Jedro

Novi pridobitelj nepremičnine ima t. i. poizvedovalno (raziskovalno) dolžnost, ki se izkazuje skozi potrebno skrbnost, da razišče zunanje okoliščine, ki lahko kažejo na že obstoječo ali vsaj pričakovano pravico, s katero je nepremičnina, ki jo pridobiva, obremenjena.

Dobra vera priposestvovalca nepremičnine mora biti podana celotno priposestvovalno dobo.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v ponovljenem postopku ugodilo tožbenemu zahtevku za izpraznitev in izročitev gospodarskega poslopja, imenovanega „štala“, stoječega na parc. št. 45/0, k. o. X, z ID znakom 000. Toženi stranki je na račun tožeče stranke naložilo plačilo 1.844,54 EUR pravdnih stroškov, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper prvostopenjsko sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP pravočasno pritožuje tožena stranka. Predlaga spremembo, podredno razveljavitev izpodbijane sodbe. Vztraja na stališču, da niti pravni prednik tožeče stranke K. A. niti njegov sin D. A. in kupec sporne nepremičnine O. K. ob pridobitvi sporne nepremičnine niso bili v dobri veri. Sodišče se tako ni v zadostni meri opredelilo do izjave priče A. K., ki je izpovedal, da so K. A. pokazali predmet prodaje, pri čemer slednji ni vključeval spornega hleva. Meni, da med razlogi sodbe in zapisnikom z dne 18. 10. 2007 obstoji očitno nasprotje, zato je odločitev sodišča protispisna (15. točka drugega odstavka 339. člena ZPP). Ker se je sporni hlev v času prodaje nepremičnine držal hiše v lasti prve toženke, prvotni kupec K. A. ni v zadostni meri izpolnil svoje raziskovalne dolžnosti. Raba in stanje nepremičnine v naravi sta namreč izkazovala drugačno stanje od stanja v zemljiški knjigi. Splošno znano dejstvo je, da ima domačija ponavadi en in ne dva hleva, kar so potrdile tudi priče G. V. in V. Dodaja, da se je sodišče napačno opredelilo do predmeta prodaje, določenega v 4. odstavku I. točke kupoprodajne pogodbe. Hlev v pogodbi ni omenjen, zato ne drži obrazložitev, da gre pri omenjenem zapisu zgolj za opis predmeta prodaje. Nelogično je stališče sodišča, da pri prodaji večjega obsega nepremičnin njihova natančna navedba (vključno s spornim hlevom) v pogodbi ni potrebna. V navedeni pogodbi celo jasno piše, da je celotna parc. št. 45 etnološki spomenik, zato bi moralo biti K. A. že iz vsebine pogodbe razvidno, da sporni hlev ni predmet prodaje. Sodišče kritično presoja zgolj pogodbo z dne 26. 2. 2003, ki jo je sestavil laik, v njej pa je povzeto zgolj zemljiško knjižno stanje, ki je bilo takrat zaradi geodetske napake sicer napačno. V cenitvenem poročilu z dne 3. 12. 2002 je sporni hlev upoštevan, kar potrjuje trditev, da je prva toženka kupila tudi sporni hlev. Vztraja na stališču, da je bilo K. A. ob nakupu znano, da prva toženka sporni hlev uporablja. Ker je domačijo kupil za lastne potrebe, je tudi nelogično, da je sporni hlev tako hitro prodal. Prvi toženki ga je v odkup ponujal po znatno višji ceni kot ga je nato prodal drugemu tožniku. Šlo je za navidezno prodajo, katere namen je bil oškodovati toženo stranko. Tudi drugi tožnik ob pridobitvi hleva ni bil v dobri veri. V zvezi s tem se sklicuje na številne okoliščine, in sicer: predmet prodajne pogodbe je bil identičen tožbenemu zahtevku v pravdni zadevi I P 790/2005, kupnina za sporni hlev je bila bistveno nižja od tiste, ki jo je A. ponujal prvi toženki, celoten postopek prodaje in vknjižbe lastninske pravice drugega tožnika je potekal izjemno hitro, K. A. je sporni hlev prodal, čeprav je nepremičnino kupil zase, na parceli, kjer hlev stoji, obnova ni mogoča, saj se hlev drži nepremičnine prve toženke, drugi tožnik si nepremičnine pred nakupom ni ogledal v naravi, sredstva za nakup je drugemu tožniku posodil oče, v času sklenitve pogodbe je bil predmetni pravdni postopek že v teku, lokacija hleva ni primerna za vikend. Meni, da se sodišče ni v zadostni meri opredelilo do vprašanja raziskovalne dolžnosti drugega tožnika. Nelogično je zlasti, da si drugi tožnik pred nakupom spornega hleva ni ogledal v naravi, hkrati pa se tudi ni pozanimal, ali je obnova hleva sploh mogoča. Že iz fotografij, ki naj bi jih drugi tožnik pred nakupom pregledal, je razvidno, da se sporni hlev drži domačije prve toženke, kar vsekakor vodi v raziskovalno dolžnost o lastništvu spornega hleva. Uveljavlja tudi absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavke 339. člena ZPP, saj se sodišče ni opredelilo do vprašanja dobre vere D. A., zato preizkus sodbe v tem delu ni mogoč. Nasprotuje tudi ugotovljeni pasivni legitimacije prve toženke, saj je bila tožba vložena proti družbi S., d.o.o., ter izpodbija stroškovno odločitev.

