Jedro

S prenosom lastninske pravice oziroma pravice uporabe stavbe, zgrajene na dodeljenem stavbnem zemljišču, je na tistega, ki je pridobil stavbo, prešla tudi pravica uporabe zemljišča (38. člen ZPZS). Čeprav zakon ni izrecno omenjal oddaje zemljišča za gradnjo garaž, je sodna praksa v dejansko povsem primerljivih in podobnih primerih lastninjenja garaž, zgrajenih v prejšnjem sistemu družbene lastnine, zavzela enotno in ustaljeno stališče, da je navedena pravna določila treba upoštevati tudi pri zemljiščih, ki so bila z odločbo pristojnega organa oddana v uporabo zasebnikom za izgradnjo garaž. Odločba o podelitvi zemljišča za gradnjo in gradbeno dovoljenje po uveljavljenih stališčih sodne prakse vsebujeta pravico graditi, ta pa vsebuje trajno pravico uporabe zemljišča, na katerem je zgrajen objekt.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijani sklep.

II. Predlagateljica ter prvi in drugi udeleženec sami trpijo svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom vzpostavilo etažno lastnino na stavbi z ID znakom 0000-827, ki stoji na zemljišču s parc. št. 421/27 k. o. X (stavba brez naslova – garaže – ob bloku A.). V točki II izreka je ugotovilo, da je bila na dan izdaje sklepa pri zemljiški parceli št. 441/27 k. o. X, na kateri stoji obravnavana stavba (zemljišče pod stavbo), vknjižena lastninska pravica v korist Občine – družbena lastnina in zaznamba neprave stvarne služnosti. V točki III izreka je določilo pet samostojnih posameznih delov stavbe, jim določilo ID številke, nestanovanjsko rabo z izmerami po 12,09 m2 ter solastniške idealne deleže na splošnem skupnem delu za vsakega do deleža 1/5. Kot splošni skupni del stavbe (garaž) je določilo parcelno številko 441/27 k. o. X (zemljišče pod stavbo v izmeri 67 m2) in na njem vzpostavilo solastninsko pravico v korist vsakokratnih lastnikov posameznih delov stavbe (garaž) s solastninskimi deleži, kot so določeni v III. točki izreka sklepa. V točki V izreka je ugotovilo obstoj lastninske pravice za vsak posamezni del stavbe v korist predlagateljice ter prvih štirih udeležencev z deleži do celote posameznega dela. V točki VI izreka je odločilo, da se pri nepremičnini s parcelno številko 441/27 k. o. X izvede sklep v zemljiški knjigi v vrstnem redu vpisane zaznambe postopka vzpostavitve etažne lastnine z začetkom učinkovanja 22. 7. 2015. 2. Zoper sklep vlaga pritožbo nasprotna udeleženka Občina. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP1 v zvezi s 37. členom ZNP2 ter tretjim členom ZVEtL-13. Predlaga spremembo sklepa tako, da se predlog predlagateljice v celoti zavrne kot neutemeljen. Podrejeno predlaga spremembo sklepa z ugotovitvijo, da je lastnica parcele 441/27 k. o. X pritožnica, oziroma razveljavitev ter vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje oziroma nov postopek.

Vztraja, da predlagateljica in ostali štirje lastniki posameznih delov stavbe niso pridobili lastninske pravice na parc. št. 441/27 k. o. X, ker je šlo za provizorične in montažne garaže in ne za stalno postavljene oziroma zidane garaže. Zanje je bilo v odločbi, ki jo omenja sodišče, izrecno določeno, da bi se morale ob ustreznih pozivih pristojnih celo odstraniti. Lastniki posameznih delov stavbe s tem niso pridobili pravice uporabe na zemljišču v smislu razpolagalne pravice. Predlagateljica in ostali štirje udeleženci nimajo nobene pravne podlage oziroma pravnega naslova za lastninsko pravico na zemljišču pod stavbo. Glede na status garaž je imetništvo pravice uporabe ob uveljavitvi ZLNDL4 ostalo v imetništvu pravne prednice nasprotne udeleženke. Odločitev sodišča je v celoti nezakonita in nepravilna. Sodišče je s tem bistveno kršilo določbe postopka, zmotno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje in zmotno uporabilo materialno pravo.

