Jedro

Sodišče je dolžno pri odločitvi, da se prodana nepremičnina izroči kupcu in se po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi nanj vpiše lastninska pravica ter se brišejo pravice in bremena, odločiti tudi, kdaj je dolžnik dolžan izprazniti nepremičnino ter jo prazno oseb in stvari izročiti kupcu. Upnikov predlog za izselitev dolžnika zato ni potreben, saj zakon sam daje podlago za takšno odločitev sodišča. Zato odločitev, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti iz stanovanja, ni vezana na predlog strank oziroma udeležencev, temveč sodišče o tem odloči uradoma. Ker 15-dnevni rok za vložitev predloga za izdajo dopolnilne sodbe oziroma v izvršilnem postopku sklepa, veže le stranko, ni ovire, da ne bi sodišče sámo, brez predloga stranke sklep o izročitvi nepremičnine kupcu, v katerem ni hkrati odločilo tudi o tem, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti, kasneje dopolnilo s takšno odločitvijo.

Rok za izpraznitev nepremičnine izrecno z zakonom ni določen, gre za prosto in svobodno odločitev sodišča o tem, kakšen rok bo dolžniku naložilo. Pri odločitvi o postavitvi roka, v katerem mora dolžnik nepremičnino izprazniti in jo izročiti kupcu v posest, pa so pomembne tudi okoliščine posameznega primera.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Dolžnik, kupec P. S. in upnik krijejo vsak svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklep sodišča z dne 28. 8. 2017 dopolnilo tako, da je dodalo novo IV. točko izreka, ki glasi: dolžnik se je dolžan v roku 30. dni od prejema sklepa izseliti iz nepremičnine ID znak del stavbe ... k.o. ... stavba ... del stavbe ... (ID znak ...) in njo prazno oseb in stvari v istem roku izročiti kupcu.

2. Zoper sklep vlaga pritožbo dolžnik iz vseh pritožbenih razlogov in navaja, da v konkretnem postopku upnik ni zahteval, da se dolžnik izseli iz nepremičnine. Kupci so bili v postopku seznanjeni, da je stanovanje zasedeno z najemniki, katerim mora dolžnik odpovedati najemno pogodbo, ker je sklenjena za nedoločen čas z odpovednim rokom enega leta. Na navedenem naslovu sta prijavljena najemnika, kar izhaja iz potrdila o stalnem prebivališču. Glede na to, da v stanovanju prebivajo najemniki, dolžnik ne more izprazniti stanovanja oziroma se izseliti iz nepremičnine. Predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa. Priloži fotokopijo najemne pogodbe z dne 25. 1. 2011 ter fotokopijo potrdila o stalnem prebivališču Upravne enote Ljubljana z dne 12. 10. 2016 za N. L. in U. R. Priglasi stroške pritožbenega postopka.

3. Upnik in kupec P. S. (v nadaljevanju kupec) sta podala odgovor na pritožbo. Kupec navaja, da je bil seznanjen s tem, da v stanovanju živijo najemniki. Dolžnik pa ima na naslovu prodane nepremičnine prijavljeno stalno bivališče, iz česar je sklepati, da vsaj občasno biva v navedenem stanovanju. Sicer pa tudi najemna pogodba v zadnjem odstavku 3. člena določa, da ima dolžnik pravico občasno bivati v stanovanju. Sklep pa se nanaša le na dolžnika in ne na tretje osebe, ki lahko uveljavljajo ugovore tretjih oseb v skladu s sodno prakso ( VSL II Ip 1728/2016 in VSL I Ip 1696/2016). Upoštevati pa je treba tudi določbo 175. člena ZIZ. Obstoj najemnega razmerja zato ne vpliva na dolžnikovo obveznost izročitve nepremičnine kupcu. Dolžnik nima pravice bivati v prodanem stanovanju niti ne sme biti prijavljen na tem naslovu. Sicer pa obveznost izselitve dolžnika izhaja že iz samega zakona, sodišče pa v sklepu določi le rok izselitve. Priglasi stroške odgovora na pritožbo.

