Jedro

Če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastninsko pravico na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, lahko to s tožbo zahteva, da se pogodba razveljavi in se stvar pod enakimi pgoji proda njemu.

V primeru menjalne pogodbe je predkupna pravica izključena.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. S sodbo opr. št. P 48/2020 z dne 10. 9. 2021 je sodišče prve stopnje razsodilo, da se zavrne tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki je glasil: ″Pogodba z dne 11. 10. 2019, ki jo je v obliki notarskega zapisa opr. št. SV 624/19 zapisal notar MS, s katero je toženec B. B. prodal svoj delež 1/2 v nepremičnini parc. št. 574/8 k.o. ... tožencu C. C. kot kupcu se razveljavi in je vknjižba lastninske pravice pri nepremičnini parc. št. 574/8 k.o. ... pri deležu 1/2 na toženca C. C. neveljavna ter se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje in se izbriše vknjižena lastninska pravica C. C. ter vpiše lastninska pravica v korist B. B., ... do 1/2. Toženec BB je dolžan skleniti kupoprodajno pogodbo za nepremičnino parc. št. 574/8 k.o. ... s tožnikom A. A., ... pod enakimi pogoji kot je bila sklenjena s tožencem C. C. Toženi stranki sta dolžni nerazdelno tožeči stranki povrniti vse nastale pravdne stroške skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva razsoje dalje do plačila, v roku 15 dni pod izvršbo". Odločilo je še o pravdnih stroških na prvi stopnji.

Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenega dokaznega postopka zaključilo, da sta prvotoženec in drugotoženec sklenila menjalno pogodbo z dne 11. 10. 2019 v obliki notarskega zapisa SV 624/19, pri notarju MS iz ... . Predmet te pogodbe je bila menjava nepremičnine drugotožene stranke, to je parcele št. z ID znakom ... 2238/6 do celote za ½ solastninski delež nepremičnine prvotožene stranke, to je parcele z ID znakom ... 574/8 do ½. Iz pogodbe izhaja, da je bil solastninski delež prvotoženca ocenjen na 40.000,00 EUR, lastninski delež drugotoženca pa na 10.000,00 EUR, razliko v vrednosti pa je drugotoženec izplačal. Sodišče prve stopnje je sledilo izpovedbam obeh tožencev, kakor tudi izpoved notarja MS, da sta toženca svojo pogodbeno voljo izrazila notarju, ki jo je zapisal v obliki menjalne pogodbe. Verodostojnost izpovedi tožencev izhaja tudi iz izpovedi tožnika samega, ki je vedel, da prvotoženec želi odtujiti svoj solastniški delež, vendar pa svoje predkupne pravice prvotožencu ni ustrezno izrazil. Sodišče je ugotovilo, da je med tožencema sklenjen pravni posel označiti kot mešano, menjalno - prodajne pogodbo s poudarkom na menjalni pogodbi. Menjalni del pogodbe z dne 14. 10. 2019 po volji obeh stranke je bil namreč odločilen in nujen za sklenitev pravnega posla, kateri v primeru, da do zamenjave nepremičnine drugotoženca s solastniškim deležem prvotoženca ne bi prišlo, in ne bi bil sklenjen. Z menjalno pogodbo pa se menjata dve stvari ali pravici druga za drugo in smisel menjalne pogodbe je v tem, da nobena od stranke ne plača kupnine. Vsak od menjalcev ima obveznost in pravice prodajalca (529. člen OZ), nobeden pa nima obveznosti in pravice kupca, v čemer se menjalna pogodba odločilno razlikuje od prodajne. Po določbi 529. člena OZ noben od menjalcev nima zahtevka na plačilo kupnine. Zato je sodišče ugotovilo, da med toženima strankama nastalega pravnega razmerja ni mogoče označiti kot prodajne pogodbe, ki bi dopuščala uveljavljanje predkupne pravice predkupnega upravičenca, to je tožeče stranke. Po določbi iz 66. člena Stvarnopravnega zakonika imajo solastniki nepremičnine predkupno pravico zgolj pri njeni prodaji. Zahtevek tožeče stranke je zato zavrnilo. Sodišče prve stopnje je še ugotovilo, da toženi stranki nista sklenili simuliran pravni posel. Toženca nista imela nobenega motiva za takšno ravnanje. Tožnik je ves čas vedel za namero prvega toženca, da bo svoj solastniški delež odsvojil in tožnik je celo kontaktiral z morebitnimi kupci. Prvotoženec ni imel nobenega razloga, da bi posegel v tožnikovo morebitno predkupno pravico, katero pa prvotoženec tudi ni nikoli jasno izrazil. Sodišče prve stopnje tudi ni zasledilo nobenih razlogov, da bi podvomilo v vrednost zamenjane parcele na podlagi izpovedi obeh tožencev. Tožnik pa njuni izpovedbi, razen z izpiskom iz Gursa ni oporekal oziroma ni predlagal izvedbe dokazov v tej smeri npr. s postavitvijo cenilca. Ker tako niso podani pogoji za uveljavljanje predkupne pravice po 66. členom SPZ, je sodišče prve stopnje tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo. O pravdnih stroških, nastalih na prvi stopnji je odločilo na podlagi prvega odstavka 154. člena ZPP.

