Jedro

Dolžnik v pritožbi utemeljeno opozarja, da se cenilka v svojem odgovoru ni obrazloženo opredelila do njegovih pripomb. Opredelitev do dolžnikovih pripomb in obrazloženi razlogi, zakaj je sodišče prve stopnje kljub dolžnikovih obrazloženim in dokazno podprtim pripombam mnenju cenilke v celoti sledilo, so izostali tudi v izpodbijanem sklepu. Drži sicer, da dolžnik na odgovor cenilke ni podal dodatnih pripomb, vendar glede na povsem pavšalno vsebino tega odgovora, s katerim na dolžnikove pripombe ni bilo niti delno odgovorjeno, to dejstvo samo po sebi ne utemeljuje zaključka, da je cenilka izdelano cenitev nepremičnin zadostno utemeljila.

Ker se dolžnik na podlagi izpodbijanega sklepa ni mogel seznaniti z razlogi, iz katerih sodišče prve stopnje njegovim pripombam na cenitev ni sledilo in je kljub pripombam ugotovitev vrednosti nepremičnine v celoti oprlo na izdelano cenitev, je bila s tem kršena njegova pravica do izjave (8. točka drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ), kar je narekovalo razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sklep sodišča prve stopnje se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbe se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da znaša vrednost nepremičnin parc. št. *131 in parc. št. 333/3, obe k.o. ..., 82.300,00 EUR.

2. Zoper sklep je pravočasno pritožbo vložil dolžnik A. A. Predlagal je razveljavitev izpodbijanega sklepa in zahteval povrnitev pritožbenih stroškov. Izrazil je nasprotovanje cenitvi z dne 15. 9. 2021, ki jo je izdelala sodna cenilka B. B. in na katero je sodišče prve stopnje oprlo izpodbijani sklep. Izpostavil je, da je v ugovoru podal neposredni dokaz o nepravilni oceni vrednosti nepremičnine, saj se cenilni poročili z dne 28. 12. 2011 in 15. 9. 2021 razlikujeta za približno 20.000 EUR. Novo cenitveno poročilo je neposredno v škodo zastavitelja in dolžnika, čeprav je obe poročili izdelala ista cenilka, ki pa ni upoštevala trenda dviga vrednosti cen nepremičnin in inflacije. Sodišču prve stopnje je očital, da se v izpodbijanem sklepu do njegovih pripomb glede bistvenega razhajanja obeh cenilnih poročil ni opredelilo, svojo odločitev pa je oprlo le na pojasnilo cenilke, ki pa je brez ustrezne obrazložitve in strokovnega pojasnila. Cenilka namreč ni pojasnila, zakaj je glede na dejstva v zvezi z vlaganji in vrednostjo gradbenega kvadrata danes in pred desetimi leti, ki jih je dolžnik navedel v svojem ugovoru, vrednost nepremičnin danes manjša in ne enaka oziroma celo večja kot pred desetimi leti. Ker je sodišče svojo utemeljitev oprlo na tako neobrazložen odgovor cenilke, je nepravilno ugotovilo dejansko stanje v zvezi z vrednostjo nepremičnine, ker sklep ne vsebuje obrazložitve v zvezi z utemeljenim ugovorom dolžnika, pa je podana tudi bistvena kršitev določb postopka. S tem, ko utemeljitev sodišča ne ponudi odgovorov na vprašanja, ki jih je zastavil dolžnik, ki je zahteval strokovno pojasnilo glede dveh razhajajočih se cenitev iste cenilke, mu je bila kršena pravica do pritožbe Po mnenju pritožnika bi moralo sodišče slediti njegovemu predlogu in postaviti novega cenilca, saj je obstajal utemeljen dvom v pravilno oceno nepremičnine. Zakaj tega ni storilo v sklepu ni pojasnilo. Pritožnik je tudi izpostavil, da lahko nepravilna (prenizka) ugotovitev vrednosti povzroči škodo tako dolžniku kot tudi njegovemu zastavitelju (tj. zastavni dolžnici C. C.), prav tako pa tudi upniku, ki se ob takšni oceni vrednosti nepremičnine v postopku ne bo poplačal. Četudi dolžnik ni lastnik zadevne nepremičnine, je enakovredna stranka v predmetnem postopku. Če se upnik s prodajo nepremičnine ne poplača, lahko namreč izvršbo nadaljuje zoper dolžnika, prav tako pa lahko zastavitelj, če dokaže višjo vrednost nepremičnine, kot je bila ugotovljena, od dolžnika terja povračilo škode.