3. Na vročeno pritožbo so odgovorili predlagateljica ter prvi in drugi udeleženec. Predlagajo zavrnitev pritožbe ter naložitev njihovih pritožbenih stroškov s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi v plačilo nasprotni udeleženki. Navajajo, da so njihovi pravni predniki na spornem zemljišču z lastnimi sredstvi zgradili garaže že v 60-tih letih prejšnjega stoletja z dovoljenjem in vednostjo pravne prednice nasprotne udeleženke ter so jih vse od tedaj naprej uporabljali. Garaže so bile zgrajene skladno z zakonom. Nasprotna udeleženka je z izdajo potrebnih upravnih dovoljenj izrecno privolila v gradnjo garaž z lastnimi sredstvi investitorjev in v uporabo zemljišča, na katerem stojijo garaže. Garaže so gradbeni objekt oziroma stavba, ki je trajno spojena z zemljiščem. Šteje za nepremičnino. Dovolitev gradnje kot "provizorij", omenjena v 8. točki odločbe o dovolitvi gradnje, je v duhu tedanjih predpisov pomenila le to, da gradnja še ni bila predvidena v urbanističnem projektu, kar bi lahko bil razlog za neizvedbo javnega natečaja, s katerim so se tedaj zemljišča oddajala v uporabo. Ne glede na to se je pristojni organ odločil, da se odobri uporaba zemljišča za gradnjo. Tedaj veljavni ZPZS5 je izrecno predvideval možnost pridobitve pravice uporabe. Zemljišče je sledilo pravnemu položaju stavbe. Z zgraditvijo garaže s potrebnimi dovoljenji in ob vednosti prednice nasprotne udeleženke, ki je bila pristojna za oddajo stavbnih zemljišč, je bila prenesena pravica uporabe na zemljišču, na katerem stoji garaža. Pravica uporabe se je na podlagi prvega odstavka 2. člena ZLNDL preoblikovala v lastninsko pravico. Navajajo sodno prakso, ki je v primerih pridobitve lastninske pravice na provizoričnih garažah oziroma pod njimi stoječega zemljišča vedno razsodila, da je bila pridobljena pravica uporabe, ki se je leta 1997 transformirala v lastninsko pravico6. 4. Pritožba ni utemeljena.

5. V postopku za vzpostavitev etažne lastnine mora sodišče z odločbo ugotoviti obstoj etažne lastnine na stavbi, pripadajoče zemljišče in druge skupne dele stavbe, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo, obstoj ali neobstoj morebitnih izvedenih pravic na skupnih delih stavbe in njihove imetnike, posamezne dele stavbe in idealne deleže solastnine, ki pripadajo njihovim vsakokratnim lastnikom na skupnih delih stavbe, ter lastnike vsakega posameznega dela stavbe, morebitne izvedene pravice in njihove imetnike (30. člen ZVEtL-1). Za pritožnico so sporne ugotovitve sodišča, da je ugotovljeno zemljišče pod stavbo splošni skupni del stavbe v solastnini vsakokratnih lastnikov ugotovljenih posameznih delov stavbe (garaž). Vztraja, da pravni predniki pridobiteljev garaž na podlagi izdanega upravnega dovoljenja, ki je govorilo o provizoričnih montažnih objektih7, niso pridobili pravice uporabe na zemljišču, ki bi vodila do pridobitve lastninske pravice po ZLNDL.

6. Namen postopka za vzpostavitev etažne lastnine je uskladitev nepremičninskih evidenc z dejanskim stvarnopravnim položajem nepremičnin oziroma stavb, ki so bile zgrajene in na katerih je etažna lastnina nastala pred 1. 1. 2003. Sodišče ne prekinja postopka zaradi spornih dejanskih vprašanj o predhodnem vprašanju in udeležencev ne napoti na pravdo, temveč odloči samo v skladu z dokaznimi pravili in domnevami, ki jih določa ZVEtL-1 (24. člen ZVEtL-1). Po vzpostavitvi etažne lastnine v tem postopku lahko udeleženci in druge osebe uveljavljajo svoje pravice na skupnih in posameznih delih v pravdi oziroma drugih postopkih, odločitev sodišča v postopku za vzpostavitev etažne lastnine pa ni ovira za ponovno odločanje o spornem vprašanju (prvi odstavek 35. člena ZVEtL-1).