2. Zoper takšno odločitev se pritožuje tožeča stranka po pooblaščencu. Po mnenju pritožbe je sodišče prve stopnje zmotno ugotovilo dejansko stanje in je v posledici tudi zmotno uporabilo materialno pravo. Tožnik se je odločil za tožbo, ker sta mu toženca povedala, da je drugotoženec solastnik nepremičnine zaradi tega, ker je nepremičnino kupil. Sam zapis pogodbe z naslovom kot menjalna pogodba, ne pomeni, da je res šlo za menjalno pogodbo. Sodišče je odločilo, da bi naj bil tožbeni zahtevek neutemeljen, ker je šlo za menjalno pogodbo. Tožnik se s tem ne strinja, ker je na podlagi vseh dokazov ugotoviti ravno nasprotno. Zadevo bi bilo potrebno obravnavati kot celoto, s pogajanji vred. Stranke so izpovedale, da se je nepremičnina prodajala tudi preko spleta in je bilo več zainteresiranih kupcev, ki bi nepremičnino kupili. Za prodajo je vedel tudi tožnik. Prvotoženec je v spis skupaj z odgovorom na tožbo predložil listine, in sicer sporno pogodbo in pogodbo o ari. Pogodba o ari je bila sklenjena dne 10. 8. 2019, notarska pogodba pa šele 11. 10. 2019. Takrat sta se toženca dogovorila za kupoprodajo in ni bilo govora o menjavi. Ara je akcesorne narave. Volja strank je bila sklenitev kupoprodajne pogodbe in šele z obiskom notarja se je samo formalno pogodba preimenovala, je pa še vedno šlo za kupoprodajo. Tudi toženca sta povedala, da je bila svetovana menjalna pogodba, ker v tem primeru ni predkupne pravice. Seveda je logično, da notar na sodišču ne bo tega potrdil. Že iz pogodbe o ari pa izhaja, da sta stranki pisali nekaj, v mislih pa imeli drugo. Nelogično je, da bi moral prvotoženec vrniti samo del are, če bi bil odgovoren za nesklenitev posla. Drugotoženec je predložil dokazilo o nakazilu skupaj zneska 18. 500,00 EUR, za ostala plačila pa ni dokaza. Glede na vrednosti nepremičnin, bi dejanska vrednost nepremičnine dane s strani kupca, predstavljala le 1,8 % vrednosti in zato ni moč govoriti o menjalni pogodbi. Mogoče je namreč, da je drugotoženec plačal samo aro v višini 2.000,00 EUR. Tudi, če ne bi bila dana nepremičnina, ki je po mnenju tožnika dana samo navidezno, bi bila kupnina dejansko plačana, brez te nepremičnine. Notar je ob vprašanju, če je šlo za fiktivni posel povedal, da se ni s tem ukvarjal. Iz izpovedb in navedb tožencev pa je nesporno ugotoviti, da se je sklepala kupoprodajna pogodba. Zaradi navedenega tožnik predlaga, da se pritožbi ugodi in se tožbenemu zahtevku ugodi ali pa se sodba sodišča prve stopnje razveljavi. Priglaša pritožbene stroške.

