Jedro

Ob ugotovljenih okoliščinah, da so obstajale številne napake (dvigovanje parketa, vlaženje notranjih sten itd.), da toženka kljub neizmernem prizadevanju tožnice, da odpravi napake, nerazumljivo dolgo obdobje 21 mesecev ni odpravila napak v stanovanju, medtem ko se je sanacija (ko se je toženka končno lotila dela) dejansko izvedla v manj kot mesecu dni, toženki ni mogoče očitati, da je ravnala v nasprotju z bremenom zmanjševanja škode toženke. Ob takšnem dejanskem stanju toženka ni bila dolžna zmanjševati škodo tako, da bi morala razvrednoteno stanovanje oddati v najem za nižjo najemnino.

Izrek

I. Pritožba tožene stranke se zavrne in se v izpodbijanem delu (v 1. točki izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II.

Pritožbi tožeče stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni v:

1./ 3. točki izreka tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranka v roku 15 dni plačati še znesek 3.873,45 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo: - od zneska 44.201,56 SIT od 1.11.2004 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.12.2004 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.1.2005 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.2.2005 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.3.2005 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.4.2005 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.5.2005 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.6.2005 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.7.2005 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.8.2005 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.9.2005 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.10.2005 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.11.2005 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.12.2005 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.1.2006 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.2.2006 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.3.2006 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.4.2006 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.5.2006 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.6.2006 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila, - od zneska 44.201,56 SIT od 1.7.2006 do 31.12.2006 in od zneska 184,45 EUR od 1.1.2007 do plačila.

2./ 5. točki izreka pa tako, da je tožena stranka dolžna tožeči stranki v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča druge stopnje povrniti 2.259 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

III.

Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 345 EUR pritožbenih stroškov, v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po izteku izpolnitvenega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je razsodilo, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki znesek 6.851 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posameznih zneskov do plačila, kot je to natančneje razvidno iz 1. točke izreka izpodbijane sodbe. Kar je tožeča stranka zahtevala več, je zavrnilo. Ugotovilo je tudi, da terjatev tožene stranke do tožeče stranke zaradi vgraditve dražjega materiala ne obstaja. Obenem je sklenilo, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

Proti navedeni odločitvi se pritožujeta obe pravdni stranki, tožnica se pritožuje zoper zavrnilni del izpodbijane sodbe glede plačila zneska 3.873,45 s pripadajočimi obrestmi (3. točka izreka), toženka pa zoper obsodilni del (1. točka izreka), obe posledično tudi proti odločitvi o stroških postopka (5. točka izreka). Tožnica uveljavlja pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, toženka pa vse pritožbene razloge. Tožnica predlaga pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da toženki naloži še plačilo 3.873,45 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi, podrejeno razveljavitev sodbe v tem delu, toženka pa predlaga spremembo v smeri zavrnitve zahtevka v celoti. Zahtevata tudi povrnitev stroškov pritožbenega postopka.

