Jedro

Tožeča stranka je bila tista, ki se je v Pogodbi zavezala k povračilu vlaganj tako, da se bodo ta poračunavala z uporabnino, in je zato pasivno legitimirana za povrnitev teh vlaganj v obsegu, kot se je s Pogodbo zavezala. Zato so tožene stranke upravičene do povračila teh vlaganj v pogodbeno dogovorjenem obsegu, torej do višine zneska uporabnine, ki so jo dolžne plačati tožeči stranki.

Izrek

I. Revizija zoper odločitev o tožbenih zahtevkih po tožbi se zavrže. II. Reviziji se v delu, ki se nanaša na odločitev sodišča druge stopnje o zahtevku po nasprotni tožbi na povračilo vlaganj, ugodi in se sodba sodišča druge stopnje v tem delu razveljavi, razveljavi se tudi odločitev o stroških pritožbenega postopka (III. točka izreka) ter sklep sodišča druge stopnje I Cp 878/2016 z dne 15. 9. 2016 ter se zadeva v tem obsegu vrne v novo odločanje sodišču druge stopnje.

III. V preostalem delu se revizija zavrne.

IV. Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

V. Podredni predlog za dopustitev revizije zoper sodbo sodišča druge stopnje se zavrže. VI. Predlog za dopustitev revizije zoper sklep Višjega sodišča v Mariboru I Cp 878/2016 z dne 15. 9. 2016 se zavrže.

Obrazložitev

1. Ker sta bili v tej pravdni zadevi vloženi tožba in nasprotna tožba, bo v nadaljevanju revizijsko sodišče v izogib nejasnostim tožečo stranko in nasprotno toženo stranko A. poimenovalo tožeča stranka, prvo toženko in nasprotno tožečo stranko B. B. pa prva toženka.

2. Tožeča stranka in toženci kot uporabniki so dne 22. 4. 1993 sklenili Pogodbo o koriščenju A. (v nadaljevanju Pogodba), na podlagi katere so toženci dobili v upravljanje poslovni objekt A. - s pripadajočim funkcionalnim in kmetijskim zemljiščem, izključno za namene dogovorjene turistično-kulturne dejavnosti. Dne 29. 5. 1993 je bil med istimi pogodbenimi strankami sklenjen še Aneks k pogodbi o koriščenju A. (v nadaljevanju Aneks). Dne 24. 11. 1997 je tožeča stranka vložila tožbo na odpoved najemnega razmerja in izpraznitev ter izročitev poslovnega objekta. Kot razlog za odpoved je navedla, da tožena stranka vse od dneva sklenitve pogodbe tožeči stranki ni plačevala dogovorjene uporabnine, kljub večkratnim ustnim in pisnim opominom. Glede na namerno neplačevanje uporabnine je tako podan zakonski razlog za odstop od Pogodbe in Aneksa. Kot dodaten razlog za odstop od pogodbe pa je navedla, da tožena stranka nepremičnine uporablja v nasprotju z določili 4. in 5. člena Pogodbe. Dne 28. 12. 1997 je tožeča stranka vložila še tožbo na plačilo uporabnine, ki jo je tekom postopka večkrat modificirala, z dokončnim zahtevkom pa je zahtevala plačilo uporabnine za obdobje od 22. 4. 1993 do 31. 8. 2003 v skupnem znesku 12.680,04 EUR. Toženci v svoji obrambi niso zanikali obstoja najemnega razmerja, so pa trdili, da je bilo v drugem odstavku 2. člena Pogodbe dogovorjeno, da se njihova vlaganja obračunajo z najemnino in ker so bila ta vlaganja dosti večja od zahtevka tožeče stranke, tožeči stranki ničesar ne dolgujejo. Zato je odpoved Pogodbe neutemeljena. Tekom pravde so podali tudi pobotni ugovor, nasprotno tožbo in podrejeno nasprotno tožbo. V (večkrat modificirani) nasprotni tožbi je prva toženka zahtevala od tožeče stranke plačilo: zneska vlaganj v objekt v višini 60.878,24 EUR, odškodnino za škodo na izgubljenem dobičku zaradi mirovanja v višini 47.129,00 EUR, odškodnino za škodo za nepriznano in neplačano intelektualno strokovno delo v znesku 27.513,00 EUR ter odškodnino za škodo zaradi okrnitve dobrega imena podjetja v višini 52.310,00 EUR, skupaj 126.952,00 EUR. Kasneje je zahtevek povečala na 294.569,27 EUR. Prva toženka je postavila tudi nedenarni zahtevek, ki se je dobesedno glasil: "da se objavi, da se po dokončni pravnomočni sodbi opravi zavrnitev vse dosedaj navedenih tožbenih očitkov, ki jih postavlja od leta 1993 tožeča stranka, navedena objava se naj objavi najmanj v treh sredstvih javnega obveščanja v katerih so objavljene škodljive neresnice in obrekovanja".

3. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku na odpoved Pogodbe in Aneksa ter tožencem naložilo, da v 15 dneh objekt izpraznijo in ga izročijo tožeči stranki. V pretežnem delu je ugodilo tudi tožbenemu zahtevku na plačilo uporabnine in tožencem naložilo, da tožeči stranki nerazdelno plačajo 11.861,97 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od posameznih zneskov. Zahtevku po nasprotni tožbi je delno ugodilo v delu, ki se nanaša na povračilo vlaganj in tožeči stranki naložilo solidarno plačilo vsem trem tožencem zneska 33.947,80 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi. Zahtevek na plačilo odškodnine je zavrnilo, ker je presodilo, da toženi stranki ni uspelo dokazati škode in nedopustnega ravnanja kot dveh predpostavk odškodninske odgovornosti. Zavrnilo je tudi nedenarni zahtevek na objavo sodbe, in sicer iz razloga nedoločnosti in neizvršljivosti zahtevka. V zvezi z odpovedjo Pogodbe je sodišče prve stopnje presodilo, da je odpoved utemeljena že iz razloga, ker tožena stranka od same sklenitve pogodbe naprej ni plačevala uporabnine in kaj nasprotnega niti ni trdila. Navajala je le, da se uporabnina v skladu z 2. členom Pogodbe kompenzira z vlaganji. Te je sicer uveljavljala v pobot, ki pa ga ni konkretizirala, ampak je zgolj pavšalno navajala, da njena vlaganja presegajo plačilo uporabnin, je pa glede teh vlaganj podala tudi zahtevek v okviru nasprotne tožbe. Glede omenjenega zahtevka po nasprotni tožbi na povračilo vlaganj je sodišče prve stopnje kot pravno podlago navedlo 210. člen Zakona o obligacijskih razmerij (v nadaljevanju ZOR) in ugotovilo, da se je vrednost spornih nepremičnin povečala za funkcionalna vlaganja v objekt, katerih vrednost po izračunu izvedenca gradbene stroke znaša 33.947,80 EUR, ter v tem obsegu zahtevku po nasprotni tožbi na povračilo vlaganj ugodilo.

4. Sodišče druge stopnje je sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, da je v celoti zavrnilo zahtevek po nasprotni tožbi na povračilo vlaganj, in sicer iz razloga pomanjkanja pasivne stvarne legitimacije. Presodilo je, da je sodišče prve stopnje zmotno uporabilo materialno pravo (210. člen ZOR), saj je spregledalo, da tožeča stranka ni zemljiškoknjižni lastnik nepremičnine, v katero so bila izvršena vlaganja in kot takšna tudi ne more biti obogatena za vrednost koristi, ki bi morebiti nastala na spornem objektu. Ker je pritožbi tožeče stranke ugodilo že iz tega razloga, se s preostalimi pritožbenimi izvajanji tožeče stranke glede morebitnega zastaranja tožbenega zahtevka, višine koristi, ki bi jih naj imela tožeča stranka zaradi vlaganj in trditvami, da je tožena stranka brez vednosti tožeče stranke opravila vlaganja in da zato do vrnitve le teh ni upravičena, ni ukvarjalo. V sodno odločbo sodišča prve stopnje je poseglo še glede odločitve o stroških postopka, ki jo je razveljavilo in zadevo v tem delu vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek. O stroških postopka je sodišče prve stopnje odločilo v novem postopku s posebnim sklepom P 255/2009 z dne 23. 5. 2016 v zvezi s sklepom Višjega sodišča v Mariboru I Cp 878/2016 z dne 15. 9. 2016. 5. Zoper sodbo vlaga revizijo prva toženka po pooblaščencu, kot navaja uvodoma, iz razloga bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) pred sodiščem prve in druge stopnje, bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP pred sodiščem druge stopnje, zmotne uporabe materialnega prava pred sodiščem prve in druge stopnje ter prekoračitve tožbenega zahtevka pred sodiščem druge stopnje. Revizijskemu sodišču predlaga, da sodbo sodišča druge stopnje razveljavi. Konkretni revizijski razlogi bodo povzeti v odgovoru nanje. Podredno, v kolikor revizijsko sodišče meni, da ni podana podlaga za direktno vložitev revizije, predlaga, da sodišče dopusti revizijo iz razlogov, ki jih uveljavlja v okviru vložene revizije, ker o vprašanju, o katerem ne obstaja sodna praksa (tega vprašanja ne navede) in ker gre za veliko škodo, o kateri je potrebno odločiti.