3. Pritožba je bila vročena nasprotnima strankama, ki sta nanjo odgovorile.

4. Po mnenju prvotožene stranke bi tožnik imel zakonito predkupno pravico na solastniškem deležu toženca le, v kolikor bi toženec svoj solastniški delež prodajal. Toženec je svoj solastniški delež do ½ zamenjal za drugo nepremičnino, zato zakonsko ni bil obvezan o svoji nameri obvestiti tožeče stranke in je s tem zakonsko določilo 507. člena OZ, v takem primeru bilo izključeno. O tem se je že izrekla sodna praksa. Iz sodbe VS RS III Ips 69/2003 dne 22. 2. 2005 izhaja, da je posledica značilnosti menjalne pogodbe v tem, da pri njej predkupna pravica ne more obstajati. S predkupno pravico se namreč lastnik stvari zavezuje, da bo stvar prodal po enaki ceni predkupnemu upravičencu, pri menjalni pogodbi pa cena ni določena in je zato predkupnemu upravičencu nemogoče prodati nepremičnino po isti ceni, enako je tudi pri sklenitvi mešane menjalno-prodajne pogodbe, saj je pri njej cena le deloma določena v denarju. Toženca nista sklenila prodajne, ampak menjalno pogodbo in za sklenitev menjalne pogodbe sta izrazila potrebno pravnoposlovno voljo. Menjalna pogodba se sicer tretira kot dvojna prodajna pogodba, vendar le iz davčnega vidika, da pa sta toženi stranki ocenili vrednost svojih nepremičnin in to vnesli v menjalno pogodbo, še ne pomeni, da sta določili ceno in sklenili prodajno pogodbo, oziroma, da je menjalna pogodba simuliran pravni posel. Stranki sta kot zavezo oziroma dokaz o sklenjenem pravnem poslu, dogovorili tudi aro. Sodišče prve stopnje je po izvedenem dokaznem postopku ocenilo, da sta toženca sklenila mešano menjalno-prodajno pogodbo s poudarkom na menjalni pogodbi, saj je bil element menjave bistveni element volje strank, torej odločilen in nujen za sklenitev pravnega posla. Sodišče ni ugotovilo, da sta toženca sklenila menjalno pogodbo z namenom prikritja njunega dejanskega namena sklenitve prodajne pogodbe. Drugotožec je lahko sklenil le menjalno pogodbo in zamenjal svojo nepremičnino za drugo. Kot je bilo dokazano, pa je tožnik vedel, da bo toženec odsvojil solastniški delež, zato ni mogoče slediti trditvi o morebitnem simuliranju ali fiktivnem pravnem poslu in o posledičnem oškodovanju tožnika s strani toženca. Če bi bil tožnik zainteresiran za nakup, bi to lahko tudi izvedel. Pogodbeno voljo po sklenitvi menjalne pogodbe je zapisal notar MS v veljavnem notarskem zapisu. Zato predlaga, da se pritožba zavrne in priglaša pritožbene stroške.

5. Na pritožbo je odgovorila tudi drugo tožena stranka. Po mnenju te tožene stranke je sodišče po celostni izvedbi dokaznega postopka in podaji utemeljene dokazne ocene pravilno presodilo, da sta toženi stranki sklenili mešano menjalno - prodajno pogodbo, s poudarkom na menjalni pogodbi, saj je bil element menjave bistveni element volje strank, ter odločilen in nujen za sklenitev pravnega posla. Če stranki ne bi imeli volje za sklenitev menjalne pogodbe, pravni posel ne bi sklenili. Toženi stranki sta v postopku pojasnili, da drugotoženec ni imel dovolj sredstev, da bi sporno nepremičnino odkupil, da pa bi lahko zamenjal svojo nepremičnino za sporno nepremičnino in doplačal razliko. Tožnik je izpovedal, da je vedel, da prvotoženec oglašuje prodajo svojega solastniškega deleža nepremičnine in je tudi sam sodeloval pri ogledih. Mnenja je še, da se ara ne da izključno ob sklepanju prodajnih pogodb. Dejstvo je, da je bila dana ara dva meseca prej, nato pa je bila sklenjena menjalna pogodba, kar pa ne potrjuje navedb tožnika, da sta imela toženca voljo za sklenitev prodajne pogodbe, to je, da sta naknadno, da bi se izognili predkupni pravici in ker jima je bilo tako svetovano, sklenila menjalno pogodbo. Toženca sta v postopku tudi izkazala, da je bila menjalna pogodba izpolnjena v celoti. Toženi stranki sta ves čas zasledovali cilj sklenitev pravnega posla ter sta svojo pogodbeno voljo izrazili notarju MS, ki je njuno pogodbeno voljo zapisal v obliki menjalne pogodbe. Toženi stranki nista pod nobenim pogojem sklenili simuliranega pravnega posla, saj sta izrazili pravnoposlovno potrebno voljo za sklenitev posla, ki sta ga nato tudi dejansko sklenili v obliki menjalne pogodbe. Toženi stranki sta ocenili vrednost zamenjanih nepremičnin, to pa zato, ker zamenjani nepremičnini nista enake vrednosti. Sama vrednost nepremičnin, ki se menjajo, pa ne more biti pokazatelj, da se morebiti pod menjalno pogodbo sklepa dejansko nek drug pravni posel z namenom, da se ena od strank posla izogne določenim zakonskim obveznostim, konkretno predkupni pravici tožnika. Da ne moremo govoriti o nekem fiktivnem pravnem poslu pa kaže tudi dejstvo, ki ga je potrdil sam tožnik in sicer, da je vedel, da se delež nepremičnine, katere solastnik je toženec, oglašuje z namenom prodaje oziroma odsvojitve. Prva tožena stranka tako ni imela namena zavesti tožnika s sklenitvijo fiktivne menjalne pogodbe v izogib predkupni pravici tožnika, saj je slednji vseskozi vedel, da bo nepremičnina prej ali slej odsvojena. Predlaga, da se pritožba zavrne in priglaša pritožbene stroške.

