Jedro

Stroške upravljanja bi lahko tožeča stranka vtoževala zgolj na podlagi sklenjene pogodbe o upravljanju, ki pa jo nesporno tožena stranka ni sklenila in je zato ne zavezuje.

Glede na to, da je tožena stranka uporabo delov, ki so v lasti solastnikov, zanikala, bi morala tožeča stranka za utemeljenost tožbenega zahtevka na podlagi neupravičene obogatitve konkretizirano trditi in dokazati, katere dele naj bi tožena stranka neupravičeno uporabljala.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v obravnavani zadevi izdalo sodbo in sklep. Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 108836/2014 z dne 21. 8. 2014 je razveljavilo tudi v 1. in 3. odstavku izreka (I. točka izreka). Zaradi delnega umika tožbe z dne 3. 12. 2014 za znesek glavnice v višini 51,41 EUR je postopek v tem delu ustavilo (II. točka izreka). Zavrnilo je tožbeni zahtevek za glavnico 48,74 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 5. 2014 dalje, 48,61 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 7. 2014 dalje in 48,76 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 31. 7. 2014 dalje ter za zakonske zamudne obresti od zneska 51,41 EUR od 31. 7. 2014 dalje (III. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna toženi stranki v roku 8 dni od prejema odločbe povrniti njene pravdne stroške v znesku 89,53 EUR, po poteku tega roka pa tečejo zamudne obresti v višini zakonske obrestne mere (IV. točka izreka).

2. Zoper zgoraj navedeno sodbo (I., III. in IV. točka izreka) se je pravočasno pritožila tožeča stranka. Uveljavljala je vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo v tem delu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Ker se tožbeni zahtevek tožeče stranke nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR, obravnavani gospodarsko pravni spor teče po določbah postopka v sporih majhne vrednosti (495. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP). O pritožbi zoper sodbo je zato na podlagi petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica. Sodba v sporu majhne vrednosti se lahko izpodbija zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. V konkretnem primeru je tožeča stranka kot upravnik nepremičnin skupne rabe (NSR)(1) industrijske cone od tožene stranke (lastnice poslovnih prostorov) zahtevala plačilo računov za stroške upravljanja in vzdrževanja ter obratovanja za mesec april, maj ter junij 2014. 7. Iz še spornih računov z dne 30. 4. 2014, 31. 5. 2014 in 30. 6. 2014 (A11 – A13) izhaja, da so bili izdani na podlagi Pogodbe o upravljanju NSR industrijske cone S. V zvezi z metodo izračuna višine stroška, ki odpade na toženo stranko, oziroma v zvezi z delilnim ključem pa se je tožeča stranka sklicevala na Pogodbo o medsebojnih razmerjih lastnikov pri souporabi in upravljanju NSR industrijske cone S. (Pogodba o medsebojnih razmerjih) oziroma na delilni načrt, ki je priloga k tej pogodbi. Glede na to se je sodišče prve stopnje utemeljeno opredeljevalo tudi do veljavnosti navedenih pogodb za toženo stranko. Ker je ugotovilo, da ti pogodbi za toženo stranko ne veljata, je sodišče prve stopnje pravilno zaključilo, da tudi ne moreta biti podlaga za obveznost tožene stranke plačati stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja. To velja tako v zvezi s temeljem, kot tudi v zvezi z višino zahtevka. Tožeča stranka se namreč tudi v zvezi z višino zahtevka, ki ga je, kot bo pojasnjeno v nadaljevanju, utemeljevala na neupravičeni rabi tuje stvari (198. člen OZ), sklicuje na navedeni pogodbi. Ker tožena stranka ni solastnik NSR (kar tožeča stranka izrecno navaja v pritožbi), zanjo delilni ključ, ki izhaja iz zgoraj navedene Pogodbe o medsebojnih razmerjih solastnikov, ne more veljati.

