Jedro

Res je, da 210. člen ZIZ, pod pogojem da dolžnik takšen predlog vloži v roku 60 dneh od prejema sklepa o izvršbi, določa pravico dolžnika, ki kot lastnik stanuje v prodani družinski stanovanjski hiši ali prodanem stanovanju, da kot najemnik v tej hiši oziroma stanovanju stanuje še tri leta od dneva prodaje in se nastanku takšnega najemnega razmerja kupec ne more upreti.

Vendar pa je treba pri presoji dolžnikove pravice do najema v primerih, ko je predmet prodaje le solastniški delež dolžnika na stanovanjski hiši in kupec na zadevni nepremičnini posledično pridobi le solastniški delež, upoštevati tudi določbe Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki urejajo solastnino (tj. 65. do 67. člen SPZ). Določba prvega odstavka 210. člena ZIZ, ki ustanavlja najemno razmerje med dolžnikom in kupcem v izvršbi prodane stanovanjske hiše, učinkuje le v razmerju do kupca, ne pa tudi v razmerju do drugih solastnikov. Navedena določba tako lahko ustanovi najemno razmerje le v mejah upravičenj kupca v izvršbi prodane stanovanjske hiše, ne more pa poseči v upravičenja, ki jih ima drugi solastnik.

Da bi dolžnika po prodaji njima solastnih deležev na nepremični na javni dražbi pridobila pravico stanovati v zadevni stanovanjski hiši kot najemnika, tako ne zadošča zgolj izpolnitev pogojev iz 210. člena ZIZ (pravočasna podaja predloga, neobstoj okoliščin iz četrtega odstavka 210. člena ZIZ), ampak bi moralo biti izkazano tudi soglasje drugega solastnika. Obstoj takega soglasja pa v predmetnem postopku niti pred sodiščem prve stopnje niti v pritožbi ni bil zatrjevan.

Izrek

I. Pritožba zoper sklep Okrajnega sodišča v Mariboru I 490/2018 z dne 4. 8. 2021 se zavrne in se navedeni sklep potrdi.

II. Pritožba zoper sklep Okrajnega sodišča v Mariboru I 490/2018 z dne 14. 1. 2022 se zavrne in se navedeni sklep potrdi.

III. Upnica in dolžnika sami krijejo svoje stroške postopka s pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je s sklepom o izročitvi z dne 4. 8. 2021 pod točko I izreka odločilo, da se solastniška deleža (¼ + ¼) – ½ nepremičnine z ID znakom parcela 1, ki v naravi predstavlja stanovanjsko hišo na naslovu ..., last dolžnikov vsakega do ¼ celote, izroči kupcu A., d.o.o. Pod točko II izreka je odločilo, da se po pravnomočnosti tega sklepa v zemljiški knjigi pri nepremični, navedeni v točki I izreka tega sklepa, vknjiži lastninska pravica na ime kupca. Pod točko III izreka pa je odločilo, da se po pravnomočnosti tega sklepa pri zgoraj navedeni nepremičnini pri zemljiški knjigi tega sodišča izbriše vknjižena hipoteka pod ID 2 oziroma morebitne druge pravice in bremena, glede katerih zemljiškoknjižno sodišče na podlagi 89. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1) izbris dovoli po uradni dolžnosti.