6. Pritožba je utemeljena.

7. Sodišče prve stopnje je menjalno pogodbo SV 624/19 z dne 11. 10. 2019, sklenjeno pred notarjem MS iz ... pravno opredelilo kot pravni posel, to je mešano menjalno-prodajno pogodbo, s poudarkom na menjalni pogodbi. Ugotovilo je, da izveden dokazni postopek ni potrdil, da sta toženi stranki sklenili simuliran pravni posel samo iz razloga, ker sta hoteli izigrati tožnika in sta zato sklenili menjalno pogodbo. Takšne pravne zaključke sodišča prve stopnje pa so omajale pritožbene navedbe tožeče stranke. Tožeča stranka v pritožbi uveljavlja pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja in v posledici zmotno uporabljenega materialnega prava. Pravilno pritožnik navaja, da sam zapis pogodbe z naslovom menjalna pogodba ne pomeni, da je šlo dejansko med pravdnima strankama za sklenitev menjalne pogodbe. Tožnik pravilno v pritožbi navaja, da bi bilo potrebno pravo vsebino menjalne pogodbe obravnavati kot celoto, s pogajanji vred. Pravdne stranke so izpovedale, da se je nepremičnina prodajala preko spleta in da je bilo zainteresiranih veliko kupcev, ki bi nepremičnino kupili. Za prodajo je vedel tudi tožnik. Tožeča stranka je v tožbi navajala, da sta toženi stranki sklenili pogodbo, ki se sicer imenuje menjalna pogodba, je pa šlo dejansko za kupoprodajno pogodbo. Navedla je, da je v konkretni zadevi bila vrednost prodane nepremičnine določena in znaša 40.000,00 EUR. Tožnik je najprej nastavil ceno 60.000,00 EUR, nato pa jo je znižal na 40.000,00 EUR. Tožeča stranka navaja, da je šlo za kupoprodajno pogodbo tudi, ker to izhaja iz listine, pripete k pogodbi, to je pogodbi o ari, o čemer se sodišče ni opredelilo in s tem v pritožbi uveljavlja storitev bistvene kršitve določb ZPP iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Sodišče prve stopnje se do teh tožbenih trditev tožeče stranke, da bi moralo presoditi vsebino in pravo pogodbeno voljo obeh pravdnih strank, skupaj s celotnim potekom sklepanja pravnega posla, ni opredelilo in o tem ni odločalo in je s tem tožeči stranki odvzelo pravico do izjave pred sodiščem, kar pomeni kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Notarskemu zapisu je namreč pripeta pogodba o ari, ki je tako sestavni del Notarskega zapisa o menjalni pogodbi z dne 11. 10. 2019. Vsebina tega dogovora o plačilu in o prejemu are pa je takšna, da kupec, to je drugotožena stranka potrjuje prejem are za doplačilo nakupa nepremičnine. Ara je plačana v znesku 11.500,00 EUR, v primeru neuspešnega dogovora pa je prodajalec dolžan vrniti znesek 2.000,00 EUR. Sodišče prve stopnje se do navedb tožeče stranka, da je šlo za kupoprodajno pogodbo in da to izhaja tudi iz listine, pripete k pogodbi, to je pogodbe o ari, ta pa se plača ob sklepanju kupoprodajne pogodbe ni opredelilo in se o teh tožbenih trditev ni izjavilo. Tožnik je navedel, da je bila cena določena na 40.000,00 EUR in dogovorjen je bil način plačila in da je šlo dejansko za kupoprodajno pogodbo, s tem pa bi imel tožnik predkupno pravico, o kateri pa ga prvotožena stranka ni seznanila. Tožnik je nadalje navedel, da je šlo za simuliran posel in da sta stranki samo iz razloga, ker sta hoteli izigrati tožnika, sklenili menjalno pogodbo. Vrednost nepremičnine parc. št. 2238/6 k. o. ... je samo 741,00 EUR, stranki pa sta jo vrednotili na 10.000,00 EUR. Pritožnik je izpovedal, da je vedel, da sin prodaja svoj solastniški delež, videl je, da to tudi oglašuje in da je bilo veliko število potencialnih kupcev lastniškega deleža prvotoženca. Zaključek sodišča prve stopnje, da tožnik nikoli ni jasno izrazil prvotožencu predkupne pravice, še ne pomeni, da toženca nista imela motiva, za to, da sta sklenila menjalno pogodbo z namenom, da bi izigrala tožnikovo predkupno pravico, ki mu gre po določbi člena 66 SPZ. Tožnik v pritožbi navaja, da je bila pogodba o ari sklenjena dne 10. 8. 2019, notarska pogodba pa nato 11. 10. 2019, kar kaže na to, da sta toženca ob sklenitvi pogodbe o ari le to sklepala za to, ker sta se dogovorila za kupoprodajno pogodbo. Ara je akcesorne narave pri prodajni pogodbi. Pritožnik v pritožbi navaja, da je bila volja strank sklenitev kupoprodajne pogodbe in šele z obiskom notarja se je samo formalno pogodba preimenovala, je pa še vedno šlo za kupoprodajno pogodbo. Tudi toženca sta povedala, da je bila pri notarju svetovana menjalna pogodba, ker v tem primeru, ni predkupne pravice. Iz ugotovljenih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje izhaja, da sta oba toženca izpovedala, da sta šele pri notarjih izvedela, da pri menjalni pogodbi ni predkupne pravice. Priča, to je notar je izpovedal, da je zgolj sledil pogodbeni volji strank in da ju ni napotil na to, da bi sklenila takšen pravni posel, s katerim bi obšla predkupno pravico. Prvotoženec je izpovedal, da je pristal na delno menjalno pogodbo, to pa zato, ker je po naravi stvari težje prodati solastniški delež oziroma je potrebno prilagoditi ceno, kadar se prodaja solastniški delež.