4. Upnik v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev dolžnikove pritožbe. Sodišče je pravilno ugotovilo dejansko stanje ter pravilno uporabilo materialno pravo. Upnik ni dolžan izrecno zahtevati izselitve dolžnika, saj to nalaga sodišču že zakon. Zato posebna upnikova zahteva niti ni potrebna. Sklep glasi le na dolžnika in ne na tretje osebe. Nerelevantne so navedbe o najemnikih, ker te osebe lahko uveljavljajo ugovore tretjih v morebitni kasnejši izvršbi. Upoštevati je potrebno 175. člen ZIZ, najemno razmerje pa je nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice, zaradi česar lahko kupec odpove najemno pogodbo z odpovednim rokom enega meseca. Upnik dvomi v pristnost najemne pogodbe že iz razloga izredno nizke mesečne najemnine 40,00 EUR, dopušča možnost, da je bila pogodba sklenjena z namenom izigravanja pravil postopka. Priglasi stroške odgovora na pritožbo.

5. Pritožba ni utemeljena.

6. Pritožbeno sodišče je sklep preizkusilo v okviru pritožbenih razlogov in razlogov, na katere pazi po uradni dolžnosti po drugem odstavku 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku (Ur. l. RS, št. 26/99 s spremembami, v nadaljevanju ZPP) in v zvezi s 15. členom Zakona o izvršbi in zavarovanju (Ur. l. RS, št. 51/98 s spremembami, v nadaljevanju ZIZ).

7. Po določbi drugega odstavka 192. člena ZIZ1 je sodišče dolžno pri odločitvi, da se prodana nepremičnina izroči kupcu in se po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi nanj vpiše lastninska pravica ter se brišejo pravice in bremena, za katere je bilo to določeno že v sklepu o izročitvi z dne 28. 8. 2017, odloči tudi, kdaj je dolžnik dolžan izprazniti nepremičnino ter jo prazno oseb in stvari izročiti kupcu. Upnikov predlog za izselitev dolžnika zato ni potreben, saj zakon sam daje podlago za takšno odločitev sodišča. Zato odločitev, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti iz stanovanja, ni vezana na predlog strank oziroma udeležencev, temveč sodišče o tem odloči uradoma. Ker 15-dnevni rok za vložitev predloga za izdajo dopolnilne sodbe oziroma v izvršilnem postopku sklepa, veže le stranko, po mnenju pritožbenega sodišča ni ovire, da ne bi sodišče sámo, brez predloga stranke sklep o izročitvi nepremičnine kupcu, v katerem ni hkrati odločilo tudi o tem, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti, kasneje dopolnilo s takšno odločitvijo. Ob tem je treba upoštevati posebnosti izvršilnega postopka in namen prodaje nepremičnine, namreč, da se ta kupcu izroči prosta oseb in stvari.2 Zato takšen sklep predstavlja izvršilni naslov zoper dolžnika in ne tudi zoper tretje osebe (najemniki), ki stanovanje uporabljajo na podlagi najemne pogodbe. Za izpolnitev dolžnikove obveznosti zato ne zadošča, da se dolžnik le izseli iz nepremičnine, ki je bila pravnomočno izročena novemu lastniku, temveč mora nepremičnino izprazniti vseh svojih premičnih stvari in jo izročiti v posest novemu lastniku.3

8. Sodna praksa4 je že zavzela stališče, da morebitne tretje osebe, ki živijo v prodanem stanovanju, lahko v morebitnem kasnejšem izvršilnem postopku na izročitev nepremičnine uveljavljajo ugovore tretjih oseb. Zmotno je zato dolžnikovo pritožbeno stališče, da je njegova obveznost kot najemodajalca, da odpove najemno pogodbo najemnikom. Samo najemno razmerje s prodajo nepremičnine ne preneha,5 kupec pa vstopi v pravice in obveznosti najemodajalca, torej dolžnika in je na njem, da odpove najemno pogodbo.

