Jedro

SZ-1 v 84. členu določa za najemno pogodbo pisno obliko, v 95. členu pa skrb za podaljšanje najemne pogodbe za določen čas prenaša na samega najemnika, ki mora najmanj 30 dni pred potekom najema pridobiti od lastnika pisno odobritev podaljšanja najemne pogodbe (aneks), sicer mora izprazniti stanovanje v pogodbenem roku, zaradi česar tudi ni pravne podlage za molče obnovljeno pogodbo za nedoločen čas.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki sami krijeta svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugodilo tožbenemu zahtevku in tožencema naložilo, da morata izprazniti hišniško stanovanje št. 4 na naslovu ..., ki je vpisano v vložku 4089/56, k.o. X, ter ga izročiti tožeči stranki praznega oseb in stvari, v roku 15 dni. Sodišče prve stopnje je tožencema še nerazdelno naložilo, da morata tožeči stranki plačati njene pravdne stroške v višini 1.344,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila, vse v roku 15 dni, pod izvršbo.

2. Proti navedeni sodbi se pritožuje tožena stranka in uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP - Ur. l. RS, št. 26/99 in naslednji). V pritožbi navaja, da je sodišče, s tem ko ni ugodilo njenemu dokaznemu predlogu za zaslišanje tožnikov in tožencev ter predstavnika D. d.o.o., toženi stranki onemogočilo enakost orožij, onemogočena pa ji je bila tudi pravica do poštenega sojenja. Omenjene osebe bi lahko po mnenju tožene stranke izpovedale o tem, da je bilo doseženo soglasje o najemni pogodbi za nedoločen čas, ki je bila molče sklenjena. Sodišče tako teh okoliščin ni ugotavljalo, pač pa se je postavilo na stališče, da je tožena stranka plačevala uporabnino, kar pa ni odraz dejanskega stanja. Nadalje navaja, da so pooblastila pooblaščenca tožeče stranke neveljavna, saj so bila predložena že v postopku z opr. št. IV P 2879/2009 in so se zato v tem postopku tudi izčrpala, civilna pisarna sodišča prve stopnje pa je ravnala nezakonito, ko je pooblaščencu tožeče stranke na njegovo prošnjo iz spisa opr. št. IV 2879/2009 izročila sporno pooblastilo. Tako je ugotoviti, da je pooblastilo za ta postopek nezakonito ter ne daje pravne podlage za vložitev predmetne tožbe in bi jo bilo zato potrebno zavreči. Po mnenju tožene stranke je sodišče prve stopnje kršilo tudi materialni zakon, s tem ko se izrek izpodbijane sodbe nanaša na zemljiškoknjižni vložek, ki pa ga Zakon o zemljiški knjigi (ZZK-1 – Ur. l. RS, št. 58/2003 in naslednji) od 1.1.2011 dalje ne pozna več, zaradi česar je izpodbijana sodba tudi neizvršljiva. Tožena stranka še navaja, da je v stanovanju kot najemnik na podlagi molče sklenjene najemne pogodbe živela od 1.8.2006 dalje, za kar se je obračunavala najemnina, ki jo je prejemala tožeča stranka in tako soglašala z bivanjem tožencev v tem stanovanju. Po mnenju tožene stranke gre za pravno vrzel, zaradi česar je potrebno uporabiti splošne določbe Obligacijskega zakonika (OZ – Ur. l. RS, št. 83/2001 in naslednji), in sicer 615. člen OZ, ki opredeljuje molče podaljšano najemno razmerje za nedoločen čas, te določbe pa sodišče prve stopnje ni pravilno interpretiralo oziroma je sploh ni uporabilo. Sodišče prve stopnje pa se v svojem razlogovanju tudi napačno sklicuje na odločbo Vrhovnega sodišča RS, opr. št. II Ips 401/2008, saj se citirana odločba nanaša na brezplačno uporabo stanovanja, v predmetni zadevi pa je tožeča stranka obračunavala najemnino. Prav tako je tudi zgolj pavšalno razlogovanje sodišča prve stopnje, da pri plačanih zneskih ni šlo za najemnino, pač pa za uporabnino in da sta toženi stranki ves čas stanovanje uporabljali nezakonito. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi, ter zadevo vrne prvostopenjskemu sodišču v novo sojenje, pri čemer predlaga, da se zadeva predodeli drugemu sodniku.

