Jedro

Bistvena predpostavka za pridobitev pravice uporabe na določenem zemljišču v družbeni lastnini je bila "gradnja stavbe v skladu z zakonom". Gradnja je bila zakonita, če je imel občan tako pravico gradnje (pravico uporabe določenega zemljišča za graditev), kot lokacijsko in gradbeno dovoljenje. Vendar pa je na premoženjsko pravna razmerja graditelja stavbe odločilno vplivala predvsem pravica gradnje. Ta pravica je predstavljala specifično namensko pravico na zemljišču v družbeni lastnini, katere cilj je bil zgraditev določene stavbe.

Graditelj, ki je to pravico imel, je že na podlagi zakona, s samo gradnjo, pridobi lastninsko pravico na stavbi. S tem je pridobil tudi pravico uporabe na zemljišču pod njo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno rabo, ter upravičenje, da te pravice, skupaj s stavbo, prenese na drugega.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zavrnilo tožbeni zahtevek na ugotovitev, da sta tožnika skupna lastnika nepremičnine, parcele št. 2227/7 k.o. [...] A.1 Tožnikoma je še naložilo, da morata v roku 15 dni povrniti toženki njene pravdne stroške v znesku 2.005,80 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper to odločitev se pritožujeta tožnika po pooblaščeni odvetniški družbi. Navajata, da je njun pravni prednik pridobil pravico uporabe na zemljišče, na katerem je zgradil svojo novo hišo v vasi A. Na to kaže vrsta dovoljenj, dogodkov in okoliščin. V vasi A. ni gradil samovoljno (torej na nekem zemljišču, ki bi si ga sam izbral), temveč na tistem zemljišču, ki mu ga je "odkazala" takratna Občina B. Z lokacijo gradnje se je slednja strinjala. Objekt tožnika ni črna gradnja, prav tako pa ne gre za gradnjo v nasprotju z odločitvami takratne Občine B. Gre za gradnjo, ki je bila izvedena z njenim vedenjem ter odobritvijo. Za gradnjo je pridobil gradbeno dovoljenje, dasiravno je v tem dovoljenju očitna napaka glede zemljišča, na katerem naj bi gradil. Občina B. je pravnemu predniku tožnikov torej izročila zemljišče za gradnjo, z gradnjo je ves čas soglašala in izdala hišno številko za novi objekt. Po potresu leta 1976 so na tolminskem vladale "izredne razmere". Zaradi želje po hitrih rešitvah so se zadeve urejala bolj po "domače" in ne preveč natančno. Sodišče prve stopnje bi moralo tožbenemu zahtevku ugoditi na podlagi določb Zakona o lastninjenju nepremičnin v družbeni lastnini (v nadaljevanju ZLNDL). Obrazložitev oziroma stališče, na podlagi katerega je prišlo do zavrnitve tožbenega zahtevka, predstavlja za tožnika presenečenje. Tožnika nista vedela, da bo najpomembneje, ali je bil sporni objekt zgrajen legalno ali ne. Prepričana sta, da njun objekt ni črna gradnja. V nadaljevanju še navajata, da sporno zemljišče v trenutku pričetka veljavnosti ZLNDL ni predstavljalo kmetijskega zemljišča. Zmotno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da tožnika nista bila dobroverna. Menita, da je njun tožbeni zahtevek utemeljen tudi na podlagi pravil o prisostvovanju in gradnji na tujem svetu. Priglasila sta pritožbene stroške.