2. Zoper sklep sta po pooblaščenki pravočasno pritožbo vložila dolžnika. Navedla sta, da izvršilno sodišče ni odločilo o izselitvi obeh dolžnikov iz družinske stanovanjske hiše, o čemer bi moralo odločiti na podlagi drugega odstavka 192. člena ZIZ. Prav tako sodišče ni odločilo o predlogu dolžnikov, da najem stanovanjskih prostorov obdržita še za obdobje treh let od prodaje nepremičnine, ki sta ga dolžnika na podlagi 210. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) podala 30. 7. 2018. Izpostavila sta, da solastnina predstavlja pravno oblast več oseb na isti nerazdeljni stvari, zaradi česar posamezni solastnik ne more imeti izključne lastninske pravice na realnem delu stvari. Posamezni solastnik tako ni upravičen do stanovanja v pritličju, drugi pa do stanovanja v nadstropju, ampak sta oba upravičena do uporabe cele stvari v sorazmerju s svojim deležem. Prodana nepremičnina je v naravi stanovanjska hiša na naslovu ..., vse dokler hiša ne bo razdeljena tako, da bo točno določeno, kateri del nepremičnine v naravi predstavlja delež obeh dolžnikov, pa se dolžnika iz nje nista dolžna izseliti in je proste oseb in stvari izročiti kupcu. Menila sta, da bi bil izpodbijani sklep o izročitvi nepremičnine lahko izvršilni naslov, na podlagi katerega bi kupec lahko takoj zahteval izselitev dolžnikov, kar pa bi bilo v nasprotju z utemeljeno predlaganim odlogom v smislu 210. člena ZIZ. Nadalje sta navedla, da je sodišče v izpodbijanem sklepu sklenilo, da se v zemljiški knjigi na ime kupca vknjiži lastninska pravica na parceli 1, čeprav sredstvo prodaje ni bila celotna nepremičnine, ampak solastnišlo delež dolžnikov. Prav tako bi se tudi izbris hipoteke lahko nanašal le na solastniški delež, ki je bil predmet prodaje na javni dražbi. Pritožbenemu sodišču sta predlagala, da izpodbijani sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Priglasila sta stroške pritožbe.

3. Ker vloga dolžnikov po vsebini pritožbo zoper sklep o izročitvi predstavlja le v delu, v katerem se nanaša na zatrjevani nepravilni odločitvi o vknjižbi lastninske pravice na kupca in izbrisu hipoteke, glede ostalega pa jo je treba obravnavati kot predlog za izdajo dopolnilnega sklepa, je sodišče prve stopnje 14. 1. 2022 izdalo dopolnilni sklep, s katerim je sklep z dne 4. 8. 2021 dopolnilo tako, da je v izreku sklepa dodalo točko VI, pod katero je predlog dolžnikov z dne 30. 7. 2018, da obdržita pravico do najema stanovanjskih prostorov v pritličju stanovanjske hiše ..., še tri leta od dneva prodaje te nepremičnine, zavrnilo. V točki 12 obrazložitve sklepa je sodišče prve stopnje tudi obrazložilo, da o izselitvi dolžnikov iz stanovanjske hiše ni odločilo, saj takšna odločitev po drugem odstavku 192. člena ZIZ v primeru prisilne prodaje solastniškega deleža ni dopustna.

4. Tudi zoper ta sklep sta se po pooblaščenki pravočasno pritožila dolžnika. Grajala sta postopanje sodišča prve stopnje, ko ni odločilo o izselitvi dolžnikov iz zadevne stanovanjske hiše, in navedla, da bi sodišče to na podlagi drugega odstavka 192. člena ZIZ moralo storiti. Trdila sta, da ne drži, da solastnina na nepremičnini ovira oziroma onemogoča solastnikom uporabo te nepremičnine. Izpostavila sta, da sta doslej sorazmerno svojemu solastniškemu deležu uporabljala nepremičnino za prebivanje in tudi pravočasno podala predlog po 210. členu ZIZ, sodišče prve stopnje pa je dolžnika obravnavalo tako, kot da v nepremičnini bivata brez pravnega naslova in zato ne moreta pridobiti pravice do uporabe stanovanjskih prostorov v nepremičnini. Prav tako sta navedla, da zaradi tega, če sta napačno predlagala, da obdržita pravico uporabe stanovanjskih prostorov v pritličju zadevne stanovanjske hiše, ne moreta biti sankcionirana tako, da sploh nimata pravice uporabljati sporne nepremičnine od dneva prodaje dalje. Menila sta, da smiselna uporaba določbe 210. člena ZIZ velja tudi v primeru solastnine in da lahko stanovalca v tem primeru nepremičnino v enakem obsegu kot doslej uporabljata še tri leta po prodajnem naroku. Poudarila sta, da imata dejanski in pravni interes za vložitev pritožbe zoper izpodbijani osnovni in dopolnilni sklep, ki je zanju samo navidezno ugoden. Novi lastnik bo lahko namreč po pravnomočnosti sklepa o izročitvi predlagal izselitev dolžnikov iz nepremičnine, v tožbi na izselitev pa bo lahko predlagal 30 dnevni rok za izselitev. Novi lastnik bi tako lahko izposloval bistveno krajši rok za izselitev, kot bi dolžnikoma sicer pripadal na podlagi 210. člena ZIZ. Prav tako sta (sklicujoč se na sklep VSL I Ip 3563/2015) navedla, da bo novi lastnik lahko zahteval izselitev obeh lastnikov, če bi predložil izjavo preostalega solastnika o tem, kaj v naravi predstavlja kupljen delež, in soglasje o tem, da je novi lastnik upravičen zahtevati izselitev dolžnikov. Predlagala sta, da pritožbeno sodišče sklep o izročitvi nepremičnine in dopolnilni sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Priglasila sta pritožbene stroške.