6. Zoper pravnomočen sklep o stroških postopka pa vlaga prva toženka neposredno na Vrhovno sodišče v roku 30 dni laično vlogo, ki jo naslovi kot "Predlog za dopustitev revizije (pridružitev k reviziji, vloženi dne 25. 5. 2016)". V njej Vrhovnemu sodišču predlaga, da dopusti revizijo zoper sklep Višjega sodišča v Mariboru I Cp 878/2016 z dne 15. 9. 2016 in ga skupaj s sodbo razveljavi.

7. Revizija je bila v odgovor vročena tožeči stranki, ki predlaga, da Vrhovno sodišče predlog za dopustitev revizije zavrže, revizijo pa kot neutemeljeno zavrne in toženi stranki naloži v plačilo stroške revizijskega postopka, ki jih priglaša. 8. Druga toženka in tretji toženec v vlogi z dne 25. 4. 2017 sodišču sporočata, da z vloženo revizijo ne soglašata, da je prva toženka revizijo vložila brez njune vednosti in pristanka ter da v revizijskem postopku ne želita sodelovati. Glede na to, da so prva in druga toženka ter tretji toženec enotni sosporniki, je njuna vloga glede na 196. člen ZPP brezpredmetna.

9. Revizija v delu, ki se nanaša na odločitev o tožbenih zahtevkih po tožbi, ni dovoljena. Podredni predlog za dopustitev revizije zoper sodbo sodišča druge stopnje je prepozen. Revizija je v delu, ki se nanaša na odločitev sodišča druge stopnje o zahtevku po nasprotni tožbi na povračilo vlaganj, utemeljena, v preostalem delu pa revizija ni utemeljena. Predlog za dopustitev revizije zoper sklep sodišča druge stopnje o stroških postopka ni dovoljen.

10. Glede dovoljenosti: Revizija je izredno pravno sredstvo in je dovoljena le v okvirih in pod pogoji, ki jih določa zakon. Revizija je dovoljena, če vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe presega 40.000 EUR (drugi odstavek 367. člena ZPP), če tega zneska ne presega, presega pa 2.000 EUR in zakon ne določa, da revizije ni, pa je dovoljena, če je predhodno dopuščena (tretji in četrti odstavek 367. člena ZPP).

