Jedro

Ne glede na to, da je v razmerju do tožnice prva toženka nastopala kot stanodajalec, je lahko na prodajo stanovanja lahko tožen le tisti, ki je lastnik in ki lahko kupcu omogoči prehod lastninske pravice na nepremičnini z vpisom v zemljiški knjigi (20. in 33. čl. ZTLR). S sklenitvijo kupoprodajne pogodbe namreč kupec prevzame vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj (118. čl. SZ).

Izrek

A./ Pritožbi prve toženke se v celoti, pritožbi tožeče stranke pa delno ugodi in se sodba prve stopnje spremeni tako, da se glasi: "I. Drugi toženec kot prodajalec mora v 30 dneh skleniti s tožnico K Z kot kupovalko naslednjo prodajno pogodbo: a) Prodajalec je stvarnopravni upravičenec - lastnik zgradbe na stoječe na parc. št. 158/2, vl. št. 498 k.o. . V tej zgradbi je na podstrešju enosobno stanovanje s kabinetom, na katerem je imela kupovalka ob uveljavitvi Stanovanjskega zakona stanovanjsko pravico. Stanovanje sestoji iz kuhinje 8,15 m2, sobe 23,03 m2, sobe 9 m2, predsobe 1,76 m2 in shrambe 2,66 m2. Skupna površina stanovanja znaša 44,6 m2. Etažna lastnina posameznih delov zgradbe ni vpisana. Stanovanje je ocenjeno s 180 točkami. b) Prodajalec proda, kupovalka pa kupi v točki a) opisano stanovanje kot posamezen del stavbe skupaj s sorazmernim solastninskim deležem skupnih prostorov, delov in naprav ter funkcionalnega zemljišča. Kupovalka nastopi posest kot lastnik z dnem podpisa te pogodbe. c) Kupnina se dogovori v skladu s Stanovanjskim zakonom v znesku 385.459,30 SIT po izračunu: 180 točk x 44,6 m2 x 1,006 x 119,32 SIT x 0,4 in jo bo kupovalka plačala prodajalcu v 60 dneh od podpisa pogodbe. č) Prodajalec bo pogodbo predložil davčnemu organu, plačal prometni davek in sodno overil podpis svojega registriranega zastopnika na pogodbi v roku 15 dni. d) Prodajalec dovoljuje, da se parc. št. 158/2 s stavbo odpiše od z.k. vložka št. 498 k.o. in vpiše v nov vložek, pri njegovem podvložku pa vknjiži glede stanovanja, kupljenega s to pogodbo, lastninska pravica za kupovalko K. Z., glede skupnih prostorov, delov in naprav ter funkcionalnega zemljišča pa zanjo lastninska pravica v deležu, ki ga po vrednosti pomeni kupljeno stanovanje v primerjavi s stavbo." Drugi toženec mora v 15 dneh po sklenitvi prodajne pogodbe s tožnico sodno overiti podpis svojih registriranih zastopnikov na pogodbi. Če pogodbe ne bo sklenil in overil, bo overjeno pogodbo nadomestila ta pravnomočna sodba.

Drugi toženec mora v 15 dneh tožeči stranki povrniti njene pravdne stroške v znesku 251.505,10 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 5.6.2001 do plačila.

II. Tožbeni zahtevek se zavrne:

1. zoper drugega toženca v delu, da: - v roku 6 mesecev od podpisa pogodbe izroči kupovalki v dveh izvodih etažni načrt stavbe na ........, izdelan v skladu s 49. čl. Pravilnika o vodenju zemljiške knjige, sposoben za vknjižbo kupovalkine etažne lastnine kupljenega stanovanja in pripadajočih pravic (d točka 1. odstavka in 3. odstavek tožbenega zahtevka); - prodajalec nosi vse stroške za prenos lastninske pravice po tej pogodbi od prodajalca na kupca, torej vključno do stroškov za vpis v zemljiško knjigo. Tiste, ki bi jih imela kupovalka, bo prodajalec povrnil v roku 3 dni po predložitvi dokaza o njih (točka f 1. odstavka tožbenega zahtevka);

2. v celoti zoper prvo toženko Zadrugo z.o.o. Tožeča stranka mora v 15 dneh prvi toženki povrniti njene pravdne stroške v znesku 126.378,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 5.6.2001 do plačila." B./ V preostalem delu se pritožba tožeče stranke zavrne in v nespremenjenem delu potrdi sodba prve stopnje.