8. Menjalna pogodba, sklenjena za to, da se dejansko prikrije kupoprodajna pogodba za nepremičnino, ima vse znake navideznega pravnega posla, ki po zakonu ne velja, ker ni volje strank za sklenitev takšnega posla. Pri simuliranem pravnem poslu gre za hoteno in sporazumno neskladnost med voljo pogodbenikov, ki ne učinkuje navzven. Dokazno breme, da sta toženca želela nekaj drugega od tistega, kar sta dala zapisati v menjalni pogodbi, je bilo na strani tožeče stranke. Ker pa se sodišče prve stopnje ni opredelilo do vseh tožbenih navedb tožeče stranke, ki so bistvene za presojo ali gre v konkretnem primeru za simuliran pravni posel, to je, da je šlo za kupoprodajno pogodbo, ker to izhaja iz listine, pripete k pogodbi, to je pogodbi o ari, ta pa se plača ob sklepanju kupoprodajne pogodbe, je v posledici ostalo dejansko stanje o osnovnem namenu sklepanja pravnega posla neugotovljeno, in na to kršitev opozarja tožnik v pritožbi. Toženi stranki sta dogovorili ceno prodaje na 40.000,00 EUR, vrednost nepremičnine parc. št. 2238/6 k. o. ... pa je samo 741,00 EUR, kar sta sicer stranki vrednotili na 10.000,00 EUR, kar vse kaže na to, da sta stranki dejansko hoteli skleniti prodajno pogodbo in sta šele pri notarju izvedeli, da pri menjalni pogodbi ni predkupne pravice in sta zato sklenili menjalno pogodbo, s plačilom razlike. V razlogih izpodbijane sodbe pa ni zaslediti, da je sodišče prve stopnje obravnavalo tudi ta del tožbenih trditev tožeče stranke, ni jih sprejelo kot dejanski substrat trditev tožeče stranke, s katerimi pa le-ta dokazuje, da je dejansko šlo za navidezni pravni posel in da sta toženi stranki dejansko želeli s sklenitvijo menjalne pogodbe obiti predkupno opravičenje tožeče stranke in da sta dejansko sklenili prodajno pogodbo. Sodišče ta del tožbenih trditev ni upoštevalo in o njih ni razpravljalo, pa vse to predstavlja del tožbenih trditev o tem, da je šlo za simuliran pravni posel. Na strani tožeče stranke je bilo dokazno breme, da sta toženca dejansko želela nekaj drugega in ne tistega kar sta zapisala v menjalni pogodbi. Tožnik je to zatrjeval tudi z navedbami o tem, da je potrebno obravnavati sklepanje pravnega posla kot celoto, kar dokazuje tudi sklenjena pogodba o ari in, ker sodišče prve stopnje ta del trditev tožeče stranke ni obravnavalo, je tako bila tožeči stranki odvzeta možnost dokaznega bremena, da sta toženca želela skleniti nekaj drugega, to je prodajno pogodbo ne pa tistega, kar sta sklenila in sicer menjalno pogodbo, ki jo je sodišče prve stopnje ocenilo kot mešano menjalno-prodajno pogodbo, s poudarkom na menjalni pogodbi. Po določbi prvega odstavka 50. člena OZ navidezna pogodba nima učinka med pogodbenima strankama. Če pa navidezna pogodba prekriva kakšno drugo pogodbo, velja ta druga, če so izpolnjeni pogoji za njeno pravno veljavnost. Ker se sodišče prve stopnje ni opredelilo do vseh pravno relevantnih in odločilnih tožbenih navedb tožeče stranke in ni ugotavljalo vsega dejanskega stanja v zvezi s samimi okoliščinami pričetka sklepanja pravnega posla, je s tem sprejelo preuranjen zaključek v 13. točki obrazložitve, da izvedeni dokazni postopek ni potrdil, da sta toženi stranki sklenili simuliran posel, samo iz razloga, ker sta hoteli izigrati tožnika in sta zato sklenili menjalno pogodbo. V tej zvezi pritožnik v pritožbi pravilno opozarja na to, da je šlo za simuliran pravni posel kaže tudi dejstvo, da glede na vrednost nepremičnine, ki je bila dana s strani kupca, predstavlja le ta neznaten del vrednosti celotne menjalne pogodbe, kajti pogodbena vrednost prodane nepremičnine je bila ocenjena na 40.000,00 EUR. Tudi iz samih izpovedb tožencev izhaja, da sta se kot pogodbeni stranki šele pri notarju odločili skleniti menjalno pogodbo, ki jo je sicer sestavil notar, ne pa kupoprodajne pogodbe. Tudi to so navedbe tožeče stranke. Sodišče prve stopnje je zaključilo, da sta oba toženca izpovedala, da sta šele pri notarju izvedela, da pri menjalni pogodbi ni predkupne pravice. Navidezna pogodba namreč predvideva strinjanje strank o njeni navideznosti, kar bi lahko izhajalo iz same izpovedbe tožencev, da sta šele pri notarju izvedela, da pri menjalni pogodbi ni predkupne pravice. Zato bi ob pravilni ugotovitvi, prave pravnoposlovne volje obeh pogodbenih strank, lahko prišlo sodišče prve stopnje tudi do drugačnega zaključka in sicer, da je bila ta pogodbena volja glede menjalne pogodbe le zaigrana, dejansko pa sta sklepala prodajno pogodbo. Do takšnega zaključka bi sodišče prve stopnje lahko prišlo v primeru, če bi v celoti obravnavalo vse tožbene trditve tožeče stranke in ker tega ni storilo, je tudi nepravilno ugotovilo dejansko stanje in sicer ugotavljanje okoliščin sklepanja pravnega posla.

