Jedro

Izvršitev sprejetih sklepov z učinkom zoper vse etažne lastnike je namreč v domeni upravnika, ki mora pri tem spoštovati tudi zakonske in podzakonske predpise, s čimer se zagotavlja varstvo pravic vseh etažnih lastnikov, etažni lastniki sami pa lahko to pravico uresničujejo le v primerih, ko ustanovijo skupnost lastnikov kot pravno osebo ali pa se v pogodbi o medsebojnih razmerjih posebej dogovorijo o njihovem nastopanju v pravnem prometu.

Izrek

I. Pritožba tožeče stranke se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

II. Tožeča stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je razsodilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr. št. VL 20778/2012 z dne 16. 2. 2012, razveljavi v prvem in tretjem odstavku izreka ter da se tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki se glasi: »Tožena stranka je dolžna v roku 8 dni po vročitvi sodbe tožeči stranki plačati znesek 280,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zneska 140,00 EUR od 8. 2. 2009 dalje do plačila in od zneska 140,00 EUR od 6. 10. 2010 dalje do plačila«, zavrne. Tožeči stranki je naložilo povrnitev pravnih stroškov tožene stranke v znesku 105,57 EUR v roku 8 dni od vročitve sodbe s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude.

2. Zoper sodbo se zaradi zmotne uporabe materialnega prava pravočasno pritožuje tožeča stranka in pritožbenemu sodišču predlaga, naj sodbo spremeni tako, da ugodi njenemu tožbenemu zahtevku ali pa jo razveljavi in zadevo vrne v ponovno odločanje. V pritožbi navaja, da si sodišče prve stopnje zmotno interpretira določbo 68. člena Stanovanjskega zakonika (v nadaljevanju SZ-1) ter da zmotno razume pojma upravljanje in zastopanje. Upravljanje pomeni sklepanje in izvrševanje poslov ter nastopanje v pravnem prometu, skladno z določbami SZ-1 pa so etažni lastniki tisti, ki upravljajo z večstanovanjsko stavbo. Zakon določa, da etažni lastniki s tem, ko o poslih upravljanja odločijo s soglasjem, ki doseže predpisano večino, s tem odločijo v imenu vseh etažnih lastnikov. Tak sklep etažnih lastnikov po prepričanju tožeče stranke predstavlja zakonski temelj pooblastila solastnikov za sklepanje pogodb s tretjimi osebami v imenu in za račun tudi drugih solastnikov. Ko etažni lastniki o določenem poslu upravljanja dosežejo potrebno soglasje, pooblastilo tistih etažnih lastnikov, ki so bili proti odločitvi ali pri sprejemu odločitve niso sodelovali, za sklenitev in izvršitev tega posla ni potrebno. Tožeča stranka opozarja, da v kolikor sklep potrebne večine etažnih lastnikov ne bi predstavljal zakonskega temelja pooblastila solastnikov za sklepanje pogodb s tretjimi osebami v imenu in za račun vseh solastnikov, potem tudi potrebna večina etažnih lastnikov pooblastila za sklenitev in izvedbo pravnega posla ne bi mogla prenesti na upravnika kot njihovega zastopnika. Upravnik večstanovanjske stavbe je namreč zgolj pooblaščenec etažnih lastnikov in nima nobenih samostojnih pravic glede upravljanja stavbe, kot zastopnik etažnih lastnikov pa tudi ne more imeti več pooblastil in pravic, kot jih imajo zastopani. Tožeča stranka zastopa stališče, da se takrat, ko je enkrat sprejeto ustrezno soglasje glede posla upravljanja, etažni lastniki ne delijo več na kapitalsko večino in kapitalsko manjšino, temveč se od tega trenutka dalje šteje, da so odločitev o poslu sprejeli vsi in da pravice in obveznosti, ki iz tega posla izhajajo, pripadajo vsem etažnim lastnikom. Navaja, da sodišče prve stopnje s svojo odločitvijo ruši temelje