5. Upnica je v odgovorih na pritožbi tema nasprotovala, predlagala njuno zavrženje oziroma zavrnitev in priglasila stroške odgovorov na pritožbo. Menila je, da dolžnika nimata pravnega interesa za pritožbo v delu, v katerem se zavzemata, da bi sodišče odločilo tudi o njuni izselitvi iz nepremičnine, sicer pa tudi ni mogoče zahtevati izselitve iz nepremičnine, na kateri sta imela dolžnika le solastniški delež, dokler ta ni razdeljena. Soglašala je z odločitvijo sodišča prve stopnje v dopolnilnem sklepu in izpostavila, da kupec zadevne nepremičnine ne bi mogel oddati v najem brez soglasja solastnika D. D., saj lahko s svojim solastnim deležem razpolaga le pravno, ne pa tudi dejansko. Ker zadevna nepremičnina ni razdeljena tako, da bi bila oblikovana etažna lastnina, najemne pogodbe tudi ni mogoče skleniti le za določene stanovanjske prostore v pritličju zadevne hiše, kot sta predlagala dolžnika.

6. Tudi kupec je v odgovorih na pritožbi tema nasprotoval in predlagal njuno zavrnitev. Navedel je, da je bila na javni dražbi prodana ½ nepremičnine in ne stanovanje v spodnjem delu stanovanjske hiše, zaradi česar lahko solastnik uporablja celotno nepremičnino v svojem solastniškem deležu. Glede na to, da je kupec kupil le ½ nepremičnine, brez soglasja solastnika tudi ni mogoče zahtevati izselitve dolžnikov, dokler nepremičnina ni razdeljena, zato sodišče tudi ni moglo odločiti o izselitvi na podlagi drugega odstavka 192. člena ZIZ. Stroškov ni priglasil. 7. Pritožbi nista utemeljeni.

**K odločitvi o pritožbi zoper sklep z dne 4. 8. 2021**

8. Neutemeljeni so pritožbeni očitki, da je sodišče prve stopnje s sklepom o izročitvi odredilo vknjižbo lastninske pravice na kupca in izbris hipoteke pri celotni nepremičnini. Sodišče prve stopnje je pod točko I izreka sklepa z dne 4. 8. 2021 namreč izrecno določilo, da se kupcu izročita zgolj ¼ deleža dolžnikov, skupaj ½ nepremičnine parcela 1. V točkah II. in III. izreka pa se je v zvezi z odločitvijo o vknjižbi lastninske pravice na kupca oziroma v zvezi z odločitvijo o izbrisu hipoteke oziroma drugih morebitnih pravic in bremen izrecno sklicevalo na nepremičnino, navedeno pod točko I. izreka. Iz sklepa tako jasno izhaja, da se tudi odločitev o vknjižbi lastninske pravice na kupca in izbrisu pravic in bremen nanaša izključno na solastniška deleža na nepremičnini, ki sta bila predmet prodaje (torej vsakemu od dolžnikov lasten ¼ delež na nepremičnini) in ne na celotno nepremičnino.