C./ Drugi toženec mora v 15 dneh tožeči stranki povrniti 45.375,00 SIT, tožeča stranka pa prvi toženki 44.625,00 SIT stroškov pritožbenega postopka, oba z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 16.10.2002 do plačila.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in razsodilo, da je prva toženka dolžna skleniti s tožnico, ki je bila na dan uveljavitve Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ) imetnica stanovanjske pravice, prodajno pogodbo za enosobno stanovanje s kabinetom v podstrešju zgradbe na ..... 114 za kupnino 385.459,30 SIT, pri čemer je prodajalec dolžan tudi overiti svoj podpis in plačati prometni davek. V presežku (za izročitev etažnega načrta stavbe, plačilo stroškov prenosa lastninske pravice na kupca in dovolitev vpisa tožničine lastninske pavice v zemljiško knjigo) je tožbeni zahtevek zoper prvo toženko zavrnilo, v celoti pa zoper drugega toženca. Prvi toženki je naložilo, da tožnici povrne 251.505,10 SIT pravdnih stroškov, tožnici pa, da drugemu tožencu povrne 197.993,00 SIT pravdnih stroškov.

Zoper sodbo sta se pravočasno pritožili tožnica in prva toženka.

Tožnica se pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov po 1.odst. 338. člena Zakona o pravdnem postopku (Ur. list RS št. 26/99, v nadaljevanju ZPP) zoper zavrnilni del sodbe in odločitev, da mora drugi toženki povrniti pravdne stroške. Argumentacija sodišča prve stopnje glede zavrnitve dela zahtevka zoper prvo toženko tožnice ne prepriča. Sklenitev prodajne pogodbe za stanovanje ni sama sebi namen in zgolj z njeno sklenitvijo še ni nič doseženo. Zakon določa, da je treba stanovanje prodati. "Prodati" pomeni več, kot le skleniti prodajno pogodbo. Pomeni namreč skleniti prodajno pogodbo, na podlagi katere bo mogoče prenesti lastninsko pravico ter sploh storiti še vse drugo, kar je treba, da se lastninska pravica lahko prenese ter končno sploh prenesti lastninsko pravico. Ta se namreč ne pridobi le s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe, temveč šele na predpisan pridobiten način, ki je pri nepremičninah vknjižba v zemljiško knjigo. Da bi bilo vknjižbo mogoče predlagati, pa je poleg same sklenjene prodajne pogodbe potrebno še marsikaj, kar mora storiti tožena stranka kot lastnik nepremičnine. Nekatere od teh stvari je sodišče prve stopnje upoštevalo, zakaj pa je bilo glede ostalih stvari mnenja, da je to "preuranjeno" in svar dogovora med pravdnima strankama, ni jasno. Tudi plačilo davka na promet nepremičnin je lahko stvar dogovora, pa tudi kupnina. Toda ravno zaradi tega, ker med strankama ni dogovora, je sodišče prve stopnje naložilo sklenitev pogodbe s kupnino po zakonu in z obveznostjo tožene stranke, da plača davek. Odločanje o nadaljnjih obveznostih in stroških zato ni preuranjeno. Ni se mogoče strinjati tudi z mnenjem, da prve toženke ni mogoče zavezati k sklenitvi pogodbe, po kateri bi morala tožnici dovoliti zemljiškoknjižni vpis. Svojo obveznost lahko izpolni tako, da pogodbeno ali v pravdi izposluje vpis svoje lastninske pravice od zdaj vknjiženega drugega toženca. Zavrnitev celotnega zahtevka zoper drugega toženca sodišče obrazlaga v enem stavku s protispisno trditvijo, da "tožnica navaja, naj drugega toženca obsodi na izstavitev zemljiškoknjižne listine, vendar zahtevka v tej smeri ne postavi, zato ga sodišče prve stopnje ni moglo obravnavati." Res tožnica takšnega zahtevka zoper njega ni postavila, ker je menila, da mu ne bi bilo mogoče ugoditi. Zemljiškoknjižni prenos lahko zahteva od zemljiškoknjižnega lastnika tisti, ki