3. Tožena stranka je podala odgovor na pritožbo, v katerem se zavzema za zavrnitev pritožbe in potrditev prvostopenjske sodbe. Priglaša in terja pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče je preizkusilo izpodbijano sodbo v mejah uveljavljanih pritožbenih razlogov, pri čemer je na podlagi drugega odstavka 350. člena ZPP po uradni dolžnosti pazilo na bistvene kršitve določb postopka, navedene v citirani določbi ZPP, in na pravilno uporabo materialnega prava. Pri tem preizkusu je ugotovilo, da sodišče prve stopnje ni zagrešilo bistvenih kršitev določb postopka, na katere se pazi po uradni dolžnosti in ki jih uveljavlja pritožba, da je popolno in pravilno ugotovilo dejansko stanje ter da je sprejelo materialnopravno utemeljeno odločitev. Pritožbeno sodišče zato sprejema razloge prvostopenjske sodbe in se v izogib ponavljanju nanje sklicuje, v zvezi s pritožbo pa še dodaja:

6. Sodišče prve stopnje toženi stranki ni onemogočilo enakosti orožij in tudi ne pravice do poštenega sojenja (22. člen Ustave RS – Ur. l. RS št. 33/1991 in naslednji) s tem, ko je kot nepotrebne zavrnilo njene dokazne predloge za zaslišanje tožnikov in tožencev ter predstavnika upravnika D. d.o.o.. Prvostopenjsko sodišče ni zaslišalo niti tožeče niti tožene stranke ter s tem nobene od njiju ni postavilo v boljši položaj nasproti drugi, stranki pa sta skladno s 5. členom ZPP (načelo obojestranskega zaslišanja oziroma kontradiktornosti) vseskozi tudi imeli možnost izjaviti se o zahtevkih in navedbah nasprotne stranke, rezultatih dokazovanja, vročene sta jima bile vloge nasprotne stranke ter vabilo na poravnalni narok in narok za glavno obravnavo. Navedene dokazne predloge pa je sodišče prve stopnje tudi pravilno ocenilo kot nepotrebne, to pa ustrezno obrazložilo s tem, da so vsa pravno relevantna dejstva bodisi med strankama nesporna, bodisi izhajajo že iz listinskih dokazov. Namreč pravno relevantno dejstvo, da toženca in tožniki po 31.7.2006 niso pisno sklenili nove najemne pogodbe oziroma niso sklenili aneksa o podaljšanju najemne pogodbe za določen čas (priloga A5), med pravdnima strankama ni sporno, da pa sta toženca tudi po 31.7.2006 iz naslova nadaljnje uporabe spornega stanovanja tožnikom plačevala določene denarne zneske, pa povsem jasno izhaja iz potrdila v prilogi B3 ter blagajniških prejemkov v prilogah B4 in B5. Tako glede na vse obrazloženo kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP ni podana.

7. Nadalje tudi ne držijo pritožbene navedbe, da so pooblastila pooblaščenca tožeče stranke neveljavna, ker so bila predložena že v postopku opr. št. IV P 2879/2009 in so se zato izčrpala. Do teh navedb se je opredelilo že sodišče prve stopnje in omenjena pooblastila pravilno štelo za veljavna, kar je tudi ustrezno utemeljilo. Zato na tem mestu pritožbeno sodišče samo še dodaja, da iz omenjenih pooblastil (priloga A1) povsem jasno in nedvoumno izhaja, da so dana za postopek izpraznitve spornega stanovanja oseb in stvari, zaradi česar je lahko pooblaščenec tožeče stranke na njihovi podlagi vložil tožbo na izpraznitev stanovanja tudi v predmetnem postopku. V tem postopku predloženo pooblastilo pooblaščenca tožeče stranke pa tudi ni bilo nezakonito pridobljeno iz spisa opr. št. IV P 2879/2009, kot to v pritožbi zatrjuje tožena stranka, saj je pritožbeno sodišče ob primerjavi obeh pooblastil (prilogi A1 in B2), zlasti zgornjih desnih robov prvih strani, ugotovilo, da gre v predmetni zadevi očitno za drug izvod izvirnika tega pooblastila ter zato po vsem obrazloženem ne gre za absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 11. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

8. Enako se tudi ni moč strinjati s pritožbenimi navedbami, da izpodbijana sodba ni izvršljiva, ker se izrek sodbe nanaša na zemljiškoknjižni vložek, ki ga ZZK-1 ne pozna več. Izrek izpodbijane sodbe je namreč povsem jasen in razumljiv, predmet naložene obveznosti pa določen oziroma določljiv, pri čemer pritožbeno sodišče še opozarja, da ZZK-1 še vedno pozna tudi pojem zemljiškoknjižnega vložka (npr. tretji odstavek 175. člena, sedmi in osmi odstavek 246. člena in drugi odstavek 247. člena ZZK-1) ter gre zato glede na navedeno zaključiti, da sodišče prve stopnje ni zagrešilo zmotne uporabe materialnega prava.