Tožnica v pritožbi nasprotuje odločitvi sodišča prve stopnje, ki je zavrnilo zahtevek glede plačila 3.873,45 EUR s pripadki z obrazložitvijo, da tožnica za vtoževano obdobje 21 mesecev ni upravičena do odškodnine v višini celotne najemnine, saj bi morala zmanjševati škodo s tem, da bi stanovanje oddala za manjšo najemnino. Meni, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo, in sicer določbo 171. člena OZ, ki govori o prispevku oškodovanca k nastanku škode. V konkretnem primeru niso podani pogoji za uporabo instituta deljene odgovornosti. Po njenem prepričanju ni moč pričakovati in zahtevati od nje, da bo za potrebe preprečevanja škode ravnala protipravno oziroma nemoralno. V primeru, da bi sporno stanovanje, ko je bilo obremenjeno z izkazanimi stvarnimi napakami, dejansko oddajala v najem v takšnem slabem stanju, v kakršnem je bilo, bi ravnala protipravno, saj najemodajalec v razmerju do najemnika odgovarja za stvarne napake na stvari, ki jo da v najem. Lastnik mora najemniku oddati stanovanje v najem v takšnem stanju, ki omogoča normalno uporabo stanovanja in stanovanje v takšnem stanju vzdrževati ves čas trajanja najema (92. člen Stanovanjskega zakonika – SZ-1, Ur. l. RS, št. 69/2003). Oddaja stanovanja v najem z izkazanimi stvarnimi napakami bi bila v nasprotju z navedenim. Stvarne napake so obstajale v dnevni sobi in spalnici, ki sta bistvena prostora, potrebna za normalno bivanje. Zaradi pričakovane sanacije, s katero pa je toženka odlašala skoraj dve leti, najemnik prostorov ne bi mogel opremiti in jih normalno uporabljati. Zoper tožnico bi lahko najemnik tudi zahteval ukrepanje stanovanjske inšpekcije. V situaciji, ko je tožnica od toženke ves čas pričakovala, da bo ukrepala v zakonskih rokih, kot ji nalagajo določbe Zakona o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (ZVKSES; Ur. l. RS, št. 18/2004), oddaja stanovanja v najem za bistveno manjšo ceno od cene, ki bi jo imelo stanovanje brez napak, torej za 35 % najemnino, ni bila ustrezno sredstvo za zmanjševanje škode. Tožnica ni vedela in ni mogla vedeti, da bo toženka s sanacijo tako dolgo odlašala, temveč je upravičeno računala, da bo odpravila napake v kratkem času, glede na to, da po objektivnih kriterijih ne bi smela trajati dlje od enega meseca. V dve leti trajajoči korespondenci in odpravljanju napak oz. sanacije tožnica ni mogla odpravljati škode za nazaj. Glede na večkratne obljube toženke, da bo sanacijo izvedla hitro in v določenih terminskih planih, tožnica ni bila dolžna zmanjševati škode. Splošna obveznost oškodovanca, da prepreči povečanje škode oziroma njeno zmanjšanje, ne gre tako daleč, da bi morala tožnica v dani situaciji oddati v najem svoje stanovanje za nižjo tržno najemnino. Tožnica si je prizadevala zmanjšati škodo, saj je toženko neprestano pozivala k odpravi napak in opozarjala na posledice zamude, vendar toženka na to ni reagirala, kot bi morala. Zato bi moralo prvo sodišče bolj natančno oceniti situacijo tožnice v spornem času in ugotoviti, ali je bila v okoliščinah, kakršne so obstajale, opustitev oddaje stanovanja za nižjo najemnino res tisto dejanje, zaradi katerega je treba zmanjšati škodo po institutu deljene odgovornosti, ali ne. Sodišče bi moralo zlasti ugotoviti, ali je bilo stanovanje v stanju, ki omogoča normalno uporabo in ali je bila oddaja stanovanja za nižjo najemnino res njena dolžnost zmanjševanja škode. Tožnica zaključuje, da bi ji moralo sodišče prve stopnje priznati odškodnino v višini polne izpadle najemnine za vsak mesec nezmožnosti oddajanja v najem, torej tudi 184,45 EUR najemnine mesečno, ki naj bi jo po zmotnem stališču sodišča dobila za oddajo stanovanja z napakami.

Toženka pa se ne strinja z razlogi izpodbijane sodbe, da bi mesečna najemnina znašala 527 EUR za stanovanje brez napak in da bi lahko tožnica oddala stanovanje z napakami samo za 35% te najemnine. Sodni izvedenec je sicer ugotovil, da je možno stanovanje kljub napakam uporabljati oziroma stanovati v njem, pri čemer bi najemnina znašala 35% vrednosti tržne najemnine za obravnavano stanovanje, ki je 527 EUR. Vendar toženka meni, da se predmetno stanovanje ne bi oddajalo za mesečno najemnino v višini 527 EUR. Tožnica je izpovedala, da ji je nepremičninska posrednica rekla, da bi lahko stanovanje oddala za 100.000 SIT (418 EUR) in stroške najema, če bi bilo stanovanje brez napak. Ta znesek je torej tisti znesek najemnine, ki ga tožnica ni dobila, ker stanovanja ni oddala. Ker je bila tožnica pripravljena za ta znesek oddati v najem svoje stanovanje, mnenje izvedenca, koliko bi znašala najemnina, ni uporabno. Tudi odbitek 65 % od tržne najemnine, ki ga je toženka dolžna plačati tožnici, je previsok, saj je bilo mogoče napake odpraviti v 10 dneh (najemnik bi bil le toliko dni oviran pri uporabi), stanovanje pa je bilo kljub napakam možno uporabljati. Izvedenec pa tudi ni obrazložil svoje ocene glede višine odbitka oziroma, kako je prišel do takega deleža. Prav tako ga ni obrazložilo sodišče prve stopnje, ki se je le sklicevalo na mnenje izvedenca, kar ne zadošča, še zlasti, ker je toženka izvedensko mnenje grajala. Toženka pri tem meni, da za ugotovitev, za kolikšen procent tržne najemnine bi bili najemniki pripravljeni najeti stanovanje z napakami, ni potrebno strokovno znanje. Zato ocenjuje, da bi bilo stanovanje možno oddati v najem za 70% najemnine in ne samo za 35% najemnine. To pomeni, da bi bilo stanovanje možno oddati najmanj za mesečno najemnino 292,60 EUR (70% x 418) oziroma bi bila tožnica oškodovana kvečjemu za znesek 125,40 EUR (30% x 418). Toženka še vztraja, da ZVKSES ne opravičuje kupca stanovanja, da sam ne odpravi napake v stanovanju. Kupec mora storiti vse potrebno, da se škoda zmanjša, zato ne sme v nedogled čakati in gledati, kako mu narašča. Zakon tudi predvideva odpravo napak na stroške prodajalca, v primeru neaktivnosti prodajalca. Tožnica pri tem ne bi izgubila garancije za kvalitetno delo. Če bi tožnica sama pristopila k odpravi napak, bi bila njena škoda le 3.712,50 EUR, kot je po oceni izvedenca znašal strošek sanacije.