je njegovo nepremičnino pridobil originarno, npr. s priposestvovanjem ali z gradnjo na tujem svetu (najbrž jo bo tako od drugega toženca zahtevala prva toženka). Tega tožnica ne more zahtevati, saj stanovanja ni priposestvovala ali kako drugače neknjižno pridobila. Tožnica ima zgolj pravico, da na podlagi SZ zahteva prodajo stanovanja in šele na podlagi prodajne pogodbe zemljiškoknjižni prenos nanjo. Prav to pa je tožnica s tožbenim zahtevkom tudi storila. Tožnica je pričakovala, da bo sodišče prve stopnje ob solidarno postavljenem zahtevku obema tožencema naložilo tiste obveznosti, ki bodo za posameznega od njiju utemeljene glede na ugotovljeno dejansko stanje, zlasti tudi glede na rešitev predhodnega vprašanja. Sodišče prve stopnje bi moralo oba, torej tudi drugega toženca obsoditi na sklenitev prodajne pogodbe - prvo toženko kot dejansko lastnico, drugega toženca pa kot zemljiškoknjižnega lastnika. Oba pa bi bilo treba obsoditi na pogodbeno določbo o izročitvi etažnega načrta, saj tega lahko naroči za svojo nepremičnino zgolj takšen ali drugačen lastnik, ne pa tožnica kot kupec. Predvsem pa bi bilo treba drugega toženca (solidarno s prvo toženko) ali pa zgolj njega obsoditi na pogodbeno določbo o dovolitvi zemljiškoknjižni prenosa. Za slednje je prav gotovo najbolj legitimiran, takšno obveznost pa lahko takoj izpolni, saj za to ni nobenih ovir. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi, ali pa jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Prva toženka se pritožuje zoper ugodilni del sodbe in uveljavlja pritožbena razloga zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. Sodišče prve stopnje zmotno ugotavlja, da je prva toženka stvarnopravni upravičenec spornega stanovanja. Res je sicer menila, da je to stanovanje njeno premoženje, vendar je bila v zmoti. V resnici je bil vseskozi dejanski in zemljiškoknjižni lastnik drugi toženec. To je tožnica vedela, kadarkoli pa bi se lahko o tem prepričala z vpogledom v zemljiško knjigo Okrajnega sodišča v Kranju. Zemljiška knjiga je namreč javna knjiga, dostopna vsakomur. Res je prva toženka s spornim stanovanjem ravnala kot s svojim, vendar zaradi tega ni pridobila stvarnopravnega upravičenja za razpolaganje z njim, temveč ima iz naslova vlaganj in drugih opravil do zemljiškoknjižnega lastnika lahko le denarne zahtevke. Sklicevanje sodišče prve stopnje, da stvarnopravno upravičenje izhaja iz izpovedi priče Ž. oziroma na podlagi 24. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR) je povsem neutemeljeno. Družbenopravna oseba ni mogla ne prodati ne plačati nepremičnine brez ustrezne listine, torej brez pogodbe, ni pa sporno, da takšne pogodbe ni. Za pridobitev stvarnopravnega upravičenja na podlagi 24. čl. ZTLR ni izkazan bistven pogoj, t.j. nevedenje, da gre za gradnjo na tujem zemljišču. Zakon o zadrugah opredeljuje zadružno lastnino kot nedeljivo premoženje zadružnikov in torej ne more to premoženje imeti statusa družbene lastnine v smislu SZ. Ob tem ni prezreti, da tožeča stranka dejanskemu in zemljiškoknjižnemu lastniku ni nikoli podala zahteve za odkup stanovanja in je tako v smislu 123. čl. SZ izgubila pravico zahtevati nakup. V tem je podana kršitev materialnega prava. Napadena sodba tudi ni izvršljiva. Predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne ali pa jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Na vročeno pritožbo nasprotne stranke je odgovoril drugi toženec. Navedel je, da pritožba tožeče stranke ni utemeljena in predlagal, da jo pritožbeno sodišče zavrne.