8. Ker je torej nesporno, da tožena stranka ni sklenila pogodbe, iz katere bi izhajalo, da ji je tožeča stranka upravičena zaračunavati vtoževani znesek, z zahtevkom po pogodbeni podlagi ne more uspeti. Zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka podlage za izterjavo še spornih zneskov ni izkazala, je zato v tem delu pravilen, in sicer ne glede na to, ali gre za stroške upravljanja, obratovanja in vzdrževanja ali stroške uporabe. Pritožbeno sodišče dodaja, da bi lahko stroške upravljanja tožeča stranka vtoževala zgolj na podlagi sklenjene Pogodbe o upravljanju, ki pa jo nesporno tožena stranka ni sklenila in je zato ne zavezuje.

9. Tožeča stranka pa je svoj zahtevek temeljila tudi na podlagi določb o neupravičeni pridobitvi oziroma zlasti na podlagi določb o uporabi tuje stvari v svojo koristi (198. člen OZ). V obravnavani pritožbi kot bistveno izpostavlja ravno slednje. Glede na zgoraj navedeno, da bi upravnik lahko stroške upravljanja vtoževal le na podlagi sklenjene pogodbe o upravljanju, se presoja utemeljenosti zahtevka na podlagi uporabe tuje stvari v svojo korist, nanaša zgolj na stroške obratovanja in vzdrževanja. Tožeča stranka v pritožbi ponavlja, da bi bila tožena stranka, ki je lastnica nepremičnin v sporni industrijski coni S. (tj. poslovnih prostorov), v primeru neplačila s strani tožeče stranke opravljenih storitev upravljanja, katere za vse solastnike oziroma uporabnike industrijske cone opravlja tožeča stranka, okoriščena (saj do svojih poslovnih prostorov lahko nemoteno dostopa, dobavljena ji je električna energija, odvožene smeti, ...), tožeča stranka pa bi bila zaradi stroškov takega omogočanja na svojem premoženju prikrajšana (in je takšno prikrajšanje v direktni vzročni zvezi z okoriščanjem tožene stranke).

10. Pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do izpolnjenosti pogojev za uporabo določb o neupravičeni obogatitvi, ni utemeljen. Glede na to, da je tožena stranka uporabo delov NSR, ki so v lasti solastnikov NSR zanikala(2), bi morala tožeča stranka, kot je to pravilno navedlo sodišče prve stopnje, za utemeljenost tožbenega zahtevka na podlagi neupravičene obogatitve konkretizirano trditi in dokazati, katere dele naj bi tožena stranka neupravičeno uporabljala. Pojasniti pa bi tudi morala, zakaj naj bi bila tožena stranka v vtoževani višini neupravičeno obogatena. Le tako bi bil mogoče preizkus utemeljenosti tožbenega zahtevka, saj tožeča stranka vtožuje različne stroške oziroma uporabnino za neupravičeno uporabo različnih stvari oziroma storitev (za uporabe ceste, za odvoz smeti, za dobavo električne energije, ...). Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da tožeča stranka tega dokaznega bremena ni zmogla. Zgolj pavšalna trditev, da tožena stranka uporablja tisti del NSR, ki je neločljivo povezan z uporabo njenega poslovnega prostora, glede na to, da gre za zahtevek iz naslova neupravičene obogatitve, tudi po oceni pritožbenega sodišča navedenemu trditvenemu in dokaznemu bremenu ne zadosti. Ni torej res, kot to trdi pritožnik, da se sodišče prve stopnje z vprašanjem, ali tožena stranka NSR uporablja, ni ukvarjalo, saj je presojalo trditve tožeče stranke, da tožena stranka NSR uporablja, upoštevaje pravila o trditvenem in dokaznem bremenu, in zaključilo, da tožeča stranka ni izkazala, da tožena stranka NSR (in katere) uporablja. Očitana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP tako ni podana. V postopku v sporu majhne vrednosti pa je sicer pritožbeno sodišče vezano na ugotovljeno dejansko stanje (prvi odstavek 458. člena ZPP). Zato nasprotnih pritožbenih trditev, da je tožena stranka NSR v lasti solastnikov uporabljala, pritožbeno sodišče ni moglo upoštevati. Morebitna kršitev razpravnega načela pa predstavlja relativno bistveno kršitev določb postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP, ki ni dovoljen pritožbeni razlog v sporih majhne vrednosti (prvi odstavek 458. člena ZPP). Glede na dejansko ugotovitev o neuporabi NSR s strani tožene stranke, se sodišču prve stopnje ni bilo treba opredeljevati do morebitne prikrajšanosti tožeče stranke zaradi ravnanja tožene stranke ter obstoja vzročne zveze med obogatitvijo in prikrajšanjem. Zato so nasprotne pritožbene trditve neutemeljene.

