Jedro

Vse citirane izpovedbe prič pa skladno potrjujejo dejstvo, da tožnica ne pred in ne po izteku najemnega razmerja ni imela želje po njegovem nadaljevanju, ter da je toženki dala jasno vedeti, da najemne pogodbe ne bo podaljšala, in da zahteva izpraznitev nepremičnin. Sprejetemu zaključku sodišča druge stopnje pritrjuje tudi dejstvo, da je tožnica vložila obravnavano tožbo, s katero nesporno nasprotuje nadaljevanju spornega najemnega razmerja. Tako tudi, v kolikor bi bilo sporno najemno razmerje po 31. 12. 2019 dejansko molče obnovljeno (prvi odstavek 615. člena OZ), je pravno odločilno, da je tožnica nadaljevanju najemnega razmerja nasprotovala in je z vložitvijo tožbe dejansko odpovedala molče obnovljeno najemno razmerje1, kot to določa prvi odstavek 616. člena OZ

Izrek

I.Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje spremeni tako, da sedaj glasi:

I."I. Tožena stranka je dolžna v roku 15 dni izprazniti nepremičnine parc. št. 573/1, 576/1, 577/2, 577/1, 580, 581, 1986/1, 582/2, 605/5, 583/1, 583/2, 584/1, 585/1, 603/5, 602/4, 601/3, 598/1 in 586/6, vse k.o. ... ter jih proste predmetov predati tožeči stranki v posest.

II.Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v celoti povrniti njene pravdne stroške, o višini katerih bo sodišče prve stopnje odločilo po pravnomočnosti odločitve o glavni stvari."

II.Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti 1.679,94 EUR stroškov pritožbenega postopka v roku 15 dni od prejema sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči prvi dan po preteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti in do plačila.

III.Tožena stranka krije sama svoje stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z uvodoma navedeno sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek, ki glasi, da je tožena stranka (v nadaljevanju: toženka) dolžna v roku 15 dni izprazniti nepremičnine parc. št. 573/1, 576/1, 577/2, 577/1, 580, 581, 1986/1, 582/2, 605/5, 583/1, 583/2, 584/1, 585/1, 603/5, 602/4, 601/3, 598/1 in 586/6, vse k.o. ... ter jih proste predmetov predati tožeči stranki (v nadaljevanju: tožnici) v posest in ji v navedenem roku povrniti pravdne stroške z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku 15-dnevnega paricijskega roka do dneva plačila (točka I izreka). Posledično je sodišče prve stopnje odločilo še, da je tožnica dolžna toženki v celoti povrniti njene stroške pravdnega postopka (točka II izreka).

2.Zoper citirano sodbo sodišča prve stopnje se pritožuje tožnica, in sicer iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) ter predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi oziroma podredno, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, vse s stroškovno posledico za toženko.

3.Bistvo pritožbene graje je, da je sodišče prve stopnje zmotno presodilo, da je bila sporna najemna pogodba, v skladu z določbo prvega odstavka 615. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ), molče podaljšana. Sodišče prve stopnje je namreč spregledalo, da je toženka samoupravna lokalna skupnost, za katero veljajo specialna določila Zakona o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (v nadaljevanju: ZSPDSLS-1), ki v četrtem odstavku 63. člena določa, da lahko po izteku najemnega razmerja za določen čas upravljavec nepremično premoženje ponovno odda v najem le na podlagi novega, predhodno izvedenega postopka oddaje v najem, kar pomeni, da molče obnovljen najem ni možen. Pa tudi v kolikor bi sodišče prve stopnje v danem primeru lahko dejansko uporabilo določilo prvega odstavka 615. člena OZ, je ob tem spregledalo, da med pogodbenima strankama ni bilo soglasja volj za nadaljevanje spornega najemnega razmerja, saj iz pisnih izjav in izpovedb prič A. A. in B. B. skladno in nedvoumno izhaja, da je tožnica dala toženki jasno vedeti, da najemne pogodbe za predmetne nepremičnine ne bo podaljšala, in da zahteva vrnitev predmetnih nepremičnin. Nenazadnje je slednje potrdil tudi zakoniti zastopnik toženke, C. C., ki je izpovedal, da mu je B. B. povedal, da mora do 1. junija izprazniti X. in predati nepremičnine, ter da je "konc, end". Glede na navedeno je za odločitev v zadevi povsem nepomembno, ali je bila toženka tudi po prenehanju najemnega razmerja ponovno in dodatno obveščena o prenehanju najemne pogodbe ali ne. Iz določbe prvega odstavka 615. člena OZ namreč ne izhaja, kdaj je potrebno nasprotovati uporabi najete stvari, ampak le, da mora za molče obnovljen najem obstajati volja obeh strank. Slednje pa tožnica ni imela, kar je tudi pravočasno izjavila toženki. Za molčečo obnovitev najemne pogodbe tudi ni izpolnjen pogoj nadaljnje uporabe, saj toženka predmetnih nepremičnin ni uporabljala, ampak jih je morala zgolj sanirati, česar pa vse do danes še ni storila. V tej zvezi pritožba še dodaja, da zadnji dodatek št. V za predmetne nepremičnine ni predvidel možnosti podaljšanja pogodbe, kot je bilo to določeno za ostale nepremičnine. Za predmetne nepremičnine je bil namreč vse od dodatka št. III vselej določen fiksen rok najema oziroma sanacije nepremičnin.