3. Toženka je odgovorila na pritožbo. Podanim navedbam je nasprotovala. Pritrjevala je odločitvi sodišča prve stopnje. Priglasila je pritožbene stroške.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sporna parcela št. 2227/7 je v zemljiško knjižni lasti toženke (Republike Slovenije). Na njej stoji stanovanjska hiša z naslovom A. 9a. Kot izhaja iz izpodbijane sodbe, je bila gradnja te stavbe izvedena kot nadomestna gradnja zaradi hudega potresa, ki je leta 1976 prizadel območje Severne Primorske. Z gradnjo je leta 1977 oziroma 1978 pričel pravni prednik tožnikov (stric tožnice) C. C., saj je bila njegova hiša, ki je stala v sosednji vasi Č., poškodovana do te mere, da je bilo predvideno rušenje. Nadomestno hišo je najprej nameraval graditi v Č., zatem pa je z dopisom z dne 19. 9. 1977 zaprosil tedanjo Občino B., da bi zaradi nižjih stroškov gradil v vasi A. Prošnji je priložil soglasje oziroma privolitev Krajevne skupnost A. Dne 11. 10. 1977 je izvršni odbor Skupščine občine B. sprejel sklep, da se njegovi prošnji za prenos pravic za novogradnjo stanovanjske hiše iz Č.a na A. odobri. Do začetka osemdesetih let prejšnjega stoletja je C. C. to hišo zgradil do tretje gradbene faze. Ni sporno, da je bilo zemljišče, na katerem je gradil, družbena lastnina oziroma "v družbeni lastnini".

6. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo. Zaključilo je, da tožnika nista pridobila lastninske pravice na zemljišču niti na podlagi lastninjenja nepremičnin v družbeni lastnini, niti na podlagi priposestvovanja ali gradnje na tujem. Glede gradnje na tujem je pravilno upoštevalo, da so določbe, ki jih je vseboval Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR), kakor tudi prej veljavna pravna pravila, veljala samo za zemljišča, na katerih je imel kdo lastninsko pravico, ne pa za zemljišča v družbeni lastnini. Enako je veljalo glede priposestvovanja, s tem, da tožnika - po ustrezno obrazloženem stališču sodišča prve stopnje - nista mogla pridobiti lastninske pravice niti kasneje, ko je prišlo do ukinitve družbene lastnine, saj nista bila dobroverna. Povsem prepričljiv je zaključek, da sta se ob nakupu v letu 1992 zavedala, da predpostavke za prenos lastninske pravice na zemljišču niso bile izpolnjene. Teh zaključkov pritožba ne omaje.

7. Po oceni sodišča prve stopnje pa tožnika nista postala lastnika spornega zemljišča niti na podlagi določb ZLNDL. Pritožba pravilno opozarja, da so razlogi, ki jih je v zvezi s tem podalo, pravno nedosledni in nepopolni. Kot je bilo že omenjeno, je bilo zemljišče v času gradnje v družbeni lastnini. Klasično načelo superficies solo cedit tedaj ni veljalo. Zemljišče in stavba sta bili dve, v pravnem smislu samostojni stvari. Po prvem odstavku 12. člena ZTLR je veljalo, da če je stavba, na kateri ima kdo lastninsko pravico, v skladu z zakonom zgrajena na zemljišču, ki je družbena lastnina, ima njen lastnik pravico uporabe zemljišča, na katerem je stavba zgrajena, in zemljišča, ki je namenjeno za njeno redno rabo. Ta pravica uporabe je bila z uveljavitvijo ZLNDL (dne 25. 7. 1997) ex lege pretvorjena v lastninsko pravico.

8. Bistvena predpostavka za pridobitev (imetništvo) pravice uporabe na določenem zemljišču v družbeni lastnini je bila torej "gradnja stavbe v skladu z zakonom". Gradnja je bila zakonita, če je imel občan tako pravico gradnje (pravico uporabe določenega zemljišča za graditev), kot lokacijsko in gradbeno dovoljenje. Vendar pa je na premoženjsko pravna razmerja graditelja stavbe odločilno vplivala predvsem pravica gradnje. Ta pravica je predstavljala specifično namensko pravico na zemljišču v družbeni lastnini, katere cilj je bil zgraditev določene stavbe.2 Graditelj, ki je to pravico imel, je že na podlagi zakona, s samo gradnjo, pridobil lastninsko pravico na stavbi. S tem je pridobil tudi pravico uporabe na zemljišču pod njo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno rabo, ter upravičenje, da te pravice, skupaj s stavbo, prenese na drugega. V literaturi, ki je obravnavala to vprašanje, je bilo zavzeto stališče, da upravna dovoljenja, kot so lokacijsko in gradbeno dovoljenje, te pravne moči niso imela.3