Tožnica je podala odgovor na pritožbo, v katerem predlaga, da se pritožba toženke zavrne kot neutemeljena. Zahteva povrnitev stroškov v zvezi z odgovorom na pritožbo.

Pritožba tožnice je utemeljena, pritožba toženke ni utemeljena.

Uvodoma pritožbeno sodišče ugotavlja, da se pravdni stranki pritožujeta zoper odločitev sodišča prve stopnje v 1., 3. (glede glavnice 3.873,45 EUR) in 5. točki (glede stroškov postopka) izreka. V preostalem delu je sodba sodišča prve stopnje že pravnomočna in ni predmet preizkusa tega pritožbenega postopka, pri čemer v izreku sodbe sodišča prve stopnje ni točke 2. Pritožbeno sodišče je preizkusilo sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu, v okviru uveljavljanih pritožbenih razlogov, pri čemer je po uradni dolžnosti pazilo na bistvene kršitve določb postopka iz 2. odstavka 350. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP, Ur. l. RS, št. 73/07 – UPB3 in št. 45/08) in na pravilno uporabo materialnega prava.

V obravnavani zadevi tožnica od toženke zahteva povrnitev škode, ki ji je nastala zaradi neodpravljanja oziroma počasnega odpravljanja stvarnih napak na stanovanju, ki ga je od toženke kupila na podlagi kupoprodajne pogodbe z dne 28. 9. 2004, ker v vmesnem času ni mogla oddati stanovanja, kot je načrtovala in je bila zato ob najemnino. Zahteva plačilo odškodnine v višini najemnine za čas 21 mesecev, od oktobra 2004 do vključno junija 2006. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje, je tožnica po primopredaji stanovanja ugotovila določene skrite napake, glede katerih je toženko obvestila in jo pozivala na njihovo odpravo. Zaradi zmotnega razumevanja toženke pritožbeno sodišče, čeprav ji je pravilno obrazložilo že sodišče prve stopnje, ponovno pojasnjuje, da ima kupec glede na določbo 25. člena ZVKSES v primeru, da prodajalec v roku ne odpravi skritih napak na stvari, ki je predmet prodajalčevega izpolnitvenega ravnanja, na katere je bil pravočasno seznanjen ali v primeru, da se sploh ne odzove na obvestilo o napakah, možnost izbire med več jamčevalnimi zahtevki. Kupec lahko bodisi vztraja pri zahtevku na odpravo napak od prodajalca bodisi sam odpravi napako na stroške prodajalca bodisi zahteva znižanje kupnine. Vrstni red za uveljavljanje teh jamčevalnih zahtevkov ni določen. Tožnica kot kupec spornega stanovanja ni bila dolžna, da sama zagotovi odpravo napake in od prodajalca zahteva povrnitev stroškov, ki bi ji nastali v zvezi s tem. Zakon namreč dopušča kupcu, da se med več možnostmi odloči, katero bo uveljavljal. Tožnica se je odločila za odpravo napak od prodajalca. Zaradi te izbire ji ni mogoče očitati nobene opustitve pri odpravi napak, saj je ravnala tako, kot ji je zakon dopuščal. Primarna dolžnost, da se odpravijo napake na stanovanju, je na strani prodajalca in ne nasprotno. Toženka pa tudi prezre pomembno dejstvo, zakaj se je tožnica odločila vztrajati pri zahtevku na odpravo napak. Toženka tožnici ni izročila bančne garancije za odpravo skritih napak (toženka ni nasprotovala tem navedbam), zato je toliko bolj razumljiva njena odločitev zahtevati od toženke, da odpravi napake na izročenem stanovanju. Neutemeljena je pritožba toženke, da bi morala tožnica sama pristopiti k odpravi napak in bi zato njeno škodo predstavljali le stroški sanacije.