4.3. Toženka se v odgovoru na pritožbo zavzema za zavrnitev le-te kot neutemeljene in predlaga potrditev izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje, vse s stroškovno posledico za tožnico.

5.4. Pritožba je utemeljena.

6.5. ZPP v drugem odstavku 350. člena določa, da sodišče druge stopnje preizkusi sodbo sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pa pazi po uradni dolžnosti na absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. (razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za zastopanje pred sodiščem prve stopnje), 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in na pravilno uporabo materialnega prava.

7.6. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da sodišče prve stopnje ni zagrešilo uradno upoštevnih ali s pritožbo zatrjevanih absolutnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, je pa zmotno ugotovilo dejansko stanje in posledično zmotno uporabilo materialno pravo, kot bo to podrobneje obrazloženo v nadaljevanju te sodbe.

8.7. Pritožba neutemeljeno navaja, da bi moralo sodišče prve stopnje za presojo spornega najemnega razmerja med pravdnima strankama uporabiti določila ZSPDSLS-1. Navedeni zakon je namreč začel veljati šele dne 10. 3. 2018 in se v skladu z izrecno določbo prvega odstavka 91. člena ne uporablja za najemna razmerja, ki so se pričela pred uveljavitvijo tega zakona1. Citirano zakonsko določilo namreč določa, da se postopki ravnanja s stvarnim premoženjem samoupravnih lokalnih skupnosti, ki so se začeli pred uveljavitvijo tega zakona, dokončajo po predpisih, ki so veljali do njegove uveljavitve. Predhodno veljavni ZSPDSLS pa ni določal, da lahko po izteku najemnega razmerja za določen čas upravljavec nepremično premoženje ponovno odda v najem, na podlagi novega, predhodno izvedenega postopka oddaje v najem, kot to določa danes veljavni četrti odstavek 63. člena ZSPDSLS-1, na katerega se neutemeljeno sklicuje tožnica. Glede na navedeno so vse nadaljnje pritožbene navedbe v tej smeri neutemeljene.

9.8. Ima pa pritožba prav, da je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje in posledično zmotno uporabilo določilo prvega odstavka 615. člena OZ, ki določa, da če zakupnik (najemnik, toženka) po preteku časa, za katerega je bila sklenjena zakupna pogodba, še naprej uporablja stvar, zakupodajalec (najemodajalec, tožnica) pa temu ne nasprotuje, se šteje, da je bila sklenjena nova zakupna (najemna) pogodba za nedoločen čas, z enakimi pogoji kot prejšnja. Da pride do obnovitve zakupnega (najemnega) razmerja z nastankom nove zakupne (najemne) pogodbe, se mora razmerje, ki je ugasnilo, nadaljevati, pri čemer pa mora biti želja po nadaljevanju obojestranska. Zakupodajalec, torej nadaljnji uporabi ne sme nasprotovati2.

10.9. V danem primeru želja po nadaljevanju najemnega razmerja ni bila obojestranska, saj je priča B. B. prepričljivo izpovedal, da je zakonitega zastopnika toženke C. C. v letih 2019 in 2020 obvestil, da se najemna pogodba za gramoznico v X. ne bo podaljšala. Prav tako iz izpovedbe priče A. A. izhaja, da je bil rok 31. 12. 2019 določen kot nepodaljšljiv, in da je bilo toženki že pred iztekom najemne pogodbe jasno povedano, da se slednja ne bo podaljšala. Nenazadnje je tudi zakoniti zastopnik toženke, C. C., izpovedal, da mu je B. B. povedal, da mora do 1.6. izprazniti X. in predati nepremičnine, ter da je "konc, end". Vse citirane izpovedbe prič pa skladno potrjujejo dejstvo, da tožnica ne pred in ne po izteku najemnega razmerja ni imela želje po njegovem nadaljevanju, ter da je toženki dala jasno vedeti, da najemne pogodbe ne bo podaljšala, in da zahteva izpraznitev nepremičnin.