7. Sodišče prve stopnje je skladno z domnevo iz prvega in tretjega odstavka 23. člena ZVEtL-1 kot skupni splošni del stavbe v solastnini vsakokratnih lastnikov stavbe določilo le zemljišče, na katerem stavba stoji (zemljišče pod stavbo). Ugotovilo je: - da so pravni predniki predlagateljice in prvih štirih udeležencev kot investitorji z lastnimi sredstvi postavili obravnavani niz petih garaž v letu 1962 na takratni parcelni številki 177/4 k. o. X, - da jim je bila z odločbo Občinskega ljudskega odbora ... dovoljena uporaba navedenega zemljišča za gradnjo niza garaž, - da so bile garaže postavljene skladno z zakonom: za gradnjo je bilo pridobljeno gradbeno dovoljenje, po izgradnji izdano uporabno dovoljenje, - da gre za gradbeni objekt oziroma stavbo, ki je trajno spojena z zemljo, - da so investitorji in nato njihovi pravni nasledniki garaže nemoteno uporabljali in imeli v posesti vse od izgradnje v letu 1962 naprej, - da so vsi pridobitelji z verigami pravnih poslov izkazali pravni temelj pridobitve lastninske pravice na posameznih delih stavbe.

8. Po takih dejanskih ugotovitvah, ki jih pritožbeno sodišče sprejema, ker imajo oporo v pravilno ocenjenem procesnem gradivu, je sodišče prve stopnje presodilo, da so pridobitelji ob izkazani lastninski pravici na objektu izkazali tudi pridobitev pravice uporabe na zemljišču pod njo in pridobitev lastninske pravice na podlagi ZLNDL.

9. Odločitev sodišča prve stopnje je dejansko in pravno pravilna, nasprotni pritožbeni očitki pa neutemeljeni.

10. V času izdaje odločbe, s katero je bila pravnim prednikom pridobiteljev odobrena uporaba zemljišča za gradnjo niza garaž, je 37. člen ZPZS določal, da občinska skupščina lahko daje stavbno zemljišče, ki je družbena lastnina, v uporabo občanom za postavitev družinske stanovanjske hiše, poslovne stavbe ali poslovnega prostora. S prenosom lastninske pravice oziroma pravice uporabe stavbe, zgrajene na dodeljenem stavbnem zemljišču, je na tistega, ki je pridobil stavbo, prešla tudi pravica uporabe zemljišča (38. člen ZPZS). Čeprav zakon ni izrecno omenjal oddaje zemljišča za gradnjo garaž, je sodna praksa v dejansko povsem primerljivih in podobnih primerih lastninjenja garaž, zgrajenih v prejšnjem sistemu družbene lastnine, zavzela enotno in ustaljeno stališče, da je navedena pravna določila treba upoštevati tudi pri zemljiščih, ki so bila z odločbo pristojnega organa oddana v uporabo zasebnikom za izgradnjo garaž. Odločba o podelitvi zemljišča za gradnjo in gradbeno dovoljenje (v obravnavanem primeru: odločba OLO ...) po uveljavljenih stališčih sodne prakse vsebujeta pravico graditi, ta pa vsebuje trajno pravico uporabe zemljišča, na katerem je zgrajen objekt8. Po 12. členu ZTLR9 pa je imel lastnik stavbe, ki je bila skladno z zakonom zgrajena na zemljišču v družbeni lastnini, pravico uporabe zemljišča, na katerem je bila stavba zgrajena, in zemljišča, ki je bilo namenjeno za njeno redno rabo, dokler stavba obstaja.