Po dejanskih ugotovitvah sodišča prve stopnje, ki jih pravdni stranki ne izpodbijata, so se po prevzemu stanovanja na njem pojavile številne skrite napake, kot so dvigovanje parketa, vlaženje notranjih sten dnevne sobe in spalnice, napihovanje vrat po celem stanovanju, nezmožnost njihovega zapiranja, nepravilno fiksiran pult, slaba slikopleskarska dela po celotnem stanovanju. Zaradi slabe hidroizolacije atrija je prišlo do zamakanja, ki je povzročilo vlaženje sten v notranjosti in dvigovanje parketa. Tožnica je pravočasno opozorila toženko na stvarne napake na stanovanju ob prevzemu in na tiste napake, ki so se pojavile šele po prevzemu stanovanja v mesecu oktobru 2004, t. im. skrite stvarne napake (v skladu z 24. členom ZVKSES). Toženka pa je kršila vse zakonske roke po 25. členu ZVKSES glede pregleda nepremičnine in dostave obvestila tožnici o vzrokih za napake in o načinu odprave. Grobo je kršila tudi rok za odpravo skritih napak od prejema obvestila o njih. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je toženka odpravila vse napake na stanovanju tožnice šele konec junija 2006, glede na prvo obvestilo o njih z dne 19.10.2004 po 20 mesecih, kar tudi po stališču pritožbenega sodišča presega vse meje vestnosti in poštenja ter skrbnosti v obligacijskih razmerjih. Sodišče prve stopnje je še ugotovilo, da je dejansko celotna sanacija navedenih napak trajala manj kot en mesec in ne 10 dni, kot zmotno meni toženka. Izvedenec je namreč ocenil, da bi 10 dni trajal kvečjemu sanacija parketa in sten, celotna odprava napak pa tri tedne. Glede na izpoved priče M., da je sanacija dejansko trajala tri tedne in vsebino dopisa toženke tožnici, iz katere je razvidno, da toženka za vsa dela potrebuje 27 dni, je zaključek sodišča prve stopnje, da je sanacija trajala manj kot en mesec, pravilna. Prav te svoje obveznosti pa toženka ni izpolnila v 21 mesecih. Po ugotovitvah sodišča prve stopnje je imela tožnica namen kupljeno stanovanje oddati v najem, saj bi s tem pokrivala kredit, ki ga je najela za njegov nakup. Zaradi napak na stanovanju, ki jih toženka ni odpravila kar 21 mesecev od izročitve stanovanja tožnici, ji je škoda gotovo nastajala. Tožnica zaradi napak na stanovanju le-tega ni dala v najem. Gre ji odškodnina, ki predstavlja nadomestilo za izgubljeni dohodek v višini najemnine za sporno stanovanje (132. člen Obligacijskega zakonika – OZ, Ur. l. RS, št. 83/2001 s spremembami).

V pritožbi sta še sporna višina najemnine, ki jo zahteva tožnica za predmetno stanovanje za čas 21 mesecev (od oktobra 2004 do konca junija 2006), ko ga tožnica ni mogla oddati v najem in pa vprašanje, ali je bila tožnica dolžna zmanjšati škodo s tem, da bi morala do zaključka sanacije stanovanje s številnimi napakami oddati za nižjo ceno.

