Jedro

Zakupnik mora, če je med zakupom na stvari izvršil kakšne spremembe, stvar dolžan vrniti v stanju, v kakršnem je bila, ko jo je dobil v zakup.

Še vedno gre za pogodbeno obveznost, da mora toženec po prenehanju najemne pogodbe odstranil pano, katere zapadlost je vezana prav na prenehanje najemne pogodbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožena stranka sama krije stroške pritožbenega postopka, tožeči stranki pa mora v 15 dneh povrniti njene stroške pritožbenega postopka v višini 466,65 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči prvi dan po izteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je sodišče prve stopnje ustavilo postopek glede zahtevka za plačilo 1.041,67 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 208,33 EUR za čas od 1. 4. 2015 do plačila, od zneska 208,34 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 10. 2015 do plačila, od zneska 250 EUR za čas od 1. 4. 2016 do plačila, od zneska 250 EUR za čas od 1. 10. 2016 do plačila, od zneska 125 EUR za čas od 1. 10. 2019 do plačila ter za dne 2. 2. 2021 plačanih 1.250 EUR (I. in II. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da mora tožeči stranki v 15 dneh plačati 1.005,69 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od zneska 422,45 EUR od 3. 2. 2021 do plačila ter od zneska 41,66 EUR od vsakega prvega v mesecu za obdobje od februarja 2021 do aprila 2021 (III. točka izreka). Toženi stranki je še naložilo, da mora v 15 dneh z nepremičnine tožeče stranke parc. št. 2026/1 k. o. X z ID znakom parcela 0000 2026/1 odstraniti dvostranski reklamni pano in vzpostaviti prejšnje stanje, tako da nepremičnino na mestu postavitve reklamnega panoja zatravi in v tem delu nepremičnino tožeči stranki vrne v posest in rabo (IV. točka izreka). Odločilo je še, da stroške postopka nosi tožena stranka (V. točka izreka).