Pritožba prve toženke je utemeljena v celoti, pritožba tožnice pa delno.

Oba pritožnika uveljavljata pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja, vendar pa odločilna dejstva za razsojo niso bila sporna oziroma jih je sodišče prve stopnje ugotovilo celo kot nesporna. Odločilno je, da je bilo v delu stavbe ......... stanovanje in da je bila tožnica ob uveljavitvi SZ imetnica stanovanjske pravice na tem stanovanju, katerega odkup zato zahteva v skladu s privatizacijskimi določili SZ ter da ni bilo drugih ovir za prodajo stanovanja (denacionalizacija, rušenje stavbe).

Kot je bilo omenjeno že ob prvem odločanju pritožbenega sodišča, je lastninjenje stanovanj uredil SZ. Druge družbene pravne osebe, ki so imele pravico uporabe na družbenih stanovanjih, so z dnem uveljavitve SZ postale lastnice teh stanovanj (112. čl. SZ) z nadaljnjo obveznostjo, da stanovanje prodajo na zahtevo prejšnjega imetnika stanovanjske pravice. Iz podatkov zemljiške knjige je razvidno, da je bil kot imetnik pravice uporabe vl. št. 498 k.o. ..., v katerega je vpisana stavba, ves čas vpisan pravni prednik drugega toženca. Takšno stanje je bilo tudi ob uveljavitvi SZ, ki je, kot že rečeno uredil lastninjenje stanovanj. Zakon o gasilstvu pa je uredil lastninjenje premičnega in nepremičnega premoženja, ki je namenjeno gasilstvu in s katerim upravljajo gasilska društva ob uveljavitvi tega zakona (1.odst. 48. čl. zakona). Glede na ugotovitev sodišča prve stopnje, da je objekt, v katerem je stanovanje, kot osnovno sredstvo vodila prva toženka in z njim tudi upravljala, do lastninjenja stanovanja ni moglo priti na podlagi Zakona o gasilstvu, temveč že pred tem na podlagi SZ. To pa pomeni, da je njegov lastnik na zahtevo prejšnjega imetnika stanovanjske pravice zavezan k nadaljnji prodaji stanovanja (117. čl. SZ).

Prva toženka utemeljeno trdi, da je zmotna presoja sodišča prve stopnje, da je stvarnopravna upravičenka. Sodišče prve stopnje v obrazložitvi loči med dejanskim in zemljiškoknjižnim lastnikom, vendar za takšno razlikovanje ni podlage. Očitno je bila prva toženka v zmoti, zaradi česar se je obnašala kot lastnik in tudi sklenila s tožnico stanovanjsko pogodbo, na podlagi katere je ta pridobila stanovanjsko pravico. Ker bi se v zvezi s tem utegnilo postaviti vprašanje, ali je tožnica na podlagi take pogodbe lahko pridobila stanovanjsko pravico in tako postala upravičenka do odkupa stanovanja po privatizacijskih določilih SZ, pritožbeno sodišče opozarja, da bi do enakega zaključka pripeljal tožničin dejanski dolgoletni položaj, zaradi katerega jo je bilo po določilih Zakona o stanovanjskih razmerjih, ki je veljal pred SZ, šteti za imetnico stanovanjske pravice. Sklenjena stanovanjska pogodba pa je bila očitno tudi razlog, da je tožnica zahtevo za odkup stanovanja naslovila na prvo toženko in ne na drugega toženca. Kolikor se prva toženka sklicuje na javnost zemljiške knjige in možnost vsakogar, da se seznani z vpisanimi podatki, pa ne gre spregledati, da je bila ob jasnem vpisu v zemljiško knjigo tudi sama približno 30 let prepričana, da je lastnica objekta, saj ob drugačni lastninskopravni koncepciji prejšnjega sistema vpisi v zemljiški knjigi niso nujno odražali dejanskega stanja. Zato tudi ni mogoče šteti tožnici v škodo, da se je z zahtevo za odkup stanovanja obrnila na prvo toženko kot svojega stanodajalca, kateremu je tudi ves čas plačevala stanarino in še delno tekom te pravde najemnino. Kot je navedlo sodišče prve stopnje, je to zahtevo vložila pravočasno, nato pa pravočasno, še znotraj dveletnega roka za odkup iz 1.odst. 123. čl. SZ, vložila tožbo zoper oba toženca. Ne glede na to, da se posebej ni obrnila na drugega toženca, tako tudi pritožbeno sodišče v obravnavani situaciji šteje, da je njena zahteva pravočasna.