9. Navidezna pogodba ne ustvarja pravnih učinkov med pogodbenima strankama, navidezna pogodba pa lahko prikrije kakšno drugo (disimulirano) pogodbo. V takem primeru se uporabljajo pravila, ki zadevajo dejansko hoteno pogodbo (drugi odstavek 50. člena OZ)1. Ker tožeča stranka vseskozi zatrjuje, da je dejansko prava pogodbena volja toženih strank bila sklenitev prodajne pogodbe in pri tem opozarja na vse okoliščine iz sklepanja pogodbe, tako v zvezi s predpogodbenimi izvajanji v zvezi s sklenitvijo pogodbe o ari, kakor tudi o tem, da predstavlja v menjavo dana nepremičnina le manjši del plačila kupnine in vse to kaže na sklenitev prodajne pogodbe, so zato pravilne pritožbene navedbe tožeče stranke, da bi lahko sodišče prve stopnje, ob celostnem obravnavanju trditvene podlage tožeče stranke, prišlo tudi do pravno relevantnega zaključka, da ima sklenjena menjalna pogodba SV 624/2019 z dne 11. 10. 2019 pravo vsebino kot prodajna pogodba in da je sodišče v tem delu zmotno uporabilo materialno pravo. V takšnem primeru pa bi tožeča stranka, skladno z določbo 66. člena SPZ imela predkupno pravico. Po določbah 66. člena SPZ imajo solastniki nepremičnine predkupno pravico pri njeni prodaji. Iz vsebine pogodbe pa izhaja, da je predmet te pogodbe bil solastninski delež do ½ nepremičnine parc. št. 574/8 k. o. ..., tožeča stranka pa je solastnik do ¼ te nepremičnine parc. št. 574/8 k. o. ... . S tožbo tožeča stranka zahteva, da se pogodba razveljavi v delu, v katerem je toženec B. B. prodal svoj delež ½ te nepremičnine drugotožencu C. C. kot kupcu in da se vknjiži lastninska pravica pri tej nepremičnini pri deležu ½ nazaj na prvotoženca B. B. in sicer do ½. Takšen zahtevek, v tem delu materialno pravno ustreza določbi prvega odstavka 512. člena OZ. Po tej določbi, če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastnino na tretjega, ne da bi o tem obvestil predkupnega upravičenca, in če je bila tretjemu znana, ali mu ni mogla biti ostati neznana predkupna pravica upravičenca, lahko ta v šestih mesecih, šteto od dne, ko je izvedel, za prodajno pogodbo, zahteva, da se pogodba razveljavi. Nadaljnji pogoj iz te določbe, za njeno uresničitev materialnopravnega upravičenja pa je ta, da mora prodajalec stvar pod enakimi pogoji prodati predkupnemu upravičencu, v konkretnem primeru tožniku A. A. Glede tega dela materialno pravnega upravičenja pa tožbeni zahtevek tožeče stranke ni sklepčen, saj tožnik zahteva, da je toženec B. B. dolžan skleniti kupoprodajno pogodbo za nepremičnino parc. št. 574/8 k. o. ... s tožnikom A. A. pod enakimi pogoji, kot je bila sklenjena s tožencem C. C. Kot že obrazloženo pa mora tožnik zahtevati, da se stvar pod enakimi pogoji proda njemu, to je tožniku kot kupcu. Zato je potreben takoimenovani dajatveni zahtevek. Pravilna vsebina razlage določbe 512. člena je takšna, da ima predkupni upravičene pravico zahtevati sklenitev pogodbe le s prodajalcem in je zato potrebno postaviti zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe, z vsebino, ki bo izvršljiva. Sodišče prve stopnje bi zato moralo pozvati tožečo stranko na popravo tožbenega zahtevka in sicer v tistem delu, v katerem mora tožnik stvar, to je predmetno nepremičnino pod enakimi pogoji prodati njemu. Uveljavljati mora določen dajatveni zahtevek in sicer mora podati zahtevek na sklenitev pogodbe pod enakimi pogoji in tako v zahtevku oblikovati sklenitev pogodbe z vsebino, ki pomeni realizacijo določbe prvega odstavka 512. člena OZ. Glede sklepčnosti tožbe, pa lahko opravi materialno procesno vodstvo po določbi čelna 285 ZPP le sodišče prve stopnje in zato sodišče druge stopnje ne more od tožeče stranke zahtevati, da popravi zahtevek tako, da bo v primeru ugotovitve simuliranega pravnega posla, torej ugotovitve, da je dejansko šlo za prodajno pogodbo, v dajatvenem zahtevku zahtevala sklenitev prodajne pogodbe pod enakimi pogoji in sicer s predkupnim upravičencem, to je tožnikom. Tožeča stranka mora zahtevati sklenite pogodbe z njim kot predkupnim upravičencem. Prvi odstavek 512. člena OZ namreč daje predkupnemu upravičencu pravico, da zahteva razveljavitev pogodbe in sklenitev pogodbe pod enakimi pogoji z njim, če je prodajalec prodal stvar in prenesel lastninsko pravico na nedrovernega tretjega, o nameravani prodaji pa predhodno ni obvestil predkupnega upravičenca. Predkupni upravičenec ima tako pravico skleniti prodajno pogodbo le s prodajalcem in je zato treba postaviti tožbeni zahtevek na sklenitev pogodbe, s katero bo konkretno nepremičnino, z vsemi podatki, toženec prodal tožniku kot predkupnemu upravičencu, pod enakimi pogoji, kot je bila prodana tretjemu2. Kot že obrazloženo zgoraj pa sodišče druge stopnje, tožeči stranki ne more dajati materialno pravnega procesnega vodstva, ker je to naloga sodišča prve stopnje (člen 285 ZPP).