9. Z odločilno okoliščino, ali je imel C. C. pravico gradnje in ali je zaradi tega pridobil lastninsko pravico na stavbi (ter posledično pravico uporabe in kasneje lastninsko pravico na zemljišču, potrebnem za redno rabo te stavbe), se sodišče prve stopnje ni ukvarjalo. Zaradi nepravilne pravne kvalifikacije s tem povezanih dejstev ni ugotavljalo. Glede na to je pritožbeno sodišče pritožbi ugodilo, izpodbijano sodbo razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje (prvi odstavek 355. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Z ugotavljanjem celotnega sklopa relevantnih okoliščin (kompleksnih pravnih in dejanskih vprašanj), ki še niso bila predmet presoje sodišča prve stopnje, bi prekomerno poseglo v pravico strank do pritožbe (25. člen Ustave) oziroma v načelo instančnega sojenja. Ob tem gre upoštevati, da je ta zadeva razveljavljena prvič, tožba je bila vložena avgusta 2022, sodba sodišča prve stopnje pa izdana aprila 2023, zato po oceni pritožbenega sodišča s tem ne bo povzročena hujša kršitev strankine pravice do sojenja brez nepotrebnega odlašanja. V novem sojenju naj sodišče prve stopnje dopolni postopek, po potrebi tudi z ustreznim materialno procesnim vodstvom, ter upoštevaje gornja stališča v zadevi ponovno odloči. Prvenstveno naj se osredotoči na presojo omenjene zakonitosti gradnje oziroma na okoliščino, ali je bilo sporno zemljišče dano pravnemu predniku tožnikov z namenom, da si na njem sezida stavbo (stanovanjsko hišo). Pri tem naj ne spregleda niti vseh specifičnih okoliščin konkretne zadeve. V primeru, da bo prej omenjenemu pogoju pritrdilo, pa naj se opredeli tudi do obsega zemljišča, ki je bilo potrebno za redno rabo stavbe.

10. Izrek o pritožbenih stroških temelji na tretjem odstavku 165. člena ZPP.

11. PRAVNI POUK: Zoper ta sklep je dovoljena pritožba. Vloži se pri sodišču prve stopnje, v petnajstih dneh od prejema pisnega odpravka te odločbe, v zadostnem številu izvodov za sodišče in nasprotno stranko. Obsegati mora navedbo sklepa, zoper katerega se vlaga, izjavo, da se izpodbija v celoti ali v določenem delu, pritožbene razloge in podpis pritožnika. Če pritožba ni razumljiva ali ne vsebuje vsega, kar je treba, da bi se lahko obravnavala, jo sodišče zavrže, ne da bi pozvalo vložnika, naj jo popravi ali dopolni. Ob vložitvi pritožbe mora biti plačana sodna taksa. Če ta ni plačana niti v roku, ki ga določi sodišče v nalogu za njeno plačilo in tudi niso podani pogoji za oprostitev, odlog ali obročno plačilo sodnih taks, se šteje, da je pritožba umaknjena. Če pritožbo vloži pooblaščenec, je ta lahko samo odvetnik ali druga oseba, ki je opravila pravniški državni izpit. Sklep se sme izpodbijati samo iz razloga, da je sodišče druge stopnje razveljavilo odločbo sodišča prve stopnje in zadevo vrnilo v novo sojenje, čeprav bi kršitve postopka glede na njeno naravo lahko samo odpravilo ali bi glede na naravo stvari in okoliščine primera lahko samo dopolnilo postopek oz. odpravilo pomanjkljivosti ali če bi moralo samo opraviti novo sojenje.

1 V nadaljevanju je oznaka katastrske občine izpuščena. 2 Prim. Marija Krisper Kramberger v Gradnja brez pravice uporabe za graditev na zemljišču v družbeni lastnini in pravni status tako zgrajene stavbe; Pravnik, letnik 42 (1987), št. 1-2, str. 28. 3 Navedeno delo, str. 29 - 30. Lokacijsko dovoljenje izkazuje le, da je gradnja v skladu s prostorsko ureditvijo zemljišča; gradbeno pa, da načrtovana stavba ustreza gradbenim normativom. Njun vpliv na civilne pravice graditelja je bil le posreden. S sankcijo odstranitve objekta, ki je zgrajen brez navedenih dovoljenj, je graditelj izgubil pridobljene pravice na stavbi, ker pač stavbe več ni bilo.