Ne glede na to, da je v razmerju do tožnice prva toženka nastopala kot stanodajalec, je lahko na prodajo stanovanja lahko tožen le tisti, ki je lastnik in ki lahko kupcu omogoči prehod lastninske pravice na nepremičnini z vpisom v zemljiški knjigi (20. in 33. čl. ZTLR). S sklenitvijo kupoprodajne pogodbe kupec namreč prevzame vse pravice in obveznosti, ki jih imajo lastniki stanovanj (118. čl. SZ). To pa pomeni, da je tožbeni zahtevek lahko utemeljen le zoper drugega toženca kot lastnika, saj bo le ta lahko tudi z izstavitvijo ustrezne zemljiškoknjižne listine prenesel lastninsko pravico na tožnico - tožbeni zahtevek je torej utemeljen le zoper njega in ne prvo toženko, kot je to menilo sodišče prve stopnje. V tem je torej zmotna uporaba materialnega prava s strani sodišča prve stopnje. Glede na to je pritožbeno sodišče na podlagi določila 4. tč. 338. čl. ZPP ugodilo pritožbi prve toženke v celoti in sodbo prve stopnje spremenilo tako, da je zoper njo tožbeni zahtevek zavrnilo tudi v preostalem delu. Glede na takšno odločitev pritožbeno sodišče posebej ne odgovarja na posamezne pritožbene navedbe prve toženke. Pritožba tožeče stranke zoper zavrnilni del sodbe, ki se tiče prve toženke, je iz istih razlogov neutemeljena, medtem ko je (delno) utemeljena njena pritožba zoper zavrnilni del sodbe, ki se tiče drugega toženca, zato ji je pritožbeno sodišče (delno) ugodilo in sodbo prve stopnje spremenilo tako, da je ugodilo zahtevku za sklenitev prodajne pogodbe za stanovanje zoper drugega toženca. Kot že rečeno, bo lahko ta kot zemljiškoknjižni lastnik omogočil tudi prehod lastninske pravice na tožnico. Zato vsebina pogodbe, ki jo je dolžan skleniti drugi toženec in katere vsebina v pretežnem delu v postopku pred sodiščem prve stopnje ni bila sporna, zajema tudi njegovo obveznost dovolitve ustreznega prepisa v zemljiški knjigi.

