Jedro

Pritožbeno sodišče soglaša z razlago 5. člena ZLPP in sedmega odstavka 17. člena ZSKZ, kakršna izhaja iz izpodbijane sodbe. Gre za specialna predpisa, ki urejata vprašanje odškodnine za zemljišča, prenesena na tožečo stranko ali občine po določbi 5. člena ZLPP. Edina oblika odškodnine, do katere so bili prejšnji imetniki pravice uporabe upravičeni, je pobotanje z najemnino za ta zemljišča. Sklenitev zakupnih (najemnih) pogodb pa ni bila avtomatična, temveč je zakon upravičencem dajal zgolj opcijo, da sklenejo najemno pogodbo (po drugi strani pa tožeča stranka sklenitve zakupne pogodbe, če so bili izpolnjeni pogoji iz 5. člena ZLPP in 17. člena ZSKZ, ni mogla odkloniti). Če bi torej tožena stranka že od začetka najemno pogodbo sklenila le za 11,04 % zemljišč, bi takrat imela pravico do pobota le s kupnino, ki jo je plačala za teh 11,04 % zemljišč. Nič drugače ne more biti, če pride med trajanjem najema do razveze pogodbe glede zemljišč.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana odločba sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Višje sodišče v Kopru je v tem gospodarskem sporu pristojno za odločanje o pritožbi na podlagi sklepa predsednika Vrhovnega sodišča RS Su 72/2013-115 z dne 8.11.2013. 2. Z izpodbijano sodbo je Okrožno sodišče v Ljubljani naložilo tožeči stranki v plačilo 12.308,36 EUR s pripadajočimi obrestmi iz naslova neplačane najemnine za zemljišča za leto 2010. Iz razlogov sodbe izhaja, da je bila tožena stranka imetnica pravice uporabe na kmetijskih zemljiščih, da so po uveljavitvi Zakona o skladu kmetijskih zemljišč in gozdov RS (ZSKZ) ta zemljišča postala last RS, da sta stranki sprva za vsa zemljišča sklenili zakupno pogodbo, da se je na podlagi določbe 7. odstavka 17. člena ZSKZ zakupnina pobotavala z zneskom, ki ga je tožena stranka plačala za pridobitev pravice uporabe ter da je naknadno prišlo do spremembe zakupne pogodbe in je ta prenehala za 89.96% zemljišč. Po stališču sodišča prve stopnje 7. odstavek 17. člena ZSKZ daje nekdanjim imetnikom pravice uporabe možnost do povrnitve v nakup vloženih sredstev le v primeru, da prejšnji imetnik pravice uporabe postane najemnik zemljišča in se nato plačana kupnina (kot neke vrste odškodnina za odvzeta zemljišča) pobotava z zakupnino. Če se prejšnji imetnik za zakup ne odloči ali pa če zakup predčasno preneha, nima pravice do odškodnine.