9. Ob odsotnosti navedbe drugih razlogov, ki bi jih bilo mogoče obravnavati kot pritožbene razloge zoper sklep z dne 4. 8. 2021, je pritožbeno sodišče opravilo še uradni preizkus po drugem odstavku 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ, ki pa kršitev ni pokazal. Sodišče prve stopnje je sklep o izročitvi izdalo po opravljeni spletni javni dražbi, ki je bila izvedena 12. 7. 2021 in na kateri je najugodnejšo ponudbo za nakup ½ nepremičnine z ID znakom parcela 1 (last dolžnikov B. B. in C. C., vsakega do ¼ celote) v višini izklicne cene 32.750,00 EUR podala družba A., d.o.o. Sodišče prve stopnje je zato s sklepom o domiku z dne 13. 7. 2021 prodane solastniške deleže na zadevni nepremičnini domaknilo navedenemu ponudniku (šesti odstavek 189. člena ZIZ), po položitvi celotne kupnine (6.550,00 EUR varščine, plačane 6. 7. 2021, in 26.200,00 EUR, plačanih 28. 7. 2021), ki jo je kupec plačal v roku, določenem v odredbi o prodaji (tj. 15 dni od izdaje sklepa o domiku), in po prejemu izjave kupca iz četrtega odstavka 189. člena ZIZ pa je na podlagi prvega odstavka 192. člena ZIZ utemeljeno izdalo izpodbijani sklep o izročitvi, ki ga je tudi ustrezno obrazložilo, tako da je omogočen njegov preizkus na pritožbeni stopnji.

10. Po obrazloženem je pritožbeno sodišče pritožbo dolžnikov zoper sklep z dne 4. 8. 2021 kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

