Jedro

Od najemne pogodbe za poslovni prostor je mogoče odstopiti iz krivdnih razlogov, vendar mora najemodajalec najemnika na kršitev prej pisno opomniti.

Izrek

Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sklepom dopustilo spremembo tožbe, s sodbo pa delno ugodilo tožbenemu zahtevku, in sicer v tistem delu, ki se nanaša na plačilo varščine v višini 800 EUR. V preostalem je tožbeni zahtevek zavrnilo, tožeči stranki pa naložilo, da mora tožencu povrniti 196,40 EUR stroškov postopka.

Proti obsodilnemu delu se pritožuje toženec iz vseh pritožbenih razlogov. Predlaga, da pritožbeno sodišče zahtevek v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži, da tožencu povrne vse njegove pravdne stroške. S pravnomočno sodbo Okrajnega sodišča v Ljubljani I P 2551/2006 je bilo ugotovljeno, da tožeča stranka tožencu ni v celoti in pravočasno poravnala denarnih obveznosti, ki so bile dogovorjene z najemno pogodbo z dne 1. 4. 2005. V drugem odstavku 4. člena te pogodbe je bilo jasno navedeno, da položena varščina v znesku 800,00 EUR ostane najemodajalcu, če najemnik najemnine in obratovalnih stroškov ne plačuje redno in v celoti. Prav zaradi neplačevanja je toženec v skladu s pogodbo najemno razmerje prekinil še pred potekom roka, za katerega je bil najem dogovorjen. Pogodbena določila so nedvoumna in tudi če bi bil način odpovedi pogodbenega razmerja neustrezen, bi varščina morala pripasti najemodajalcu. Nasprotna stališča prvostopenjskega sodišča so zato neutemeljena in brez ustrezne dejanske in pravne podlage. Sodba glede izpodbijanega dela tudi nima razlogov glede odločilnih dejstev oziroma so ti razlogi nejasni, zato je podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Zaradi neutemeljene ugoditve tožbenemu zahtevku je napačna tudi odločitev o stroških postopka.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožba uvodoma navaja, da uveljavlja vse pritožbene razloge, vendar pa ne pojasni, v čem naj bi sodišče prve stopnje zmotno ali nepopolno ugotovilo dejansko stanje. Pritožbeno sodišče je izpodbijano sodbo zato preizkusilo samo glede zatrjevane napačne uporabe materialnega prava in očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka.

Pritožbene trditve, da je toženec zaradi neplačevanja najemnine in obratovalnih stroškov na podlagi določb sklenjene najemne pogodbe enostransko prekinil najemno razmerje, zaradi česar je bil upravičen zadržati varščino, niso utemeljene. Sodišče prve stopnje je resda ugotovilo, da je toženec 28. 3. 2006 na tožečo stranko naslovil dopis, s katerim je najemno razmerje »odpovedal brez odpovednega roka«, vendar pa je pravno pravilna presoja prvostopenjskega sodišča, da najemno razmerje s tem ni prenehalo. Drugi odstavek 8. člena najemne pogodbe resda določa, da je pogodbeno razmerje v primeru bistvenih kršitev določil pogodbe (neplačana najemnina, neplačani obratovalni stroški...) mogoče prekiniti nemudoma (takoj, brez odpovednega roka), vendar pa je to pogodbeno določilo v nasprotju z določbami Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (Ur. l. SRS, št. 18/94 in nadaljnji, v nadaljevanju: ZPSPP).

Pritožbeno sodišče pripominja, da je toženčevo ravnanje pravno zmotno opredeliti kot »odpoved najemne pogodbe« - kot sta to storili obe pravdni stranki, pa tudi sodišče prve stopnje -, vendar pa zmotna opredelitev ni imela za posledico tudi pravno nepravilne odločitve prvostopenjskega sodišča. Toženec bi zaradi krivdnega razloga na strani tožeče stranke na podlagi določbe druge alineje 28. člena ZPSPP od sklenjene najemne pogodbe kvečjemu lahko odstopil

(in zahteval izpraznitev poslovnega prostora), a le pod pogojem, da bi tožečo stranko zaradi neplačevanja dogovorjene najemnine najprej opomnil. To pomeni, da bi toženec od pogodbe lahko odstopil šele v primeru, da bi bila tožeča stranka v zamudi s plačilom najemnine dva meseca od dneva prejetega opomina. Toženec ni trdil, da bi tožnici kdaj poslal opomin, njegova »odpoved najemniškega razmerja » z dne 28. 3. 2006 pa tudi ne predstavlja takšnega opomina, zato je pravno pravilna presoja v izpodbijani sodbi, da je najemno razmerje prenehalo šele s potekom v pogodbi dogovorjenega časa, torej 20. 4. 2006. Glede varščine, ki jo je toženec prejel ob sklenitvi pogodbe, je bilo v pogodbi dogovorjeno, da ostane najemodajalcu, če katerakoli od pogodbenih strank najemno pogodbo prekine prej kot v enem letu, v nasprotnem primeru pa se ob izteku pogodbe vrne najemniku (drugi odstavek 4. člena najemne pogodbe). Ker najemno razmerje ni prenehalo že s toženčevim dopisom z dne 28. 3. 2006, pač pa šele s potekom s pogodbo dogovorjenega časa, mora torej toženec tožeči stranki vrniti prejeto varščino.

Iz 4. člena pogodbe ne izhaja, da bi bil namen varščine ta, da se najemodajalec iz nje poplača, marveč varstvo pozitivnega pogodbenega interesa. To izhaja iz pogojev, od katerih je odvisna obveznost vračila varščine oziroma pogojev, pod katerimi lahko najemodajalec varščino obdrži (se pravi: v primeru predčasnega prenehanja najemnega razmerja). Ker je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo, da do predčasnega prenehanja najemnega razmerja ni prišlo, ni podlage, da bi tožeča stranka lahko obdržala varščino.

Toženec se v pritožbi neutemeljeno sklicuje na dejstvo, da ima zoper tožečo stranko nasprotno terjatev, ugotovljeno s pravnomočno sodbo. Neutemeljeno prvič zato, ker pobotnega ugovora v pritožbi ni mogoče prvič podati (337. člen Zakona o pravdnem postopku; Ur. l. RS, št. 73/2007 in naslednji; ZPP), drugič pa zato, ker pravnomočno ugotovljene terjatve ni mogoče uveljavljati s pobotnim ugovorom.

Neutemeljene so tudi posplošene trditve, da je podana bistvena kršitev določb postopka, ker »sodba v izpodbijanem delu nima razlogov o odločilnih dejstvih oziroma so ti razlogi nejasni«. Izpodbijana sodba ima o odločilnih dejstvih (vsebina najemnega razmerja, čas trajanja, toženčeva »odpoved« najemniškega razmerja itd.) razloge, ki so povsem jasni, zaradi česar je pravilnost odločitve sodišča prve stopnje mogoče preizkusiti.

Bistvenih kršitev postopka, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), pritožbeno sodišče ni ugotovilo.

Ker je odločitev sodišča prve stopnje v drugi točki izreka izpodbijane sodbe pravilna, je pravilna tudi odločitev o stroških postopka (četrta točka izreka izpodbijane sodbe).

Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno, v izpodbijanem delu pa potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Odločitev o stroških postopka temelji na določbah prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s 155. členom istega zakona. Toženec, ki s pravnim sredstvom ni uspel, mora nositi svoje stroške pritožbenega postopka, enako pa velja tudi za tožečo stranko, ki je na pritožbo sicer odgovorila, vendar pa njen odgovor ni v ničemer prispeval k rešitvi zadeve.