3. Zoper sodbo se tožeča stranka pritožuje. Opozarja, da so v zadevi ostala nerazčiščena pravna in dejanska vprašanja glede pravice pobotanja kupnine in zakupnine, glede vprašanja dopustnosti enostranske odpovedi pogodbe za določen čas, glede vprašanja obličnosti spremembe pogodbe in glede vprašanja višine tožbenega zahtevka. Sodišče prve stopnje je napačno uporabilo določbo 7. odstavka 17. člena ZSKZ, saj ta določa le, da se kupnina za odplačno pridobljena zemljišča upošteva tako, da se do poravnave te kupnine, kupnina in zakupnina ali odškodnina pobotata. Zakon ne govori o kakšnem neizkoriščenem delu kupnine ali da pravica preneha s skrčenjem števila zemljišč v zakupu. Napačno je tudi sklicevanje na odločbo Ustavnega sodišča glede 5. člena ZLPP in na sodbo v zadevi VIII Pg 2253/2013, ki je še vedno v instančnem preizkusu. Pravica do pobota ugasne, če se pravna oseba ne odloči za zakup. To pa ne velja za primer, ko s število zemljišč v zakupu zmanjša, razen če med strankama ne pride do soglasja glede skrčenja pravice do pobota. Do takega soglasja pa v predmetni zadevi ni prišlo, saj sicer ne bi bila potrebna enostranska odpoved pogodbe. Situacija torej ni enaka kot v primeru, ko do zakupa sploh ni prišlo. V zvezi s spremembo zakupne pogodbe je tožena stranka ves čas trdila, da je spremembo sicer želela, vendar le glede obsega zemljišča, ne pa tudi glede pravice do pobota. V dopisu z dne 26.2.2008 je tožena stranka celo prosila za ponudbo za odkup zemljišč, zato o kakšnem sporazumnem skrčenju obsega najetih zemljišč ni mogoče govoriti. V enostranskem odstopu od pogodbe je tožeča stranka navedla, da pogodbo odpoveduje, ker tožena stranka ni želela skleniti nove zakupne pogodbe, kar kaže, da tožena stranka na sorazmerno skrčenje predmeta pogodbe ter pravic do pobota, ni pristala. Odpoved je bila nezakonita, saj niso obstajali v pogodbi predvideni razlogi za odpoved pogodbe. Zaključek, da je tožeča stranka sprejela predlog tožene za zmanjšanje obsega zemljišča, je zato napačen. Najemna pogodba in aneks sta bila sklenjena v pisni obliki, taka pa bi morala biti tudi sprememba. Pisnost sta stranki dogovorili, zato je stališče sodišča, da ni potrebna pisnost, napačno. Poleg tega je bilo v osnutku nove pogodbe zapisano, da prične veljati, ko jo podpišeta obe stranki. Pisnost pa določa tudi ZKZ. Tožena stranka je že v ugovoru zoper sklep o izvršbi ugovarjala glede višine, tožeča stranka pa višine vse do zaključka glavne obravnave ni pojasnila. V izpodbijani sodbi tako ni odgovorjeno na osnovna vprašanja. Tožena stranka je zgolj zaradi tega, ker ni hotela skleniti nove zakupne pogodbe, izgubila svojo pravico do pobota. Tako stališče sodišča nima podlage v materialnih predpisih in je v nasprotju s temeljnimi načeli. Pomeni kršitev ustavnih pravic tožene stranke. V nadaljevanju pritožba uveljavlja še kršitve postopka in sicer 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP).

4. V odgovoru na pritožbo je tožeča stranka predlagala zavrnitev pritožbe in sporočila sodišču, da je sodba VIII Pg 2253/2013-37 z dne 7.11.2013, na katero se sklicuje sodišča, že postala pravnomočna.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Sodišče prve stopnje je dejansko stanje v zadevi pravilno in popolno ugotovilo, na tako ugotovljeno dejansko stanje, svoje zaključke je ustrezno obrazložilo, zato očitanih kršitev postopka v zvezi z obrazložitvijo ni zagrešilo.

7. Predmet te pravde je le najemnina za zemljišča za leto 2010. Za nobeno od strank ni sporno, da je najemna pogodba najmanj za 11,04 % zemljišč v letu 2010 veljala, zato vprašanje zakonitosti kasnejše odpovedi pogodbe za ta postopek ni relevantno, kot je pravilno pojasnilo že sodišče prve stopnje. Sporni sta zato zlasti dve vprašanji: ali je najemna pogodba v letu 2010 veljala za vsa zemljišča ali le za 11,04 % prvotnega obsega in če je veljala le za 11.04 %, kako to vpliva na pravico do pobota iz sedmega odstavka 17. člena ZSKZ.

8. Najemna pogodba med strankama je bila sklenjena na podlagi določbe 17. člena ZSKZ za nekmetijsko rabo in sicer za zemljišča, našteta v 2. členu pogodbe. Tožena stranka je namreč imela kot prejšnji imetnik pravice uporabe za vsako od nepremičnin, ki so bile predmet „podržavljenja“ po 5. členu Zakona o lastninskem preoblikovanju podjetij (ZLPP), pravico skleniti najemno pogodbo, pri tem pa plačano kupnino za ta zemljišča (1) pobotati z najemnino. Ta njena pravica je bila z najemno pogodbo št. P 1 z dne 20.9.1995 (in aneksom k tej pogodbi z dne 22.5.1996) tudi realizirana. Stranki sta se v 6. členu najemne pogodbe med ostalim dogovorili, da lahko pogodba kadarkoli sporazumno preneha. Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožena stranka z dopisom z dne 28.1.2008 predlagala, da se najem nadaljuje samo za tista zemljišča, ki so navedena v prilogi dopisu (ni sporno, da so bila v prilogi navedena zemljišča, ki po obsegu predstavljajo 11,04 % vseh zemljišč po pogodbi). Povedano pomeni, da je tožena stranka želela, da se najemna pogodba za vsa ostala zemljišča (ki niso bila našteta v prilogi) razveže. Za razvezo pogodbe pa ni potrebna nobena oblika, zadošča soglasje obeh strank o razvezi pogodbe. Tožeča stranka je na dopis tožene odgovorila tako, da je najemnino obračunala le še za zemljišča, za katera je bila tožena stranka zainteresirana, da jih obdrži v najemu. Pritožbeno sodišče zato soglaša z odločilnim zaključkom sodišča prve stopnje, da je med strankama prišlo do soglasja glede predloga tožene stranke in je v letu 2010 tožena stranka imela v najemu le še 11,04 % prvotnega obsega zemljišč. Da je temu tako, nenazadnje potrjuje tudi vsebina navedb tožene stranke v zadevi VIII Pg 1. Opisano konkludentno soglasje o nadaljnjem predmetu najema (ki dejansko pomeni razvezo pogodbe glede ostalih nepremičnin), pa zadošča za zaključek, da je imela tožena stranka v letu 2010 v najemu le še manjši del nepremičnin (11,04 %). Stališče pritožbe, da je za tako spremembo najemne pogodbe (ki dejansko pomeni razvezo pogodbe za 88,96 % zemljišč) potrebna pisna oblika, je glede na določbo 6. člena najemne pogodbe materialnopravno zmotno.

