov, ki bi imeli podlago v 37. členu SPZ. Po tej določbi je upravičenec do razpolaganja z nepremičnino le njen lastnik. V sodnem spisu ni dokazov, da bi tisti, ki je pridobil pravico do oddajanja nepremičnin v najem, to pridobil na podlagi veljavnega pravnega naslova od lastnika. Z dnem 10. 12. 2007 so vse upravljalske in razpolagalne pravice izvirajoče iz lastnine prešle na denacionalizacijskega upravičenca oziroma tožnike. Toženec je zato nezakonito uporabljal lastnino tožnikov od 10. 12. 2007 do 3. 12. 2010. Gre tudi za kršitev 2. člena Ustave RS. Ker dogovor z dne 1. 12. 1992 ni bil sklenjen odplačno, tudi ni mogoče uporabiti določbe 24. člena ZDen. Občini je bila naložena izročitev posesti vrnjenih nepremičnin, kar je tudi storila. Toženec je proti volji in brez plačila za uporabo tuje stvari to koristil in je zato obogaten. Nihče nima pravice mimo volje lastnika koristiti njegovo lastnino. Če bi toženec sklenil najemno pogodbo, bi bilo dogovorjeno tudi mesečno plačilo najemnine v višini, ki bi bila med strankama dogovorjena. Toženec pa je s tem, ko je zasedal nepremičnino tožnikov, onemogočil razpolaganja z njo, zaradi česar gre na strani tožnikov za njihovo prikrajšanje. Sodišče je sicer ugotovilo, da je tožnik vlagal nepremičnino in da zato ni obogaten. Vendar toženec ni imel veljavnega pravnega naslova za vlaganje. V času, ko naj bi vlagal, tožniki niso bili lastniki sporne nepremičnine, ker je bila odločba o denacionalizaciji izdana šele 10. 12. 2007. V času dogovora z dne 30. 9. 2007 je bila lastnica nepremičnin Občina G. in zato tožniki niso obogateni na račun vlaganj toženca. Sodišče ugotovitve o znatnih vlaganjih ni ugotovilo z izvedencem. Kaj predstavlja za sodišče izraz znatna količina finančnih sredstev, pa iz sodbe ni mogoče ugotoviti, kar pomeni postopkovno kršitev. Pravdne stranke niso bile v pravni skupnosti. Za vlaganja toženec ni imel soglasja lastnikov, temveč naj bi jih imel le od samooklicanih upraviteljev. Zato ni mogoče trditi, da ne obstojijo elementi neopravičene obogatitve iz 190. in 198. člena OZ.

5. Tožena stranka na revizijo ni odgovorila.

6. Revizija je utemeljena.

7. Revizijsko sodišče presoja dopuščeno revizijo le v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, ki so bila s sklepom o dopustitvi reviziji dopuščena (drugi odstavek 371. člena ZPP). Ker se dopuščeno vprašanje nanaša le na materialno pravno vprašanje o obstoju veljavnega pravnega naslova za uporabo sporne nepremičnine s strani toženca in posledične ocene o neobstoju elementa neopravičene obogatitve, se revizijsko sodišče ni smelo ukvarjati z revizijskimi očitki, ki so procesne narave, torej ni odgovorilo na trditve revidentov o obstoju bistvenih kršitev določb pravdnega postopka.

8. Revidenti sicer nimajo prav, ko trdijo, da ni bila v letu 1992 sklenjena najemna pogodba za sporne prostore med H., p.o., (kasnejšim stečajnim dolžnikom), kot najemnikom in lastnico prostorov Občino G., kot najemodajalko in da dogovor ni imel odplačne narave. Kot ugotavljata sodišči prve in druge stopnje, iz II. točke pogodbe namreč povsem jasno izhaja, da se najem nanaša tudi na sporni parceli št. 1184/1 in 1184/2, med drugim tudi na poslovne prostore – pisarne. Pogodba v tem delu vsebuje vse potrebne elemente najemne pogodbe – predmet najema in dogovor o najemnini, ki se ne plačuje, ker je najemodajalec namesto najemnine prejel od najemnika stanovanja. Materialnopravni zaključki obeh sodišč, da je bila tedaj sklenjena odplačna najemna pogodba so torej pravilni.

9. Prav tako imata sodišči prve in druge stopnje prav, ko ugotavljata, da stečajni postopek na veljavnost najemne pogodbe iz leta 1992 ni vplival, saj ni izkazano, da bi stečajni upravitelj odpovedoval najemno pogodbo, s samim začetkom stečajnega postopka pa najemna pogodba sklenjena s stečajnim dolžnikom ni prenehala (prvi odstavek 122. člena tedaj veljavnega Zakona o prisilni poravnavi, stečaju in likvidaciji; v nadaljevanju: ZPPSL). Tudi je materialno pravno pravilen zaključek sodišč, da z nakupom najemnika – stečajnega dolžnika kot pravne osebe najemno razmerje ni prešlo na kupce stečajnega dolžnika, temveč je formalno še naprej ostalo pri v stečaju prodani pravni osebi. Na podlagi prodaje dolžnika kot pravne osebe po tedaj veljavnem 146. členu ZPPSL je namreč stečajni dolžnik tudi po prodaji ohranil pravno osebnost, ostal vpisan v sodnem registru kot pravna oseba, ostal lastnik premoženja, spremenil se je le njegov ustanovitelj, torej imetnik deležev (kupec) in izbrisala označba, da je družba v stečaju, kupnina od prodaje pa je postala del stečajne mase kot procesne kategorije brez pravne osebnosti, iz katere se lahko poplačajo upniki.(1) Kupci torej niso pridobili obligacijskih pravic stečajnega dolžnika.