9. Ker v 192. členu ZIZ niti v drugih določbah ZIZ, rok izrecno z zakonom ni določen, gre za prosto in svobodno odločitev sodišča o tem, kakšen rok bo dolžniku naložilo. Pri odločitvi o postavitvi roka, v katerem mora dolžnik nepremičnino izprazniti in jo izročiti kupcu v posest, pa so pomembne tudi okoliščine posameznega primera. Vendar pa, ko dolžnik posebnih okoliščin na svoji strani ne zatrjuje (trditve o sklenjeni najemni pogodbi, na katero se dolžnik sklicuje v pritožbi, niso utemeljene), sodišče tudi ni dolžno podrobno obrazložitvi odločitve o roku, v katerem je treba prodano nepremičnino izprazniti oseb in stvari ter jo izročiti kupcu v posest. V konkretnem primeru dolžnik posebnih okoliščin na svoji strani, ki bi narekovale odločitev o daljšem roku za izpraznitev nepremičnine, ni zatrjeval, zato je obrazložitev sodišča prve stopnje v izpodbijanem sklepu glede odločitve roka 30. dni, ustrezna. Pri določitvi roka po drugem odstavku 192. člena ZIZ mora sodišče v primeru, ko dolžnik tekom postopka ne uveljavlja oziroma ne zatrjuje posebnih okoliščin na svoji strani, upoštevati tudi, da gre za postopek prisilne prodaje dolžnikove nepremičnine, kateri glede na časovne okvire poteka, trajajo v povprečju več let. Upoštevati mora tudi, da so pred odločitvijo v izpodbijanem sklepu pravnomočne že vse odločitve sodišča prve stopnje, da je kupec varovan v svojih pravicah in utemeljeno pričakuje, da bo postal lastnik na dražbi kupljene nepremičnine.

10. Ker niso podani pritožbeni razlogi niti razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti, je bila pritožba dolžnika zavrnjena kot neutemeljena ter kot pravilen in zakonit potrjen sklep sodišča prve stopnje po 2. točki 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ.

11. Dolžnik v pritožbenem postopku ni uspel, zaradi česar sama krije svoje stroške pritožbenega postopka na podlagi določbe 154. člena v zvezi s 165. členom ZPP, oba v zvezi s 15. členom ZIZ. Enako krijeta kupec in upnik vsak svoje stroške odgovora na pritožbo, saj v njem nista navedla ničesar, s čimer se ne bi seznanilo pritožbeno sodišče že s podatki spisa ob reševanju dolžnikove pritožbe. Zato stroški odgovora na pritožbo niso bili potrebni.

1 ZIZ v 1. in 2. odstavku določa, da po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine izda sodišče sklep, da se nepremičnina izroči kupcu in po pravnomočnosti sklepa v zemljiški knjigi vpiše nanj lastninska pravica na nepremičnini ter izbrišejo tiste pravice in bremena, za katere je to določeno s sklepom o domiku. V sklepu sodišče tudi odloči, kdaj se je dolžnik dolžan izseliti iz družinske stanovanjske hiše ali stanovanja oziroma izprazniti poslovni prostor. Sklep je izvršilni naslov za izpraznitev in izročitev nepremičnine. 2 Primerjaj odločbi VSL II Ip 3160/2013 z dne 28. 8. 2013 in VSL I Ip 101/2008 z dne 12. 3. 2008. 3 Primerjaj odločbo VSL I Ip 2557/2008 z dne 3. 12. 2008. 4 Primerjaj odločbo VSL II Ip 1728/2016 z dne 25. 5. 2016 in VSL I Ip 1696/2016 z dne 25. 5. 2016. 5 ZIZ v 175. členu določa, da najemno ali zakupno razmerje ne preneha s prodajo stvari, ki je predmet najema ali zakupa. Kupec stopi v pravice in obveznosti najemodajalca oziroma zakupodajalca. Če je najemno ali zakupno razmerje nastalo po pridobitvi upnikove zastavne pravice oziroma zemljiškega dolga na nepremičnini, lahko kupec ne glede na zakonske in pogodbene roke odpove pogodbo o najemu ali zakupu z odpovednim rokom enega meseca.