Jedro

Družbeno pravne osebe smejo, če zakon ne določa drugače, prodati stavbe in posamezne dele stavb (v obravnavanem delu gre za posamezen del stavbe), na katerih je lahko lastninska pravica, občanom, društvom in drugim civilnim pravnim osebam samo na javni dražbi (1. odstavek 8. člena zakona o prometu z nepremičninami - Uradni list SRS, št. 19/76 in 42/86). To ne velja le za prvo prodajo nenaseljene stavbe oziroma posameznega dela stavbe (11. člen zakona o prometu z nepremičninami). V obravnavanem primeru je bila sporna garaža res prodana prvič, vendar pa je bila v trenutku sklenitve prodajne pogodbe (pa tudi že prej in sicer vse od leta 1976) naseljena. Zato bi morala biti sporna garaža, kljub temu, da je bila prvič predmet prodajne pogodbe, prodana samo na javni dražbi (1. odstavek 8. člena zakona o prometu z nepremičninami), saj zaradi naseljenosti garaže določba 11. člena zakona o prometu z nepremičninami ne pride v poštev. Ker garaža ni bila prodana na javni dražbi ampak z neposredno prodajo prvotoženi stranki, je bila prodajna pogodba sklenjena v nasprotju s 1. odstavkom 8. člena zakona o prometu z nepremičninami in je zato nična (4. odstavek 4. člena zakona o prometu z nepremičninami).

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke. Ugotovilo je, da je prodajna pogodba, ki sta jo dne 19.10.1990 sklenili toženi stranki in katere predmet je bila garaža v pritličju stanovanjskega bloka, glede levega dela na jugozahodni strani, ki ga uporablja tožeča stranka in ki meri približno 13 m2, nična. V ostalem je toženi zahtevek kot neutemeljen zavrnilo, glede stroškov postopka pa odločilo, da jih morata toženi stranki nerazdelno povrniti tožeči stranki v znesku 21.900 SIT.

Sodišče druge stopnje je pritožbe tožeče stranke, ki je izpodbijala zavrnilni del sodbe sodišča prve stopnje, ter toženih strank, ki sta izpodbijali tisti del sodbe sodišča prve stopnje, v katerem je bilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodeno, zavrnilo kot neutemeljene in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje.

Proti tistemu delu pravnomočne sodbe sodišča druge stopnje, s katerim je bila njena pritožba zavrnjena kot neutemeljena in potrjena sodba sodišča prve stopnje (1. in 2. točka izreka sodbe sodišča prve stopnje) je vložila pravočasno revizijo drugotožena stranka, ki v reviziji uveljavlja revizijska razloga bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Sporna garaža je bila prvotoženi stranki prodana kot prvemu kupcu nepremičnine. Garaža ni bila del stanovanja, zato se je za njeno uporabo plačevala najemnina. Prodana ni bila na podlagi določb Stanovanjskega zakona, zato je bila prodajna cena določena na podlagi cenitve sodno zapriseženega cenilca. Ker je bila garaža prodana prvič, določbe 8. in 9. člena Zakona o prometu z nepremičninami ne morejo priti v poštev. Stališče sodišča druge stopnje, da ne gre za nenaseljen prostor, ni sprejemljivo, stališče, da se je namembnost garaže spremenila (iz prostorov namenjenih prodaji naj bi nastali prostori, ki so namenjeni oddajanju v najem), pa je protispisno. Iz vseh dokazov, ki so bili tekom postopka izvedeni, izhaja, da je bila garaža zgrajena z namenom, da se proda na trgu. Najemna pogodba s tožnikom in prvotožencem je bila sklenjena le zato, da bi se zmanjšali stroški upravljenja s celotnim objektom. Sicer pa Samoupravna stanovanjska skupnost ..., ki je najemno pogodbo sklenila, za sklenitev najemne pogodbe sploh ni imela pooblastila. Sklenila jo je kot dober upravljalec, drugotožene stranke pa o tem, da je bila najmena pogodba sklenjena, sploh ni obvestila. Prodajna pogodba ni v nasprotju s prisilnimi predpisi in ustavnimi načeli. Zato ni nična. Ker sta nižji sodišči tožbenemu zahtevku delno ugodili, sta določbo 103. člena ZOR zmotno uporabili. Reviziji naj se zato ugodi, sodba sodišča prve stopnje pa tako spremeni, da se tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti kot neutemeljen zavrne. Podrejeno naj se reviziji tako ugodi, da se sodbi sodišča druge in prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavita, zadeva pa v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

V skladu z določbo 390. člena ZPP je bila revizija vročena tožeči stranki, ki na revizijo ni odgovorila, ter Javnemu tožilcu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavil. Revizija ni utemeljena.

