Jedro

Zakonodajalec angažiranja izvršitelja za namen cenilčevega ogleda nepremičnine (in morebitnega nasilnega vstopa v stanovanje za ta namen) ni predvidel, zato je neustrezno smiselno sklicevanje na določbo, ki omogoča ogled nepremičnine potencialnemu kupcu.

Izrek

Pritožbi se ugodi in izpodbijani sklep razveljavi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje (1.) določilo izvršitelja, (2.) sodni cenilki dovolilo ogled nepremičnine, ki je predmet izvršbe v tej zadevi, in (3.) odločilo, da datum in uro ogleda določi izvršitelj v dogovoru s cenilko.

2. Zoper sklep se iz vseh pritožbenih razlogov pravočasno pritožuje dolžnica A. A., ki predlaga razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve v ponovno odločanje sodišču prve stopnje. Navaja, da bodo z izpodbijano odločitvijo nastali nepotrebni stroški, saj za postavitev izvršitelja, ki bi cenilki omogočil ogled nepremičnine, ni pravne podlage.

3. Upnik v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje se je pri odločitvi smiselno sklicevalo na določbo prvega odstavka 176. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju1 (v nadaljevanju: ZIZ), ki določa, da sodišče tistemu, ki se zanima za nakup nepremičnine, na njegovo zahtevo in stroške dovoli, da si jo ogleda. Sodišče se smiselno sklicuje tudi na 104. člen Pravilnika o opravljanju službe izvršitelja2 (v nadaljevanju: pravilnik), ki v prvem odstavku določa, da izvršitelj omogoči ogled nepremičnine, ki ga je pristojni organ dovolil zaradi nakupa, na način in v času, določen v odredbi o prodaji nepremičnine. V nadaljnjih odstavkih ta člen določa podrobnosti v zvezi s potekom takega ogleda. Ne ZIZ in ne Pravilnik ne urejata ogleda nepremičnine za potrebe cenitve, ampak o ogledu govorita samo v povezavi z ogledom potencialnega kupca. Namen tega pa je, da se potencialnemu kupcu omogoči ogled nepremičnine, s čimer pridobi ustrezne informacije na podlagi katerih se potem lahko odloči ali bo nepremičnino kupil ali ne. Ker tako ZIZ kot tudi Pravilnik govorita o »tistem, ki se zanima za nakup nepremičnine« oz. o »ogledu zaradi nakupa«, v ta okvir ne sodi sodni cenilec, katerega namen pa je pridobiti podatke za ugotovitev vrednosti nepremičnine. Zakonodajalec angažiranja izvršitelja za namen cenilčevega ogleda nepremičnine (in morebitnega nasilnega vstopa v stanovanje za ta namen) ni predvidel, zato je neustrezno smiselno sklicevanje na določbo, ki omogoča ogled nepremičnine potencialnemu kupcu. V praksi sodnih cenilcev in tudi v sodni praksi je za take primere (ko se dolžnik ne odziva sodnemu cenilcu) rešitev ta, da cenilec oceni nepremičnino na podlagi zunanjega ogleda in podatkov o nepremičnini, ki so dostopni iz javnih evidenc.

6. Ker je pritožba utemeljena, je pritožbeno sodišče izpodbijani sklep, ki temelji na neustrezni materialnopravni podlagi razveljavilo (3. točka 365. člena Zakona o pravdnem postopku3 v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 Uradni list RS, št. 51/1998, s spremembami. 2 Uradni list RS, št. 18/2003, s spremembami. 3 Uradni list RS, št. 26/99, s spremembami.