Revizijsko sodišče ugotavlja, da revizija v delu, ki se nanaša na odločitev o zahtevkih po tožbi ni dovoljena, ker vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe ne presega 40.000 EUR (vrednost spornega predmeta za zahtevek na odpoved najemne pogodbe po 42. členu ZPP znaša 1.227,12 EUR (200 DEM (=102,26 EUR) krat 12 mesecev), vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe glede zahtevka na plačilo uporabnine pa 11.861,97 EUR). Je pa glede na vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe dovoljena revizija zoper odločitev o zahtevku po nasprotni tožbi (vrednost izpodbijanega dela pravnomočne sodbe znaša 294.569,27 EUR). Pri tem revizijsko sodišče pojasnjuje, da se v skladu z ustaljeno sodno prakso tega sodišča nasprotna tožba glede dovoljenosti revizije presoja samostojno, kar pomeni, da vrednosti zahtevkov po tožbi in nasprotni tožbi zaradi ugotovitve pravice do revizije v nobenem primeru ni mogoče seštevati.1 Revizijsko sodišče je zato revizijo v delu, ki se nanaša na odločitev o tožbenih zahtevkih po tožbi kot nedovoljeno zavrglo (377. člen ZPP). Prva toženka v reviziji sicer podredno predlaga, da njeno revizijo revizijsko sodišče obravnava kot predlog za dopustitev revizije, v kolikor meni, da revizija po drugem odstavku 367. člena ZPP ni dovoljena. Predlog za dopustitev revizije se vloži pri Vrhovnem sodišču v roku 30 dni po vročitvi pravnomočne sodbe sodišča druge stopnje (prvi in drugi odstavek 367b. člena ZPP). Vrhovno sodišče ugotavlja, da je prva toženka podredni predlog za dopustitev revizije vložila pri nepristojnem sodišču, in sicer pri sodišču prve stopnje (ki pa je pristojno sodišče za vložitev revizije), predlog za dopustitev revizije pa Vrhovnemu sodišču kot pristojnemu sodišču ni bil posredovan pravočasno, to je v roku 30 dni po vročitvi pravnomočne sodbe sodišča druge stopnje. Na Vrhovno sodišče je bila namreč revizija, v katero je vključen podredni predlog za dopustitev revizije, s strani sodišča prve stopnje preko višjega sodišča dostavljena 11. 11. 2016, rok za vložitev predloga za dopustitev revizije pa se je iztekel 23. 5. 2016. Na pristojno sodišče je bil torej predlog prve toženke za dopustitev revizije vložen po izteku tridesetdnevnega roka. Predlog zato ni bil pravočasno vložen, pri čemer ni mogoče upoštevati datuma vložitve vloge pri nepristojnem Okrožnem sodišču v Murski Soboti, saj vložitve vloge pri tem sodišču ni mogoče šteti kot očitno pomoto pooblaščenega odvetnika prve toženke. Vloga ima namreč naziv revizija, naslovljena in izročena pa je bila Okrožnemu sodišču v Murski Soboti. Prepozen predlog za dopustitev revizije ima lahko le enake posledice kot prepozno vložena revizija, zato ga je Vrhovno sodišče zavrglo (primerjaj 377. člen ZPP).

Predlog za dopustitev revizije zoper sklep Višjega sodišča v Mariboru I Cp 878/2016 z dne 15. 9. 2016 pa ni dovoljen že iz razloga, ker je laičen, poleg tega izpodbija sklep o stroških postopka. Pravnomočno sodno odločbo sodišča druge stopnje je mogoče izpodbijati le z izrednimi pravnimi sredstvi. V postopku z izrednimi pravnimi sredstvi pa lahko stranka opravlja pravdna dejanja samo po pooblaščencu, ki je odvetnik (tretji odstavek 86. člena ZPP). Izjemoma sme ta pravdna dejanja v takšnem postopku opravljati stranka sama ali njen zakoniti zastopnik v primerih, če imata opravljen pravniški državni izpit (četrti odstavek 86. člena ZPP). Prva toženka, ki je sama vložila predlog, v njem ni zatrjevala, da ima opravljen pravniški državni izpit. Ker je torej vložila predlog sama in ker po zakonu nima te pravice spričo pomanjkanja postulacijske sposobnosti (gre za neodpravljivo procesno pomanjkljivost), je njen predlog nedovoljen na podlagi drugega odstavka 374. člena ZPP. Predlog pa je nedovoljen tudi iz razloga, ker izpodbija pravnomočen sklep o stroških postopka. Stranke lahko vložijo revizijo tudi zoper sklep sodišča druge stopnje, s katerim je bil postopek pravnomočno končan (prvi odstavek 384. člena ZPP). Sklep o stroških ne spada med takšne sklepe, saj je stroškovni izrek vedno odvisen od glavne stvari in ne pomeni sklepa, s katerim se je postopek končal. Če pa revizija že po zakonu ni dovoljena, je sodišče ob smiselni uporabi 374. člena ZPP tudi dopustiti ne more. Vrhovno sodišče je zato predlog za dopustitev revizije kot nedovoljen zavrglo.