Sodišče prve stopnje je ocenilo, da bi tožnica kljub napakam stanovanje morala oddati v najem in s tem preprečiti, da bi se škoda povečala. Meni, da napake, ki so bile ugotovljene, ne preprečujejo oddaje stanovanja v najem. Takšno stališče pa je po prepričanju pritožbenega sodišča materialnopravno napačno. Po 171. členu OZ je oškodovanec dolžan zmanjševati škodo. Storiti mora vse, da bi se škoda zmanjšala. Tudi zvesto stranko, kar je tožnica v obravnavani zadevi, ki ji je nastala škoda zaradi kršitev toženke pri odpravljanju stvarnih napak, zadane breme zmanjšanja škode (171. člena OZ). Vendar pa ob ugotovljenih okoliščinah, da so obstajale številne napake (kot so dvigovanje parketa, vlaženje notranjih sten dnevne sobe in spalnice ter druge že zgoraj navedene napake), da toženka kljub neizmernem prizadevanju tožnice, da odpravi napake (številni dopisi, priloge A4-8, A19-21), nerazumljivo dolgo (21 mesecev) ni odpravila napak v stanovanju, medtem ko se je sanacija (ko se je toženka končno lotila dela) dejansko izvedla v manj kot mesecu dni, toženki ni mogoče očitati, da je ravnala v nasprotju z bremenom zmanjševanja škode toženke. Ob takšnem dejanskem stanju toženka ni bila dolžna zmanjševati škodo tako, da bi morala razvrednoteno stanovanje oddati v najem za nižjo najemnino. Vzrok za nastanek škode je bil na strani toženke, v njeni moči in dolžnosti je bilo tudi, da vsak trenutek odpravi vzrok za nastajanje škode, ne pa da je s sanacijo odlašala tako dolgo obdobje. Lahko bi nehala s kršitvijo svojih obveznosti po zakonu. Po izbiri tožnice, da ji toženka odpravi napake, je bilo prenehanje s kršitvami (hitro sprejemanje odločitev in odpravljanje napak) odvisno od volje toženke. Toženka kot skrben gospodarstvenik bi morala preprečiti nastajanje škode, zato ne more pričakovati od nasprotne stranke ukrepanja v svojo korist. Oddajanja stanovanja z napakami, kot so izkazane, predvsem z vlaženjem sten in odstopanjem parketa, pri čemer je splošno znano, da je bivanje v vlagi škodljivo zdravju, nenazadnje škodljivo vpliva tudi na druge dobrine v stanovanju, zato ni mogoče naložiti tožnici, tudi za nižjo najemnino ne. Izvedenec je sicer ocenil, da bi bilo možno stanovanje kljub ugotovljenim napakam uporabljati, vendar je to oceno podal ob predpostavki, da bi se stanje saniralo hitro (za odpravo vseh napak je bilo potrebno manj kot en mesec, po izvedenčevem mnenju celo maksimalno 20 dni), saj je nadalje pojasnil, da daljši čas uporabe brez izvedbe sanacije, kar pa se je zgodilo v obravnavanem primeru, lahko povzroči okvare ali poškodbe vgrajene opreme, naprav in tudi zdravja uporabnikov. To pa pomeni, da bi tožnica z oddajanjem takšnega stanovanja le še povečala škodo, ne pa je zmanjšala. K tako daljnosežnim bremenom pa 171. člen OZ pač ne zavezuje. Možna uporaba stanovanja za kratek čas ne pomeni, da je bila tožnica dolžna zmanjšati škodo namesto toženke tako, da bi dala stanovanje v najem za nižjo ceno, in sicer za 35% tržne najemnine. Pritožbeni očitki toženke, da bi lahko tožnica oddajala stanovanje za višjo 70 % najemnino (in ne 35%) in bi bila zato upravičena iz naslova odškodnine za premoženjsko škodo v obliki izgubljenega dobička le v višini 30% mesečne najemnine, zato niso utemeljeni. Neutemeljeno pa je tudi pritožbeno zavzemanje, da bi bila škoda manjša, če bi tožnica stanovanje redno zračila. Že sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da bi bilo to dejstvo upoštevno le v primeru, če bi tožnica zahtevala povračilo stroškov sanacije, ne pa za izgubo najemnine, kot v konkretnem primeru.

Materialnopravno zmotno je stališče sodišča prve stopnje, da tožnico zadene dolžnost zmanjševanja škode v smislu 171. člena OZ. Toženka je torej v celoti odgovorna za izgubo pričakovane najemnine zaradi opustitve hitre odprave napak v stanovanju.