9. Pritožbeno sodišče soglaša tudi z razlago 5. člena ZLPP in sedmega odstavka 17. člena ZSKZ, kakršna izhaja iz izpodbijane sodbe. Gre za specialna predpisa, ki urejata vprašanje odškodnine za zemljišča, prenesena na tožečo stranko ali občine po določbi 5. člena ZLPP. Edina oblika odškodnine, do katere so bili prejšnji imetniki pravice uporabe upravičeni, je pobotanje z najemnino za ta zemljišča (2). Sklenitev zakupnih (najemnih) pogodb pa ni bila avtomatična, temveč je zakon upravičencem dajal zgolj opcijo, da sklenejo najemno pogodbo (po drugi strani pa tožeča stranka sklenitve zakupne pogodbe, če so bili izpolnjeni pogoji iz 5. člena ZLPP in 17. člena ZSKZ, ni mogla odkloniti). Sredstva, porabljena za nakup konkretne nepremičnine, so se na podlagi zakonskih določb in sklenjenih najemnih pogodb pobotala z najemnino za isto nepremičnino. Če bi torej tožena stranka že od začetka najemno pogodbo sklenila le za 11,04 % zemljišč, bi takrat imela pravico do pobota le s kupnino, ki jo je plačala za teh 11,04 % zemljišč. Nič drugače ne more biti, če pride med trajanjem najema do razveze pogodbe glede zemljišč. Drugačna razlaga bi bila v nasprotju z omejitvijo pravice do odškodnine iz 5. člena ZLPP. Ker je do zmanjšanja obsega zemljišč v najemu prišlo sporazumno, vprašanje pobota pa je urejeno v specialnem predpisu, v zvezi z vtoževano najemnino za leto 2010 ni mogoče govoriti o kakršnikoli kršitvi temeljnih načel Obligacijskega zakonika (OZ).

10. Sodišče prve stopnje je pravilno povzelo potek postopka, ko je ugotovilo, da tožena stranka glede višine zahtevka ni imela nobenih konkretnih navedb, drugačne trditve v pritožbi zato ne zdržijo presoje (nenazadnje pa je tožena stranka enako višino najemnine upoštevala pri oblikovanju zahtevka v zadevi VIII Pg 1). Glede očitane kršitve postopka, ker naj sodišče prve stopnje ne bi upoštevalo četrte pripravljalne vloge, pa tožena stranka v pritožbi ne pove, kako je o vplivalo na pravilnost in zakonitost sodbe in že zato o kršitvi iz prvega odstavka 339. člena ZPP ni mogoče govoriti.

11. Na podlagi povedanega in ker tudi uradni preizkus (drugi odstavek 350. člena ZPP) kršitev ni pokazal, je pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

12. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 154. člena ZPP za toženo stranko in na določbi 155. člena ZPP za tožečo stranko. Strošek sestave odgovora na pritožbo glede na vsebino odgovora, razloge sodbe in pritožbe ter stanje v zadevi namreč ni potreben strošek tega postopka.

op. št. 1: Tožena stranka je zemljišča v družbeno lastnino pridobila odplačno, z ZLPP pa je morala ta zemljišča prenesti na tožečo stranko.

op. št. 2: Do ustavnosti take ureditve, ki temelji na neprimerljivosti položajev lastnika v sistemu privatne lastnine in položaja tako imenovane „družbene pravne osebe“ kot imetnice pravice uporabe v sistemu družbene lastnine, se je ustavno sodišče že opredelilo v odločbi U-I-77/93, objavljeni v Uradnem listu RS št. 43-20149/1995.