10. Ker sodišči prve in druge stopnje ugotavljata, da je po prodaji stečajnega dolžnika sporno nepremičnino najprej uporabljal kupec stečajnega dolžnika - T. in nato dejansko uporabo za potrebe hmeljarske dejavnosti nadaljeval prav tako še eden od kupcev – KZ P., pri čemer pa nista sklenila najemne pogodbe z lastnico spornih prostorov Občino G. ali pa podnajemne pogodbe z najemnikom – stečajnim dolžnikom, h kateri bi dala soglasje lastnica, pa je napačen materialnopravni zaključek sodišč, da je zgolj takšna nadaljevana uporaba lahko pripeljala do obstoja veljavnega pravnega temelja (torej nove najemne oziroma podnajemne pogodbe). Posledično zato tudi niso mogle biti veljavno sklenjene: zatrjevane nadaljnje podnajemne pogodbe med KZ Petrovče in podnajemniki A., B. in C. in seveda končno ne tudi sporna podnajemna pogodba med temi „upravljalci“ in tožencem.

11. Sodišči zmotno menita, da že sama običajna uporaba poslovnih prostorov zadostuje za opredelitev te okoliščine na podlagi 10. člena ZPSPP kot pravice uporabe na družbenih sredstvih, ki bi zadostovala za to, da bi bile navedene nadaljnje (pod)najemne pogodbe veljavno sklenjene. Ugotavljata namreč, da je bila občina ves čas lastnica predmetnih poslovnih prostorov, ki ni dala soglasja za sklepanje novih najemnih pogodb niti podnajemnih pogodb. V skladu z določbama 10. in 11. člena ZPSPP je tudi veljavnost sklenitve najemne pogodbe vezana na lastninsko pravico najemodajalca. Le lastnik lahko veljavno sklepa najemne pogodbe. V skladu z določbo 22. člena ZPPSP lahko le on tudi poda soglasje za sklenitev podnajemne pogodbe.(2) Ker se v spornem primeru ne zatrjuje oziroma ne ugotavlja niti obstoja pogodbenega razmerja med najemnikom in nadaljnjimi uporabniki predmetnih prostorov (torej celo ne med njimi sklenjenih podnajemnih razmerij v smislu določb ZPSPP), bi torej pravna veljavnost razmerij, na podlagi katerih toženec utemeljuje svoje upravičenje do brezplačne uporabe prostorov, bila lahko utemeljena zgolj na podlagi sklenjenega najemnega razmerja med lastnico in prvim novim uporabnikom - prvim kupcem pravne osebe v stečaju in nato veljavno sklenjenimi podnajemnimi razmerji med naštetimi nadaljnjimi uporabniki prostorov, vključno z zadnjim – tožencem, ali pa kar direktno na podlagi sklenjene najemne pogodbe med lastnico in tožencem. Nobeno veljavno razmerje (razen omenjenega prvega najemnega iz leta 1992) torej ni moglo nastati že zgolj – ker lastnica ni dala soglasja za sklepanje novih najemnih pogodb oziroma podnajemnih pogodb. Našteti nadaljnji uporabniki so sporne prostore uporabljali brez veljavne pravne podlage, na podlagi medsebojnih dogovorov. Ob povedanem je tudi sklicevanje na realizacijo oziroma konvalidacijo ustno sklenjenih podnajemnih pogodb pravno neutemeljeno. Ta inštitut bi prišel v poštev, če bi omenjeni pogodbeniki ustno sklenili pravno veljavne pogodbe. Na podlagi omenjenega obligacijskega instituta pa neveljavne pogodbe ne morejo pridobiti pravne veljavnosti. Pogodba, ki je v nasprotju z zakonsko ureditvijo, je namreč nična, razen če namen kršenega pravila ne odkazuje na kakšno drugo sankcijo ali če zakon v posameznem primeru ne predpisuje kaj drugega (primerjaj 86. člen OZ). Ta določba prima facie varuje tudi lastninsko pravico oziroma razpolagalno pravico kot eno od upravičenj, ki izvira iz lastninske pravice, kot ustavno varovane kategorije (primerjaj 33. člen Ustave RS) oziroma temelje splošne stvarnopravne ureditve (primerjaj 37. člen SPZ(3)) in tudi ni predvidenih kakšnih drugih sankcij za sklepanje pogodbenih razmerij, ki so v nasprotju s predstavljeno ureditvijo ZPSPP. Sodišči namreč tudi pravno zmotno menita, da soglasje lastnika za veljavno sklenitev podnajemnih pogodb ni bilo potrebno. Kot že omenjeno 22. člen ZPPSP določa prav nasprotno. Specialna določba 28. člena ZPSPP pa odpovednega razloga zaradi pomanjkanja soglasja najemodajalca za sklenitev podnajemne pogodbe za poslovne stavbe in poslovne prostore ne vsebuje, kot še zmotno ugotavlja sodišče prve stopnje, določb ZOR, na katere se sodišče prav tako sklicuje, niti v času sklepanja nadaljnjih pogodbenih razmerij veljavnih določb OZ, pa zaradi navedene drugačne specialne ureditve ZPSPP v tem delu ni mogoče uporabiti. Zato je sankcija za na ta način sklenjena podnajemna razmerja lahko le ničnost. Obstajajo izjeme: če sicer veljavni pogodbi zgolj manjka oblika in je bila izpolnjena lahko konvalidira kljub pomanjkanju predpisane oblike (58. člen OZ), kar ob obrazloženem v spornem primeru ne pride v poštev. V skladu z določbo 90. člena OZ bi lahko konvalidirala tudi, če bi pozneje prenehal vzrok ničnosti, ki je bil manjšega pomena. Tudi teh dveh pogojev pa v spornem primeru ni. Pomanjkanja soglasja lastnika nepremičnine za sklenitev podnajemnih pogodb v spornem primeru torej ni bilo mogoče nadomestiti.