11.10. Sprejetemu zaključku sodišča druge stopnje pritrjuje tudi dejstvo, da je tožnica vložila obravnavano tožbo, s katero nesporno nasprotuje nadaljevanju spornega najemnega razmerja. Tako tudi, v kolikor bi bilo sporno najemno razmerje po 31. 12. 2019 dejansko molče obnovljeno (prvi odstavek 615. člena OZ), je pravno odločilno, da je tožnica nadaljevanju najemnega razmerja nasprotovala in je z vložitvijo tožbe dejansko odpovedala molče obnovljeno najemno razmerje3, kot to določa prvi odstavek 616. člena OZ4. Petnajst dnevni odpovedni rok, ki ga je tožnica postavila v tožbi z dne 25. 1. 2021 se je tako do izdaje izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje že zdavnaj iztekel, zato je sodišče prve stopnje tudi na tej podlagi zmotno zaključilo, da toženka predmetne nepremičnine uporablja na podlagi veljavnega pravnega naslova.

12.11. Glede na obrazloženo in dejstvo, da je med pravdnimi strankami nesporno, da sta obstoj najemne pogodbe in izvajanje koncesijske dejavnosti dva medsebojno ločena in samostojna pravna posla, zaradi česar toženka na tej podlagi ne more preprečevati izročitve nepremičnin tožnici, je sodišče druge stopnje pritožbi ugodilo in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje spremenilo tako, kot to izhaja iz I. točke izreka te sodbe (1. alineja prvega odstavka 358. člena ZPP).

13.12. Sprememba odločitve o glavni stvari je narekovala tudi spremembo odločitve o stroških pravdnega postopka (drugi odstavek 165. člena v zvezi z drugim odstavkom 154. člena ZPP), o višini katerih bo v nadaljevanju odločilo sodišče prve stopnje (četrti odstavek 163. člena ZPP).

14.13. Tožnica je s pritožbo uspela, zato ji je toženka dolžna povrniti pritožbene stroške (drugi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Sodišče druge stopnje je tožnici priznalo s pritožbo priglašene stroške za redno pravno sredstvo v višini 2.250 točk (tar. št. 22/1 Odvetniške tarife, v nadaljevanju: OT) in materialne stroške v višini 2% oziroma 45 točk (tretji odstavek 11. člena OT), skupaj tako 2.295 točk, kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke na dan odločanja v višini 0,60 EUR znaša 1.377,00 EUR. Temu je treba prišteti še 22% DDV v višini 302,94 EUR (drugi odstavek 12. člena OT). Glede na navedeno je tožnica upravičena do povrnitve pritožbenih stroškov v skupni višini 1.679,94 EUR, z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki pričnejo teči prvi dan po preteku 15 dnevnega roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti dalje do plačila.

15.14. Navedbe toženke v odgovoru na pritožbo niso z ničemer prispevale k rešitvi zadeve na pritožbeni stopnji, zato je slednja dolžna sama kriti svoje stroške odgovora na pritožbo (prvi odstavek 155. člena ZPP).

-------------------------------

1Najemna pogodba št. ... je bila sklenjena dne 1. 7. 2003 (priloga spisa A1).

2Tako tudi dr. Miha Juhart in drugi, Obligacijski zakonik (OZ) s komentarjem, 3. knjiga, GV Založba, Ljubljana, 2004, str. 714.

3Tožbeni zahtevek na vrnitev v zakup dane stvari po logiki vsebuje tudi odpoved zakupa (tako tudi sodba Vrhovnega sodišča RS opr. št. II Ips 465/94 z dne 14. 2. 1996).

4Primerjaj sodbo in sklep Višjega sodišča v Celju opr. št. Cpg 16/2017 z dne 1. 2. 2017.

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 615, 615/1, 616, 616/1 Zakon o stvarnem premoženju države in samoupravnih lokalnih skupnosti (2018) - ZSPDSLS-1 - člen 63, 63/4, 91, 91/1

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.