3. Upnik na pritožbo ni odgovoril. 4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo vrednost nepremičnin, ki so predmet izvršbe (prvi odstavek 179. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ), pri čemer je ugotovitev vrednosti oprlo na cenilno poročilo cenilke B. B. z dne 15. 9. 2021 in na odgovor cenilke na pripombe dolžnika z dne 4. 11. 2021. 6. Cenilka je v cenitvenem poročilu z dne 15. 9. 2021 vrednost ocenjevanih nepremičnin ocenila na skupno 82.300,00 EUR. Dolžnik je na izdelano cenilno poročilo podal pravočasne pripombe, v okviru katerih je cenitvi nasprotoval kot prenizki. Svoje nasprotovanje je oprl na dva sklopa razlogov. V prvi vrsti je cenilki očital, da ni upoštevala aktualnih tržnih razmer in statističnih podatkov v drugi polovici leta 2021, ko se je pojavil drastičen trend povišanja cen nepremičnin, saj je upoštevala primerljive pravne posle iz leta 2020, ko še ni bil upoštevan ustrezen faktor povišanja cen surovin in materialov za izgradnjo nepremičnin ter faktor povišanja cen nepremičnin. V drugi vrsti pa je opozoril, da je cenilno poročilo v nasprotju s cenilnim poročilom, ki ga je ista cenilka izdelala v letu 2011 in v katerem je bil isti ocenjevani objekt skupaj z zemljiščem ocenjen na 105.000,00 EUR, pri čemer pa so bile po izdelavi cenitve iz leta 2011 na nepremičnini opravljene izboljšave. V letu 2015 so se tako vršila obsežna adaptacijska dela, in sicer so se v pritličnem prostoru, kjer je bila prej garaža, izdelale bivalne sobe, s čimer se je povečala bivanjska površina in uporabnost prostorov, česar cenilka pri novi cenitvi ni upoštevala. Prav tako so se na objektu zamenjala vsa okna. Uredila se je tudi terasa, kar v cenitvi prav tako ni upoštevano. Glede na rast cen nepremičnin, ki izhaja iz poročila GURS, je v obdobju od leta 2011 do leta 2020 prišlo do povečanja tržne vrednosti nepremičnin v povprečju za vsaj 15%, zaradi česar bi morala vrednost nepremičnin po mnenju dolžnika v letu 2021 znašati kvečjemu več in ne manj kot v letu 2011, realna tržna vrednost nepremičnin pa bi po njegovem mnenju znašala vsaj 140.000,00 EUR.

7. Cenilka je v odgovoru na dolžnikove pripombe odgovorila, da je ponovno pregledala cenilno poročilo, da je prepričana, da so ugotovljene tržne vrednosti primerne in da nepremičnin nikakor ne bi mogla oceniti na 140.000,00, kar kot realno tržno vrednost zatrjuje dolžnik.

8. Dolžnik v pritožbi utemeljeno opozarja, da se cenilka v svojem odgovoru ni obrazloženo opredelila do njegovih pripomb. Cenilka je namreč zgolj pavšalno navedla, da je izdelana cenitev primerna in da realna tržna vrednost ne znaša 140.000,00, kot je trdil dolžnik, ne da bi kakorkoli pojasnila, ali in kako je v cenitvi upoštevala izboljšave, ki jih je v pripombah izrecno izpostavil dolžnik, in zakaj je kljub temu in kljub zatrjevanemu zvišanju cen nepremičnin v obdobju od predhodne cenitve iz leta 2011 (slednje nenazadnje izhaja tudi iz preglednice gibanja cen na strani 9 cenitve z dne 15. 9. 2021) cenilka iste nepremičnine v letu 2021 ocenila bistveno nižje kot v cenitvi iz leta 2011. Prav tako cenilka ni z ničemer odgovorila na pripombe dolžnika, da v cenitvi ni upoštevala aktualnih tržnih razmer in statističnih podatkov v drugi polovici leta 2021.1