Iz ugotovitev nižjih sodišč, na katere je revizijsko sodišče vezano, tožena stranka pa jih z revizijo tudi ne more izpodbiti (3. odstavek 385. člena ZPP), med drugim izhaja, da je bila sporna garaža zgrajena v letu 1963 z namenom, da se proda na trgu, s pogodbo z dne 3.6.1976 pa je bila oddana v najem tožniku in prvotožencu, ki sta za garažo plačevala najemnino in jo souporabljala. Tožnik je garažo souporabljal tudi v trenutku, ko je bila sklenjena pogodba, s katero je bila garaža prodana prvotoženi stranki. Na podlagi teh ugotovitev sta prišli nižji sodišču do zaključka, da je v trenutku sklenitve prodajne pogodbe sporna garaža predstavljala naseljeni del stavbe. Ob upoštevanju teh pravnoodločilnih ugotovitev, pa je odločitev nižjih sodišč materialnopravno pravilna. Družbeno pravne osebe smejo, če zakon ne določa drugače, prodati stavbe in posamezne dele stavb (v obravnavanem delu gre za posamezen del stavbe), na katerih je lahko lastninska pravica, občanom, društvom in drugim civilnim pravnim osebam samo na javni dražbi (1. odstavek 8. člena zakona o prometu z nepremičninami - Uradni list SRS, št. 19/76 in 42/86). To ne velja le za prvo prodajo nenaseljene stavbe oziroma posameznega dela stavbe (11. člen zakona o prometu z nepremičninami). V obravnavanem primeru je bila sporna garaža res prodana prvič, vendar pa je bila v trenutku sklenitve prodajne pogodbe (pa tudi že prej in sicer vse od leta 1976) naseljena. Zato bi morala biti sporna garaža, kljub temu, da je bila prvič predmet prodajne pogodbe, prodana samo na javni dražbi (1. odstavek 8. člena zakona o prometu z nepremičninami), saj zaradi naseljenosti garaže določba 11. člena zakona o prometu z nepremičninami ne pride v poštev. Ker garaža ni bila prodana na javni dražbi ampak z neposredno prodajo prvotoženi stranki, je bila prodajna pogodba sklenjena v nasprotju s 1. odstavkom 8. člena zakona o prometu z nepremičninami in je zato nična (4. odstavek 4. člena zakona o prometu z nepremičninami).

Okoliščina, ali se je zaradi dolgoletne uporabe garaže na podlagi sklenjene najemne pogodbe namembnost garaže spremenila ali ne (iz prostora namenjenega prodaji v prostor namenjen oddajanju v najem), za odločitev v tej pravdni zadevi ni odločilna. Tudi če do te spremembe ni prišlo (zaradi česar je bila garaža še vedno namenjena prvi prodaji na trgu), bi bilo, zaradi naseljenosti garaže kot posameznega dela stavbe, tudi ob prvi prodaji upoštevati določbo 1. odstavka 8. člena zakona o prometu z nepremičninami (11. člen istega zakona). Ker dejstvo, ali je do spremembe namembnosti garaže prišlo ali ne, za odločitev v tej pravdni zadevi ni pravno odločilno, v reviziji zatrjevana "protispisnost", ki naj bi bila v tem, da je pritožbeno sodišče v nasprotju z listinskimi dokazi prišlo do zaključka, da se je namembnost spremenila, ni odločilnega pomena in zato tudi v reviziji sicer le smiselno uveljavljana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 13. točke 2. odstavka 354. člena ZPP ni podana.

Iz navedenih razlogov v reviziji zatrjevani revizijski razlogi niso podani. Ker nižji sodišči tekom obravnavanja zadeve tudi nista zagrešili bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke 2. odstavka 354. člena ZPP, na katero mora revizijsko sodišče paziti po uradni dolžnosti (386. člen ZPP), je revizijsko sodišče revizijo tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeno (392. člen ZPP).