Jedro

Raziskovalna dolžnost zajema ravnanje, ki naj odpravi objektivno obstoječ, navzven zaznaven dvom v netočnost zemljiškoknjižnih podatkov ali pa ga, nasprotno, potrdi. Zahteve pa ne smejo biti pretirane, torej takšne, da bi hromile pravno poslovni promet, temelječ na sistemu zemljiške knjige.

Iz dejanskih okoliščin konkretne prodaje tako osmemu tožencu ni mogoče očitati, da glede navedenih parcel, ki so nedvomno tudi funkcionalno povezane s stavbo, ni izpolnil svoje raziskovalne dolžnosti s tem, ko ni pomislil na napako pri usklajevanju in prenosu podatkov v računalniško vodeno zemljiško knjigo in pred nakupom ni preveril še ročne zemljiške knjige.

Izrek

I.Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba spremeni:

-v 1., 2. in 3. točki izreka tako, da se tožbeni zahtevek glede ugotovitve lastninske pravice tožnice, neveljavnosti vknjižbe lastninske pravice v zemljiški knjigi v korist vsakokratnega lastnika nepremičnine katastrska občina X stavba 284 (ID 001) in vzpostavitve prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja vpisov glede nepremičnin katastrska občina X parcela 2286 (ID 002) in katastrska občina X parcela 2288 (ID 003) zavrne,

-v 4. točki izreka tako, da je tožnica dolžna osmemu tožencu povrniti pravdne stroške v znesku 556,93 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev do plačila.

II.V ostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III.Tožnica je dolžna osmemu tožencu povrniti stroške pritožbenega postopka v znesku 564,66 EUR v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev do plačila.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožnica lastnica nepremičnin katastrska občina X parcela 2285 (ID 004), parcela 2286 (ID 002) in parcela 2288 (ID 003) do celote (1. točka izreka), da je vknjižba v zemljiški knjigi pri navedenih nepremičninah v korist vsakokratnega lastnika nepremičnine katastrska občina X stavba 284 (ID 001) neveljavna (2. točka izreka), zato se pri nepremičninah vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje vpisov tako, da se izbriše lastninska pravica v korist vsakokratnega lastnika nepremičnine katastrska občina X stavba 284 in se vpiše lastninska pravica v korist tožnice (3. točka izreka). Osmemu tožencu je naložilo, da je dolžan v roku 15 dni tožnici povrniti pravdne stroške v znesku 1.892,58 EUR, v primeru zamude s zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za izpolnitev dalje do plačila (4. točka izreka).

2.Osmi toženec izpodbija sodbo s pravočasno pritožbo zaradi zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja, zmotne uporabe materialnega prava in absolutno bistvene kršitve določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku.

Predlaga, da višje sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožnice zavrne oziroma, da sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v ponovno odločanje, tožnici pa naloži v plačilo stroške pritožbenega postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka roka za prostovoljno izpolnitev dalje do plačila.

Osmi toženec se ne strinja z ugotovitvijo sodišča prve stopnje, da je opustil svojo raziskovalno dolžnost. Ob nakupu je preveril redni izpis iz zemljiške knjige, na katerem je bilo navedeno, da je usklajen z ročno vodeno zemljiško knjigo, preveril pa je tudi zgodovinski izpisek iz zemljiške knjige za vložek 563 in ID stavbe 284, iz katerega je bilo prav tako razvidno, da je usklajen z ročno vodeno zemljiško knjigo in da so v njem parcele 2285, 2286, 2287, 2288, 2290 in stavba 284 ES. To pomeni, da nakup posameznega dela brez splošnih skupnih delov sploh ne bi bil mogoč, saj se solastnina na splošnih skupnih delih stavbe prenaša avtomatično s prenosom etažne lastnine. Glede na takšno stanje v trenutku nakupa 27. 2. 2012 tudi ob maksimalni skrbnosti ni imel razumnega razloga za dvom v vknjiženo lastninsko pravico prodajalca. Dobra vera se domneva, zato je bila tožnica tista, ki je bila dolžna dokazovati nasprotno. Njene navedbe v prvi pripravljalni vlogi so bile zelo pavšalne, o raziskovalni dolžnosti je podala trditve šele v drugi pripravljalni vlogi, kar je prepozno. Poudarja, da je pri sklepanju prodajne pogodbe ravnal pošteno, na stanje zemljiške knjige se je zanesel še toliko bolj glede na dejstvo, da tožnica predkupne pravice ni uveljavljala. Tožnica je imela vse od leta 1997 možnost poskrbeti za publiciteto oziroma za vknjižbo svoje lastninske pravice, prav tako ni izpolnila svojih dolžnosti iz Zakona o cestah, kjer je bilo določeno, da morajo občine odkupiti ali razlastiti lastnike zemljišč pod cesto do 1. 4. 2012. Opozarja na odločbo VSRS II Ips 124/2014 z dne 25. 2. 2016, iz katere izhaja, da tožnik s tožbenim zahtevkom, ki temelji na originarno pridobljeni lastninski pravici na račun toženčevega pravnega prednika ne more uspeti proti tožencu, ki je svojo lastninsko pravico pridobil z veljavnim odplačnim pravnim poslom, če predhodno ne izpodbije veljavnosti odplačnega pravnega posla.