3. Na pritožbo tožene stranke je odgovorila tožeča stranka in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku na izpraznitev nepremičnine v posest ugodilo, ker je zaključilo, da je drugi tožnik oziroma njegov pravni prednik nepremičnino pridobil s poštenim ravnanjem ter na podlagi zaupanja v zemljiško knjižne podatke, še preden je bila vanjo vknjižena lastninska pravica prve toženke (le to naj bi slednja pridobila na podlagi priposestvovanja). Drugi odstavek 44. člena Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) namreč določa, da pravica, pridobljena s priposestvovanjem, ne sme biti v škodo tistemu, ki v dobri veri in v zaupanju v javne knjige pridobi pravico, še preden je bila s priposestvovanjem pridobljena pravica vpisana v zemljiško knjigo. Gre za izpeljavo načela zaupanja v zemljiško knjigo, na podlagi katerega tisti, ki v pravnem prometu pošteno ravna in se zanese na podatke o pravicah, ki so vpisani v zemljiški knjigi, zaradi tega ne sme trpeti škodljivih posledic (8. člen Zakona o zemljiški knjigi, v nadaljevanju ZZK-1). V skladu z 9. členom SPZ se dobra vera domneva, na strani nasprotne stranke pa je, da dokaže drugače. 6. Za presojo, ali pričakovana, a še nevknjižena lastninska pravica učinkuje nasproti prvotnemu tožniku K. A. in drugemu tožniku O. K., ki je kasneje na podlagi kupoprodajne pogodbe postal lastnik nepremičnine, je treba ugotoviti, ali sta bila navedena kupca ob nakupu nepremičnine glede obstoja lastninske pravice prve toženke dobroverna (1). V zvezi s tem je treba upoštevati, da ima novi pridobitelj nepremičnine t. i. poizvedovalno (raziskovalno) dolžnost, ki se izkazuje skozi potrebno skrbnost, da razišče zunanje okoliščine, ki lahko kažejo na že obstoječo ali vsaj pričakovano pravico, s katero je nepremičnina, ki jo pridobiva, obremenjena.

7. Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje zmotno zaključilo, da sta bila prvotni in drugi tožnik v času nakupa spornih nepremičnin v dobri veri. Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje namreč izhaja, da sta bila predmet prodaje po pogodbi z dne 7. 9. 2004 le stanovanjska hiša in dvorišče. Tudi takratni izpis katastrskih podatkov je kazal na neskladje med vrsto rabe nepremičnin parc. št. 45 in 47, k. o. X in vrisanimi mejami med posameznimi parcelami (priloga A15). Iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje nadalje izhaja, da je bila posest tožencev na nepremičninah vidna navzven (parkiranje avtomobila na dovozu v sporni hlev, uporaba poti do hleva, shranjevanje stvari v hlevu, itd.), kar je bilo prvotnemu tožniku znano, drugi tožnik pa si nepremičnin ni ogledal v naravi, temveč se je zanašal na podatke iz zemljiške knjige in katastra. Po mnenju pritožbenega sodišča se kupec nepremičnine ne more sklicevati na načelo zaupanja v zemljiško knjigo, če je opustil raziskovalno dolžnost glede stanja nepremičnine v naravi. Zlasti ob dejstvu, da se drugi tožnik kot odvetnik z vpisom nepremičnin ukvarja profesionalno, bi v okviru skrbnosti dobrega gospodarstvenika moral vedeti, da vknjiženo stanje nepremičnin ne odraža vedno resničnega stanja. Tudi iz fotografij, za katere drugi tožnik trdi, da jih je pred nakupom pregledal, izhaja, da se sporni hlev z lesenim tramom drži domačije prve toženke, kar še dodatno utemeljuje večjo poizvedovalno dolžnost drugega tožnika. Ob zatrjevanem dejstvu, da je prvotni tožnik nepremičnine kupil zase, da bi kot srčni bolnik užival na svežem zraku, je tudi nelogična prodaja sporne nepremičnine drugemu tožniku. Slednji se je v postopku skliceval, da je sporni hlev kupil z namenom izgradnje vikenda, kar je nelogično, saj je sporni hlev povsem vpet med domačijo prve toženke in zemljišče prvega tožnika, zato je vprašljivo, ali je njegova obnova sploh mogoča. Tudi sicer je celotna parc. št. 45, k. o. X, opredeljena kot etnološki spomenik (primerjaj kupoprodajno pogodbo med prodajalci in K. A. z dne 7. 9. 2004). Pritožniki tudi utemeljeno opozarjajo, da na slabo vero prvotnega in drugega tožnika kaže dejstvo, da je prodaja sporne nepremičnine potekala zelo hitro (od podpisa pogodbe do vknjižbe lastninske pravice drugega tožnika je poteklo osem dni), sama prodaja pa je potekala po vložitvi tožbe v predmetnem postopku, s katero je prvotni tožnik zahteval izpraznitev spornega hleva. Tudi sicer je bilo v postopku ugotovljeno, da je bila sporna stavba prvi toženki ponujena v odkup po znatno višji ceni kot je bila kasneje prodana drugemu tožniku, kar vse kaže na dejstvo, da sta tako prvotni tožnik kot drugi tožnik delovala nepošteno. Sodišče prve stopnje je tako po presoji pritožbenega sodišča zmotno uporabilo materialno pravo glede vprašanja dobre vere prvotnega in drugega tožnika.