2. Proti navedeni sodbi (ne pa tudi sklepu) se je pravočasno pritožila tožena stranka (v nadaljevanju toženec). Navaja, da je sodišče ob izdaji izpodbijane odločbe napačno in nepopolno ugotovilo dejansko stanje, posledično pa zmotno uporabilo materialno pravo. Absolutno bistveno je kršilo tudi določbe pravdnega postopka. Dejansko stanje je napačno ugotovljeno v delu, ki se nanaša na čas postavitve objekta za obveščanje in oglaševanje in od katerega je odvisen tudi čas začetka obračunavanja najemnine ter začetek teka zakonskih zamudnih obresti. Toženec je že v odgovoru na tožbo navedel, da je bil pano postavljen šele 3. 6. 2015 in ne že 20. 2. 2015, kot je v tožbi navedel tožnik. Navedeno je dokazal tako s predložitvijo plana dela za čas od 1. 6. 2015 do 6. 6. 2015, v zaslišanju pa izpovedal, da v februarju zaradi temperaturnih razlik ni mogoče betonirati in na ta način pripraviti terena za postavitev objekta za obveščanje in oglaševanje. Gre namreč za objekt, ki ga je treba predhodno temeljiti in v zvezi s tem opraviti dela, vključno z izkopom in kasnejšim betoniranjem ter sušenjem betona. Za dokazovanje navedenega je toženec predložil tudi kartice osnovnih sredstev, iz katerih izhaja, kdaj se je sporni objekt za obveščanje in oglaševanje začel uporabljati. Zaradi napačno ugotovljenega dejanskega stanja je sodišče napačno uporabilo 3. člen najemne pogodbe, ki določa, da je najemnik dolžan plačevati najemnino dvakrat letno, in sicer do preteka prvega pogodbenega meseca 50 % najemnine, do preteka sedmega meseca pogodbenega razmerja še 50 % najemnine. Ob pravilni ugotovitvi dejanskega stanja bi sodišče moralo ugotoviti, da zakonske zamudne obresti tečejo od vsakega 4. 8. tekočega leta in še od vsakega 4. 2. tekočega leta. Glede časa postavitve objekta je sodišče zagrešilo absolutno bistveno kršitev iz 15. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Iz izpovedi prič ne izhaja, da naj bi točno 20. 2. 2015 videle, da je bil objekt dokončno postavljen. Ne gre samo za nasprotje, temveč tudi za nedopustno sklepanje sodišča, ki ni dokazno podprto. Nobena priča se ni opredelila do točnega časa postavitve panoja, niti nista navedli, da je bil objekt postavljen dne 20. 2. 2015, temveč le, da je šlo za postavitev enkrat v februarju 2015. Poleg tega bi priči vsaj pripravljalna dela in dolgotrajno sušenje betonskega bloka nedvomno morali opaziti, saj gre za betonski steber, ki je s ceste, po kateri se peljeta priči, jasno razviden. Sodišče tudi ni upoštevalo, da gre za priči, ki sta nedvomno pristranski, saj sta obe v ožjem sorodstvenem razmerju s tožnikom. Toženec opozarja tudi na kršitev 285. člena ZPP, saj sodišče ni uporabilo določb o materialno procesnem vodstvu in tožnika, kljub temu, da se je pred sodiščem kot prava neuka stranka zastopal sam, ni opozorilo, da so njegove navedbe glede časa postavitve objekta za obveščanje in oglaševanje nepopolne. Sodišče bi ga lahko pozvalo, naj svoje navedbe dopolni in predloži dokaze, iz katerih bi izhajalo, da je po 20. 2 2015 še pridobival dovoljenja oziroma dokaze, iz katerih bi še bolj natančno izhajalo, da je bil objekt postavljen 3. 6. 2015. Na ta način je sodišče storilo absolutno bistveno kršitev določbe, in sicer 8. točke 339. člena ZPP. Tudi odločitev sodišča glede prenehanja najemne pogodbe je napačna. Toženec je trdil, da je s tožnikom januarja 2020 sklenil dogovor, da je odpoved pogodbe neveljavna, če toženec plača terjatev. O dogovoru je jasno izpovedal, sodišče njegove izpovedbe ni upoštevalo in odločitev v tem delu obrazložilo zgolj pavšalno, s čimer je absolutno bistveno kršilo tudi določbe pravdnega postopka in sicer 14. točko drugega odstavka 339. člena ZPP. Ob tem je ponovno verjelo pričama, ki sta obstoj takega dogovora zanikali. Verjelo je tudi tožniku, ki ga sploh ni zaslišalo in se ni moglo prepričati, ali je bil dogovor dejansko sklenjen. Toženec je namreč najemnine poravnal na transakcijski račun tožnika. Ker najemna pogodba ni prenehala, je napačna odločitev sodišča o tem, da je toženec dolžan za čas od 1. 2. 2020 tožniku plačevati mesečno uporabnino, saj ima toženec še vedno veljavno pravno podlago za uporabo zemljišča. Napačna je tudi odločitev sodišča v delu, kjer je plačilo tožene stranke z dne 2. 2. 2021 obračunalo skladno z 288. členom OZ. Toženec se je namreč s tožnikom dogovoril, da plača zapadle in nezastarane zneske najemnin brez zakonskih zamudnih obresti. Glede uporabnine je nepopolno ugotovljeno dejansko stanje, saj sodišče sploh ni ugotavljalo, ali je pri tožniku prišlo do dejanskega in ne le do zatrjevanega prikrajšanja, saj ni ugotavljalo, ali je imel namen zemljišče še naprej oddajati. Nazadnje je napačen zaključek, da mora toženec nepremičnino izprazniti na podlagi najemne pogodbe in 604. člena OZ. Tožnik je navajal, da je najemna pogodba prenehala konec leta 2019, zato ne more predstavljati pravne podlage, na kateri je utemeljen izpraznitveni zahtevek, niti to ne morejo predstavljati določbe 604. člena OZ. Sodišče bi moral izpraznitveni zahtevek utemeljiti na določbah SPZ, česar pa ni storilo. Posledično je nepravilna tudi odločitev sodišča v stroškovnem delu.