3.Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev. Navaja, da je izpodbijana odločitev pravilna. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo pravilo o dokaznem bremenu, saj je tožnica prerekala navedbe pritožnika glede njegove dobrovernosti. Meni, da tožnici ni mogoče očitati, da ni poskrbela za vpis v zemljiško knjigo, tudi ona se je zanesla na to, da bodo podatki pri prenosu v elektronsko obliko vneseni pravilno.

4.Pritožba je delno utemeljena.

5.Tožnica v tem postopku uveljavlja ugotovitev lastninske pravice v svojo korist, neveljavnost vknjižbe lastninske pravice v zemljiški knjigi pri nepremičninah, parcela 2285, 2286 in 2288, vse k. o. X, v korist vsakokratnega lastnika stavbe 284 k. o. X ter vzpostavitev prejšnjega zemljiškoknjižnega stanja vpisov. Navaja, da je lastnica parcel 2286 in 2288 postala leta 1997 na podlagi 5. člena Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini in parcele 2285 leta 1993 na podlagi 76. člena Zakona o gospodarskih javnih službah, pred tem je bila na navedenih nepremičninah vpisana družbena lastnina v upravi pravne prednice tožnice. Osmi toženec se je postavljenemu tožbenemu zahtevku upiral s trditvami, da je na podlagi prodajne pogodbe, sklenjene s prodajalcem A., d. d., dne 27. 2. 2012 poleg poslovnega prostora s skladiščem na naslovu B. ulica 10 pridobil tudi pripadajoči solastniški delež na splošnih skupnih delih stavbe in dvorišča na parcelah 2290, 2289, 2285, 2287, 2286 in 2288, vse k. o. X.

6.Po 243. členu Zakona o zemljiški knjigi lahko v primeru, če je vknjižba določene pravice neveljavna iz materialnopravnega razloga, tisti, čigar stvarna ali obligacijska pravica je bila zaradi te vknjižbe kršena, s tožbo uveljavlja zahtevek, da sodišče ugotovi neveljavnost te vknjižbe in odloči, da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje vpisov. Zahtevek za izbris izpodbijane vknjižbe se lahko uveljavlja proti tistemu, v čigar korist je bila z izpodbijano vknjižbo vknjižena pridobitev ali izbris pravice in tudi proti osebam, v korist katerih je bila glede na izpodbijano vknjižbo vknjižena oziroma predznamovana pridobitev ali izbris pravice, pri čemer zahtevek za izbris izpodbijane vknjižbe ni dovoljen proti dobrovernim osebam, v katerih korist je bila pridobitev oziroma izbris pravice vknjižena oziroma predznamovana z učinkom pred trenutkom, od katerega učinkuje zaznamba izbrisne tožbe (244. člen ZZK-1).

7.Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku svoj zaključek, da je tožbeni zahtevek v celoti utemeljen, oprlo na naslednje ugotovitve:

-da so vsi etažni lastniki posameznih delov stavbe na naslovu B. ulica 10 solastniki splošnih skupnih delov stavbe in kot taki enotni in nujni sosporniki glede postavljenega tožbenega zahtevka, zato je glede vseh podana njihova pasivna legitimacija;

-da med strankama ni sporno, da so parcele 2285, 2286 in 2288, vse k. o. X, v zemljiški knjigi vpisane kot splošni skupni deli stavbe in lastninska pravica vknjižena v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe;