10. Glede na obrazloženo se tako izkaže, da je pritožba tožeče stranke utemeljena in je sodišče druge stopnje, ob uporabi določbe prvega odstavka 354. člena ZPP s sklepom razveljavilo sodbo sodišča prve stopnje, ker je ugotovilo, da je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Sodišče druge stopnje namreč kršitve postopka, storjenega na prvi stopnji, glede na njegovo zgoraj opisano naravo, ne more samo odpraviti. Sodišče druge stopnje bi se namreč prvič opredelilo do tistega dela tožbenih navedb tožeče stranke, do katerih se sodišče prve stopnje ni opredelilo. Kot pa obrazloženo zgoraj, se sodišče prve stopnje ni opredelilo do tožbenih trditev tožeče stranke in sicer o tem, da je šlo za kupoprodajno pogodbo, ker to izhaja iz listine, pripete k pogodbi, to je pogodbe o ari, ta pa se plača ob sklepanju kupoprodajne pogodbe. Tožeča stranka je še navedla, da glede na to, da je bila cena določena in da je bil dogovorjen način plačila že ob samem sklepanju pogodbe o ari, da je s tem šlo za kupoprodajno pogodbo in ima zato tožnik predkupno pravico. Takšno kršitev določb pravdnega postopka kot že obrazloženo, sodišče druge stopnje ne mora samo odpraviti, saj bi s takšnim obravnavanjem pomembnih tožbenih trditev, ki predstavljajo kompleten tožbeni substrat tožeče stranke, samo te trditev prvič obravnavalo, s tem bi pa odvzelo strankino pravico do pritožbe. Sodišče prve stopnje mora izvesti postopek materialnoprocesnega vodstva po členu 285 ZPP.

