Jedro

Pri prenehanju najemne pogodbe za poslovni prostor na podlagi 24. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) in na podlagi 28. čl. ZPSPP gre za različna pravna instituta: prvi predstavlja običajno (redno) prenehanje najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas (z odpovedjo), drugi pa, gledano z vidika najemnikovega položaja, prenehanje iz krivdnih razlogov (z odstopom). Trditvena podlaga ene in druge situacije je različna in sodišče ne more na podlagi istih ugotovljenih dejstev zaključiti, da gre hkrati za odstop od pogodbe in za njeno odpoved.

Izrek

Pritožba tožene stranke se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da ostane v celoti v veljavi nalog za izpraznitev poslovnih prostorov Okrožnega sodišča v Novi Gorici, opr. št. Pg 1 z dne 28.8.2007. Toženi stranki je naložilo, da mora v 15 dneh tožeči stranki povrniti stroške postopka v znesku 589,75 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi do plačila.

Proti navedeni sodbi je tožena stranka po svojem pooblaščencu vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov in predlagala njeno razveljavitev ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Trdi, da je sodišče prve stopnje preuranjeno zaključilo v zvezi z ugotovitvami o kakovosti najetih prostorov, reklamacijah v zvezi z napakami najetih poslovnih prostorov in skrbnosti tožene stranke. Tožena stranka je v zvezi s tem predlagala, da se zasliši uslužbenka tožeče stranke, česar pa prvostopno sodišče ni izvedlo, zaradi česar je dejansko stanje v tem delu ostalo neugotovljeno. Hkrati tožena stranka napada stališče prvostopenjskega sodišča v zvezi s presojo na podlagi 24. čl. ZPSPP, saj je takšno stališče napačno. Sklicujoč se na odločbo drugega sodišča tožena stranka trdi, da nekrivdna odpoved po 24. čl. ZPSPP in odstop iz krivdnih razlogov po 28. čl. ZPSPP urejata povsem samostojna in med seboj neodvisna instituta prenehanja najemnega razmerja, ki se niti ne vključujeta niti ne izključujeta. Zato ob odstopu od pogodbe iz krivdnih razlogov ne začne hkrati teči tudi enoletni rok za odpoved pogodbe iz krivdnih razlogov, če nekrivdne odpovedi najemnega razmerja najemodajalec ob odstopu od pogodbe iz krivdnih razlogov izrecno ne uveljavlja (napr. kot podredni zahtevek). Presoja prvostopnega sodišča v zvezi s tem je zato materialnopravno zmotna.

Pritožba tožene stranke ni utemeljena.

Pri prenehanju najemne pogodbe za poslovni prostor na podlagi 24. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur.l.SRS št. 18/74 s sprem.) in na podlagi 28. čl. ZPSPP gre za različna pravna instituta: prvi predstavlja običajno (redno) prenehanje najemne pogodbe, sklenjene za nedoločen čas (z odpovedjo), drugi pa, gledano z vidika najemnikovega položaja, prenehanje iz krivdnih razlogov (z odstopom). Trditvena podlaga ene in druge situacije je različna in sodišče ne more na podlagi istih ugotovljenih dejstev zaključiti, da gre hkrati za odstop od pogodbe in za njeno odpoved. Vendar pa je v obravnavanem primeru sodišče prve stopnje svoje ugotovitve o tem, da naj bi bili v obravnavanem primeru hkrati podani tudi pogoji za odpoved najemne pogodbe, navedlo le kot dodatni razlog za ugoditev tožbenemu zahtevku, kar pa ni vplivalo na pravilnost njegovih ugotovitev v smeri, ki jo je zatrjevala tožeča stranka, in sicer, da je v obravnavani zadevi prišlo do odstopa od najemne pogodbe za poslovni prostor zaradi neplačevanja najemnine po 2. alineji 28. čl. ZPSPP.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da si tožena stranka pred sklenitvijo najemne pogodbe poslovnih prostorov ni ogledala, zato je pravilen njegov zaključek, da je s tem nase prevzela riziko in odgovornost, da poslovni prostori ne bodo v celoti ustrezali njenim željam in potrebam. Pa tudi sicer je imela tožena stranka v skladu s 4. čl. najemne pogodbe pravico, da v poslovnem prostoru opravi notranja ureditvena dela, za kar niti ni potrebovala soglasja nasprotne stranke. In če bi zatrjevane pomanjkljivosti prostorov terjale takšna popravila, ki po zakonskem določilu ne bremenijo najemnika, bi pod pogoji, določenimi v 17. čl. ZPSPP, imela tožena stranka pravico stroške za popravila, ki bi jih opravila, pobotati z najemnino. Takšne situacije pa tožena stranka ni zatrjevala. Pritožnica izpodbija ugotovitve sodišča prve stopnje o tem, da ni uspela dokazati, da je reklamirala morebitne napake poslovnega prostora; trdi, da je to storila in da je v zvezi s tem predlagala zaslišanje uslužbenke tožeče stranke, sodišče pa temu ni sledilo. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožena stranka v ugovoru zoper izpraznitveni nalog res v zvezi s tem omenjala „gospo Ž.“, vendar pa je ključno to, da ni hkrati zatrjevala, kakšne zahtevke je v zvezi z zatrjevano reklamacijo uveljavljala od tožeče stranke. In ker tega ni navajala, so njene trditve v navedeni smeri nerelevantne.

Upoštevaje gornjo obrazložitev je pritožbeno sodišče, na podlagi 353. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), pritožbo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.