-da so bile sporne nepremičnine predmet podržavljanja (nacionalizacije), v denacionalizacijskem postopku pa je bila upravičencem zaradi porušenja stavbe na naslovu C. 2 za te nepremičnine izplačana odškodnina v obveznicah Slovenske odškodninske družbe (SOD) in do vrnitve v naravi ni prišlo; do uskladitve ročno vodene zemljiške knjige z elektronsko vodeno zemljiško knjigo v letu 2010 je bila na teh nepremičninah vpisana družbena lastnina Občine Ljubljana ... kot pravne prednice tožnice;

-da je na nepremičnini parcela 2285 k. o. X, ki v naravi predstavlja javno cesto s pločnikom, tožnica pridobila lastninsko pravico na podlagi zakona leta 1993 po 76. členu ZGJS oziroma na nepremičninah 2286 in 2288, obe k. o. X leta 1997 po 5. členu ZLNDL; lastninska pravica v zemljiški knjigi na tožnico ni bila vpisana zaradi napake pri usklajevanju ročne knjige z računalniško vodeno knjigo;

-da osmi toženec kot nadaljnji pridobitelj lastninske pravice pri sklepanju prodajne pogodbe z dne 27. 2. 2012, katere predmet je bil poslovni lokal in shramba v hiši na naslovu B. ulica 10, skladišče za hišo ter pripadajoče zemljišče oziroma dvorišče, ni bil dobroveren, zato se ne more uspešno sklicevati na načelo zaupanja v zemljiško knjigo.

in direktorica ter prokurist osmega toženca, F. F. in G. F. Pred nakupom so si vsi trije ogledali tako dejansko stanje v naravi kot preverili pravno stanje v zemljiški knjigi. Od tožnice so pridobili tudi potrebno potrdilo, da na nepremičninah, ki so predmet prodajne pogodbe (torej tudi na spornih nepremičninah), ne uveljavlja predkupne pravice (priloga B4). Informatiziran vložek 563 je bil že od 6. 7. 2010 usklajen z ročno vodeno zemljiško knjigo. Iz dejanskih okoliščin konkretne prodaje tako osmemu tožencu ni mogoče očitati, da glede navedenih parcel, ki so nedvomno tudi funkcionalno povezane s stavbo, ni izpolnil svoje raziskovalne dolžnosti s tem, ko ni pomislil na napako pri usklajevanju in prenosu podatkov v računalniško vodeno zemljiško knjigo in pred nakupom ni preveril še ročne zemljiške knjige. Tako postavljena zahteva bi bila po oceni pritožbenega sodišča pretirana. Osmi toženec se je tako upravičeno zanesel na vpisano stanje zemljiške knjige.

12.Neutemeljena pa je pritožba glede parcele 2285 k. o. X. Glede te nepremičnine je utemeljen zaključek sodišča prve stopnje, da bi se moral pritožniku že na podlagi stanja v naravi, da gre za javno cesto s pločnikom, ki je javno dostopna komurkoli in ni namenjena le vožnji in parkiranju stanovalcev (in tako ne služi le skupni rabi stavbe), vzbuditi dvom o usklajenosti zemljiškoknjižnega stanja z resničnim. V okviru dolžne raziskovalne dolžnosti bi to neskladje moral nadalje raziskati. Tožnici po drugi strani ni mogoče očitati neskrbnosti. Ker je postala lastnica sporne parcele na podlagi zakona, se je upravičeno zanesla, da se zemljiškoknjižno stanje ne bo spremenilo v njeno škodo, oziroma da v njene pravice ne bo poseženo brez pravne podlage. Neutemeljeno je tako v tem delu sklicevanje pritožbe na načelo publicitete vpisov v zemljiško knjigo in na opustitev dolžnosti tožnice, da odkupi in razlasti lastnike zemljišča pod cesto.

13.Sodišče prve stopnje pri odločanju ni storilo v pritožbi očitanih ali uradoma upoštevanih postopkovnih kršitev. Za svojo odločitev je podalo zadostne razloge, da jo je mogoče preizkusiti. Je pa na podlagi ugotovljenega dejanskega stanja delno zmotno uporabilo materialno pravo glede vprašanja pridobiteljeve dolžne raziskovalne dolžnosti, zato je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo delno spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v delu, ki se nanaša na parceli 2286 in 2288, zavrnilo (358. člen ZPP). V preostalem delu je pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem in nespremenjenem delu potrdilo (353. člen ZPP).