upravljanja in delno jemlje poslovno sposobnost etažnim lastnikom, da sklenejo posle glede upravljanja stavbe mimo upravnika. Če lahko kapitalska večina odloči, da upravnik lahko sklene določen posel v imenu vseh etažnih lastnikov, potem lahko ta ista kapitalska večina tudi sama sklene ta posel v imenu vseh etažnih lastnikov. Trdi, da imenovanje upravnika ne pomeni hkrati odvzem pravice etažnih lastnikov, da se pri poslih upravljanja sami zastopajo nasproti tretjim osebam, temveč je predvideno zgolj zaradi učinkovitosti upravljanja stavbe. Tudi 68. člen SZ-1 ne omejuje kapitalske večine etažnih lastnikov, da sama sklene posel, ki se tiče upravljanja stavbe, temveč je namen tega člena le , da se določi postopanje v primeru, ko upravnik sklepa pravne posle s tretjimi osebami, in sicer zato, da tretja oseba ve, s kom je v pravnem razmerju, ter da ne pride do zmote. Določilo pa v predmetnem sporu sploh ni relevantno, saj tožeča stranka ni sklenila pravnega posla z upravnikom stavbe, temveč z vsemi etažnimi lastniki, saj je na naročilu s pooblastilom podpisana ustrezna večina etažnih lastnikov. Tožeča stranka nadalje navaja, da je naročilo s pooblastilom le izkaz oziroma izjava, da so etažni lastniki večinsko sprejeli ponudbo tožeče stranke, ter dokaz, da jo je sprejela ustrezna večina. Ni relevantno, na kakšen način so etažni lastniki svojo izjavo volje sporočili tožeči stranki, temveč je bistveno le, da so odločitev o poslu upravljanja in o sprejemu ponudbe tožeče stranke sprejeli z ustrezno večino. Za toženo stranko so nastale pravice in obveznosti s trenutkom, ko so etažni lastniki z zadostno večino sprejeli odločitev, da se izvede postopek zemljiškoknjižnega vpisa in da se sprejme ponudba tožeče stranke, to pa predstavlja tudi pravni temelj, ki obvezuje toženo stranko za plačilo vtoževanega zneska. Tožeča stranka soglaša s stališčem sodišča prve stopnje, da gre pri postopku vpisa v zemljiško knjigo za posel rednega upravljanja, vendar pa dodaja, da je bila odločitev o izvedbi posla sprejeta z zadostno večino tudi v primeru, da bi šlo za posel, ki presega redno upravljanje, saj je bilo doseženo več kot tričetrtinsko soglasje (815/1000 solastniških deležev). Po mnenju tožeče stranke se sodišče prve stopnje nazadnje zaradi napačne uporabe materialnega prava nepotrebno ukvarja z obogatitvijo na škodo drugega ter z delitvijo stroškov.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Sodišče prve stopnje je svojo odločitev oprlo na sledeče dejanske ugotovitve: - tožena stranka je lastnica stanovanja v poslovno-stanovanjski stavbi (v nadaljevanju: stavba), za katero je določen upravnik X., d.o.o., - sedem lastnikov, katerih solastniški deleži znašajo skupno 815/1000, je podpisalo naročilo s pooblastilom (Priloga A11) in pri tožeči stranki naročilo ter jo pooblastilo za ureditev vpisa stavbe v zemljiški kataster in opravo storitev, povezanih z oblikovanjem etažne lastnine ter njenim vpisom v zemljiško knjigo, - tožena stranka naročila s pooblastilom ni podpisala, podpisani etažni lastniki ga niso dali v njenem imenu in za njen račun kot njeni zastopniki, tožena stranka pa ga tudi ni naknadno odobrila, - tožeča stranka je zaprosila upravnika za pooblastilo za vpis stavbe v kataster stavb, vendar ga ta zaradi izraženih zadržkov s strani tožene stranke ni izdal, - tožeča stranka je potrebna dela I. in II. faze storitve iz ponudbe opravila in zanje izstavila račune vsem etažnim lastnikom, sedaj pa od tožene stranke zahteva plačilo po dveh računih, ki se nanašata nanjo.