**K odločitvi o pritožbi zoper dopolnilni sklep z dne 14. 1. 2022**

11. S podatki spisa skladna, sicer pa pritožbeno neizpodbijana je ugotovitev sodišča prve stopnje, da je sodišče v izvršilnem postopku prodalo 1/4 solastniška deleža dolžnikov na nepremičnini (tj. stanovanjski hiši na naslovu ...), katere solastnik do ½ je še tretja oseba, . Prav tako je pritožbeno neizpodbijana ugotovitev sodišča prve stopnje, da zadevna stanovanjska hiša fizično ni razdeljena tako, da bi bila oblikovana etažna lastnina z enim stanovanjem v pritličju, ki bi bilo zdaj v lasti kupca, in z drugim v nadstropju, ki bi bilo last D. D. Da nepremičnina fizično ni razdeljena, pa, kot je pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje, izrecno izhaja tudi iz vloge (pritožbe) dolžnikov z dne 26. 8. 2021. V tej sta namreč dolžnika izrecno navedla, da zadevna hiša ni razdeljena tako, da bi bilo točno določeno, kateri del nepremičnine v naravi predstavlja delež obeh dolžnikov, in da posamezni solastnik tako ni upravičen do stanovanja v pritličju, drugi pa do stanovanja v nadstropju, ampak sta oba upravičena do uporabe cele stvari v sorazmerju s svojim deležem. Ker torej kupec v posledici pridobitve solastninske pravice na zadevni nepremičnini ne bo pridobil izključne pravice do uporabe točno določenega dela nepremičnine (stanovanjskih prostorov v pritličju zadevne stanovanjske hiše), ampak idealni (½) delež na nepremičnini in nanj vezano pravico do uporabe celotne nepremičnine sorazmerno svojemu idealnemu deležu (prvi odstavk 66. člena Stvarnopravnega zakonika – SPZ), je pravilna ugotovitev sodišča prve stopnje, da v obravnavani zadevi najemnega razmerja med dolžnikoma in kupcem ni mogoče vzpostaviti le glede določenih stanovanjskih prostorov v pritličju zadevne stanovanjske hiše. 12. Res je, da 210. člen ZIZ, pod pogojem da dolžnik takšen predlog vloži v roku 60 dneh od prejema sklepa o izvršbi, določa pravico dolžnika, ki kot lastnik stanuje v prodani družinski stanovanjski hiši ali prodanem stanovanju, da kot najemnik v tej hiši oziroma stanovanju stanuje še tri leta od dneva prodaje in se nastanku takšnega najemnega razmerja kupec ne more upreti. Tako drži, da se s predlogom po 210. členu ZIZ dolžnik lahko izogne izselitvi iz prodane nepremičnine, na kar sta se v pritožbi, sklicujoč se tudi na sklep VSM I Ip 876/2014, sklicevala dolžnika. Vendar pa je treba, kot je pravilno izpostavilo sodišče prve stopnje, pri presoji dolžnikove pravice do najema v primerih, ko je predmet prodaje le solastniški delež dolžnika na stanovanjski hiši in kupec na zadevni nepremičnini posledično pridobi le solastniški delež, upoštevati tudi določbe Stvarnopravnega zakonika (SPZ), ki urejajo solastnino (tj. 65. do 67. člen SPZ). Določba prvega odstavka 210. člena ZIZ, ki ustanavlja najemno razmerje med dolžnikom in kupcem v izvršbi prodane stanovanjske hiše, učinkuje le v razmerju do kupca, ne pa tudi v razmerju do drugih solastnikov (v obravnavani zadevi do D. D.). Navedena določba tako lahko ustanovi najemno razmerje le v mejah upravičenj kupca v izvršbi prodane stanovanjske hiše, ne more pa poseči v upravičenja, ki jih ima drugi solastnik.1

13. Solastniki so pri uveljavljanju svojih upravičenj in pri upravljanju s stvarjo omejeni skladno z določbami 66. in 67. člena SPZ. Peti odstavek 67. člena SPZ določa, da je za posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, kot so zlasti razpolaganje s celotno stvarjo, določitev načina rabe in določitev upravitelja stvari, potrebno soglasje vseh solastnikov. Med posle, ki presegajo okvire rednega upravljanja, spada tudi oddaja družinske stanovanjske hiše, na kateri obstoji solastnina, v najem.2 Da bi dolžnika po prodaji njima solastnih deležev na nepremični na javni dražbi pridobila pravico stanovati v zadevni stanovanjski hiši kot najemnika, tako ne zadošča zgolj izpolnitev pogojev iz 210. člena ZIZ (pravočasna podaja predloga, neobstoj okoliščin iz četrtega odstavka 210. člena ZIZ), ampak bi moralo biti izkazano tudi soglasje drugega solastnika, D. D. Obstoj takega soglasja pa v predmetnem postopku niti pred sodiščem prve stopnje niti v pritožbi ni bil zatrjevan.

14. Pri tem je brez pomena dejstvo, da sta dolžnika v zadevni stanovanjski hiši doslej bivala kot solastnika in v tem svojstvu tudi v razmerju do preostalega solastnika uresničevala svoje solastninsko upravičenje. S prehodom lastninske pravice na dolžnikoma lastnih deležih na nepremičnini na kupca bo namreč slednji vstopil v položaj dolžnikov, kar bo imelo za posledico, da bo v nadaljevanju on kot solastnik uresničeval pravico do posesti zadevne nepremičnine in pravico do uporabe te nepremičnine sorazmerno svojemu idealnemu deležu (prvi odstavek 66. člena SPZ), na solastništvu utemeljena pravica dolžnikov do posesti in uporabe nepremičnine pa bo posledično prenehala. Enako, kot če bi kupec nepremičnino v takem primeru dolžnikoma v najem oddal na podlagi pravnega posla, bi moralo biti tudi za pridobitev pravice do najema na podlagi 210. člena ZIZ (ki zoper kupca učinkuje po sili zakona) podano soglasje drugega solastnika, v razmerju do katerega 210. člen ZIZ nima učinka. To pa, kot že obrazloženo, v obravnavani zadevi ni bilo niti zatrjevano niti izkazano.

