Jedro

Za potrebe prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku se ugotavlja tržno vrednost nepremičnine na dan cenitve, ne pa (najvišjo možno) hipotetično tržno vrednost nepremičnine (s spremenjenimi lastnostmi).

Uporaba metode najboljše uporabe zemljišča pride v poštev predvsem v primerih, ko je treba oceniti, kakšna bi bila najgospodarnejša uporaba nepozidanega zemljišča (kakšno vrsto zgradbe bi bilo najbolj smiselno zgraditi na prostem zemljišču).

Sodišče prve stopnje se je sicer oprlo na določen odgovor cenilke, vendar pa pri tem odgovoru ne gre za dopolnitev cenitve, ki bi morala biti nujno vročena v odgovor dolžniku, temveč gre le za dodatno razlago izdelanega cenilnega mnenja, ki sploh ne bi bila potrebna.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep potrdi.

II. Dolžnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo naslednje vrednosti nepremičnin na dan cenitve 20. 10. 2013: 108.000,00 EUR za parc. št. 608/0 in 609/0, obe k. o. 0000, last dolžnika do 1/2, 108.500,00 EUR za parc. št. 823/10, k. o. 0001, last dolžnika do 1/2, in 5.500,00 EUR za parc. št. 821/20, k. o. 0001, last dolžnika do 1/2. 2. Dolžnik je zoper ta sklep vložil pravočasno pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP, v zvezi z določbo 15. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju - ZIZ. Višjemu sodišču predlaga, naj sklep razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje, upniku pa naloži v plačilo dolžnikove pritožbene stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3. Pritožba ni utemeljena.

4. Višje sodišče je izpodbijani sklep preizkusilo v mejah pritožbenih razlogov, po uradni dolžnosti pa glede nekaterih absolutnih bistvenih kršitev določb postopka in glede pravilne uporabe materialnega prava (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi z določbo 15. člena ZIZ).

5. Ni mogoče pritrditi pritožbenemu očitku, da je bila dolžniku v postopku kršena pravica do izjave, ker je odgovor cenilke A. na svoje pripombe prejel šele z izpodbijanim sklepom (vročitev 19. 1. 2015), čeprav je v spis prispel že prej (29. 9. 2014). Sodišče prve stopnje se je v razlogih izpodbijanega sklepa sicer oprlo na omenjeni odgovor cenilke, vendar pa pri tem odgovoru ne gre za dopolnitev cenitve (ocenjevanje dodatnih nepremičnin ali upoštevanje kakšnih dodatnih okoliščin pri že opravljeni cenitvi), ki bi morala biti nujno vročena v odgovor dolžniku še pred izdajo izpodbijanega sklepa, temveč gre le za dodatno razlago izdelanega cenilnega mnenja, ki pa v konkretnem primeru sploh ne bi bila potrebna. V cenilnem mnenju cenilke A. so bile namreč pravilno upoštevane vse pomembne lastnosti konkretnih nepremičnin in uporabljena pravilna metoda njihovega ocenjevanja. Dolžnik v pripombah z dne 11. 2. 2014 ni izpostavil nobene bistvene dodatne okoliščine, ki bi lahko vzbudila resne pomisleke glede pravilnosti izdelanega mnenja cenilke A. (npr. energetskih izkaznic dolžnik v pripombah sploh ni omenjal; do metode najboljše uporabe zemljišča, ki je v cenilnem mnenju sploh ni uporabila, pa se cenilki v mnenju ni bilo treba opredeljevati že kar vnaprej). V svoji kritiki niti dolžnik niti cenilka B., na katere mnenje z dne 10. 2. 2014 se je v pripombah skliceval dolžnik, nista v zadostni meri konkretizirala razlogov za nasprotovanje pravilnosti mnenja cenilke A. Gole trditve o tem, da cenilno mnenje ne odraža dejanskih tržnih vrednosti, temveč od njih odstopa, brez navedbe, kakšne vhodne podatke in predpostavke bi morala cenilka uporabiti pri svojem vrednotenju, ne predstavljajo utemeljene kritike, ki bi terjala dodatna pojasnila cenilke A. Tudi poudarjanje, da je cenilka B. našla ustreznejše primerljive prodaje nepremičnin kot cenilka A., brez navedbe konkretnih dejstev, zakaj je temu tako, in brez opravljene analize primerjav z vsemi prilagoditvami, je bilo tako pavšalno, da ni moglo vzbuditi resnega dvoma v pravilnost cenitve cenilke A., ki je v svojem mnenju podala natančno in izčrpno razlago za vse svoje zaključke. Tudi sicer višje sodišče poudarja, da gre za oceno tržne vrednosti nepremičnine - gre za približek vrednosti, ki se jo ugotovi z uporabo metod dela cenilske stroke - koliko bo nepremičnina na trgu dejansko vredna, bo pokazala prodaja v tem postopku. Glede na navedeno sodišču prve stopnje dolžnikovih pripomb z dne 10. 2. 2014 sploh ne bi bilo treba vročiti v odgovor cenilki A., tej pa posledično ne odgovoriti na neutemeljene pripombe, s katerimi je dolžnik po oceni višjega sodišča ponovno poskušal le zavlačevati s prodajo nepremičnin v predmetnem izvršilnem postopku. Sicer pa dolžnik v obravnavani pritožbi odgovor cenilke A. na svoje pripombe označuje kot povsem pavšalen in mu očita, da sploh ne podaja odgovorov na zastavljena vprašanja in konkretne očitke, zato ni logično, zakaj ga sploh moti, da mu je bil ta zanj vsebinsko prazen odgovor cenilke vročen šele z izpodbijanim sklepom.