6. Materialnopravno podlago za presojo obravnavanega primera predstavljajo splošna določila Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ) in specialne določbe SZ-1 o upravljanju večstanovanjskih stavb.(1) SPZ že med splošnimi določbami o solastnini določa temeljno pravico solastnikov do skupnega upravljanja s stvarjo v solastnini (prvi odstavek 67. člena SPZ), navedena pravica pa se izraža tudi pri etažni lastnini, kjer o poslih v zvezi z upravljanjem odločajo etažni lastniki. Tako je za posle v zvezi z rednim upravljanjem večstanovanjske stavbe potrebno soglasje solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev (prvi odstavek 25. člena SZ-1), za posle, ki presegajo okvir rednega upravljanja, pa soglasje več kakor treh četrtin etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže (prvi odstavek 29. člena SZ-1). V primeru, ko ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov (za kar gre tudi v obravnavanem primeru), zakon etažne lastnike obvezuje k določitvi upravnika (prvi odstavek 118. člena SPZ in prvi odstavek 48. člena SZ-1) in slednjega med drugim pooblašča za izvedbo sklepov etažnih lastnikov (prva alinea 4. odstavka 118. člena SPZ).

7. Iz navedenih zakonskih določb je razvidno, da je upravljanje skupnih delov etažne lastnine načelno v domeni vseh etažnih lastnikov, vendar pa je zakon število oseb, ki pravico do upravljanja udejanjajo, v določenih primerih omejil in kot obvezno predvidel določitev upravnika, ki je pooblaščen za izvajanje storitev upravljanja v imenu vseh etažnih lastnikov.(2) Etažni lastniki tako odločitve glede poslov upravljanja v primerih, ko ima večstanovanjska stavba več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, sicer še vedno sprejemajo sami, vendar pa je upravnik tisti, za katerega zakon primarno predvideva, da sprejete sklepe etažnih lastnikov izvrši in torej s tretjimi osebami sklene potrebne pravne posle. Čeprav je upravnik sicer pooblaščenec etažnih lastnikov (drugi odstavek 48. člena SZ-1), mu zakon nalaga tudi nekatere dolžnosti v zvezi z upravljanjem, ki niso odvisne od odločitev etažnih lastnikov,(3) pri svojem delovanju pa mora upoštevati tudi določene zakonske in podzakonske omejitve(4) ter tako ni odvisen zgolj od volje etažnih lastnikov samih. Glede na navedeno obvezna določitev upravnika etažne lastnike nedvomno omejuje pri uživanju njihove lastnine in s tem posega v njihovo temeljno pravico do zasebne lastnine iz 33. člena Ustave RS (v nadaljevanju: URS), vendar pa je Ustavno sodišče glede navedene problematike že ugotovilo,(5) da je takšna ureditev »pogojena z naravo in namenom stvari (stanovanja kot socialne dobrine), s specifičnostjo večlastninskih razmerij na skupni stvari (solastnine na skupnih prostorih, delih, objektih in napravah v večstanovanjski hiši in na funkcionalnem zemljišču), z osebnostnimi okoliščinami subjekta (različni nepovezani lastniki tako imenovane naključne skupnosti, katerih medsebojne pravice in obveznosti pri upravljanju skupne stvari je nujno oblikovati enotno in organizirano) in z javnim interesom (skrb države za ohranjanje uporabne vrednosti stanovanj).«(6) Presodilo je, da zakonodajalec s tako sprejeto ureditvijo ne krši pravice etažnih lastnikov do zasebne lastnine, temveč v skladu s 67. členom URS zagotavlja gospodarsko in socialno funkcijo lastnine pri njenem uživanju.(7) Obvezna določitev upravnika tako ni predvidena izključno zaradi učinkovitosti, kot to prikazuje pritožba, temveč upošteva tudi druge specifične okoliščine večstanovanjskih stavb in med drugim zagotavlja zasledovanje javnega interesa.