Pač pa pritožbeno sodišče ni ugodilo pritožbi tožnice glede odločitve, ki se tiče drugega toženca, v tistem delu, s katerim predlaga, da se izpodbijana sodba spremeni tako, da se preko vsebine pogodbe ali samostojno drugemu tožencu naloži, da tožnici izroči etažni načrt stavbe na Zg. Brniku 114 in nosi vse stroške prenosa lastninske pravice na podlagi pogodbe. Navedene obveznosti so sicer lahko predmet dogovarjanja strank ob sklepanju pogodbe, kot to navaja tožeča stranka. Vendar pa je treba v obravnavanem primeru izhajati iz kontrahirne dolžnosti na področju privatizacije stanovanj, za katero velja posebna ureditev SZ. Z določbami SZ o lastninjenju in privatizaciji se je dosegla celovita reforma stanovanjskega področja. Zato določbe SZ, ki urejajo privatizacijo, ne temeljijo na načelih obligacijskega prava, kot je npr. svoboda urejanja obligacijskih razmerij. Glede na to sodišče naloži prodajalcu sklenitev take pogodbe, kot jo določa zakon oziroma z vsebino, kot jo določa zakon. SZ določa predmet prodaje in način izračuna kupnine, davčna zakonodaja pa, da je zavezanec za plačilo davka pri prodaji prodajalec, noben zakon pa ne predvideva dolžnosti prodajalca, da izdela in izroči kupcu etažni načrt stavbe in v celoti plača stroške prepisa lastninske pravice na kupca. To bi bil lahko predmet dogovora pri prostovoljnem sklepanju pogodbe, ne more pa tega naložiti prodajalcu sodišče niti v obliki zavezujoče vsebine pogodbe in tudi ne kot samostojno obveznost. Nima prav tožnica, da bi etažni načrt stavbe lahko izdelala le tožena stranka kot lastnica stavbe. Po Zakonu o posebnih pogojih za vpis lastninske pravice na posameznih delih v zemljiško knjigo, na podlagi katerega se je prenehala uporabljati določba 49. čl. Pravilnika o vodenju zemljiške knjige, je predlagatelj vpisa stavbe, lastninske pravice na posameznih delih stavbe in solastninske pravice na skupnih prostorih, delih in objektih stavbe eden ali več imetnikov pravice na posameznem delu stavbe, pri čemer ni potrebno soglasje drugih imetnikov pravic na posameznih delih stavbe in osebe, ki je v zemljiški knjigi vpisana kot imetnik pravice na zemljišču, na katerem stoji stavba (5. čl. zakona). Tožnica bo torej lahko dosegla vpis svoje pravice v zemljiško knjigo kot tudi izdelavo za to potrebnih načrtov. V tem delu torej pritožbeno sodišče ni spreminjalo sodbe prve stopnje (ta del zahtevka je bil namreč zoper drugega toženca zavrnjen že s sodbo prve stopnje). Ker ta del (enako kot prej navedeni del zoper zavrnilni del sodbe glede prve toženke) pritožbe tožeče stranke ni utemeljen, jo je pritožbeno sodišče zavrnilo in v nespremenjenem delu potrdilo sodbo prve stopnje (353. čl. ZPP). Zaradi jasnosti - zlasti zaradi jasne vsebine prodajne pogodbe, ki jo mora skleniti drugi toženec s tožnico - pa je pritožbeno sodišče v izreku v celoti povzelo spremenjen izrek sodbe prve stopnje.

Sprememba sodbe prve stopnje je narekovala tudi spremembo odločitve o stroških (2. odst. 165. čl. ZPP). Potrebne pravdne stroške tožeče stranke je odmerilo in obrazložilo že sodišče prve stopnje, le da jih ji je dolžan povrniti drugi toženec. Tudi pritožbeno sodišče ocenjuje, da zoper njega tožeča stranka ni uspela samo s sorazmerno majhnim delom in da zaradi tega niso nastali posebni stroški, zato jih je dolžan povrniti v celoti (3. odst. 154. čl. ZPP). Tožnica pa je v celoti propadla z zahtevkom zoper prvo toženko, zato mora tej povrniti njene pravdne stroške, ki obsegajo stroške sestave odgovora na tožbo (280 točk) in zastopanja na šestih narokih (vsakič po 150 točk) ter DDV (specifikacije stroškov so na str. 69, 114 in 131 spisa). Glede na to, da je o stroških odločeno s sodbo prve stopnje, ko je vrednost odvetniške točke znašala 90 SIT, je tako dolžna tožeča stranka prvi toženki povrniti 126.378,00 SIT z zakonitimi obrestmi od izdaje sodbe dalje, kot je to predlagala prva toženka v odgovoru na tožbo.

Tudi o stroških pritožbenega postopka je pritožbeno sodišče odločilo po uspehu. Tako je dolžan drugi toženec tožnici povrniti 45.375,00 SIT, tožnica pa prvi toženki 44.625,00 SIT stroškov pritožbenega postopka, ki obsegajo stroške sestave pritožbe (375 točk) in DDV, stroški tožeče pa še 2% materialnih stroškov.