8. Glede vprašanja priposestvovanja je sodišče prve stopnje v ponovljenem postopku ponovno zaključilo, da so prva toženka oziroma njeni pravni predniki sporno nepremičnino priposestvovali. Ob tem se je sicer pravilno oprlo na določbo 28. člena Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR), po kateri dobroverni posestnik nepremične stvari, na kateri ima kdo drug lastninsko pravico, pridobi na njej lastninsko pravico s priposestvovanjem po poteku dvajsetih let. Vendar se je pri presoji dobrovernosti sklicevalo na razloge razveljavljene sodbe z dne 18. 10. 2007, kar pa ni dopustno. Tako se kljub navodilom sodišča druge stopnje ni opredelilo do listin Geodetske uprave J z dne 22. 9. 1989 (prilogi A28 in A29) in obvestila Geodetske uprave K z dne 16. 8. 2005 (priloga A15), iz katerih je razvidno, da je parcela št. 47, k. o. X, že od leta 1989 v naravi obsegala le stanovanjsko stavbo in dvorišče, medtem ko je parcela št. 45 obsegala stanovanjsko stavbo, dvorišče in dve gospodarski poslopji. Tedanji lastnici parcel 45 in 47 na takšno zemljiško stanje nista podali ugovora, kar predstavlja pomembno okoliščino pri presoji dobrovernosti. Le ta mora biti namreč podana celotno priposestvovalno dobo. Ker dobra vera pridobiteljev nepremičnine v smislu 44. člena SPZ po presoji pritožbenega sodišča ni podana, je za presojo utemeljenosti predmetnega zahtevka ključno, ali je morda prva toženka sporno nepremičnino priposestvovala. Kot navedeno zgoraj, se sodišče prve stopnje ni opredelilo do dobrovernosti prve toženke oziroma njenih pravnih prednikov, zato je podana 14. točka drugega odstavka 339. člena ZPP.

9. Glede na očitane kršitve je sodišče druge stopnje na podlagi prvega odstavka 354. člena ZPP izpodbijano sodbo razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo odločanje. Sodišče naj v ponovljenem postopku tako ponovno presodi, ali so podane vse materialnopravne zahteve za pridobitev lastninske pravice tožencev na podlagi priposestvovanja, pri čemer naj preveri, v kakšnem stadiju je odločanje v pravdi, v kateri prva toženka uveljavlja ugotovitev lastninske pravice na podlagi priposestvovanja na obravnavani nepremičnini. Če pa bo sodišče prve stopnje ponovno samo presojalo predmetno vprašanje kot predhodno, je bistveno, da se opredeli do vseh dejanskih okoliščin, iz katerih je v konkretnem primeru mogoče sklepati, da so bili prva toženka in njeni pravni predniki kot posestniki nepremičnine ob povprečni skrbnosti utemeljeno prepričani, da je stvar njihova.

10. Odločitev o stroških temelji na določbi tretjega odstavka 165. člena ZPP.

(1) Presoja dobrovernosti prvega tožnika v konkretnem primeru ni potrebna, saj ta nikoli ni bil lastnik spornega hleva.