9. Opredelitev do dolžnikovih pripomb in obrazloženi razlogi, zakaj je sodišče prve stopnje kljub dolžnikovih obrazloženim in dokazno podprtim pripombam mnenju cenilke v celoti sledilo, so izostali tudi v izpodbijanem sklepu. V tem je namreč sodišče nekritično sledilo pavšalnemu in neobrazloženemu stališču cenilke, da so tržne vrednosti, kot so ugotovljene v cenitvenem poročilu, primerne, razlogov za takšno stališče pa ni celovito utemeljilo. V sklepu so tako povsem izostali razlogi v zvezi z dolžnikovimi pripombami, ki so merile na razhajanje obravnavane cenitve in cenitve iz leta 2011 in na neupoštevanje izboljšav, ki so bile izvedene na nepremičnini. Prav tako pa ni bilo v celoti odgovorjeno na dolžnikove pripombe o neupoštevanju rasti cen nepremičnin in materialov za izgradnjo nepremičnin v letu 2021. Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem sicer ugotovilo, da „primerjalna metoda, ki jo je uporabila sodna cenilka, meri tudi na pravne posle iz leta 2021“. Vendar slednje drži le za eno od osmih upoštevanih primerljivih prodaj, tudi ta prodaja pa je bila izvedena v začetku leta 2021, 16. 2. 2021 (glej opombo 1), medtem ko je bila cenitev izdelana v drugi polovici leta 2021, 15. 9. 2021. V celoti je tako neodgovorjeno ostalo vprašanje v zvezi z upoštevanjem povišanja cen v obdobju do izdelave cenitve. Drži sicer, da dolžnik na odgovor cenilke ni podal dodatnih pripomb, vendar glede na povsem pavšalno vsebino tega odgovora, s katerim na dolžnikove pripombe ni bilo niti delno odgovorjeno, to dejstvo samo po sebi ne utemeljuje zaključka, da je cenilka izdelano cenitev nepremičnin zadostno utemeljila. Ob tem pa tudi ni mogoče spregledati, da je sodišče prve stopnje odgovor cenilke strankam poslalo le v vednost, ne da bi jim določilo rok, v katerem lahko na odgovor podajo svoje pripombe.

10. Ker se dolžnik na podlagi izpodbijanega sklepa ni mogel seznaniti z razlogi, iz katerih sodišče prve stopnje njegovim pripombam na cenitev ni sledilo in je kljub pripombam ugotovitev vrednosti nepremičnine v celoti oprlo na izdelano cenitev, je bila s tem kršena njegova pravica do izjave (8. točka drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zvezi s 366. členom ZPP in 15. členom ZIZ), kar je narekovalo razveljavitev izpodbijanega sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ). V tem bo moralo sodišče prve stopnje ponovno vsebinsko obravnavati dolžnikove pripombe na izdelano cenitev, ugotoviti, ali je v cenitvi z dne 15. 9. 2021 vrednost nepremičnin ustrezno ugotovljena in, če bo ugotovilo, da temu ni tako, pridobiti še dopolnitev cenitve oziroma novo cenitev, v kateri bodo ustrezno upoštevane vse okoliščine, ki so relevantne za oceno tržne vrednosti obravnavanih nepremičnin. V sklepu, s katerim bo ponovno ugotovilo vrednost nepremičnin, pa bo moralo nato svojo odločitev tudi ustrezno obrazložiti.

11. Ob tem sodišče druge stopnje še opozarja, da mora sodišče v sklepu, s katerim ugotovi vrednost nepremičnin, izrecno navesti dan, na katerega je ugotovljena tržna vrednost nepremičnin (v skladu z drugim odstavkom 178. člena ZIZ sodišče vrednost nepremičnine ugotovi na podlagi cenitve sodnih cenilcev po tržni ceni na dan cenitve). To je še zlasti pomembno zato, ker lahko stranke pred prodajnim narokom na podlagi tretjega odstavka 178. člena ZIZ predlagajo ponovno ugotovitev vrednosti nepremičnin le, če s predložitvijo mnenja sodnega cenilca o tržni vrednosti nepremičnine verjetno izkažejo, da se je vrednost nepremičnin od prejšnje ugotovitve vrednosti do dneva prodaje precej spremenila. Za presojo pravno upoštevne spremembe vrednosti nepremičnin je tako ključno, na kateri datum je bila ugotovljena prejšnja tržna vrednost, pri čemer se lahko datum, na katerega je cenilec ugotovil tržno vrednost nepremičnin in na katerega se v sklepu ugotovi tržna vrednost nepremičnin, in datum, ko je bil izdan sklep o ugotovitvi vrednosti nepremičnin, bistveno razlikujeta.

12. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

1 Kot izhaja iz cenitve, v kateri je cenilka vrednost nepremičnin ocenila na dan 15. 9. 2021, po stanju na dan ogleda 30. 8. 2021, je cenilka v okviru cenitve po metodi tržnih primerjav upoštevala prodaje stavbnih zemljišč z dne 8. 8. 2019, 18. 11. 2019, 26. 5. 2020 in 16. 11. 2020, ter prodaje stavb z zemljiščem z dne 28. 2. 2020, 16. 2. 2021, 27. 7. 2020 in 26. 10. 2020.