3. Tožnik v odgovoru na pritožbo nasprotuje pritožbenim navedbam in predlaga zavrnitev pritožbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Odločitev sodišča je pravilna in zakonita, vsi pritožbeni očitki absolutno bistvenih kršitev določb drugega odstavka 339. člena ZPP, napačne ter nepopolne ugotovitve dejanskega stanja ter zmotne uporabe materialnega prava, so neutemeljeni. Sodba vsebuje vse razloge o odločilnih dejstvih in jo je mogoče preizkusiti. Uradni pritožbeni preizkus nadalje pokaže, da sodišče tudi ni storilo drugih kršitev, na katere je sodišče druge stopnje dolžno paziti po uradni dolžnosti.

6. Tožnik kot najemodajalec in toženec kot najemnik sta 14. 12. 2014 sklenila najemno pogodbo, katere predmet je bil del tožnikove parcele 2026/1 k. o. X, ki je potreben za postavitev enega dvostranskega reklamnega panoja dimenzij 4 x 3 m. Dogovorjeno je bilo, da toženec tožniku za ta del parcele plačuje 500 EUR letne najemnine, ki se prične zaračunavati z začetkom naslednjega meseca po postavitvi panoja, in sicer dvakrat1 letno. Med strankama nadalje ni sporno, da toženec do 11. 11. 2019 ni plačal nobene najemnine in da je tožnik istega dne tožencu poslal „Opomin na plačilo pred odpovedjo najemne pogodbe“, ki ga je slednji prejel 14. 11. 2019. Z opominom je toženca pozval k plačilu zapadlih najemnin do 18. 11. 2019 in ga opozoril, da bo sicer najemno pogodbo odpovedal. Ker toženec najemnin ni poravnal, je tožnik z dopisom z dne 16. 12. 2019 najemno pogodbo odpovedal, odpoved je toženec prejel 30. 12. 2019. Iz neizpodbijanih dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje še izhaja, da je toženec 2. 2. 20212 plačal 1.250 EUR in da panoja ni odstranil. 7. Sodišče prve stopnje je v neumaknjenem delu tožbenemu zahtevku ugodilo, ker je na podlagi izvedenih dokazov zaključilo, da je bil pano postavljen 20. 2. 2015 in ne šele 3. 6. 2015, kot je to trdil toženec, in da med strankama ni prišlo do dogovora, da je odpoved pogodbe neveljavna, če toženec poravna terjatev. Dokazna ocena sodišča prve stopnje glede navedenih odločilnih dejstev je prepričljiva in logična. Pritožbene navedbe je niso uspele omajati.

8. Datum postavitve panoja (od katerega je odvisen začetek plačevanja najemnine, posledično pa tudi zamudne obresti) je sodišče prve stopnje ugotovilo na podlagi zaslišanja prič A. A. in B. A. (snahe in sina tožnika), ki sta prepričljivo povedala, da sta pano opazila že februarja 2015. Sodišče prve stopnje ni imelo razloga, da jima ne bi verjelo, saj sorodstveno razmerje prič s tožnikom samo po sebi še ne vzbuja dvoma v njuno verodostojnost, medtem ko izpoved zakonitega zastopnika toženca ni bila potrjena z listinami v spisu, na katere se je skliceval. Povedal je namreč, da za datum postavitve panoja ve na podlagi svojih evidenc, vendar takih evidenc ni predložil3. Sodišče prve stopnje je zato njegovo izpoved upravičeno štelo za neprepričljivo.

9. Neutemeljeno je tudi pritožbeno vztrajanje pri trditvi, da februarja zaradi temperaturnih razlik ni mogoče izvesti za umestitev panoja potrebnega betoniranja. Sodišče prve stopnje je v zvezi s tem ugotovilo, da so bile dnevne temperature februarja 2015 skoraj vsak dan nad 0 stopinj, poleg tega pa, da toženec ni predložil nobenih dokazov, da je po 20. 2. 2015 še pridobival dovoljenja za postavitev panoja, čeprav je trdil, da se vsa potrebna dovoljenja začne pridobivati šele po podpisu pogodbe. V zvezi s slednjim toženec neutemeljeno očita, da ga sodišče prve stopnje v okviru materialno procesnega vodstva ni opozorilo, da so njegove navedbe glede časa postavitve panoja pomanjkljive. Kot pravilno navaja v odgovoru na pritožbo, je med postopkom na to opozarjal že tožnik. Ker je tožnik uspel dokazati, da je bil pano postavljen v februarju, dokaz, da je bil šele 3. 6. 2015 pa tožencu ni uspel, se sodišču prve stopnje ni bilo treba posebej opredeljevati do v tožbi zatrjevanega datuma (20. 2. 2015).