11. Navedeno materialno pravo je sodišče pravilno upoštevalo. Nasprotno pritožbeno naziranje, da je pravica uporabe ostala v imetništvu pravne prednice pritožnice, je zmotno. Ugovor, da pridobitelji garaž zaradi narave oziroma statusa objekta, ki naj bi bil premična stvar, niso imeli pravice uporabe, je pravilno zavrnilo že sodišče prve stopnje. Trditev, da je šlo za provizorične objekte, pritožnica ni z ničemer dokazala. Sodišče je zapis "provizorij" v obravnavani odločbi, s katero je bila investitorjem odobrena uporaba zemljišča za gradnjo garaž, pravilno ocenilo v povezavi z ostalim procesnim gradivom. Čeprav je navedena odločba omenjala (tudi) provizorične objekte, je na podlagi predloženih listin opravičeno sledilo navedbam predlagateljice in udeležencev ter ugotovilo, da gre za objekt, ki je trajno spojen z zemljiščem, zgrajen skladno z zakonom na podlagi pridobljenega gradbenega dovoljenja, za katerega je bilo po izgradnji izdano uporabno dovoljenje, in ki so ga ob vedenju in odobritvi pravne prednice pritožnice z lastnimi sredstvi zgradili njihovi pravni predniki. Ob predloženih in pravilno ocenjenih listinah v prilogi A17-A20 ne more biti dvoma o pravilnosti ocene, da gre za grajeni objekt oziroma stavbo, ki je trajno spojena z zemljiščem. Ob takih dejanskih ugotovitvah je pravilna tudi pravna presoja, da gre v stvarnopravnem pogledu za nepremičnino in ne za premični – provizorični objekt, kot še v pritožbi vztraja pritožnica. Ob pomanjkanju nasprotnih trditev in dokazov ni bilo razlogov, da ne bi sodišče sledilo pojasnilom predlagateljice in udeležencev, v katerih primerih in zakaj se je v tedanjih odločbah o podelitvi zemljišča za gradnjo uporabljal izraz "provizorij". Pritožbeno sodišče pritrjuje razlogom v točki 13 sklepa. Dodaja, da zakonodaja v obdobju gradnje v letu 1962 tega izraza ni poznala. Za začasne in pomožne objekte pa ni zahtevala izdaje gradbenih dovoljenj. Ker je bilo v obravnavanem primeru slednje izdano, je pravilna ocena in ugotovitev, da ni šlo za začasne, ampak za trajne objekte.

12. Pristojni organ za oddajanje zemljišč v družbeni lastnini do uveljavitve ZLNDL ni zahteval odstranitve objekta, kot si je pridržal v 8. točki obravnavane odločbe o oddaji zemljišča in dovolitvi gradnje. Zgrešeno je pritožbeno naziranje, da možnost odstranitve še vedno velja in da je zato pravica uporabe pripadala pritožničinemu pravnemu predniku. Po pravilni ugotovitvi sodišča prve stopnje je pravica uporabe na podlagi obravnavane odločbe pristojnega organa in z gradnjo garaž pripadala lastnikom garaž. Na podlagi prvega odstavka 2. člena ZLNDL se je preoblikovala v lastninsko pravico.

13. Drugih pritožbenih očitkov ni. Ker pritožbeni razlogi niso podani, izpodbijani sklep pa je pravilen in ni obremenjen z absolutnimi bistvenimi kršitvami pravil postopka, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijani sklep (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP in 3. členom ZVEtL-1).

14. Odločitev o stroških pritožbenega postopka, ki so jih priglasili predlagateljica in prva dva udeleženca v odgovoru na pritožbo, temelji na prvem odstavku 35. člena ZNP v zvezi s 3. členom ZVEtL-1. 1 Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999 s spremembami 2 Zakon o nepravdnem postopku, Ur. l. SRS, št. 30/1986 s spremembami 3 Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (Ur. l. RS, št. 34/2017). 4 Zakon o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini, Ur. l. RS, št. 44/97 s spremembami 5 Zakon o prometu z zemljišči in stavbami, Ur. l. FLRJ, št. 26/54 in naslednji 6 VSL I Cp 2059/2014, I Cp 2014/2015, sklep Vrhovnega sodišča RS II DoR 220/2013, II Ips 553/2002 in II Ips 223/2009). 7 Točka 8 odločbe v prilogi A16 glasi: "Objekte se dovoli izključno kot provizorij, ker jih bo moral vsakokratni lastnik odstraniti na lastne stroške, brez pravice do odškodnine, če bo to iz urbanističnih, regulacijskih oziroma drugih javnih interesov potrebno." 8 Primerjaj odločbe VS RS II Ips 553/2002 in II Ips 223/2009 ter odločbe VSL I Cp 1470/2012 v zvezi s sklepom VS RS II Dor-220/20113, I Cp 2059/2014, VSL I Cp 1557/2015, I Cp 2014/2015, I Cp 1913/2017, VSL I Cp 3062/2015, I Cp 3099/2016, I Cp 1913/2016, I Cp 2331/2017, I Cp 1690/2018, I Cp 3131/2019 9 Zakon o temeljnih lastninskopravnih razmerjih, Ur. l. SFRJ, št. 6/80 s spremembami