12. Vlaganja toženca v sporno nepremičnino so bila torej nezakonita, temeljila so na neveljavnem dogovoru, niso jih odobrili niti prejšnja lastnica - občina, niti novi lastniki tožniki, ki s tožencem niso bili v najemnem razmerju, na podlagi katerega bi lahko le ta od njih terjal povračilo stroškov vlaganj oziroma jih v razmerju do njih pobotaval z najemnino oziroma z zahtevanim nadomestilom zaradi nemožnosti uporabe nepremičnine. Na tožnike se torej pravni učinki toženčevega dogovora z navedenimi fizičnimi osebami ne raztezajo. Niso torej vezani na omenjeni dogovor, na podlagi katerega je bila določena najemnina tako, da se ta pobota z vlaganji v nepremičnino. Kot novi lastniki bi lahko vstopili le v pravice in obveznosti iz najemnega razmerja, sklenjenega med prejšnjo lastnico občino in stečajnim dolžnikom, kar pa ni predmet te pravde. Zato je načelno pravno zmoten zaključek sodišč, da toženec v razmerju do tožnikov ni bil obogaten. Ker po izdaji denacionalizacijske odločbe niso mogli razpolagati z vrnjeno nepremičnino, ker se je v njej nahajal toženec, so prikrajšani in upravičeni do povračila nadomestila zaradi nemožnosti uporabe v spornem obdobju (prvi odstavek 190. člena OZ). Toženčeva obogatitev je zrcalna slika njihovega prikrajšanja v njihovem medsebojnem razmerju.

13. Tudi ni pravilno pravno stališče sodišča prve stopnje, da naj bi vlaganja lastnica Občina G. dovolila že z najemno pogodbo z dne 1. 12. 1992. Ta je urejala zgolj razmerja med tedanjim najemodajalcem in najemnikom, v katera niso mogli vstopiti sklenitelji kasnejših neveljavnih podnajemnih razmerij, na katera se sklicuje toženec. Tudi iz teh razlogov ni torej mogoče zaključiti, da bi tožnike lahko vezalo kakšno pravno poslovno razmerje, ki bi ga morali kot novi lastniki - dediči denacionalizacijskega upravičenca upoštevati oziroma biti zato omejeni pri uveljavljanju svojih lastninskih upravičenj.

14. Ob povedanem je revizijsko sodišče reviziji ugodilo in razveljavilo sodbi sodišč prve in druge stopnje ter vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo odločanje. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava namreč ni bilo v celoti ugotovljeno pravno odločilno dejansko stanje in sicer glede same višine tožbenega zahtevka revidentov (drugi odstavek 380. člena ZPP). V novem postopku bo moralo sodišče prve stopnje oceniti tožbene zahtevke tudi glede na njihovo višino, ki je bila med strankami prav tako sporna, upoštevaje zgoraj navedena pravna izhodišča o neveljavnosti spornih pravnih poslov.

15. O stroških revizijskega postopka bo odločeno s končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

(1) Primerjaj sklep Vrhovnega sodišča RS III Ips 77/96 z dne 19. 12. 1996. (2) „Če v pogodbi ni drugače določeno, nima najemnik pravice prizidati poslovnih prostorov ali jih oddati v podnajem brez dovoljenja najemodajalca ter mora po prenehanju najemnega razmerja izročiti najemodajalcu poslovno stavbo oziroma poslovni prostor v takem stanju, v kakršnem ga je prevzel.“

(3) V skladu s to zakonsko določbo predstavlja vsebino lastninske pravice tudi pravica z njo razpolagati.