11. Glede utemeljenosti: Sodišče druge stopnje je kot pravno podlago zahtevka po nasprotni tožbi, s katerim tožena stranka zahteva povrnitev vlaganj oziroma večvrednost nepremičnine zaradi izvedenih vlaganj v sporne nepremičnine, navedlo določilo ZOR o neupravičeni obogatitvi (210. člen). Vendar bi moralo pri odločanju, kot utemeljeno opozarja revidentka, ko trdi, da je bila tožeča stranka tista, ki se je pogodbeno zavezala poračunati vlaganja z uporabnino, in da ni bil lastnik tisti, ki se je pogodbeno zavezal, izhajati zlasti iz ugotovljenega pogodbenega razmerja med pravdnima strankama, ki je relevantno materialno pravo. Dogovor o kompenzaciji vlaganj z uporabnino, določen v drugem odstavku 2. člena Pogodbe2, je pomenil del najemne pogodbe, saj je šlo za dogovor o njeni bistveni sestavini - plačilu najemnine oziroma načinu njenega plačila. Razlagati ga je mogoče v dveh smereh: da uporabnikom ni treba plačevati najemnine, če vlagajo v nepremičnino in njihova vlaganja dosegajo višino najemnine, ki so jo dolžni plačati tožeči stranki, pa tudi, da so uporabniki upravičeni do povračila vlaganj v višini zneska najemnine, ki so jo dolžni plačati tožeči stranki. Gre za poseben dogovor o vrednotenju vlaganj s poračunavanjem najemnin, zato je obogatitev in prikrajšanje treba ugotoviti na način, določen med pogodbenima strankama. Glede na pravnomočno odločitev o tožbenem zahtevku po tožbi, po kateri so toženci zavezani k plačilu uporabnine brez upoštevanja vlaganj, do katerih je po ugotovitvah sodišča prve stopnje prišlo, je očitno, da do pobota vlaganj z uporabnino ni prišlo. To pa ima za posledico, da je bila tožeča stranka s pravnomočno ugoditvijo tožbenemu zahtevku na plačilo uporabnine obogatena, ker vlaganja niso bila poračunana z uporabnino, kot je bilo dogovorjeno med pogodbenima strankama. Zato se ni moč strinjati z zaključkom sodišča druge stopnje, da je za povrnitev vtoževanih vlaganj lahko zavezana le zemljiškoknjižna lastnica zadevnih nepremičnin, ne pa tožeča stranka, ki je zadevne nepremičnine lahko oddajala le v podnajem, ter da tožeča stranka za vrnitev teh vlaganj ni pasivno legitimirana. Tožeča stranka je bila tista, ki se je v Pogodbi zavezala k povračilu vlaganj tako, da se bodo ta poračunavala z uporabnino, in je zato pasivno legitimirana za povrnitev teh vlaganj v obsegu, kot se je s Pogodbo zavezala. Zato so tožene stranke upravičene do povračila teh vlaganj v pogodbeno dogovorjenem obsegu, torej do višine zneska uporabnine, ki so jo dolžne plačati tožeči stranki. Glede morebitnega presežka (zneska vlaganj nad zneskom uporabnine) pa se stališče sodišča druge stopnje o pomanjkanju pasivne stvarne legitimacije tožeče stranke izkaže za pravilno. Glede presežka vlaganj nad uporabnino je namreč, na podlagi 210. člena ZOR, lahko obogatena le zemljiškoknjižna lastnica zadevnih nepremičnin, pri čemer pri tovrstnih zahtevkih velja obogatitveno načelo (torej toliko, kot je zaradi vlaganj nepremičnina sedaj več vredna). Revizijsko sodišče po obrazloženem ocenjuje, da je drugostopenjsko sodišče ugoditev pritožbi tožeče stranke in zavrnitev zahtevka tožene stranke na povračilo vlaganj utemeljilo z materialnopravnimi izhodišči, ki ne vzdržijo revizijskega preizkusa. Ker se drugostopenjsko sodišče posledično ni ukvarjalo z drugimi pritožbenimi navedbami (npr. o zastaranju zahtevka na povračilo vlaganj, o višini koristi, ki naj bi jo imela tožeča stranka zaradi izvršenih vlaganj, o (ne)dovoljenosti vlaganj v smislu 4. člena Pogodbe), sta pritožbi ostali neizčrpani. Ker zato pogoji za spremembo sodbe niso izpolnjeni, je revizijsko sodišče sodbo sodišča druge stopnje razveljavilo v delu, ki se nanaša na odločitev o tožbenem zahtevku po nasprotni tožbi na povračilo vlaganj in zadevo v tem obsegu vrnilo v novo sojenje sodišču druge stopnje (drugi odstavek 380. člena ZPP). Posledično je razveljavilo tudi odločitev o stroških pritožbenega postopka (III. točka izreka), o katerih bo moralo sodišče druge stopnje v ponovljenem postopku ponovno odločiti.