11. Po oceni pritožbenega sodišča pa v konkretnem primeru tožbeni zahtevek na podlagi 198. člena OZ ne more biti utemeljen tudi zato, ker mora biti za slednje izpolnjeni pogoj, da tisti, ki neupravičeno uporablja stvar (tožena stranka), delno ali v celoti izključuje uporabo upravičenca(3), za kar pa v konkretnem primeru ne gre oziroma tega tožeča stranka niti ni zatrjevala. Tožeča stranka v svojih vlogah tudi ni ustrezno konkretizirala višine svojega zahtevka, kot je to pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. V pripravljalni vlogi z dne 3. 12. 2014 je navedla, da je bila osnova za delitev stroškov obratovanja in vzdrževanja bruto etažna površina objektov v industrijski coni in uporabna površino tožene stranke 215,49 m2 (upoštevaje faktor kvalitete prostora). Ni pa pojasnila in predložila dokaza o faktorju kvalitete prostora (0,6884), kot tudi ne o bruto etažni površini celotnega kompleksa, za katero je navedla, da se spreminja glede na vsak novozgrajeni objekt, vendar bruto etažne površine NSR v relevantnem času, kot je to ugotovilo sodišče prve stopnje, ni dokazala. Poleg tega se je v zvezi z deležem stroškov, ki naj bi odpadel na toženo stranko sklicevala na delilnik stroškov, ki je priloga Pogodbe o medsebojnih razmerjih, za katero je bilo nesporno ugotovljeno, da za toženo stranko ne velja. Zato veljavnosti ključa delitve na njeni podlagi oziroma tako, kot ga je opredelila, glede na zatrjevano podlago tožbenega zahtevka, ne more utemeljiti. Zmotno pa je stališče tožeče stranke, da bi tožena stranka kot nova lastnica poslovnega prostora morala plačevati vtoževano nadomestilo, ker je družba F., d. o. o., od katere je tožena stranka kupila poslovne prostore, plačevala uporabnino za NSR v višini, ki je zaračunana toženi stranki, saj za takšno sklepanje ni niti pogodbene niti zakonske podlage.

12. Dokazna ocena sodišča prve stopnje je logična, skrbna, vestna in analitično sintetična (ocena vsakega dokaza posebej in vseh dokazov skupaj) ter posledično povsem prepričljiva. Razloge sodišča za izpodbijano odločitev pritožbeno sodišče v celoti sprejema in jim sledi. Sodba tudi nima pomanjkljivosti, zaradi katerih je ne bi bilo mogoče preizkusiti, kot pavšalno in nekonkretizirano ter zato neuspešno v pritožbi navaja tožeča stranka.

13. S tem je pritožbeno sodišče odgovorilo na vse navedbe, ki so odločilnega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP).

14. Ker uveljavljani pritožbeni razlogi niso utemeljeni in pritožbeno sodišče ni našlo razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

Op. št. (1): Ker je sporen samo ta del zahtevka (ki se nanaša na NSR), se pritožbeno sodišče omejuje le na ta, še sporen del zahtevka.

Op. št. (2): V pripravljalni vlogi z dne 24. 12. 2014 in z dne 12. 2. 2015 je trdila, da NSR ne uporablja, saj za dostop do svojega poslovnega prostora uporablja javne površine. Navajala je še, da vodovodno in električno omrežje ter javne ceste v Ljubljani niso v zasebni lasti, in da tožeča stranka ni dokazala, da je na lastne stroške zgradila infrastrukturo, temveč vknjižene služnostne pravice v korist E. in T. kažejo na to, da sta jo zgradila navedena subjekta, ki jo tudi vzdržujeta.

Op. št. (3): Sklep VS RS II Ips 183/2001 z dne 21. 2. 2001.