6. V zvezi s cenitvijo nepremičnine parc. št. 823/10, k. o. 0001, ki v naravi predstavlja vmesno vrstno stanovanjsko hišo v P. (na naslovu ...), dolžnik v pritožbi znova poudarja, da bi bilo treba upoštevati dodatno toplotno izolacijo te hiše, čeprav je iz cenilnega mnenja cenilke A. jasno razvidno, da je bila ta okoliščina pri cenitvi že upoštevana. Iz 10. strani cenilnega mnenja namreč izhaja ugotovitev glede dodatne toplotne izolacije fasade in tal v pritličju. Dolžnik navedeno ugotovitev očitno sprejema kot pravilno, saj ne trdi, da bi bilo treba izolacijo upoštevati v večjem obsegu, temveč se zavzema le za to, da bi bilo treba izolaciji dati večji pomen, čemur pa višje sodišče ne more pritrditi. Glede na splošno znano dejstvo, da imajo vmesne vrstne hiše le dve zunanji steni, se namreč višje sodišče strinja s pojasnilom cenilke, da izolacija fasade ne more imeti tolikšnega pomena, kot mu ga želi pripisati dolžnik. Kakšnih drugih uporabnih adaptacij (izboljšav), zaradi katerih bi morala biti vrstna hiša v P. ocenjena v višji vrednosti, pa dolžnik ni zatrjeval. V pripombah dolžnik tudi ni navedel nobenega argumenta za podkrepitev svoje trditve, da naj bi bila vrstna hiša v P. kvalitetnejše izvedbe kot druge primerljive nepremičnine, ki jih je pri svoji primerjavi upoštevala cenilka A. 7. Sámo dejstvo, da je cenilka A. ob ocenjevanju vrstne hiše v P. pri uporabi metode primerljivih prodaj upoštevala le eno dejansko izvedeno transakcijo, medtem ko je pri drugih treh primerjavah šlo le za ponujeno ceno nepremičnine, še ne pomeni, da ugotovljena vrednost nepremičnine, ki jo je cenilka ugotovila na koncu, ne predstavlja poštene tržne vrednosti. Ključno izhodišče za ocenjevanje vrednosti nepremičnin je pravilna ugotovitev vseh konkretnih lastnosti ocenjevane nepremičnine, kar tudi omogoča nadaljnjo primerjavo ocenjevane nepremičnine z drugimi primerljivimi nepremičninami. Dolžnik ni izkazal, da cenilka A. ni upoštevala vseh konkretnih lastnosti ocenjevane nepremičnine, prav tako pa višjega sodišča tudi ni prepričal v to, da bi cenilka A. ob primerjavi ocenjevane nepremičnine z drugimi izbrala neustrezne (neprimerljive) nepremičnine. Iz cenilnega mnenja za hišo v P. namreč izhaja, da je cenilka pregledala vse oglase (ponudbe) za prodajo vrstnih hiš v ... v oktobru 2013 na spletnem portalu http://www.nepremičnine.net, za primerjavo pa je izbrala najbolj podobne nepremičnine (str. 19), ki se nahajajo v isti soseski, celo v isti ulici (str. 22). Poleg tega je cenilka ob primerjavi nepremičnin ustrezno upoštevala dejstvo, da gre v treh primerih le za oglaševane (ponujene) cene nepremičnin ter izvedla tudi ustrezne časovne prilagoditve zaradi pričakovanega trenda zniževanja cen nepremičnin.