14.Sprememba odločitve o glavni stvari je vplivala tudi na odločitev o pravdnih stroških, ki so odmerjeni na podlagi 154. člena v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP. Pravdni stranki sta tako v postopku pred sodiščem prve stopnje uspeli v razmerju tožnica 1/3 in osmi toženec 2/3. Tožnici glede na Odvetniško tarifo pripada 2.550 odvetniških točk, kar skupaj z materialnimi stroški in 22 % DDV znaša 1.892,58 EUR, glede na uspeh ji gre torej 630,86 EUR. Stroški osmega toženca znašajo 1.781,69 EUR, glede na uspeh mu gre torej 1,187,79 EUR. Po medsebojnem pobotanju je tako tožnica dolžna osmemu tožencu povrniti 556,93 EUR stroškov postopka. Stroške mu mora tožnica povrniti v roku 15 dni (313. člen ZPP), v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne poteka roka za izpolnitev dalje (378. člen Obligacijskega zakonika).

15.Prav tako sta pritožnik in tožnica v skladu z gornjim uspehom upravičena tudi do povrnitve pritožbenih stroškov (drugi odstavek 154. člena v zvezi s 165. členom ZPP). Stroški pritožnika v znesku 1.126,98 EUR obsegajo nagrado za pritožbo (750 točk po 1. točki tar. št. 22 v zvezi s tar. št. 19 OT), 2 % materialnih stroškov, 22 % DDV ter plačano sodno takso za pritožbo. Glede na uspeh pritožniku pripada 751,32 EUR. Stroški tožnice za odgovor na pritožbo znašajo 559,98 EUR, glede na uspeh ji gre 186,66 EUR. Po medsebojnem pobotanju je tožnica dolžna osmemu tožencu povrniti 564,66 EUR pritožbenih stroškov. Stroške mu mora povrniti v roku 15 dni (313. člen ZPP), v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dne poteka roka za izpolnitev dalje (378. člen OZ).

-------------------------------

1Uradni list RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZPP.

2Uradni list RS, št. 44/1997, s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZLNDL.

3Uradni list RS, št. 32/1993, s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZGJS.

4Na podlagi Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih je leta 1974 pravica uporabe tega dela prešla na pravnega prednika A. d. d.

5Uradni list RS, št. 58/2003, s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju ZZK-1.

6To pomeni, da je po pravilih materialnega prava spor mogoče rešiti samo na enak način za vse sospornike.

7V preteklosti sta bili v zemljiški knjigi vpisani dve parceli, in sicer parcela 120/5, ki je predstavljala stavbo na naslovu C. ulica 2 (ki se je kasneje leta 1992 oziroma leta 1997 razdelila na parcele 2285, 2286, 2287 in 2288) in parcela 120/1, ki je predstavljala stavbo in dvorišče na naslovu D. 26 (sedaj B. ulica 10; ki se je kasneje razdelila na parceli 2289 in 2290).

8Ki določa, da z dnem uveljavitve tega zakona postanejo lastnina republike, občine oziroma Mesta Ljubljana infrastrukturni objekti, naprave oziroma omrežja ter mobilna in druga sredstva, ki so v skladu s predpisi namenjena izvajanju dejavnosti.

9Z uveljavitvijo ZLNDL so vsi imetniki pravice uporabe na zemljiščih postali lastniki teh zemljišč po samem zakonu, če so to pravico imeli ob uveljavitvi zakona (leta 1997); navedeni člen je tako izrecno določal, da nepremičnine, na katerih ima pravico uporabe občina ali mesto, postanejo lastnina preoblikovane občine ali mesta.

10Primerjaj VSRS Sodba III Ips 11/2023 z dne 16. 7. 2024.

11Primerjaj VSL Sklep I Cp 1178/2017 z dne 15. 11. 2017, VSRS Sklep II Ips 332/2017 z dne 28. 3. 2019, VSRS Sodba in sklep II Ips 239/2018 z dne 28. 2. 2019 in VSRS Sodba III Ips 11/2023 z dne 16. 7. 2024; odločba VSRS II Ips 124/2014 z dne 25. 2. 2016, na katero se sklicuje pritožba, se ne nanaša na izbrisno tožbo in zato v njej zavzeto stališče v konkretni zadevi ni uporabljivo.

12Uradni list RS, št. 87/2002, s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju SPZ.