12. V obravnavani zadevi je zaradi odločitve sodišče druge stopnje, ko je z izpodbijano sodbo razveljavilo le odločitev sodišča prve stopnje o stroških postopka in zadevo le v tem obsegu vrnilo v nov postopek sodišču prve stopnje, prišlo do procesne situacije, ko je bilo o stroških prvostopenjskega postopka pravnomočno odločeno v ločenem postopku s posebnim sklepom, in to po izteku roka za vložitev izrednega pravnega sredstva zoper odločitev o glavni stvari. Glede na akcesorno naravo odločitve o stroških postopka je revizijsko sodišče ta sklep o stroških postopka štelo za sestavni del sodbe in posledično razveljavilo tudi sklep sodišča druge stopnje I Cp 878/2016 z dne 15. 9. 2016, s katerim je bila zavrnjena pritožba prve toženke zoper sklep sodišča prve stopnje P 255/2009 z dne 23. 5. 2016 o stroških prvostopenjskega postopka, da bo sodišče druge stopnje lahko ponovno odločilo tudi o stroških prvostopenjskega postopka, glede na končni uspeh strank v pravdi.

13. Preostali revizijski očitki glede na sprejeto odločitev ne terjajo posebnega odgovora oziroma niso utemeljeni. Dejstvo, da je bila tožeča stranka vpisana v sodni register šele nekaj mesecev po sklenitvi sporne Pogodbe, ne pomeni, da ta oseba ni obstajala že prej (v spisu se nahaja statutarni sklep o ustanovitvi in delovanju E., ki je bil sprejet 6. 3. 1990, priloga A14). Tudi sicer med pravdnimi strankami, kot ugotavlja sodišče prve stopnje v točki 12, ni bilo sporno, da so dne 22. 4. 1993 sklenile sporno Pogodbo in kasneje še Aneks. Navsezadnje pa je tudi tožena stranka nasprotno tožbo vložila zoper tožečo stranko kot pogodbeno stranko. Ravno tako ne drži, da je sodišče prve stopnje zaslišalo nekatere priče, ne da bi bilo predlagano njihovo zaslišanje (zaslišanje C. C. in Č. Č. je predlaga tožeča stranka v vlogi z dne 28. 7. 1999 - glej list. št. 50-51 spisa, zaslišanje D. D. pa v vlogi z dne 21. 11. 2000 - glej list. št. 59, vendar je sodišče prve stopnje, kot izhaja iz 7. točke obrazložitve, ta dokazni predlog zavrnilo). Revizijsko sodišče je zato revizijo v preostalem delu kot neutemeljeno zavrnilo (378. člen ZPP).

14. Na podlagi tretjega in četrtega odstavka 165. člena ZPP je revizijsko sodišče odločitev o stroških postopka v zvezi z revizijo pridržalo za končno odločbo.

1 Glej VSRS sodba in sklep II Ips 9/2015 z dne 5. 2. 2015 in tam navedeno sodno prakso. 2 V drugem odstavku navedenega člena je bilo dogovorjeno, da tožeča stranka prizna kot uporabnino vsa vlaganja v objekte ter druge investicije, ki se nanašajo na funkcionalno usposobitev objektov in prostora za dejavnosti, ki so v skladu s 1. členom te pogodbe, razen storitev, ki se nanašajo na 3. alinejo 3. člena iste pogodbe (stroški tekočega vzdrževanja, obratovanja, javnih bremen, prometnega davka od uporabnine ter zavarovanja zoper splošne nevarnosti za najeti poslovni objekt).