8. Višje sodišče tudi nima nobenih pomislekov glede pravilnosti ocenjene vrednosti nepremičnin parc. št. 608 in 609, k. o. 0000, ki v naravi predstavljata starejšo stanovanjsko hišo s pripadajočim zemljiščem na K. (na naslovu ...). Dolžnik v pritožbi neutemeljeno vztraja pri stališču, da bi cenilka za cenitev teh nepremičnin morala uporabiti metodo najboljše uporabe zemljišča. Prav vztrajanje pri tem argumentu višje sodišče potrjuje v prepričanju, da dolžnik z vlogami v postopku ugotovitve vrednosti nepremičnine le zavlačuje s postopkom, ki se je začel leta 2010. 9. Uporaba navedene metode namreč pride v poštev predvsem v primerih, ko je treba oceniti, kakšna bi bila najgospodarnejša uporaba nepozidanega zemljišča (kakšno vrsto zgradbe bi bilo najbolj smiselno zgraditi na prostem zemljišču), v konkretnem primeru pa je treba oceniti vrednost že obstoječe stavbe oz. že pozidanega zemljišča. Za potrebe prodaje nepremičnine v izvršilnem postopku se namreč ugotavlja tržno vrednost nepremičnine na dan cenitve (drugi odstavek 178. člena ZIZ), ne pa (najvišjo možno) hipotetično tržno vrednost nepremičnine (s spremenjenimi lastnostmi). Za oceno vrednosti nepremičnin na K. zato v predmetnem postopku ni treba ugotavljati, ali in pod kakšnimi pogoji bi ocenjevanima nepremičninama lahko narasla njuna tržna vrednost (to je, ali bi lahko bil namesto starejše stanovanjske hiše zgrajen luksuzni vila blok), ter kolikšna bi bila lahko ta (najvišja) vrednost nepremičnin, temveč je bistveno ugotoviti le, koliko znaša tržna vrednost nepremičnin v obstoječem stanju v trenutku ocenjevanja. Da bi bilo sedanje stanje hiše na K. tako slabo, da vrednosti te hiše sploh ne bi bilo mogoče upoštevati, pa dolžnik v predmetnem postopku ni uspel izkazati, saj je sodišču 29. 5. 2013 celo sam sporočil, da prebiva na navedenem naslovu (list. št. 138 spisa). Tudi sicer višje sodišče iz cenitvenega poročila vidi, da gre za povsem običajno starejšo zgradbo, ki ji, razen estetskega vidika, ni kaj očitati in je povsem primerna za bivanje. Poleg tega je dolžnik ob zavzemanju za uporabo metode najboljše uporabe zemljišča tudi povsem zanemaril dejstvo, da ni izključni lastnik hiše, katere rušenje je predvideno ob uporabi navedene metode. Tudi za ugotovitev vrednosti teh nepremičnin je cenilka A. izbrala najbolj zanesljivo metodo - metodo primerljivih (tržnih) prodaj. Višje sodišče zato zaključuje, da bi bilo ocenjevanje nepremičnin na K. z uporabo metode najboljše uporabe zemljišča za potrebe predmetnega postopka povsem neprimerno, argumente, ki jih je dolžnik po pooblaščencih v tej zadevi uporabil, pa je, vsaj glede predmetne nepremičnine, mogoče uporabiti najmanj kot neprimerne.

10. Dolžnik na koncu pritožbe opozarja, da je cenilka A. predlagala, naj se izdelava mnenja zaupa drugemu sodnemu cenilcu. Višje sodišče ugotavlja, da je povzeti "predlog cenilke" izvzet iz konteksta. Iz odgovora cenilke A. ni razvidno, da bi poudarila, da je zaradi preteka časa (eno leto od ogleda nepremičnin) treba opraviti ponovno cenitev nepremičnin, temveč da je cenilka le izrazila željo, da morebitna ponovna cenitev nepremičnin ne bi bila spet zaupana njej. Sicer pa cenilka A. v odgovoru ni navedla, da bi se razmere na trgu nepremičnin bistveno spremenile (zapisala je le, da so se nekoliko spremenile), niti ni podala ocene, da se je zaradi tega bistveno spremenila tudi vrednost konkretnih ocenjevanih nepremičnin. Končno bo bistveno spremembo vrednosti nepremičnine lahko dolžnik v postopku še uveljavljal, in sicer v postopku prodaje nepremičnine.

11. Ker pritožbene navedbe niso utemeljene, višje sodišče pa tudi ni ugotovilo nobenih kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

12. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na šestem odstavku 38. člena ZIZ.