13Ob takšni pasivni drži kupca tudi opustitev resničnega lastnika, da bi se vpisal v zemljiško knjigo, ne utemeljuje sankcije izgube njegove lastninske pravice.

14Vrhovno sodišče je vprašanje kupčeve raziskovalne dolžnosti obširno obravnavalo v zadevi II Ips 192/2018 z dne 25. 10. 2018. Tam je predstavilo tudi različna stališča v pravni literaturi ter spremenljiv odnos sodniškega prava do tega vprašanja. Od zanemarjanja pomena zemljiške knjige v prejšnjem pravnem redu, prek stališča, da je poizvedovalna dolžnost omejena na vpogled v zemljiško knjigo, medtem ko zunajknjižnega stanja kupec ni dolžan preverjati (ta drža se je vzpostavila po uveljavitvi SPZ) in nazadnje do mehčanja navedenega stališča. V konkretni odločbi je zavzeto stališče, da ob dejstvu, da je šlo za nekdaj družbeno lastnino ter ob splošno znanem dejstvu, da tedanji pravni sistem pri takih zemljiščih ni zahteval vpisovanja upravičenj v zemljiško knjigo, takšen (formalen) pristop, oprt zgolj na podatke v zemljiški knjigi, za izpolnitev raziskovalne dolžnosti (in s tem dobroverno pridobitev lastninske pravice) ne zadošča.

15Preko dvorišča je urejen tudi dostop do skladišča na parceli 2287, na parceli 2288 pa je postavljen montažni garažni objekt v uporabi stanovalcev.

16Kar še bolj potrjuje stališče, da je bil pritožnik v dobri veri, saj je zaupal agenciji, ki se profesionalno ukvarja s takšnimi posli; in ni mogoče slediti razlogom sodišča prve stopnje, ko ravno to dejstvo šteje v pritožnikovo škodo.

17V ročnem historičnem izpisku za vložek 563 je parcela 2285 vpisana kot cesta.

18V Zakonu o javnih cestah je bil določen poseben razlastitveni postopek za primere, ko je javna cesta potekala po zemljišču, ki je bil v času uveljavitve zakona v lasti zasebnikov, kar pa ni konkretni primer.

19Uradni list RS, št. 2/2015, s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju OT.

20Za tožbo in prvo obrazloženo pripravljalno vlogo po 600 točk (Tar. št. 19/1 in 20/1 OT), za prvi narok za glavno obravnavo 600 točk (Tar. št. 21/1 OT), za drugo obrazloženo pripravljalno vlogo 450 točk (Tar. št. 20/2 OT) in za nadaljnji narok za glavno obravnavo 300 točk (Tar. št. 21/2 OT); Sprememba vrednosti točke med postopkom v obravnavani zadevi (od 0,459 na 0,6 EUR) je vplivala tudi na število točk za opravljeno storitev, ki je glede na vrednost spornega predmeta sedaj nižja, kot ob uvedbi postopka (prej izhodiščno 600 točk, sedaj 500 točk). Število točk je za opravljeno storitev nižje za več kot 10 %, zato je treba pri obračunu uporabiti izjemo, ki jo omogoča tretji odstavek 12. člena OT.

21Za odgovor na tožbo in prvo obrazloženo pripravljalno vlogo po 600 točk (Tar. št. 19/1 in 20/1 OT), za prvi narok za glavno obravnavo 30. 5. 2023 600 točk (Tar. št. 21/1 OT), za pripravljalni narok 17. 2. 2023 in za nadaljnji narok za glavno obravnavo 15. 9. 2023 po 300 točk (Tar. št. 21/2 OT), vse povečano za 1 % oziroma 2 % za materialne stroške in za 22 % DDV. Pritožbeno sodišče pa mu ni priznalo stroškov za razgovor s stranko, saj ne gre za samostojno opravilo po tar. št. 43 OT, temveč za opravilo, ki je zajeto že v plačilu za sestavo tožbe.

22Uradni list RS, št. 83/2001, s spremembami in dopolnitvami, v nadaljevanju OZ.

Zveza:

Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (1997) - ZLNDL - člen 5 Zakon o gospodarskih javnih službah (1993) - ZGJS - člen 76 Zakon o zemljiški knjigi (2003) - ZZK-1 - člen 8, 8/1, 243, 244 Stvarnopravni zakonik (2002) - SPZ - člen 9, 10, 11

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.