10. Prepričljiva je tudi dokazna ocena, da do dogovora o tem, da odpoved najemne pogodbe ni veljavna, če bo tožnik plačal najemnino, ni prišlo. Zakoniti zastopnik toženca je povedal, da se sam s tožnikom ni pogovarjal, ampak so bili z njim v stiku njegovi uslužbenci, katerih zaslišanje ni bilo predlagano. Po drugi strani iz prepričljive izpovedi priče A. A. izhaja, da je v letu 2019 sama klicala toženca in rekla, naj plačajo najemnino, sicer bodo pogodbo odpovedali. Maja 2020 jo je v imenu toženca klicala neka gospa, ki je spraševala, če bi zaradi epidemije pristali na znižano najemnino. Uslužbenki toženca je pojasnila je, da je pogodba že odpovedana. Če bi bilo res, da je do dogovora prišlo januarja 2020, kot je to izpovedal zakoniti zastopnik toženca, je nelogično, da je bila terjatev iz naslova najemnin (delno) plačana šele 2. 2. 2021, kar je pravilno poudarilo že sodišče prve stopnje. Ker (nikakršen) dogovor ni dokazan, so neutemeljene tudi pritožbene trditve, da je sodišče prve stopnje delno plačilo napačno poračunalo po 288. členu Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ker naj bi se tožnik s tožencem izrecno dogovoril, da plača le zapadle in nezastarane obroke brez zakonskih zamudnih obresti.

11. Neutemeljena je nadalje pritožbena navedba, da zahtevek uporabnino ni utemeljen, ker naj ne bi bilo zatrjevano, da bi tožnik zemljišče oddajal. Tožnik je trdil, da je zaradi tega, ker toženec uporablja del njegove parcele brez pravne podlage, neupravičeno prikrajšan, in sicer za najemnino, ki bi jo s sklenitvijo najemne pogodbe z drugim najemnikom lahko dosegel na trgu. Toženec teh trditev ni prerekal in se v skladu z drugim odstavkom 214. člena ZPP to dejstvo šteje za priznano.

12. Tožbeni zahtevek je utemeljen tudi v delu, ki se nanaša na odstranitev panoja in vrnitev zemljišča v prvotno stanje. Sodišče prve stopnje je odločitev pravilno oprlo tako na pogodbena določila (v skladu z 9. členu najemne pogodbe mora najemnik po prenehanju pogodbenega razmerja pano odstraniti v 2 mesecih) kot na četrti odstavku 604. člena OZ, po katerem mora zakupnik, če je med zakupom na stvari izvršil kakšne spremembe, stvar dolžan vrniti v stanju, v kakršnem je bila, ko jo je dobil v zakup. Zmotno je stališče pritožbe, da bi sodišče prve stopnje ta del zahtevka moralo utemeljiti na določbah Stvarnopravnega zakonika, ker zaradi prenehanja najemne pogodbe pogodbena pravna podlaga več ne obstaja. Še vedno gre za pogodbeno obveznost, da mora toženec po prenehanju najemne pogodbe odstranil pano, katere zapadlost je vezana prav na prenehanje najemne pogodbe.

13. Ker niso podani uveljavljeni pritožbeni razlogi in ker višje sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

14. Izrek o stroških temelji na 165. členu ZPP. Toženec s pritožbo ni uspel (prvi odstavek 154. člena ZPP), tožniku pa mora povrniti njegove potrebne (prvi odstavek 155. člena ZPP) stroške pritožbenega postopka, in sicer 375 točk za odgovor na pritožbo po tar. št. 21/1 in 2 % materialne stroške, kar skupaj z 22 % DDV znaša 466,65 EUR.

1 Do preteka prvega meseca pogodbenega razmerja 50 % in do preteka sedmega meseca pogodbenega razmerja. 2 Dan pred prvim narokom za glavno obravnavo. 3 Iz predloženega plana del za 3. 6. 2015 (priloga B2) ni razvidno, da bi šlo za dela na nepremičnini toženca, enako velja za kartice uporabe osnovnih sredstev na prilogah B3 do B6.