Jedro

Razdeljevanje stroškov in izterjava prispevkov je skladno s pogodbo o upravljanju naloga upravnika, ta pa ne more svoje naloge v primeru odsotnosti pogodbe o upravljanju med etažnimi lastniki ali sodnega sklepa z enakim učinkom opraviti tako, da upoštevajoč zgoraj omenjeno metodologijo točkovanja sam določi velikost deležev etažnih lastnikov kot podlago za izračun stroškov upravljanja v ožjem smislu.

Izrek

Pritožbama se ugodi in se izpodbijana sodba (2., 3. in 4. točka izreka) razveljavi ter zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je odločilo, da ne dovoli spremembe tožbe (1. točka izreka). Sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. Ig 2001/02101-2 z dne 2. 4. 2001 je razveljavilo v 1. in 3. točki izreka (2. točka izreka) in toženi stranki naložilo, da je dolžna plačati tožeči stranki glavnico v višini 375.578,00 SIT z obrestmi (3. točka izreka). Odločilo je, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka (4. točka izreka).

Tožeča stranka je zoper sodbo pravočasno vložila pritožbo iz vseh pritožbenih razlogov. Iz vsebine pritožbe je razbrati, da se pritožuje zoper zavrnilni del (2. in 4. točka izreka). Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Tožena stranka je na pritožbo odgovorila. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbo tožeče stranke zavrne in sodbo v po njej izpodbijanem delu potrdi.

Tožena stranka je pravočasno vložila pritožbo zoper 3. in 4. točko izreka sodbe, iz vseh pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi ter sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke v celoti zavrne.

Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožbi sta utemeljeni.

K pritožbi tožeče stranke: Prvostopno sodišče je ugotovilo, da tožeča stranka opravlja posle upravnika v zgradbi na C. 11, L. po Pogodbi št. 38-U/97 o opravljanju storitev upravljanja večstanovanjske hiše z dne 24. 1. 1997 (v nadaljevanju Pogodba o upravljanju), kar med pravdnima strankama ni sporno, da pa se spor med njima nanaša na višino solastniškega deleža tožene stranke v predmetni večstanovanjski hiši in iz tega izhajajočo višino zaračunanih obratovalnih stroškov in stroškov za opravljanje storitev po zgoraj omenjeni Pogodbi o upravljanju.

Prvostopno sodišče je glede na tek začetka tega spora (tožba je bila vložena 5. 3. 2001) pravilno uporabilo določbe Stanovanjskega zakona pred novelo, objavljeno v Uradnem listu RS, št. 69/03-(SZ-1) in Zakona o temeljnih lastninsko-pravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR), ki je veljal pred dne 1. 1. 2003 uveljavljenim SZ (Uradni list RS, št. 87/2002).

Pritožbeno sodišče soglaša s prvostopnim sodiščem, da je temelj načina delitve stroškov upravljanja večstanovanjske hiše v ožjem smislu na posamezno enoto v takšni stavbi po določbi 22. člena SZ (tudi 13. in 15. člena ZTLR) pogodba med solastniki skupne stvari o medsebojnih razmerjih v zvezi z upravljanjem večstanovanjske hiše in funkcionalnega zemljišča, da s tako pogodbo lastniki v večstanovanjski hiši opredelijo tudi solastninske deleže na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah (26. člen SZ), pri čemer lahko merila in način za ugotavljanje uporabne vrednosti stanovanj in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja, določen s posebnim pravilnikom, služijo kot podlaga, in da v primeru, če takšne pogodbe solastniki ne sklenejo, to lahko nadomesti sklep sodišča v nepravdnem postopku (32. člen SZ). Pritožbeno sodišče nadalje pritrjuje prvostopnemu sodišču tudi, da je razdeljevanje stroškov in izterjava prispevkov skladno s pogodbo o upravljanju naloga upravnika, da pa ta ne more svoje naloge v primeru odsotnosti pogodbe o upravljanju med etažnimi lastniki ali sodnega sklepa z enakim učinkom opraviti tako, da upoštevajoč zgoraj omenjeno metodologijo točkovanja, sam določi velikost deležev etažnih lastnikov kot podlago za izračun stroškov upravljanja v ožjem smislu.

Prvostopno sodišče je upoštevaje navedeno v dani pravni in dejanski situaciji pravilno zaključilo, da so za določitev deleža tožene stranke pri vtoževanih stroških pravno odločilni dejanski deleži lastništva, in ob dejstvu, da tožeča stranka konkretnih trditev v tej smeri ni podala (temveč se je v podporo svojemu načinu delitve stroškov le sklicevala na Pravilnik o enotni metodologiji za izračun prometne vrednosti stanovanjskih hiš in stanovanj ter drugih nepremičnin, Uradni list SRS 8/87) pravilno odločilo, da so za določitev deleža tožene stranke uporabni zemljiškoknjižni podatki, na katerih temelji mnenje izvedenke. Ta pa je, kot to ugotavlja pritožbeno sodišče, pri izračunu deleža tožene stranke glede na celoto upoštevala celo dejansko kvadraturo poslovnih prostorov, ki so v solasti tožene stranke, izhajajočo iz podatkov tožeče stranke (A3; 87,82 m2 oz. 15/500 tega, kar znese 57,27 m2, kar je 3,55 % celote; 15/500 celote bi znašalo le 3 %). Pritožnik šele v pritožbi trdi, da je skupna površina prostorov v stavbi v času izgradnje znašala 1.346,27 m2 (kar bi po njegovem sodišče moralo upoštevati, v kolikor se je ravnalo po stanju v zemljiški knjigi, češ da solastniški deleži v zemljiški knjigi upoštevajo prvotno stanje stavbe). Zato je ta trditev neupoštevna pritožbena novota (1. odstavek 337. člena ZPP).

