Jedro

ZPSPP v 19. členu ureja pravno razmerje med lastnikom poslovnega prostora in najemnikom le-tega ter ne določa pravic in obveznosti najemnika do tretjih oseb - v konkretnem primeru do upravnika (tožeče stranke). Ker ne gre za zakonsko predpisano obveznost najemnika v razmerju do upravnika, upravnik nima aktivne legitimacije v razmerju do najemnika, zato navedenega določila ni mogoče uporabiti za utemeljitev aktivne legitimacije upravnika zahtevati plačilo stroškov obratovanja in upravljanja od najemnika.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče odločilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 80719/2017 z dne 11.9.2017 razveljavi tudi v 1. in 3. odstavku izreka ter se tožbeni zahtevek zavrne (I. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo, da je dolžna v roku 15 dni toženi stranki povrniti pravdne stroške v višini 57,30 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka petnajstdnevnega roka dalje do plačila (II. točka izreka).

2. Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožeča stranka. Uveljavljala je vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču je predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi oziroma podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožena stranka na pritožbo ni odgovorila

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V tem gospodarskem sporu gre za spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP). Sodba, s katero je končan spor v postopkih v sporu majhne vrednosti, se sme izpodbijati samo zaradi bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). S pritožbo torej ni dopustno izpodbijati niti dejanskih ugotovitev, niti ni mogoče uveljavljati relativnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 339. člena ZPP.

6. V konkretnem primeru je tožeča stranka (upravnik poslovne stavbe PC B. ) od tožene stranke (najemnice poslovnega prostora) zahtevala plačilo računov za stroške upravljanja in obratovanja za obdobje od marca do julija 2017. V pritožbi je sporna aktivna legitimacija upravnika za plačilo navedenih stroškov.

7. Tožeča stranka ves čas postopka, tudi v pritožbi, vztraja na stališču, da je kot upravnica upravičena terjati plačilo stroškov upravljanja in obratovanja od najemnika poslovnega prostora v stavbi PC B., v kateri je tožeča stranka upravnica. Tako stališče je iz razlogov navedenih v nadaljevanju zmotno.

8. Za stroške upravljanja in obratovanja, ki nastanejo v vezi s poslovnimi prostori v poslovnih stavbah, se ne uporablja Stanovanjski zakon (v nadaljevanju SZ-1), temveč je potrebno uporabiti določbe Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (v nadaljevanju ZPSPP) in Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ).

9. Skladno s SPZ plačilo stroškov upravljanja in obratovanja stavbe bremeni zgolj lastnika (68. in 115. člen SPZ) in ne najemnika. Že sodišče prve stopnje je toženi stranki pojasnilo, da 19. člen ZPSPP ureja pravno razmerje med lastnikom poslovnega prostora in najemnikom le-tega ter ne določa pravic in obveznosti najemnika do tretjih oseb - v konkretnem primeru do upravnika (tožeče stranke). Ker ne gre za zakonsko predpisano obveznost najemnika v razmerju do upravnika, upravnik nima aktivne legitimacije v razmerju do najemnika, zato navedenega določila ni mogoče uporabiti za utemeljitev aktivne legitimacije upravnika zahtevati plačilo stroškov obratovanja in upravljanja od najemnika.

10. Neutemeljeni so tudi pritožbeni očitki zmotne uporabe materialnega prava, ker sodišče prve stopnje odločitve ni oprlo na določbe Najemne pogodbe in dodatka k njej (A11 in A12, v nadaljevanju Najemna pogodba), iz katere izhaja (4. člen), da se je najemnik poleg najemnine zavezal najemodajalcu oziroma lastniku poslovnega prostora plačevati tudi vse pripadajoče stroške, ki nastanejo zaradi uporabe nepremičnine in niso zajeti v najemnini (zlasti stroške upravljanja, elektriko, vodo, ogrevanje, internet, itd.). Nadalje iz Najemne pogodbe izhaja, da račune za te stroške prejema najemnik neposredno od izvajalcev, o plačilih pa je dolžan obveščati najemodajalca. Tožeča stranka je navajala, da bi moralo sodišče upoštevati pogodbena določila, ki urejajo neposredno plačevanje stroškov upravljanja in obratovanja s strani tožene stranke (najemnika) upravniku. Vendar tako stališče ni pravilno. Pogodbe namreč učinkujejo med strankami pogodbe (inter partes) in ne nasproti tretjim (erga omnis). Tožeča stranka ni bila stranka Najemne pogodbe, zato sodišče prve stopnje te pogodbe za odločitev v konkretnem sporu, ko gre za razmerje med upravnikom in najemnikom poslovnega prostora, pravilno ni upoštevalo in nasprotne pritožbene navedbe niso utemeljene. Glede na to je zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka kot upravnica ni aktivno legitimirana v obravnavanem sporu, pravilen.

11. Posledično tudi niso utemeljene pritožbene navedbe, da odločitev sodišča prve stopnje, da upravnik v obravnavanem sporu ni aktivno legitimiran, pomeni kršitev pravice do sodnega varstva iz 23. člena Ustave RS. Upravnik lahko plačilo stroškov upravljanja in obratovanja zahteva neposredno od lastnika poslovnega prostora, s katerim ima sklenjeno pogodbo o izvajanju upravljanja in vzdrževanja stavbe, lastnik pa jih - odvisno od najemne pogodbe, lahko nato terja od najemnika.

12. Pritožbene navedbe, da najemnik na podlagi 1019. člena Obligacijskega zakonika (OZ) za stroške obratovanja in upravljanja odgovarja kot porok in plačnik, so nedovoljena pritožbena novota (prvi odstavek 337. člena ZPP). Poleg tega pa tudi sicer v konkretnem primeru o poroštvo tožene stranke ni mogoče govoriti. Poroštvena pogodba se namreč sklene med porokom in upnikom (prim. 1012. člen OZ). V konkretnem primeru trditev, da bi obstajal tak dogovor med upnikom (tožečo stranko) in toženo stranko, ni bilo.

13. Pritožbeni očitek o neizvedbi predlaganih dokazov, zlasti zaslišanja strank, ni utemeljen. Tožeča stranka bi namreč morala kršitev določb pravdnega postopka pred sodiščem prve stopnje uveljavljati takoj, ko je to mogoče in sicer na naroku 7.6.2018, ko je sodišče ostale dokazne predloge kot nepotrebne zavrnilo. Pritožbeno sklicevanje na neutemeljeno zavrnitev dokaznih predlogov, ki je bilo tudi sicer pavšalno1, se upošteva le, če tožena stranka teh kršitev brez svoje krivde predhodno ni mogla navesti, kar v konkretnem primeru glede na navedeno ni izpolnjeno (prvi odstavek 286.b člena ZPP).

14. Pritožbene navedbe, da je izpodbijana sodba obremenjena z absolutno bistveno kršitvijo iz 14. in 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, niso utemeljene. Gre namreč za nekonkretizirane in pavšalne pritožbene očitke, na katere niti ni mogoče konkretizirano odgovoriti.

15. Ker pritožbeni razlogi niso podani in tudi ne razlogi, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

16. Ker tožeča stranka s pritožbo ni uspela, sama nosi svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

1 Tožeča stranka v pritožbi ni pojasnila katera dejstva, ki bi bila odločilna za zadevo, naj bi se s temi dokazi ugotavljala, upoštevaje dejstvo, da tožbeni zahtevek zaradi pomanjkanja aktivne legitimacije po materialnem pravu ni utemeljen.