Jedro

Stanovanjski zakon je bivšim imetnikom stanovanjske pravice oziroma uporabnikom stanovanja podelil pravico do sklenitve najemne pogodbe za stanovanje, katere zrcalna podoba je na drugi strani dolžnost lastnika stanovanja do sklenitve takšne pogodbe. Gre za kontrahirno dolžnost, predpisano z zakonom in za z zakonom vzpostavljeno obligacijsko razmerje. Čeprav gre za posebej urejeno obligacijsko razmerje, pa zanj veljajo tudi temeljna načela in splošna določila obligacijskega prava, kolikor Stanovanjski zakon kot poseben predpis določenih razmerij ne ureja drugače (23. člen ZOR). Ker slednji specialnih določb o zastaranju ne vsebuje, te določbe pa so po svoji naravi splošnega pomena in veljajo za vsa obligacijska razmerja, je za zastaranje treba uporabiti določila ZOR.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, da je toženec dolžan s tožnico skleniti najemno pogodbo za dvosobno stanovanje v Mariboru, v izmeri 56,06 m2, za nedoločen čas z neprofitno najemnino po stopnji najemnine 3,81, v znesku 36.922 SIT mesečno, in se po sklenitvi te pogodbe izseliti iz stanovanja ter ga prepustiti v posest tožnici, prostega oseb in stvari, ki so njegova last. 2. Sodišče druge stopnje je pritožbo tožnice zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje. Odločilo je še, da tožnica sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

3. Zoper to odločitev je tožnica vložila revizijo zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Predlaga, da Vrhovno sodišče reviziji ugodi in sodbi sodišč prve in druge stopnje razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Zmotna je ugotovitev, da je tožbeni zahtevek na podlagi določbe 371. člena Zakona o obligacijskih razmerjih zastaran. Stanovanjska najemna razmerja so urejena v Stanovanjskem zakonu, ki je v razmerju do Zakona o obligacijskih razmerjih oziroma Obligacijskega zakonika lex specialis. Pravilo, da specialni zakon razveljavi splošni zakon (lex specialis derogat legi generali), konkretno pomeni, da v zvezi s stanovanjskimi najemi in obveznostmi iz stanovanjskih razmerij ni mogoče uporabiti zastaralnih rokov iz obligacijskega prava, saj gre za specialno področje, urejeno v posebnem zakonu, zanj pa veljajo drugačna pravila kot za splošna obligacijska razmerja. Stanovanjski zakon ne vsebuje določb o zastaralnih rokih in ne napotkov o podrejeni uporabi določb Zakona o obligacijskih razmerjih, zato ga ni mogoče interpretirati tako, da se za zastaranje terjatev uporabljajo določbe Zakona o obligacijskih razmerjih. Imetniki stanovanjske pravice, ki v okviru privatizacije niso postali lastniki stanovanj, so imeli možnost sklepati najemne pogodbe, zaradi njihove zaščite pa tega upravičenja ni vezal nikakršen rok. Sicer pa tožnica meni, da ugovor zastaranja v obravnavani zadevi ni dopusten, ker nasprotuje načelu javne morale. V pravdnem postopku za sklenitev najemne pogodbe, ki je tekel pred Okrajnim sodiščem v Mariboru pod opravilno številko III P 557/2001, je tožnica postavila tožbeni zahtevek le zoper takratnega lastnika stanovanja I. d.d., ne pa zoper toženca M. Z., ki takrat še ni bil lastnik stanovanja. To je postal med pravdo 20. 10. 1993 na podlagi kupne pogodbe in s tem povzročil, da je tožbeni zahtevek zoper prejšnjega lastnika postal brezpredmeten. Tožnica je zato morala v pravdi III P 557/2001 dne 29. 5. 2001 zoper toženca postaviti subsidiarni tožbeni zahtevek za sklenitev najemne pogodbe. Ker toženec soglasja, ki je bilo potrebno za spremembo tožbe, ni podal, se je tožnica odločila za umik postavljenega zahtevka in takojšnjo vložitev nove tožbe, v kateri je toženec ugovarjal zastaranje. Tak ugovor je po mnenju tožnice v nasprotju z načeli morale in ga sodišče ne bi smelo upoštevati. Navaja tudi, da njen zahtevek kljub določbi 389. člena Zakona o obligacijskih razmerjih ni zastaran, saj je bilo na podlagi prvega odstavka 390. člena tega zakona zastaranje pretrgano. Prva tožba, obravnavana v postopku III P 557/2001, je bila vložena v okviru petletnega zastaralnega roka in se za tožnico ni končala zaradi neutemeljenosti zahtevka, ampak z umikom, novo tožbo pa je tožnica vložila že devetnajst dni po umiku, kar je v okviru tromesečnega roka iz prvega odstavka 390. člena citiranega zakona.

4. Sodišče je revizijo vročilo Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in nasprotni stranki (375. Zakona o pravdnem postopku, Uradni list RS, št. 73/07 - ZPP-UPB3, v nadaljevanju ZPP, ki se uporablja na podlagi prvega odstavka 130. člena Zakona o spremembah in dopolnitvah Zakona o pravdnem postopku - ZPP-D, Uradni list RS, št. 45/08), ki nanjo ni odgovorila.