8. Glede na zakonsko določeno obveznost etažnih lastnikov imenovati upravnika (in predvideno intervencijo države, v kolikor ta ni imenovan(8)) iz določil SZ-1 jasno izhaja tendenca zakonodajalca, da etažne lastnike v pravnem prometu zastopa upravnik, saj je ena izmed njegovih temeljnih funkcij prav izvrševanje sprejetih sklepov etažnih lastnikov. Tako tudi IV. poglavje SZ-1, ki govori o razmerjih med etažnimi lastniki in tretjimi osebami (in ne morebiti o položaju upravnika pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami), pri nastopanju v pravnem prometu primarno predvideva upravnika, ki pravne posle sklepa v imenu in za račun etažnih lastnikov. Samostojna vloga etažnih lastnikov pri izvrševanju sprejetih sklepov glede upravljanja stavbe kljub temu ni povsem izključena, saj SZ-1 v V. poglavju predvideva možnost, da etažni lastniki sprejmejo sklep, da se za upravljanje z večstanovanjsko stavbo ustanovi skupnost lastnikov kot pravna oseba (72. člen SZ-1), ki jo sestavljajo vsakokratni etažni lastniki, v pravnem prometu pa jo zastopa predsednik (77. člen SZ-1). Poleg tega se lahko etažni lastniki v pogodbi o medsebojnih razmerjih dogovorijo o njihovem nastopanju v pravnem prometu (tretja alinea prvega odstavka 33. člena SZ-1).

9. V obravnavanem primeru ni sporno, da tožena stranka naročila s pooblastilom ni podpisala, da podpisani etažni lastniki naročila niso dali v njenem imenu in za njen račun kot njeni zastopniki ter da tožena stranka naročila naknadno ni odobrila. Za presojo utemeljenosti tožbenega zahtevka je tako bistveno vprašanje, kakšne so možnosti nekaterih etažnih lastnikov pri nastopanju v pravnem prometu z učinkom za vse etažne lastnike v primeru, ko zakon določa obvezno imenovanje upravnika in je ta tudi postavljen, oziroma bolj konkretno: ali izvršitev sklepa etažnih lastnikov glede določenega posla upravljanja (ki je sprejet s potrebno večino etažnih lastnikov glede na njihove solastniške deleže) s strani etažnih lastnikov samih mimo upravnika, čeprav je ta zakonsko predviden in tudi imenovan, zavezuje vse etažne lastnike, torej tudi tiste, ki s poslom upravljanja niso soglašali.

10. Čeprav sklep etažnih lastnikov glede določenega posla upravljanja, ki je sprejet s potrebno kapitalsko večino, sicer zavezuje vse etažne lastnike, zakon za izvršitev takšnega sklepa v primeru, ko ima nepremičnina več kot dva etažna lastnika in več kot osem posameznih delov, pooblašča upravnika. Glede na obvezno določitev upravnika si zakona ne gre razlagati na način, da imajo etažni lastniki kljub imenovanemu upravniku tudi sami še vedno polne možnosti izvrševanja sprejetih sklepov glede upravljanja, saj bi s takšno razlago obšli temeljni namen zakonodajalca, da se v večjih skupnostih število oseb, ki pravico do upravljanja udejanjajo, omeji. Izvršitev sprejetih sklepov z učinkom zoper vse etažne lastnike je namreč v domeni upravnika, ki mora pri tem spoštovati tudi zakonske in podzakonske predpise, s čimer se zagotavlja varstvo pravic vseh etažnih lastnikov, etažni lastniki sami pa lahko to pravico uresničujejo le v primerih, ko ustanovijo skupnost lastnikov kot pravno osebo ali pa se v pogodbi o medsebojnih razmerjih posebej dogovorijo o njihovem nastopanju v pravnem prometu. V kolikor bi etažni lastniki mimo obvezno imenovanega upravnika lahko sami izvrševali sklepe glede upravljanja in nastopali v pravnem prometu, za kar se zavzema pritožba, potrebe po zakonski ureditvi skupnosti lastnikov oziroma posebno predvidenega medsebojnega dogovora med etažnimi lastniki glede nastopanja v pravnem prometu sploh ne bi bilo.

11. Kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, skupnost lastnikov v obravnavanem primeru ni bila ustanovljena, iz trditev pravdnih strank pa tudi ne izhaja, da bi se etažni lastniki v pogodbi o medsebojnih razmerjih kaj posebej dogovorili glede njihovega nastopanja v pravnem prometu. Edina možnost, ki jo za izvrševanje pravice do upravljanja SZ-1 še dopušča, je tako izvršitev sprejetega sklepa etažnih lastnikov preko upravnika, ki pa v konkretnem primeru pooblastila tožeči stranki za izvedbo vpisa v zemljiški kataster zaradi zadržkov tožene stranke ni izdal. Ob odsotnosti pooblastila tožene stranke etažnim lastnikom za sklepanje pravnih poslov v njenem imenu in za njen račun obstoječa zakonska ureditev tako ne nudi pravne podlage za sklep, da izvršitev sprejetega sklepa etažnih lastnikov s strani samih etažnih lastnikov, ki imajo kapitalsko večino na solastniških deležih stavbe, zavezuje tudi preostale etažne lastnike, ki s takšno odločitvijo niso soglašali.

12. Pritožbeno sodišče ob tem pripominja, da za sprejeto odločitev ni relevantno, ali je šlo v konkretnem primeru za posel rednega upravljanja ali za posel, ki presega redno upravljanje, saj ne glede na kapitalsko večino, s katero je bil sklep etažnih lastnikov sprejet, etažni lastniki sami niso imeli zakonskega oziroma pogodbenega pooblastila za sklenitev pravnega posla, s katerim se sprejeta odločitev izvrši na način, da bi ta zavezoval vse etažne lastnike.

13. Odločitev sodišča prve stopnje, da pogodbena podlaga za plačilo vtoževane obveznosti s strani tožene stranke ni podana, saj slednja ni bila stranka naročila s pooblastilom, ki ga je podpisalo sedem izmed etažnih lastnikov in na podlagi katerega tožeča stranka terja plačilo od nje, se ob navedenem izkaže za pravilno, pritožbeno zavzemanje za drugačno rešitev pa je zmotno.

14. Ker pritožbeni razlogi niso podani in ker niso podani niti razlogi, na katere je potrebno paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke kot neutemeljeno zavrnilo in v izpodbijanem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

15. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato krije sama svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).

(1) Čeprav etažna lastnina na stavbi ob podpisu naročila s pooblastilom še ni bila formalno vzpostavljena (vpisana v zemljiško knjigo), je dejansko že obstajala (stavba je bila razdeljena na posamezna stanovanja oziroma poslovne prostore in je hkrati imela skupne dele, imenovan pa je bil tudi upravnik ), zaradi česar je poleg določb SPZ skladno s tretjim odstavkom 9. člena SZ-1 potrebno upoštevati tudi določbe SZ-1, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjskih stavb.

(2) Prim. M. Juhart in ostali: Stvarnopravni zakonik (SPZ) s komentarjem, GV založba, Ljubljana 2004, str. 572. (3) Tako neodvisno od sklepov etažnih lastnikov sam opravlja redna vzdrževalna dela manjše vrednosti (51. člen SZ-1).

(4) Zakon mu na primer v nekaterih primerih pri izbiri dobaviteljev oziroma izvajalcev del določa obveznost zbiranja ponudb več dobaviteljev oziroma izvajalcev (58. člen SZ-1), pri svojem delovanju pa mora spoštovati tudi določila Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb.

(5) Presoja se je sicer nanašala na določbe prej veljavnega Stanovanjskega zakonika, ki pa je enako kot SZ-1 v določenih primerih določal obveznost imenovanja upravnika.

(6) Odločba Ustavnega sodišča U-I-157/00-9 z dne 28. 6. 2001 (11. in 12. točka obrazložitve); primerjaj z odločbo Ustavnega sodišča U-I-9/92 z dne 3. 2. 1994. (7) Prav tam.

(8) Če upravnik ni določen, lahko vsak etažni lastnik predlaga, da ga določi sodišče v nepravdnem postopku (tretji odstavek 49. člena SZ-1).