Pritožbeno sodišče nima pomislekov v ugotovitev sodišča prve stopnje, da je mesečna najemnina v vtoževanem času, ki bi jo toženka prejemala za najem stanovanja brez napak, znašala 527 EUR. Tožnica ni trdila, da bi bila stanovanje pripravljena oddati v najem za 100.000 SIT (418 EUR). Da bi ga lahko vsaj za ta znesek oddala v najem, ji je povedala nepremičninska agentka, kar pa ne pomeni, da bi bila njena dejanska škoda v izpadu najemnine le za ta znesek. Zaradi ugotovitve višine najemnine, ki bi ji pripadala, če bi oddala stanovanje brez stvarnih napak, je sodišče prve stopnje pravilno angažiralo izvedenca, ki je določil višino najemnine za enakovredno nepremičnino v višini 527 EUR. Nenazadnje sta tudi obe pravdni stranki predlagali postavitev izvedenca ravno z namenom, da se ugotovi, kakšno najemnino bi tožnica dosegla z oddajo predmetnega stanovanja v najem. Njena škoda (izguba dobička, 132. člen OZ) je tolikšna, kolikor bi znašala tržna mesečna najemnina. Sodišče prve stopnje pravilno ni upoštevalo kot edino osnovo pri ugotavljanju višine najemnine je tožničino izpoved, kot se zavzema pritožba toženke, temveč tudi izvedensko mnenje, izpoved priče, nepremičninske agentke K. in podatkov Informacijske baze. Ugotovitev o višini tržne najemnine ima podlago v izvedenskem mnenju, ki ima zaradi strokovnosti in objektivnosti odgovorov izvedenca posebno težo. Najemnina (izgubljeni dobiček), ki jo je tožnica utemeljeno pričakovala, znaša toliko, kot je ocenil izvedenec. Le-ta pa upošteva vse okoliščine, ki vplivajo na njeno višino (kraj, lokacija, velikost, ipd.) Ker od tožnice, glede na ugotovljene okoliščine primera, ni mogoče zahtevati, da zmanjšuje škodo namesto toženke, je tožnica upravičena do celotne odškodnine, ki se kaže v izgubi najemnine. Pritožbeno sodišče je zato na podlagi 5. alinee 358. člena ZPP pritožbi tožnice ugodilo in spremenilo sodbo sodišča prve stopnje v zavrnilnem delu (v 3. točki izreka) tako, da je toženka dolžna tožnici plačati še preostalo zahtevano najemnino, ki znaša za vtoževano obdobje 21 mesecev 3.873,45 EUR (21 x 35 % od 527 EUR), z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti vsakokratne mesečne najemnine v višini 184,45 EUR (44.201,56 SIT) dalje do plačila, kot je razvidno iz izreka. Pritožbo toženke je bilo treba zavrniti kot neutemeljeno in v izpodbijanem, a nespremenjenem delu (v 1. točki izreka) potrditi sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Če sodišče spremeni odločbo, zoper katero je bilo vloženo pravdno sredstvo, odloči o stroških vsega postopka. Tožnica je uspela s tožbenim zahtevkom, zato ji mora toženka povrniti vse potrebne stroške postopka (1. odstavek 154. člena in 1. odstavek 155. člena ZPP). Pritožbeno sodišče je sledilo s strani sodišča prve stopnje priznanim stroškom tožnice v višini 2.259,00 EUR (iz stroškovnika – list. št. 134 je razvidno, kateri stroški so ji bili priznani), saj pravdni stranki njegovi odmeri ne nasprotujeta. Toženka je tako dolžna tožnici povrniti 2.259,00 EUR pravdnih stroškov v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka pa z zakonskimi zamudnimi obresti.

Odločitev o pritožbenih stroških temelji na 1. odstavku 165. člena ZPP. Ker je tožnica s pritožbo v celoti uspela, je upravičena do povrnitve vseh potrebnih stroškov pritožbenega postopka. Pritožbeno sodišče je tožnici v skladu z določili odvetniške in takse tarife priznalo v pritožbi priglašene stroške v znesku 345 EUR (za sestavo pritožbe 375 točk, 2 % za materialne stroške in 20 % DDV, upoštevaje vrednost odvetniške točke 0.459 EUR ter takso za pritožbo 135 EUR). Tudi pritožbene stroške ji mora toženka povrniti v roku 15 dni od vročitve te sodbe, po preteku tega roka pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Toženka, ki s pritožbo ni uspela in tožnica, ki z odgovorom na pritožbo toženke ni prispevala k odločitvi pritožbenega sodišča (zato je bil strošek za njegovo sestavo nepotreben; 1. odstavek 155. člena ZPP), sami krijeta te pritožbene stroške.