5. Revizija ni utemeljena.

6. Med tožnico in I. d.d. je bilo vzpostavljeno obligacijsko razmerje, ki temelji na pridobljeni pravici tožnice kot bivše imetnice stanovanjske pravice do sklenitve najemne pogodbe za navedeno stanovanje v skladu z določbo prvega odstavka 147. člena Stanovanjskega zakona (Uradni list RS, št. 18/1991, v nadaljevanju SZ). To razmerje je bilo po tem, ko je prvotni lastnik I. d.d. stanovanje med pravdnim postopkom III P 557/2001 dne 20. 10. 1993 prodal tožencu, s čimer je bila tožnica seznanjena v letu 1994, vzpostavljeno s tožencem. Ta je kot novi lastnik stanovanje pridobil skupaj z morebitnimi bremeni na nepremičnini, torej tožničino pravico do najema tega stanovanja (odločba VS RS II Ips 438/2001).

7. Stanovanjski zakon je bivšim imetnikom stanovanjske pravice oziroma uporabnikom stanovanja podelil pravico do sklenitve najemne pogodbe za stanovanje, katere zrcalna podoba je na drugi strani dolžnost lastnika stanovanja do sklenitve takšne pogodbe; najemno pogodbo pa je moral lastnik skleniti v roku šest mesecev po uveljavitvi SZ (prvi odstavek 147. člena SZ). Gre za kontrahirno dolžnost, predpisano z zakonom in za z zakonom vzpostavljeno obligacijsko razmerje. Čeprav gre za posebej urejeno obligacijsko razmerje, pa zanj veljajo tudi temeljna načela in splošna določila obligacijskega prava, kolikor Stanovanjski zakon kot poseben predpis določenih razmerij ne ureja drugače (23. člen Zakona o obligacijskih razmerjih, Uradni list SFRJ, št. 29/1978 s spremembami, v nadaljevanju ZOR). Ker slednji specialnih določb o zastaranju ne vsebuje, te določbe pa so po svoji naravi splošnega pomena in veljajo za vsa obligacijska razmerja, je za zastaranje treba uporabiti določila ZOR, kot sta to pravilno storili sodišči nižjih stopenj. Tudi argument tožnice, da je mlajši specialnejši zakon razveljavil starejšega, ne vzdrži, saj bi ta obveljal le, v kolikor bi mlajši zakon zastaranje, ki je opredeljeno v starejšemu zakonu, uredil bolj specialno, ne pa tudi, če te tvarine sploh ne uredi.

8. Tožnica, ki v reviziji uveljavlja nedopustnost zastaranja zaradi nasprotja z javno moralo, v postopku pred sodiščem prve stopnje ni zatrjevala pravno relevantnih dejstev, ki tvorijo podlago za zatrjevano nedopustnost. Zatrjevani pravni in dejanski vidik o nedopustnosti zastaranja zato ni bil predmet obravnavanja v postopku pred sodiščem prve stopnje, niti v pritožbenem postopku, temveč ga tožnica prvič izpostavlja šele v reviziji. Tožnica tako uveljavlja povsem nova dejstva. Ker pa jih ne uveljavlja v zvezi z bistveno kršitvijo določb postopka, zaradi katerih se lahko vloži revizija (372. člen ZPP), temveč se nanašajo na dejansko stanje kot podlago za odločanje, niso predmet revizijske obravnave (tretji odstavek 370. člena ZPP).

9. Sodišče druge stopnje je glede na ugotovljena dejstva pravilno uporabilo materialno pravo. Z dne 16. 6. 1993 vloženo tožbo, s katero je tožnica od takratnega lastnika stanovanja I. d.d. zahtevala sklenitev najemne pogodbe, je bilo zastaranje pretrgano (388. člen ZOR). Ker pa je tožnica to tožbo 9. 9. 2003 umaknila, se po določbi prvega odstavka 389. člena ZOR šteje, da zastaranje z vložitvijo tožbe ni bilo pretrgano. Zato je pravilen zaključek drugostopenjskega sodišča, da je terjatev tožnice, ki je tožbo zoper toženca prvič vložila šele 29. 5. 2001, zastarala. Splošni petletni zastaralni rok je glede na to, da se v zastaranje zoper novega dolžnika všteje čas, ki je pretekel v prid njegovim prednikom (363. člen ZOR), ob vložitvi tožbe zoper toženca 29. 5. 2001 nedvomno že pretekel. Dodati je še, da se revizija neutemeljeno sklicuje na pretrganje zastaranja v skladu z določbo 390. člena ZOR, saj se ta ne nanaša na umik tožbenega zahtevka, temveč povsem drugo procesno situacijo (tj. zavrženje tožbe zaradi nepristojnosti sodišča ali iz kakšnega drugega vzroka, ki se ne tiče same stvari).

10. Uveljavljani revizijski razlog ni podan, zato je Vrhovno sodišče revizijo zavrnilo kot neutemeljeno (378. člen ZPP) in z njo tudi tožničin zahtevek za povrnitev stroškov revizije (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).