11. V ponovnem sojenju bo zato sodišče prve stopnje moralo obravnavati celoten tožbeni substrat tožeče stranke, ker ga sodišče druge stopnje na pritožbeni stopnji ne sme obravnavati prvič, sicer bi tožeči in toženi stranki odvzelo pravico do eventualne pritožbe. Sodišče druge stopnje še ugotavlja, da razveljavitev sodbe sodišča prve stopnje in vrnitev zadeve v novo sojenje, ne bo povzročilo hujše kršitve strankine pravice do sojenja brez nepotrebnega odlašanja, ker je predmetna tožba bila vložena v letu 2020, sodišče prve stopnje pa je svojo odločitev sprejelo 10. 9. 2021, torej prej kot v dveh letih od vložitve tožbe.

12. V novem sojenju bo moralo sodišče prve stopnje slediti navodilom sodišča druge stopnje, kot izhajajo iz obrazložitve tega sklepa. Sodišče prve stopnje bo najprej moralo obravnavati vse tožbene navedbe tožeče stranke tako kot glasijo, nato pa v primeru ugotovitve, da gre dejansko za kupoprodajno pogodbo, opraviti materialno procesno vodstvo po določbi člena 285 ZPP in o drugem delu zahtevka tožeče stranke le-to pozvati, da odpravi nesklepčnost tožbenega zahtevka in postavi določen zahtevek na sklenitev prodajne pogodbe z določeno vsebino, s konkretnimi pogoji prodaje, da bo zahtevek izvršljiv.

13. Tožeča stranka in toženi stranki so priglasili pritožbene stroške. V primeru pa, ko sodišče druge stopnje razveljavi odločitev sodišča prve stopnje in zadevo vrne temu sodišču v novo sojenje, pridrži odločitev o stroških postopka v zvezi s pravnim sredstvom za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

1 Glej tudi Obligacijski zakonik s komentarjem, Splošni del, GV Založba, Ljubljana 2003, stran 360-361. 2 Tako tudi VS RS, v zadevi II Ips 5/2008 z dne 18. 5. 2010.