15. Po obrazloženem se izkaže, da je sodišče prve stopnje predlog dolžnikov, da obdržita pravico do najema v zadevni stanovanjski hiši, utemeljeno zavrnilo, zaradi česar pritožba v tem delu ni utemeljena.

16. V zvezi s tem, da sodišče prve stopnje ob zavrnitvi predloga dolžnikov, da obdržita pravico do najema, ni odločilo tudi o izselitvi in izpraznitvi nepremičnine, kot je to predvideno v drugem odstavku 192. člena ZIZ, pa dolžnika nimata pravnega interesa za pritožbo. Odločitev, da morata v določenem roku (npr. 30 dni) od pravnomočnosti sklepa o izročitvi izprazniti prodano nepremičnino in jo izročiti kupcu, bi bila namreč dolžnikoma v škodo, kar v pritožbi ugotavljata tudi sama. Ne glede na to, ali bi sodišče prve stopnje tudi pri prodaji solastnega deleža na stanovanjski hiši na podlagi drugega odstavka 192. člena ZIZ dolžnikoma moralo naložiti izpraznitev in izročitev nepremičnine, ali pa je pravilna odločitev sodišča prve stopnje, da tega ni storilo, pritožbeno sodišče utemeljenosti pritožbe dolžnikov zaradi pomanjkanja pravnega interesa v tem delu ni vsebinsko presojalo. Kupec, ki bi edini imel pravni interes, da bi zahteval odločitev sodišča na podlagi drugega odstavka 192. člena ZIZ, pa niti pritožbe niti pravočasnega predloga za izdajo dopolnilnega sklepa ni vložil, kot izhaja iz njegovih navedb v odgovorih na pritožbe, pa tudi sam meni, da je ravnanje sodišča prve stopnje ustrezno.

17. Po obrazloženem in ker tudi kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ), ni ugotovilo, je pritožbeno sodišče pritožbo dolžnikov zoper sklep z dne 14. 1. 2022 kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

**K odločitvi o stroških pritožbenega postopka**

18. Pritožbeno sodišče je na podlagi prvega odstavka 165. člena ZPP odločilo tudi o stroških postopka s pritožbo. Te sta priglasila dolžnika in upnica. Ker dolžnika s pritožbama nista uspela in ne gre za stroške, ki bi jima jih upnica neutemeljeno povzročila (šesti odstavek 38. člena ZIZ), jih morata kriti sama. Prav tako mora svoje stroške odgovorov na pritožbi sama kriti upnica, saj z vloženimi odgovori na pritožbi ni z ničemer prispevala k rešitvi zadeve na pritožbeni stopnji, zaradi česar ti stroški niso bili potrebni za postopek (peti odstavek 38. člena ZIZ).

1 VSL Sklep I Ip 433/2010 z dne 7. 4. 2010. 2 Odločbe Vrhovnega sodišča RS: sodba II Ips 428/2000 z dne 5. 4. 2001, sodba II Ips 401/2008 z dne 17. 6. 2010, sodba in sklep II Ips 144/2009 z dne 23. 6. 2011 (točka 8 obrazložitve), sklep II Ips 36/2019 z dne 9. 5. 2018 (točka 17 obrazložitve); VSL sodba I Cp 1350/2014 z dne 23. 9. 2014 (točka 7 obrazložitve), VSL Sodba I Cp 538/2019 z dne 3. 7. 2019 (točka 5 obrazložitve), VSL sklep I Ip 433/2010 z dne 7. 4. 2010.