V zvezi z očitkom pritožnika, da prvostopno sodišče ni pojasnilo, odkod mu podatek, da je skupna površina stavbe 1610,73 m2, pa pritožbeno sodišče pripominja, da je tožeča stranka sama trdila, da znaša "bruto površina stanovanj 996,85 m2, poslovnih prostorov pa 613,88 m2", kar znese skupaj 1610,73 m2 (pripravljalna vloga z dne 1. 7. 2003).

Pritožnik neutemeljeno očita prvostopnemu sodišču, da je "prezrlo, da sta tožena stranka in A. B. solastnika istega poslovnega prostora, torej skupne stvari, češ da gre za nerazdeljeno stvar." Prvostopno sodišče se do navedenih trditev res ni izrecno opredelilo, ker je očitno izhajalo iz dejstva, da sta deleža tožene stranke in A. B. določena (v višini 15/500 in 8/500), kar kaže da ne gre za skupno lastnino.

Pritožnik ne pojasni, kako naj bi določbe ZOR o neupravičeni obogatitvi ter o poslovodstvu brez naročila vplivale na višino prisojenega zneska. Tožeča stranka pa tudi tekom postopka na prvi stopnji ni podala trditev v tej smeri.

Res pa se prvostopno sodišče ni posebej ukvarjalo z določbo 15. člena Pogodbe o upravljanju, po kateri so stroški upravnika (nagrada za njegovo delo) določeni v pavšalnem znesku, na kar utemeljeno opozarja pritožnik. Zato je dejansko stanje v tem delu nepopolno ugotovilo.

Pritožbeno sodišče ugotavlja tudi, da je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP. Iz obrazložitve sodbe namreč izhaja, da je prvostopno sodišče del tožbenega zahtevka zavrnilo, delu pa ugodilo. Iz izreka odločbe pa izhaja, kot da je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo, saj je sklep o izvršbi v celoti razveljavilo v 1. in 3. točki izreka (2. točka izreka), nato pa mu je v 3. točki izreka delno ugodilo. Obstaja torej nasprotje med izrekom in obrazložitvijo in nasprotje v izreku samem.

Pritožbeno sodišče je ob povedanem pritožbi tožeče stranke ugodilo, izpodbijano sodbo v 2. točki izreka razveljavilo in zadevo v tem obsegu vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odstavek 354. člena ZPP).

K pritožbi tožene stranke: Pritožnik utemeljeno očita prvostopnemu sodišču, da se ni opredelilo do trditev tožene stranke, da je tožeči stranki vseskozi poravnavala zneske v skladu s svojim izračunom deleža (4,6 %), da je upoštevaje navedeno ter ugotovljeni 3,55 % delež tožene stranke v tej pravdi tožena stranka že v preplačilu, tako da tožeči stranki ne dolguje ničesar več (vloga z dne 30. 11. 2005). Tožena stranka je za te trditve predložila tudi dokazila.

Ker bi te trditve, v kolikor se izkažejo za resnične, lahko vplivale na odločitev o utemeljenosti tožbenega zahtevka, prvostopno sodišče pa se do njih ni opredelilo, je dejansko stanje nepopolno ugotovilo (355.člen ZPP).

Pritožnik v pritožbi navaja tudi, da je prvostopno sodišče ugotovilo, da je delež tožene stranke v celotni kvadraturi na C. 11 v L. 3,55 %, da je tožeča stranka pri izračunu upoštevala, da je delež tožene stranke 12,55 %, kar naj bi pomenilo, da bi tožena stranka od vtoževane glavnice 664.740,00 SIT dolgovala tožeči stranki le 182.376,65 SIT in ne 375.578,00 SIT, kolikor ji je v plačilo naložilo prvostopno sodišče. Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je prvostopno sodišče očitno upoštevalo, kot da vtoževani znesek 664.740,00 SIT predstavlja 6,2848 % stroškov celotne stavbe, čeprav tega ni izrecno pojasnilo, kar naj stori v ponovljenem postopku (v kolikor bo to glede na tek pravde še relevantno).

Pritožbeno sodišče je ob povedanem pritožbi tožene stranke ugodilo ter izpodbijano sodbo v 3. točki izreka in posledično glede odločitve o stroških postopka (4.točka izreka), razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.