9. Pravilen pa je tudi zaključek sodišča prve stopnje, da toženca sporno stanovanje od 1.8.2006 uporabljata nezakonito v smislu prvega odstavka 111. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1 - Ur. l. RS, št. 69/2003 in naslednji), saj med pravdnima strankama namreč ni sporno, da je bila zadnja najemna pogodba med njima sklenjena za določen čas od 1.8.2004 do 31.7.2006 (priloga A5), da pred iztekom tega obdobja ni bil sklenjen aneks o njenem podaljšanju ter da po 31.7.2006 med njima ni bila sklenjena nobena dodatna pisna najemna pogodba. Zmotno je pritožbeno stališče, da gre v tem primeru za pravno vrzel in da je potrebno uporabiti določbo 615. člena OZ o molče obnovljenem zakupu, saj komentar zakona za sodišče ni obvezujoč, SZ-1, ki je v razmerju do OZ specialni zakon, pa konkretno situacijo ureja povsem celovito in tako v 84. členu določa za najemno pogodbo pisno obliko, v 95. členu pa skrb za podaljšanje najemne pogodbe za določen čas prenaša na samega najemnika, ki mora najmanj 30 dni pred potekom najema pridobiti od lastnika pisno odobritev podaljšanja najemne pogodbe (aneks), sicer mora izprazniti stanovanje v pogodbenem roku, zaradi česar tudi ni pravne podlage za molče obnovljeno pogodbo za nedoločen čas, ki jo pravno zmotno uveljavlja tožena stranka v svoji pritožbi (sodba Višjega sodišča v Ljubljani I Cp 1107/99 z dne 20.9.2000).

10. Ker tako obstoječa najemna pogodba za določen čas pred iztekom ni bila podaljšana, niti ni bila sklenjena nova najemna pogodba, najemno razmerje med pravdnima strankama po 31.7.2006 ni več obstajalo in je zato sodišče prve stopnje tudi pravilno štelo, da tožena stranka po tem datumu ni plačevala najemnine, pač pa uporabnino, pri čemer drugačno poimenovanje te denarne obveznosti v potrdilu v prilogi B3 ter blagajniških prejemkih v prilogah B4 in B5, ne more biti odločilno, še zlasti ne, ker je nasprotovanje nadaljnjemu najemu vseskozi razvidno iz ravnanj tožeče stranke. Ta je tožencema najprej postavila zahtevo za izpraznitev stanovanja (priloga A6), nato pa skladno z drugim odstavkom 111. člena SZ-1, ki določa, da lahko lastnik stanovanja v primeru, ko najemna pogodba ni sklenjena oziroma ni podaljšana, vloži kadarkoli tožbo na izpraznitev stanovanja pri sodišču splošne pristojnosti, le to tudi storila, in sicer najprej 11.11.2009, nato pa po njenem zavrženju (priloga A3) še enkrat v predmetni zadevi. Tako ne more biti prav nobenega dvoma, da tožena stranka zaradi nesklenitve najemne pogodbe biva v spornem stanovanju nezakonito (sodba Vrhovnega sodišča RS II Ips 401/2008 z dne 17.6.2010) od 1.8.2006 dalje in je zato sodišče prve stopnje pravilno ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke na izpraznitev stanovanja.

11. Ker niso bili podani pritožbeni razlogi, ki jih je uveljavljala tožena stranka, niti tisti, na katere se pazi po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče skladno s 353. členom ZPP pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje.

12. O stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo v skladu s prvim odstavkom 165. člena in prvim odstavkom 154. člena in 155. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, tožena stranka pa z odgovorom na pritožbo v ničemer ni prispevala k dodatni razjasnitvi zadeve, zato pravdni stranki krijeta sami svoje stroške pritožbenega postopka.